如何規避房產營業稅

① 多套房產如何規避房產稅

母親名下有五套房產，將各個住房轉移到家庭成員名下，每人一套不能內起到規避房產稅的作用（如容果是每戶一套，可以），因為將來的房產稅是以戶為單位，人均居住面積低於一定面積的（比如70平方米），可以免稅。

現在，房產稅立法尚未擺上議事日程。將來房產稅的計稅依據和標准，如何規定，無從知曉。如何規避房產稅，更無從談起。但可以大體判斷，房產稅的計稅依據應該是人均住房面積，如果人均住房面積在規定的范圍內，可以免徵房產稅。

② 房地產公司如何避營業稅

很難了，因為現在都是預收款都要交稅，除非你的錢時收現金並且不入帳，但如果沒有銷售，又辦不了房產證等，非常麻煩。反正房地產在國內是通病也有暴利性，被打擊是沒辦法的

③ 二手房未滿五年怎麼逃避營業稅

不能逃避稅收，逃稅漏稅是違法行為。
房產證發證時間不足二年的徵收房產價值的5.65%營業稅。
《刑法》第二百零三條規定：納稅人欠繳應納稅款，採取轉移或者隱匿財產的手段，致使稅務機關無法追繳欠繳的稅款，數額在一萬元以上不滿十萬元的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處欠繳稅款一倍以上五倍以下罰金；數額在十萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處欠繳稅款一倍以上五倍以下罰金。
《征管法》第六十三條規定，納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報，或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。
房屋交易中所有收費都會出具正規發票，具體類型有：
1、交易手續費，住宅6元/㎡,其他用途8元/㎡；
2、房屋評估費，房產價值的0.5%；
3、房屋登記費，住宅80元/宗,其他550元/宗；
4、房屋專項維修基金(繳存業主本人賬戶)；
混合結構造價990元/㎡×建築面積×5%；
框架結構造價1150元/㎡×建築面積×5%；
5、房產契稅(地稅局徵收)
首次購買住房面積小於90㎡,按房產價值1%徵收(到房管局檔案窗口查詢,出具無房證明)；
首次購買住房面積大約90㎡小於144㎡,按房產價值1.5%徵收(到房管局檔案窗口查詢,出具無房證明)；
購買第二套住房或者第一套住房建築面積大於144㎡,以及非住宅用房,均按房產價值3%徵收
6、營業稅(市地稅局徵收)
房產證發證時間超二年的普通住宅免徵5.65%營業稅；(普通住宅指面積144㎡以下住宅房屋)；
房產證發證時間不足二年的徵收房產價值的5.65%營業稅；
7、個人所得稅(市地稅局徵收)
房產證發證超五年,並且是家庭唯一生活用房的,持房產部門證明,免徵1%個人所得稅。
除了上述這些,在房屋交易中還可能遇到其他稅收。

④ 購房過程中的的差額營業稅是怎麼算的可以規避嗎

二手房營業稅根據房屋的面積及房產證時間，具體徵收標准如下：
1、房產證滿2年，144平方以下的內普通容住宅房產免徵營業稅；
2、房產證不滿2年，按照5.55%繳納營業稅；
3、房屋面積超過144平方，房產證滿2年的按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現在出售價格）*稅率5.55%；
4、商鋪差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現在出售價格）*稅率5.55%。

⑤ 如何合法規避房產稅

方法一：先購房再結婚

王小姐為上海人，因結婚需要想與其男友李先生購買一套婚房，她與男友名下皆無任何房產。當前房產稅出台，王小姐得知該套婚房購買後，她若想再購買一套房則需要繳納房產稅了，現在她也不確定該不該出手買房。

根據《上海市開展對部分個人住房在徵收房產稅試點的暫行辦法》(以下簡稱「暫行辦法」)，房產稅的徵收對象為本市居民家庭在上海市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量房和新建商品住房)以及非上海市居民家庭在本市新購的住房。而居民家庭是以夫妻雙方及未成年子女為單位的。

因此，星瀚律師提醒，若尚未購買房產的男女朋友正准備購房結婚，且婚後有計劃再行購買房屋的，則雙方可以單獨購買一套房屋後再行結婚，如此該家庭即可擁有兩套房屋而無須支付任何房產稅。

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方法二：人均住房面積控制在60平方米

高女士一家三口現在居住的房屋面積為50平方米，考慮到小孩漸漸長大，想再行購買一套房屋，她得知人均住房面積若小於60平方米則可以免徵房產稅，但具體如何計算高女士卻不甚清楚。

