如何避免房產中介惡性競爭

『壹』 網上選房如何避開假房源 網上選房需警惕

「假房源」現象已經成為網路房產中介行業當中普遍存在的一種現象，雖然不會給購房者帶來實質性的財產損失，但大量虛假信息充斥網路，使得原本可為購房者提供便利的網路資源，成為「雞肋」。

網上假房源泛濫

「假房源」泛濫現象，連房產類門戶網站也不能倖免。如在某綜合類房產網二手房頻道中，掛牌房源多達1290條，而該小區總共只有1516戶，如果按照該網站掛牌數量來推測，該小區有85%的業主在掛牌轉讓自己的房產。但實際上，該小區僅有54套房源在「網上房地產」掛牌登記出售，不到網上房源數量的零頭。

有業內人士表示，假房源問題最早可以追溯到互聯網找房開始興起的2006年。據小范圍調查結果顯示，作為買房第一步的找房環節，消費者普遍反映80%的精力耗費於鑒別真房源上。

「假房源」問題不僅在影響買家的購房體驗，甚至在影響購房者到對整個購房市場的誠信看法。

缺乏監管是主因

網上房源信息為何如此不靠譜呢？本刊不動產研究中心了解到，多年來中介、網站等多方都曾採取過相應的「打假」行動，但在面對「吸引意向客戶來電的誘惑」、「行業惡性競爭的無奈」以及「平台自身監管力度有限」等困惑前收效甚微。

「釣魚類」房源從線下轉移到線上，成為網上虛假信息不斷出現的一個主要原因。據了解，房產中介為了能夠吸引到更多咨詢電話，進而有機會向意向客戶推銷手中的房源，往往會在門店櫥窗中故意掛出一些價格低於市場價10%～20%不等的房源信息。

自從房源信息「上網」之後，這類「釣魚房源」更是遍地開花，只要購房者搜索到此類房源並致電房產經紀人，得到的答復要麼是房源已經成交，要麼是房東已經大幅加價，緊接著便會推薦新的房源，並竭力要求購房者留下聯系方式。業內人士表示，為了能夠挖掘意向客戶並盡可能多地成單，房產中介會想出各種辦法來達到該目的，而利用「釣魚房源」來吸引意向客戶來電，已經成為一種經常使用的手段。

行業之間的惡性競爭，相同房源信息重復出現，是導致虛假信息涌現的另一個不可忽視的因素。有業內人士表示，為了能夠吸引到意向購房者，有房產中介並不會如實填寫房產資料，有的甚至刻意隱瞞一些不利信息，或者誇大房產優勢，從而對購房者產生誤導。此外，還有部分同類房源，各房產中介也會競相將其放置在網上，從而導致房源信息同質化情形相當嚴重。

虛假房源信息的大量出現，也跟信息平台監管不到位有著不小的關系。不管是專業類房產網站，還是信息類平台，雖然都公布了舉報電話，或者提示可針對虛假房源信息進行舉報，但現實情況是，過期房源信息、不實房源信息、釣魚類房源信息等各種類型的「假房源」比比皆是。

有業內人士坦言，面對海量信息，各網路平台不可能配備相應的人員進行逐一核實，同時考慮到平台以點擊進行收費模式，只要能夠帶來收益，平台往往也會對這些「假房源」睜一隻眼閉一隻眼。

了解市場是關鍵

雖然網上充斥大量的「假房源」，但購房者也不必因噎廢食，網上房源資源可以為我所用，但前提是講究技巧。

首先是必須對市場有比較充分的了解。如果購房者鎖定某個區域，通常情況下應該先了解市場基本情況，比如所在區域高、中、低檔樓盤的售價情況，以及近期區域房價走勢，唯有如此，才能精準判斷價格是否合理。因此這要求購房者自己提前做好功課，很有必要進行實地考察並持續關注區域房價動態。

其次做到「三不看」，即超低價房源不看，掛牌時間過長的房源不看，語焉不詳的房源不看。 「假房源」看上去很美，比如價格極低，或者「急售」，因此往往會用一些極富煽動性的詞語來進行描述，比如「跳樓價」、「直降100萬」等等。

此外，一些描述不清晰，但同時也很有吸引力的房源，往往是「釣魚類房源」。當然，一些掛牌時間太長的房源，大部分都已成為過時信息，再去咨詢已無必要。

另外就是盡可能選擇知名房產中介公司官網上公布的房源。據了解，顧及公司聲譽以及長遠利益，一般不會採用「假房源」吸引電話的短視做法。

在官網上公布的房源，保證全部做到「四真」，包括：房源真實存在，不是虛構和虛擬的房源；真實價格，在網上發布房源價格以業主委託報價為基準；真實出售，房源均經業主委託，真實在售；此外房源圖片與真實房源一對一匹配。

