營改增後企業銷售房產如何做賬

㈠ 營改增後房產企業銷售房屋怎麼開增值稅發票

增值稅發票也是發票的一種，具有增值稅一般納稅人資格的企業都可版以到主管國稅部門申權請領購增值稅發票，並通過防偽稅控系統開具。具有增值稅一般納稅人資格的企業可以憑增值稅發票抵扣增值稅。專用發票，「增值稅專用發票」的簡稱。用於銷售應繳納增值稅的貨物時所開具的發票。我國實施《中華人民共和國增值稅暫行條例》後，為確保屬於價外稅的增值稅憑發票註明稅款抵扣制度的實施而印發，供企業使用。納稅人銷售貨物或應稅勞務，應向購買方開具增值稅專用發票，並分別註明銷售額和銷項稅額。專用發票作為扣款憑證使用的，僅限於購銷雙方均為增值稅的一般納稅人。

㈡ 營改增後房地產企業的土地出讓金的賬務處理怎麼算

Ø出讓方式取得土地使用權時
Dr. 開發成本
Cr. 銀行存款… [土地出讓金合同總價、契稅……]

銷售自行開發房地產業務增值稅計稅銷售額=（全部價款和價外費用-按規定支付的土地價款）÷（1+11%）

出讓方式取得土地使用權價款抵減的銷項稅額=[按規定支付的土地價款÷(1+11%)]×11%，在銷售計算銷項稅額時逐步處理；

建立備查簿（項目、可售建築面積、土地出讓金、按規定支付的土地價款、可抵減銷項稅額）

Ø 產權移交確認銷售收入的同時，當期房產銷售相關的土地價款可抵減銷項稅額沖減營業成本
Dr. 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減） [按規定計算出的可轉入本期抵減金額]
主營業務成本（紅字）

復核和登記備查簿（銷售和未售建築面積，本期、累計、尚待扣除的土地價款，本期、累計、尚可抵減銷項稅額）

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×按規定支付的土地價款。

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土地出讓金(land transaction fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿；

土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。2018年上半年，地方政府獲得的土地出讓金26941億元，同比增長43%。

土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等項目，採用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。

土地出讓金，顧名思義，它是一個與土地和土地使用權相聯系的新范疇，是一個土地財政問題。土地出讓金，在社會主義宏觀調控中具有雙重功能：

一是調節土地的利用，改進和調整產業結構，包括一二三產業結構、各業內部結構等，制約或促進經濟發展；

二是土地出讓金的分配，作為調整市場經濟關系的經濟杠桿，調控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調節市場競爭關系等。

土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。

稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，採取一次性收取，則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的復合體。也就是說，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。

㈢ 房地產企業營改增會計分錄怎麼做

房地產開發企業會計核算處理
根據《財政部關於印發〈增值稅會計處理規定〉的專通知》(財會〔2016〕22號)規定,發生屬相關成本費用允許扣減銷售額即增值稅差額納稅(房地產行業為差額納稅)的,房地產企業按照規定土地價款等允許抵扣的稅額,沖減房地產企業主營業務成本,即在會計核算,按規定土地成本銷項抵減的稅額不沖減收入,直接沖減成本,會計分錄如下:
借:應交稅費-應交增值稅(銷項稅額抵減)
貸:主營業務成本

㈣ 銷售營改增之前取得的不動產如何會計處理

答：首先，在稅收政策上，根據《財政部、國家稅務總局關於全面推開營回業稅改徵增值稅試點的通答知》（財稅〔2016〕36號）的規定，納稅人銷售2016年4月30日之前取得的不動產，選用簡易計稅方法計稅的，如果該不動產是自建方式取得的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，也就是全額計稅;如果不動產是自建以外的方式取得的，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，也就是差額計稅。根據《財政部關於印發〈增值稅會計處理規定〉的通知》（財會〔2016〕22號）的規定，除金融商品轉讓業務以外，「差額計稅」的賬務處理程序有兩種:簡易計稅方法計稅的，通過「應交稅費-簡易計稅」明細科目核算；一般計稅方法計稅的，通過「應交稅費-應交增值稅(銷項稅額抵減)」專欄核算。房開企業以外的一般納稅人銷售不動產，只有以非自建的方式取得且選用簡易計稅方法計稅的才是「差額計稅」，因此，此類業務也無需使用「銷項稅額抵減」這個專欄，只用「應交稅費-簡易計稅」這一個明細科目即可。

