房產銷售如何繳納企業所得稅

『壹』 企業房產銷售如何繳稅

1.企業出售房產，按照銷售不動產稅目繳納營業稅，稅率5%。回
根據《財政部 國家稅務總局答關於營業稅若干政策問題的通知 》 財稅〔2003〕16號： 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。
2.按照營業稅額隨征城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。
3.出售房產收入並入應納稅所得額，繳納企業所得稅，年終匯算清繳，稅率25%。

『貳』 房地產企業如何預繳企業所得稅

房地產開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門批准經濟適用房項目開發、銷售的文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定執行。

房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，

按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，填報在《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》（國稅函〔2008〕44號文件附件1）第4行「利潤總額」內。

(2)房產銷售如何繳納企業所得稅擴展閱讀：

預計利潤率暫按以下規定的標准確定：

（一）非經濟適用房開發項目

（1）位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的，不得低於20%。

（2）位於地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低於15%

（3）位於其他地區的，不得低於10%。

（二）經濟適用房開發項目

經濟適用房開發項目符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關於印發<經濟適用房管理辦法>的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關規定的，不得低於3%。

『叄』 房地產開發企業企業所得稅怎麼預交

企業所得稅採取季度（月）預繳，年度匯算清繳的方法繳納。但，一直存在兩種觀點。一種觀點認為房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度待彌補虧損後的余額為應納稅所得額預繳企業所得稅。另一種觀點認為應直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅。兩種觀點的存在，使廣大房地產企業在預繳季度企業所得稅時無所適從。那麼，房地產企業究竟應該如何預繳企業所得稅呢？ 首先，根據《企業所得稅法》及其實施條例規定，企業所得稅應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳。房地產開發企業因其開發產品周期長，並且存在對未完工產品——房屋預先進行銷售，收取預收款現象。因此，《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。毛利額顧名思義應當是營業收入減去營業成本後的余額，即還沒有減去期間費用和稅金及附加，因此，房地產企業預繳所得稅時還必須考慮當期實際利潤問題。如果季度內有完工產品收入和其他收入並且產生了實際利潤額，而僅按照預計毛利額預繳企業所得稅，明顯少繳了企業所得稅，因此，季度預繳企業所得稅的應納稅所得額應包含季度利潤額。 其次，《國家稅務總局關於印發〈中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表〉等報表的通知》（國稅函[2008]44號）規定，「利潤總額」填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產開發企業可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤額等。也就是說房地產開發企業預計利潤額，只是月（季）預繳所得稅的計稅依據「利潤總額」的其中的一部分，而不是其全部。 再其次，根據《國家稅務總局關於填報企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知》（國稅函[2008]635號）規定，《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》第4行「利潤總額」修改為「實際利潤額」，填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入後的余額。從國稅函[2008]635號文的規定看，以前年度虧損在季度預繳申報時，是完全可以沖減實際利潤額的。 綜合以上理由，筆者認為，房地產開發企業直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅的觀點是錯誤的，房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度的待彌補虧損後的余額為應納稅所得額預繳企業所得稅。

『肆』 房地產銷售，企業所得稅稅率是多少

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）：
第八條 企業內銷售未完工開發容產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:
（一）開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15％。
（二）開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。
（三）開發項目位於其他地區的，不得低於5％。
（四）屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。
也就是說，企業所得稅季度預征：預售收入×計稅毛利率×企業所得稅率25%
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第九條 企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

『伍』 房地產企業的所得稅是怎麼計算的

根據《國家稅務總關於房地產開發企業有關企業所得稅問題的通知》（國稅發回[2003]83號）規定，答其當期取得的預售收入先按規定的稅毛利率計算出預計營業利潤，再並入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
稅毛利率，經濟適用房的計稅毛利率不得低於3%；開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於20%；開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於15%；開發項目位於其他地區的，不得低於10%。

參考資料：國稅發〔2006〕31號

『陸』 銷售未完工房地產開發產品怎麼繳納企業所得稅

1、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第八條：企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

（一）開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15％。

（二）開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。

（三）開發項目位於其他地區的，不得低於5%。

（四）屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。

2、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第九條：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

3、開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。

4、在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

(6)房產銷售如何繳納企業所得稅擴展閱讀：

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第三十六條：企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：

（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；

（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：

（1）企業應將該項目形成的營業利潤額並入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

（2）投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。

『柒』 房地產開發企業預售收入預繳所得稅具體怎麼計算

預售收入10000元按當地計稅毛利率計算出預計毛利額，然後減去預繳的營業稅專及附加、土增稅700元，當期期間費用屬500元後的金額乘以所得稅稅率25%為當季應預繳的所得稅。