此外，各地交易中心官方網站等權威官方網站，也會公布二手房信息。

（以上回答發布於2015-12-19，當前相關購房政策請以實際為准）

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『貳』 物業公司和一個房產中介合作,而設置條款打壓其他房產中介公司,這是不正當競爭

這個應該也可以，算是不公平的競爭，也屬於不正當競爭

『叄』 房產經紀人不開單的原因！

換位、主動、復立場、技巧制、信任16條不開單的細節原因：1、心態2、輸在氣勢上3、房客說往東就往東，往西就往西4、過度尊重房客5、感覺我們就是中介6、感覺已經成交7、心懶8、自以為是9、10%與此90%的關系搞不懂10、不懂得先搞定一方，利用這一方攻擊另一方，坐山觀虎鬥11、對客戶講的話太過認真12、沒讓對方感覺你是聰明人13、沒想到三贏局面14、別關痛醫頭，腳痛醫腳15、了解事情的始末，別斷章取義16、經常說封閉性的話題，而不是開放性的話題

採納哦

『肆』 房地產行業為什麼沒有產生惡性競爭

樓主的看法很有道理。

關於剛性需求，我分析有（至少包括）三種情況：
一是確實存在一定的剛性需求。原因是城鎮化、城市化。50%的農民要進城，對城市房地產市場價格有推動。這一點，我認為「剛」有一定的相對性。剛性需求，其實不一定像金剛石那麼剛。其中有很多東西可以分析，有的原因我們也看不透，這里就概括這么說。

二是地方政府在推動，搞「土地財政」。這一點，大家知道，「土地財政」沒有可持續性，而且徵用「集體土地」用於房地產開發，也不是那麼正當。我們中國因為人均土地少，才搞「計劃生育」。而在房地產市場上批發土地沒有節制，這和計劃生育政策相矛盾吧？

三是一戶多套，如上面所說，與控制土地用途、計劃生育政策相矛盾。到一定時候，國家要限制人均住房面積。另一方面，一戶人家多套住房，在稅收等負擔下，必然要拋出，供過於求的時刻遲早要到來。

總之，房地產市場的連續多年上漲，從更長遠時間看，還是有「暫時性」。由上述第二、三種情況，特別是第三種情況（一戶多套），我們可以看出，房價上漲會有較長時間的「慣性」。在這種強大的上漲慣性中，表面看，對於開發商和炒房者來說是皆大歡喜，因為「有房賣就能賺錢」，所以似乎也用不著「競爭手段」，無所謂「競爭」。

但是違背真實需求的上漲慣性，也潛伏著巨大的泡沫風險。這個泡沫風險，不但開發商和炒房者要擔憂「接最後一棒」，而且對於局外的國民而言，也要承受一定的惡果——發生了經濟危機，沒有買賣房子也會有損失，只是損失多少而已。

『伍』 房產中介提供的限時銷售業務對賣方來說有什麼弊端嗎，能具體說說嗎急求。

不得不承認，「限時賣房」業務有兩方面的好處。一是對於賣家來說，可以提高房子的售出效率，縮短交易的周期。二是對於買家來說，只要與賣家簽訂好賠付協議，就可以根據實際價格快速完成交易，避免賣家跳價。另外，中介機構在「限時賣房」的過程中取得了獨家代理的優勢。

但是，也有一些人認為，這種模式會造成業內惡性競爭，中介會利用賣家迫切賣房的心理，採取先「鎖定」進而「壟斷」，最後推高房價的手段。房價在上漲的時候，如果中介與賣家約定的是一個比較低的價格，那麼在約定期限的最後階段才賣出房子的話，損失可能會較大。

中介機構接單的時候也會考慮房子的價格是否符合市場價格，如果高出市場價太多的話，他們也會謹慎接單，防止最後賣不出去需要承擔風險。「限時賣房」的合同也會約定一個價格，賣家如果隨意跳價，超出了這個約定價格的話，也需要承擔違約責任。

據了解，二手房「限時代賣」業務相對少見，加上購房者的認識不深，所以存在很多貓膩。這種合同一般是由房屋中介公司提供的固定合同，賣房者往往會受到很多限制。如，與中介簽了合同後售房者不能因市場房價上漲而隨意更改房價;甚至有一些不法的二手房中介出現用剩餘資金購買所代理的房屋後，再次倒賣而獲得差價的行為。所以，賣房者一定要慎簽「限時代賣」合同。

(5)如何避免房產中介惡性競爭擴展閱讀

限時賣房那些事兒

1、概念

所謂限時出售、獨家簽賠，是指房屋產權人與中介公司簽署 「限時出售」簽賠協議，便可以得到中介公司在一定期限內以約定價格出售房源的承諾，如未能如期售出房屋，產權人可以得到一定經濟賠償。當然，房東如果無法履行協議，將向中介支付一定的違約金。