根據房產稅暫行辦法規定，居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的，合並計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米的，可免予徵收房產稅。房產律師提醒，該「合並計算的家庭全部住房面積」為居民家庭新購住房面積與之前購買的住房面積的總和。同時，該家庭中若有成年子女共同居住的，且該子女無住房的，可計入該居民家庭計算免稅住房面積。

因此以高女士為例，她們家當前住房面積為50平方米，按照規定她可以合並購買的面積為3*60=180平方米，故其可以再行購買一套130平方米以內的房產而無須征稅。因此，星瀚律師提醒，像高女士這種情況，在購房時要特別關注房屋面積的細節，千萬不要超過130平方米，不要只看戶型結構，往往忽視幾平方米的差距就可能帶來長期徵收房產稅的負擔。

此外，星瀚律師還建議，子女已成年的家庭欲再行買房的，最好在其子女購買獨立使用的房屋之前進行買房，如此可擁有更大住房面積而避免繳納多餘的房產稅。

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方法三：去除已有房屋份額

林小姐為上海人，其名下擁有二套房屋，其中一套為掛在父母所住房屋產權證上，另一套則是結婚後與丈夫所買的房屋。現在小孩已經五歲了，林小姐想賣掉現在住的房屋換套大一點的以改善居住條件，卻得知若要新購房屋則須徵收房產稅，林小姐急的如熱鍋上螞蟻，不知如何是好。

星瀚律師指出，對於本市居民而言，房產稅的徵收重點為「新購」且「第二套」。同時房產稅暫行辦法亦明確規定，居民家庭在新購一套住房後的一年內出售其原有的唯一一套住房的，其新購住房已按暫行辦法徵收的房產稅，可予全部退還。

由此可知，若本案中林小姐將其在父母產證上的份額予以去除(即「去名字」)，則其在新房購買後一年內出售原有的用房即可享受上述免徵政策，退還已交的房產稅。

通常來說，去名字可採用贈與或者買賣的方式進行操作。星瀚律師提醒，贈與和買賣方式都需繳納相應稅費，且稅費比例也各有不同。一般而言，若房屋未滿5年，則星瀚律師建議，贈與方式對購房者更為有利，所需稅費遠遠低於買賣(贈與為5%，而買賣比例卻高達9.65%或10.65%);若房屋已滿5年且為普通型住房，則買賣的方式更優於贈與，因為當前政策規定，普通住房已滿五年無須繳納5.65%的營業稅。因此，具體實踐操作中購房者可根據房屋產證取得時間進行選擇。

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方法四：贈與取得第二套房屋

上海市民吳先生工作後即為父母購買了一套房屋，但產權證只寫了父母的名字。後吳先生自己購買了一套房屋用於自住，現在他的父母將回老家安度晚年，想將吳先生為他們購買的該套房屋通過贈與方式轉為吳先生所有，但房產稅政策出台，吳先生不確定他是否可以通過贈與取得房屋而無須任何繳納房產稅?

根據星瀚律師調查了解，當前房產稅暫行辦法徵收對象為第二套「新購房屋」，對於居民通過贈與所取得的房屋是否需要支付房產稅政策尚未明確規定。因此，就當前的情況來看，吳先生只需支付相應3%契稅及2%公證費即可受贈取得該房產而無須繳納房產稅。

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方法五：確權取得第二套房屋

鄭先生於2010年初因多種原因以他人名義購買了一套房屋，後代持者否認其為真正所有權人，現鄭先生打算通過確權訴訟要回自己的房屋。但是考慮到房產稅出台，而鄭先生之前已經購買了一套房屋了，如果訴訟贏了，他不知道拿回來的房子是否屬於免徵范圍?

法律實踐中，在涉及房產相關糾紛中，由於多種因素的綜合作用，經常出現實質權利人與名義權利人不一致的情況，如房屋登記錯誤、借用他人名義購買房屋以及公房改制引起等，這種名不副實的情況往往導致物權糾紛的產生，致使最終需要對房屋產權歸屬予以確認。

由此可知，確權之訴的最終目的是恢復物的真正歸屬狀態，它沒有產生新的權利義務關系，只是查明物的原來存在的法律關系。因此確權之訴取得的房產不屬於「新購」范疇，鄭先生通過訴訟取得該第二套房產亦無須支付房產稅。

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方法六：政策規定的其他免徵情況

1、子女成年後，因婚姻等需要而首次新購的住房、且該住房屬於成年子女家庭唯一一套住房的免徵。星瀚律師提醒，對該規定的實踐操作過程中，一般認定：若在父母產證上掛名的夫妻為結婚而新購房屋的，仍屬於免徵范圍，但建議具體以咨詢當地房產交易中心為准。

2、因房屋徵收或拆遷而購買或取得住房的免徵。但是據星瀚律師調查了解，該情況一般僅指被安置人購買動遷方提供的房屋無須徵收，其他情況仍需繳納相應房產稅;

