二手房怎麼評估的

❶ 二手房評估費怎麼算

房屋評估的主要有如下兩種方式：

1、免費評估。

現如今,國內幾家大型的房產類網站、或者擁有房產頻道的綜合性網站均開始為消費者提供免費二手房估價這一服務，做得比較大的有房天下，也是大家覺得比較專業的平台。

2、付費評估。

當然,網上的評估似乎是有些不靠譜的，也無法為我們出具正規的評估報告，而咱們涉及到貸款等項目時，就需要這個書面的評估報告。這個時候，咱們就需要找到專業的實體公司進行二手房屋的評估，並出具報告。當然，找實體公司評估就是需要收費的。

3、而對於具體的收費，也是有一個標准：目前評估費收費標准採取累進計費率

（1）房屋總價100萬元以下(含100萬元)的。收取評估總價的0.42%；

（2）100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%；

（3）500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%；

（4）2000萬元到5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%；

（5）5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。

(1)二手房怎麼評估的擴展閱讀：

採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的近期實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價，然後結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特徵因素等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。

目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:

1. 所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格

2．周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格

3．所在小區和所在板塊的房價走勢

4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、樓層、面積、房齡、小區內位置、景觀等等。

對於上述因素，採用科學的統計理論和數學模型演算法，計算出各因素對房價的影響程度。然後根據被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。

❷ 二手房評估價是怎麼算出來的

一、測算價格，二手房以同地區商品房價格為基準：

1、房屋因素

(1)折舊：年折舊-2%

(2)套型：「三小」套型(小廳、小廚、小衛)-10%

(3)樓層：2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準價;

(4)朝向：無朝南外門窗-5%

2、環境因素

(1)無物業管理-5%

(2)非獨立封閉小區-5%

(3)有省、市重點小學區+15%

二、計算折舊

房屋折舊是房屋價格補償的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態不變，但由於自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態來表現，就是折舊費。確定折舊費的依據是建築造價、殘值、清理費用和折舊年限。

(1)建築造價是核算折舊費的基礎，由建造中必要的物質消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經營中的進貨價。

它只應是住宅本身的進價，而不應包括其他費用。由於住宅的使用年限長達幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據，而按重置，即在現實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。

(2)房屋的殘值，是指房屋經過長期使用，失去使用價值後，經過拆除清理以後殘留的建築材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用後的剩餘部分為凈殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所佔的比例不大，而且是在住宅報廢後才能得到的，因此它與原值無法比較。

在計算時，都採用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法，有時計算折舊時也採用殘值率這一參數，即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構為0;磚混結構為2%;磚木結構一等為6%;磚木結構二等為4%;磚木結構三等為3%;簡單結構為0。

(3)使用年限，是住宅實物形態經外界的物理、化學因素作用下，從而發生有形的磨損;在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉移的年限，它是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經濟壽命。折舊年限除與使用年限有關外，還受無形損耗的影響。

房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，採用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：

造價-殘值造價×(1-殘值率)

消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：

舊房價格=造價-年折舊費已使用年數

當然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建築面積和樓房的層次與朝向等。

❸ 二手房不動產評估是怎麼評估的

二手房申請貸款需要進行評估
二手房評估收費：根據省物價局的有關規版定，目前評估費收費標權准採取累進計費率：
房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的 0.42%;
100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%;
500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;
2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;
5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。
房產評估應考慮的因素
1、所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
2、周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
3、所在小區和所在板塊的房價走勢
4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。

❹ 二手房評估費是怎麼算的

目前評估費收費標准採取累進計費率

（1）房屋總價100萬元以下(含100萬元)的。收取評估總價的0.42%；

（2）100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%；

（3）500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%；

（4）2000萬元到5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%；

（5）5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。

拓展：

二手房評估價是指採取房產價格評估的市場比較法，對同一個樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型的樓盤的實際成交價格進行了專業處理，計算出來的具體某個樓盤的平均單價。

同時還會考慮其他因素的影響：

1、房屋因素

（1）舊房的套型落後、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，「三小」套型（小廳、小廚、小衛）扣減10％。

（2）樓層對價格也產生影響，若1層和5層為基準價，2層和6層為－3％，7層為－5％，3層和4層為＋3％，若是樓頂則為－5％；而朝向如無朝南窗則為－5％。

（3）房屋竣工後即進入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結構房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2％。

（4）一般舊房的套型落後，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產生一些影響。

2、環境因素

（1）環境因素既有自然的也有社會的，既有大環境，也有小環境。在同一地段，舊房的小區環境會遜色於新住宅區，比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。

（2）再如社會環境，在同一土地級別地區，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業管理和非獨立封閉小區分別扣減5％，省、市重點中區的為＋15％。