2、優勢

對於賣家來說，可以提高出售效率，減少交易周期；對於買家來說，只要是與賣家簽訂「簽賠」協議的房源，就可以根據實際價格快速完成交易，避免賣家跳價。

3、問題

有業內人士認為，這種模式會造成業內惡性競爭，並擔心中介會利用賣家迫切賣房的心理，先「鎖定」乃至「壟斷」房源，再推高房價。此外，若房價處於漲勢當中，對賣家來說，如果提前約定的是一個比較低的價格，那麼在約定期限的最後階段才賣房損失可能會較大。

『陸』 如何防止經銷商之間的惡性競爭

利益是聯系經銷商與廠商的紐帶，要處理好二者之間的關系，就必須在不損害廠商利益的同時，保證經銷商有足夠的利益空間。
第一，充分保障經銷商的利潤空間。利潤是利益的根本，要保障經銷商的利潤空間，廠商可以從以下幾個方面 手：首先，通過季度獎勵、年終獎勵等政策，既可以調動經銷商的銷售積極性，又可以為經銷商帶來額外的利潤，但要注意採取相應的配套措施，以防止經銷商片面追求獎勵而大量積壓貨物；其次，通過提供合理的產品組合建議，增加經銷商的利潤空間，這樣做同時也可以避免經銷商代理競品給廠商帶來的不利影響。例如，4S 店利潤空間一度縮水，代理商勢必尋求其他利潤來源，那麼 4S 店兼營什麼最賺錢呢？答案肯定不是競品。相反，廠商可以建議代理商兼營一些互補產品，比如不含酒精的啤酒、防困口香糖，等等。這樣既不會損害廠商利潤，又能增加經銷商收益。最後，廠商還可以與經銷商建立戰略聯盟關系，形成利益共同體，共同合作經營，共同創造更多效益。

第二，採取有效激勵措施，充分調動經銷商積極性。傳統的返點、折讓、賬期等方式，一方面會減少廠商利潤或增加廠商風險，另一方面也易導致經銷商為完成指標而大量積貨，造成不利影響，而通過間接激勵方式滿足廠商利潤之外的其他需求，往往會起到更好的效果。首先，廠商可以定期召開經銷商大會，經常走訪經銷商，通過溝通，了解經銷商需求並幫助解決，比如規定銷售代表 SR 必須每周至少四次到經銷商處與經銷商銷售代表 DSR 開碰頭會，指導和督導 DSR 的客戶拜訪工作，解決客戶問題等。其次，廠商應該定期對經銷商進行有針對性的培訓，並建立一套完整的訓體系。再次，對於經銷商的個性化需求，廠商也應該盡可能地關注，比如經銷商子女課後輔導等生活方面的問題，如果廠商能給予一定的關心，可以有效提高經銷商的忠誠度。最後，在考核評估方面，廠商除了制定既具有挑戰性又合乎實際的指標外，還必須定期考核，比如規定經銷商合同半年一簽等，一方面形成競爭氛圍，另一方面可以及時取消不達標經銷商的資格，提高經銷商的整體水平。

第三，通過有效的溝通和協調管理，減少沖突。首先，經銷商之間存在的竄貨等水平沖突，要求廠商制定統一的價格和促銷活動，平衡各地區差異；其次，對於廠商與經銷商之間存在的回款等方面的垂直沖突，廠商可以針對回款時間給予不同的扣點，激勵經銷商及早回款；最後，廠商還可以通過控制經銷商數量的方式，有效避免經銷商之間的沖突。比如，某著名衛生用品生產商規定，同一城市一般採用獨家經銷，如果業務發展迅速，需要覆蓋新的渠道，廠商需給原經銷商 3 個月時間發展，達不到預期目標，才可以考慮增加經銷商來覆蓋新的渠道，這樣做有效避免了經銷商間的蠶食。與之相反，比較典型的例子是聯合利華，它曾經引進印度的管理經驗，在中國大力發展經銷商，以增加市場覆蓋率，最多時曾在一個城市建立 7 家經銷商，最終導致經銷商間沖突不斷，管理混亂。

第四，管理好經銷商的下線客戶，有助於經銷商管理。關注經銷商的下線客戶，可以幫助廠商從微觀上找到銷量增減的原因和產品與市場的結合度，從而有針對性地為經銷商提供營銷建議。寶潔、聯合利華、尤妮佳等知名企業都已經建立了管理分銷渠道的信息系統，實現了對分銷體系中商品、信息和資金流動的高效集成管理。通過建立企業與經銷商的關聯作業系統，可以在統一的信息平台上實現企業與經銷商間的資源共享和協同作業，了解經銷商下線客戶信息，從而有效提高經銷商的管理水平。相信沒有哪個經銷商敢輕易與對自己下線客戶了如指掌的廠商叫板。

總之，經銷商作為企業與市場連接的中介，在價值實現過程中不可或缺，廠商除了加強自身管理外，還必須關注並盡量滿足經銷商的需求，這樣才有可能實現廠商與經銷商的共贏。