(7)房產銷售如何繳納企業所得稅擴展閱讀：

為了加強從事房地產開發經營企業的企業所得稅徵收管理，規范從事房地產開發經營業務企業的納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》。

『捌』 房地產公司企業所得稅處理

一、首先房地產公司開發項目所得稅的管理主要分為兩塊：
1、商品房銷售部分：這部分的納稅人才是房地產公司
2、建設安裝工程部分：這部分的納稅人是工程承包方

二、稅務部門對所得稅的管理：
1、如果帳目健全，核算真實的話可以申請查帳徵收，而查帳徵收中就有一個預征的概念，就是納稅人每月或者是每季度根據利潤自己計算出稅款預先申報繳納，然後年末稅務部門再查帳匯算清繳，多退少補。

2、如果沒有帳目或者帳目不健全不真實的話，那麼稅務部門就會採用核定徵收，
核定徵收也分兩種，一種是核定應稅所得率徵收，一種是定額徵收。而房地產業一般都是實行核定應稅所得率徵收，什麼意思呢？就是稅務部門會根據行業不同、營業額高低制訂出各行各業的大概成本利潤率（稅務部門叫做應稅所的率），房地產業應該是10%-12%左右，建築業應該是6%-8%左右，而企業所得稅稅率是25%，那麼10%-12%*25%就等於房地產業稅率是2.5%-3%，建築業稅率是1.5%-2%左右，這種管理方式近似於營業稅的管理，就是不會管你利潤的高低，收入是多少，一律按收入附征，其納稅時間是當月稅款次月15日前申報繳納。

3、幾個特殊規定：其一，對於建築業的收入實現時間確認比較特殊，由於工程項目清算時間跨度長，工程期內工程款的支付一般都是採取的預支、借款等形式，所以稅務部門規定不管支付的工程款是暫借還是預支都視同收入實現
其二，房地產業收入確認的特殊規定：房地產開發商收取的一切費用都算收入，包括代辦證件費用、代收的物業管理費裝修水電費等雜費
其三，對經濟適用房、普通住宅有特殊優惠政策，如有需要了解私下再談。
其四，現階段房地產業優惠政策是國家對於經濟危機所出台的臨時優惠政策，並不會長久，所以不要拿現在的政策指導以後的經營。

三、企業對企業所得稅的財務處理：
1、查帳徵收方式下的財務處理：
a、預交所得稅：
計提：
借 所得稅費用
貸 應交稅費——應交所得稅
繳納：
借 應交稅費——應交所得稅
貸 銀行存款
結轉：
借：本年利潤
貸：所得稅費用
b、匯算清繳：
如果預交數大於匯算清繳計算出來的應繳數，一般情況下，稅務機關為了減少稅金退庫的麻煩，實務中，大多將多預繳的上年度企業所得稅抵繳下一年度應繳納的稅款。這種情況下，企業的會計處理為：
借：其他應收款——所得稅退稅款
貸：以前年度損益調整——所得稅費用
如果預交數小於匯算清繳計算出來的應繳數會計處理同a
2、核定徵收下企業所得稅一般不進行匯算清繳，其他會計處理同a

四、房地產企業所得稅處理的幾個誤區：
1、核定徵收所得稅的管理方式下是不是把建安合同壓低，建安部分的稅款就會少交？是的，建安合同低建安稅收的確會少交，但是房地產中有土地增值稅會相應提高，得不償失。
2、隱瞞銷售收入是否減少稅收？是，但是開具發票會響應減少，即使購房人現在無所謂，但在二次交易需要發票抵扣時就會出現麻煩，遲早會暴光。

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『玖』 房地產企業的所得稅是怎麼交的，要最新的

國稅2009-31號文說的很詳抄細很具體，你可以仔細看一下。
企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季或月計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此外呢的銷售收入的實際毛利額。同時將其實際毛利額與對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。
毛利率各個地區不大一樣，
省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區不低於15%
地及地級市區及郊區不低於10%
其他地區不低於5%
經濟適用房、限價房、危改房不低於3%

『拾』 房地產企業所得稅如何繳納

在項目沒有完工交付使用前，採取預交形式，收入（包括預收賬款）*毛利率專*企業所得稅稅率=預交屬企業所得稅，項目完工後，（售房收入-營業成本-營業稅及及附加-三大期間費用+營業外收入-營業外支出+（-）稅收調整因素）*25%=匯算企業所得稅，匯算企業所得稅-預交企業所得稅=補交企業所得稅。