3、符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，持有本市居住證並在本市工作生活的;

4、持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的以及其他需要減稅或免稅的住房;

⑥ 如何避開房產稅

方法一、先購房再結婚
根據《上海市開展對部分個人住房在徵收房產稅試點的暫行辦法》（以下簡稱「暫行辦法」），房產稅的徵收對象為本市居民家庭在上海市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量房和新建商品住房）以及非上海市居民家庭在本市新購的住房。而居民家庭是以夫妻雙方及未成年子女為單位的。
因此，律師提醒，若尚未購買房產的男女朋友正准備購房結婚，且婚後有計劃再行購買房屋的，則雙方可以單獨購買一套房屋後再行結婚，如此該家庭即可擁有兩套房屋而無須支付任何房產稅。
方法二、人均住房面積控制在60平方米
根據房產稅暫行辦法規定，居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的，合並計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米的，可免予徵收房產稅。房產律師提醒，該「合並計算的家庭全部住房面積」為居民家庭新購住房面積與之前購買的住房面積的總和。同時，該家庭中若有成年子女共同居住的，且該子女無住房的，可計入該居民家庭計算免稅住房面積。
因此以高女士為例，她們家當前住房面積為50平方米，按照規定她可以合並購買的面積為3*60=180平方米，故其可以再行購買一套130平方米以內的房產而無須征稅。因此，律師提醒，像高女士這種情況，在購房時要特別關注房屋面積的細節，千萬不要超過130平方米，不要只看戶型結構，往往忽視幾平方米的差距就可能帶來長期徵收房產稅的負擔。
此外，律師還建議，子女已成年的家庭欲再行買房的，最好在其子女購買獨立使用的房屋之前進行買房，如此可擁有更大住房面積而避免繳納多餘的房產稅。
方法三、去除已有房屋份額
律師指出，對於本市居民而言，房產稅的徵收重點為「新購」且「第二套」。同時房產稅暫行辦法亦明確規定，居民家庭在新購一套住房後的一年內出售其原有的唯一一套住房的，其新購住房已按暫行辦法徵收的房產稅，可予全部退還。
通常來說，去名字可採用贈與或者買賣的方式進行操作。律師提醒，贈與和買賣方式都需繳納相應稅費，且稅費比例也各有不同。一般而言，若房屋未滿5年，則律師建議，贈與方式對購房者更為有利，所需稅費遠遠低於買賣（贈與為5%，而買賣比例卻高達9.65%或10.65%）；若房屋已滿5年且為普通型住房，則買賣的方式更優於贈與，因為當前政策規定，普通住房已滿五年無須繳納5.65%的營業稅。因此，具體實踐操作中購房者可根據房屋產證取得時間進行選擇。
方法四贈與取得第二套房屋
根據律師調查了解，當前房產稅暫行辦法徵收對象為第二套「新購房屋」，對於居民通過贈與所取得的房屋是否需要支付房產稅政策尚未明確規定。因此，就當前的情況來看，吳先生只需支付相應3%契稅及2%公證費即可受贈取得該房產而無須繳納房產稅。

⑦ 房產交易中有哪些稅是可以合法規避的

在二復手房交易時，不少購房者制採用「黑白合同」、「假贈與」與「房屋典當」等「規則空白」進行避稅的現象時有發生。其實這里隱藏著重重風險。有關專家提醒消費者不要採取不正當的方法避稅，這樣會給你帶來不必要的麻煩。

先租後賣

房產新政出台後，郭先生由於各方面原因想將已買三年的房子賣掉，但想到要按照房價全額繳納5.5%的營業稅及附加費，郭先生覺得很不劃算，於是他與買家約定，買家先以租賃的方式入住，兩年之後雙方再按約定的價格交易過戶，已交租費就計入房價。

律師點評：此種方法不繳全額營業稅及附加費了，只繳契稅、登記費、印花稅等。具有一定可行性。但由於房屋的價格具有極大的可變因素，如果所簽的價格與兩年後該房屋的市場價格不一樣，房屋價格上漲了，房主完全可能寧願賠償違約金也不願意賣房子，對於買方來講，則要承擔由此帶來的諸多機會成本。同時賣家還有可能將此房抵押或另外出售，對於買家就有很大的法律風險!