㈤ 營改增房地產企業的會計賬務怎麼做呢

一、開發階段,歸集開發成本
1、購置土地、支付拆遷補償費、市政配套費契稅等
借:開發成本(按XX項目、成本對象進行明細核算)——土地徵用及拆遷補償費
貸:銀行存款等科目
2、發生開發成本
借:開發成本(XX項目、成本對象) ——前期工程費/基礎設施費/建築安裝工程費/公共配套設施
/借款費用(或列開發間接費用,借款費用不能抵進項)
借:開發間接費用
借:應交稅費—應交增值稅(進項稅金)
貸:銀行存款等科目
說明:如能分清成本對象則直接計入該成本對象的開發成本：
借:開發成本—XX項目(對象) ——XX
貸:銀行存款(應付賬款)
不能分清成本對象的,其支出應先歸集至開發間接費用,再在各成本對象之間按一定標准分配。成本分配的一般方法:佔地面積法、建築面積法、直接成本法、預算造價法。其中土地成本——按佔地面積法【國稅發【2009】31號】建議:建築面積。
二、預售階段,取得預售收入
1、未完工收到預收款
借:銀行存款等 貸:預收賬款—XX項目
2、次月預交增值稅【預售收入/(1+11%) X3%預繳】,次月繳納時:
借:應交稅費—未交增值稅 貸:銀行存款
3、次月按預繳的增值稅,預繳城建稅、教育費附加、地方教育費附加及繳納土地增值稅等稅費
借:應交稅費—城、教、土增稅等 貸:銀行存款
三、完工銷售階段,確認收入、成本
1、完工分配開發間接費用
借:開發成本——各項目、成本對象貸:開發間接費用
2、完工結轉開發產品
借:開發產品——各項目
借:固定資產或投資性房地產(轉作出租或自用)
貸:開發成本——各明細
3、交房並符合確認收入條件
借:預收賬款等
貸:主營業務收入——XX項目(房號)
貸:應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)
備注:主營業務收入為不含稅的全部價款和價外費用,按11%稅率計算銷項稅金。2019年稅率調整為10%。
4、同時,結轉交房部分所對應的成本:
借:主營業務成本
貸:開發產品——各項目(房號或附房號明細)
5、扣減收入對應的土地價款
當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積)×支付的土地價款
營改增抵減的銷項稅額=按上述公式計算的當期可以扣減的土地價款/(1+11%)*11%
借:應交稅費——應交增值稅(營改增抵減的銷項稅額)
貸:主營業務成本——XX項目
月末,計算尚未繳納的增值稅=(全部銷項稅額-營改增抵減的銷項稅額)-全部進項稅額=a
借:應交稅費——應交增值稅(轉出未交增值稅)a
貸:應交稅費——未交增值稅a
次月,申報繳納增值稅:
借:應交稅費——未交增值稅a
貸:銀行存款a
結轉當期已售面積所對應的稅金及附加:
借:營業稅金及附加
貸:應交稅費--城、教、土增稅等

㈥ 請問房地產營改增如何處理賬務

還沒開始對房地產行業開始改革 今年估計對通信業和建築安裝行業 如果外包不影響

㈦ 房開企業營改增後新項目預收售樓款預繳增值稅和確認收入後該怎樣進行會計核算

其實增值稅是不用計算的，直接在做營業收入時做應交增值稅即可。借款時應交稅費，應交增值稅，即預繳增值稅。貸款為銀行存款。當期銷項稅額小於當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。

不徵收增值稅的項目:下列情形不屬於在境內銷售服務或者無形資產：

1.境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外發生的服務。

2.境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產。

3.境外單位或者個人向境內單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產。

4.財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

計稅方法:
一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。
小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。

納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

應納稅額=銷售額×徵收率

銷售額=含稅銷售額÷(1+徵收率)

㈧ 房地產企業營改增會計怎麼做賬

建築業營改增後增值稅這塊會計做賬，參照《小企業會計准則》做賬。主要就是將原營業稅的銷售額換算成不含稅的銷售額來記賬。

㈨ 營改增後房地產企業什麼進行銷售不動產納稅申報

您好，來房地產企業應該在「應交稅費自」科目下設置「應交增值稅」「未交增值稅」等明細科目，輔導期管理的應在「應交稅費」科目下增設「待抵扣進項稅額」明細科目。在「應交增值稅」明細賬中，借方應設置「進項稅額」、「已交稅金」、「減免稅款」、「轉出未交增值稅」等專欄，貸方應設置「銷項稅額」、「進項稅額轉出」、「轉出多交增值稅」等專欄。
待抵扣進項稅額」明細科目，核算企業按稅法規定不符合抵扣條件，暫不予在本期申報抵扣的進項稅額。
望採納

㈩ 營改增後銷售不動產會計分錄怎麼處理

銷售時：借：銀行存款
貸：主營業務收入(若公司的主營業務為銷售不動產版)/其他業務收入(若只是輔助權業務)
應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)
結轉銷售成本：借：主營業務成本/其他業務成本
貸：固定資產