⑧ 房產合理避稅方法

房地產合理避稅方案的分析
土地增值稅一般知識點
土地增值稅是對在我國境內有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、取得增值性收入的單位和個人徵收的一種稅。扣除項目包括：1、 取得土地使用權所支付的金額。2、開發土地、新建房及配套設施的成本和費用。3、已使用過的舊房及建築物的評估價格。4、與轉讓房地產有關的稅金，包括轉讓房地產時繳納的營業稅、印花稅、城建稅以及教育費附加。5、財政部確定的其他扣除項目，目前規定對從事房地產開發納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和的20%加計扣除。 土地增值稅稅率表：
最新政策
2007年 1月16日國家稅務總局網站發布了《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》要求各地從今年2月1日起開展房地產開發企業土地增值稅清算，正式向企業徵收30%-60%不等的土地增值稅。
土地增值稅要點 兩種情形免徵土地增值稅
1.納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定納稅。
2.因國家建設需要依法徵用、收回的房地產

⑨ 如何合理規避房屋出租稅收

某商業企業李經理反映他們企業的稅負太重。他們公司有很多庫房，現在公司自己的業務逐步向零庫存發展，他們的庫房大量閑置。近年來，部分閑置的庫房用於出租，但是，租賃過程的稅負高達17.5％，企業負擔過重，有什麼辦法能夠節省點稅款？
李經理反映的問題具有一定的代表性。現在我國正處在產業、產品結構調整時期，社會資源不斷地進行優化配置，部分社會閑置資源重新組合在所難免。如何縮短社會資源閑置的周期，利用好這部分閑置資源，使企業能夠保持較低的運行成本，又能依法納稅，是值得研究的課題。
要降低稅負，必須完成房屋租賃與庫房倉儲的轉換。這里要明確租賃與倉儲的含義。所謂房屋租賃是指租賃雙方在約定的時間內，出租方將房屋的使用權讓度給承租方，並收取租金的一種契約形式；倉儲是指在約定的時間內，庫房所有人用倉庫代客貯存、保管貨物，並收取倉儲費的一種契約形式。不同的經營行為適用不同的稅收政策法規，這就為稅收籌劃提供了可能。
《營業稅暫行條例》第二條規定：租賃業、倉儲業均應繳納營業稅，適用稅率相同，均為5％；《房產稅暫行條例》及有關政策法規規定：租賃業與倉儲業的計稅方法不同。房產自用的，其房產稅依照房產余值1.2％計算繳納，即：應納稅額＝房產原值×（1－30％）×1.2％（註：房產原值的扣除比例各省、市、自治區可能略有不同）；房產用於租賃的，其房產稅依照租金收入的12％計算繳納，即：應納稅額＝租金收入金額×12％。由於房產稅計稅公式的不同，必然導致應納稅額的差異，這就預示了稅收籌劃的機會。
以李經理的公司為例，用於出租的庫房有三棟，其房產原值為1600萬元，年租金收入為300萬元。租金收入應納稅額合計為52.5萬元。其中：應納營業稅＝300×5％＝15（萬元）；應納房產稅＝300×12％＝36（萬元）。應納城建稅、教育費附加＝15×（7％＋3％）＝1.5（萬元）。
現對該公司的上述經營活動進行稅收籌劃。假如年底合同到期，公司派代表與客戶進行友好協商，繼續利用庫房為客戶存放商品，但將租賃合同改為倉儲保管合同，增加服務內容，配備保管人員，為客戶提供24小時服務。假設提供倉儲服務的收入約為300萬元，收入不變，其應納稅額為29.94萬元。其中：應納營業稅＝300×5％＝15（萬元）；應納房產稅＝1600×（1－30％）×1.2％＝13.44（萬元）；應納城建稅、教育費附加＝15×（7％＋3％）＝1.5（萬元）。合計應納稅額為29.94萬元。
兩項比較，可以看出，庫房倉儲比房屋租賃每年節稅22.56萬元，即使考慮到出租變為倉儲後，須增加保管人員，需要支付一定費用，但扣除保管人員的工資費用、辦公費用仍可以節餘十多萬元。長此以往，則效果更好。此次稅收籌劃活動既滿足了稅收法規的要求，又滿足了客戶的需要，同時又達到了節稅的目的。

⑩ 房地產企業如何合理避稅

房地產企業避稅可操方法 一般來說，內資房地產企業在所得稅上「做手腳」多採用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用「轉讓定價」的手法避稅。所謂「虛假成本」，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的徵收。
避稅具體方法：
一、是預售購房款掛在往來賬面：將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃.營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍採用的一種手段。

二、是預收房款開具收據,不開具發.票,隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
三、是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。
四、是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發企業由於資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
五、是鑽政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發項目應在全部竣工結算銷售後清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
六、是虛列開發成本,任意擴大成本開支范圍,虛列工程成本。企業預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環，從而少納或不納銷售不動產營業稅及附加等。
七、是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。
八、是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
九、是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。
十、是故意拖延項目竣工決算和完工時間,躲避土地增值稅清.