❺ 二手房評估價怎麼算 教你合理評估房產價值

二手房評估價怎麼計算
1. 測算房屋實際價格區間。房屋自身的戶型以及朝向等影響因素的計算是：房屋建成以後每一年的折舊費用-2%的同一地區的房價，三室一廳的小戶型-10%的同一地區的房價，房屋所處的樓層中最好的樓層+3%的同一地區的房價，最便宜的樓層是基準價格，其他的樓層根據位置減去不同的比例，朝向不好的房子-5%的同一地區的房價。房屋配置的影響因素的計算是：小區內沒有物業要扣除5%的房價，不是封閉的獨立的小區也要扣除5%的房價，位於著名小學附近的加上15%的房價。
2. 減去折舊的費用。房屋的造價和殘值，以及清理費用和折舊年限都是折舊費用計算的范圍。
二手房價格評估方法
二手房估價方法購房者或出賣人想要對房屋進行評估可以通過以下五種方法解決二手房評估問題：
1、中介評估，常用二手房評估方法。
2、請專門的評估人員，比較精確的評估方法。
3、找有評估水平的熟人。對買賣雙方來說，二手房評估是為了讓自己心裡有數，熟人評估比較靠譜。
4、平均估價法。平均估價法可以由本人評估，方法就是把近期、同類型甚至同樓層的房子的成交價格匯總，取平均值得到估價。
5、網路調查，買賣雙方可以通過網路查詢，收集目前房價狀況估價。
二手房評估價越高越好嗎
評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。
評估價還影響交易的稅費，增值稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例計算得出，評估價越高，繳納的稅費也越多。
也就是說，評估價低，意味著繳納的稅費少，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金；評估價高，意味著繳納的稅費高，可貸款的額度高，實際支付的首付款可以少一點。
評估價過高或者過低，對於購房者來說，要麼是多繳納稅費，要麼就是多支付首付款，因此評估價適中比較好，土豪可隨意。
影響二手房評估的因素
二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
1、房產的初次購買價格
初次的購買價格會對價值評估產生一定的影響，房屋的價值一般是隨著時間的推移在初次購買的價格上升或者下降，所以在進行房屋估值時，需要用初次購買的價格加以參考。
2、房產的使用時間
二手房一般都是經過了一段時間的使用之後才出售的，所以在估值時就需要考慮到房屋的使用時間。使用時間長的房屋，價格自然就低一些，使用時間短的房屋，價格相對就高一些，合理的演算法是每年折舊2%。
3、樓體結構、樓層、朝向
好的樓體結構、樓層和朝向是為房產加分的重要因素，通常一個樓層好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%。
4、小區的周邊環境
售房者所出售的房產如果周邊環境十分優良，那就會比較容易得到購房者的心理認可，不錯的周邊環境會為房產每平米加價2%至5%左右。
5、電梯數量和品牌
很多人買房都會看電梯，尤其是買樓房，因為有時電梯數量和品牌會是便利性與安全性的象徵。即使較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌不一定會為房產價值加分，也會對購房者的心裡舒適度產生重大影響。
6、房屋所處的地段
地段的問題相信大家都不會有所疑問，地段好的房子相對於地段不好的房子來說，價格就會偏高，這點是顯而易見的。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的少有性就會帶來不可估量的價值空間。
7、小區的配套設施
交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5%左右的價格。
8、房屋的區域規劃
另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區域的未來規劃，一個規劃完善的區域會為該房產提供2%至5%的加價空間。

❻ 貸款買二手房，怎麼做評估

購房人貸款購買二手房，需提供評估機構出具的《抵押物評估報告》，評估值會影響到最高貸款額度；購房人貸款購買新房，不需評估。

申請市屬公積金貸款時，管理中心認可的評估機構

(2)國管公積金貸款：

資金中心不指定評估機構，借款申請人結合辦理效率、收費水平等因素，選擇貸款經辦銀行認可的評估機構即可。

二、商業貸款購房，怎麼做評估？

購房人商貸購房，需要經過“審核-網簽-評估-面簽-繳稅-過戶”等流程，商業銀行才會放款，完成貸款申請。

(1)流程及時效：

准備好房產證復印件、買賣雙方身份證復印件報評估，評估公司受理後一個工作日內安排看房實勘，看房實勘後三個工作日出具評估報告。

(2)評估收費標准：

600元/次，借款人申請的是商貸，則可免費更改一次評估報告，第二次更改需收費，費用為100元/次。

(3)可選的評估公司：

商貸購房在做評估時，一般情況下需要選擇和該銀行合作的評估機構

三、組合貸款購房，怎麼做評估？

購房人申請市屬組合貸購房，需先面簽/初審，再進行評估；申請國管組合貸，需要先評估再面簽/初審。

(1)時效及流程：

市屬公積金貸款：

評估機構接到借款申請人提取的評估申請後，在2個工作日內出具《抵押物價格評估報告》。

國管公積金貸款：

在房產證、買賣雙方身份證復印件、買賣雙方簽字確認的網簽合同和網簽信息表收到後5到7個工作日約看房，在看房後5到7個工作日內做出評估報告，並返回評估報告單（目前根據各業務網點受理不同而時效不同）。

(2)評估收費標准：

600元/次

(3)可選擇的評估公司：

市屬組合貸：

需要選擇市屬公積金貸款認可的6家評估公司。

國管組合貸：

選擇其及經辦貸款行認可的評估公司進行評估。

注意：評估拍照時必須一套房子一套照片，照片不能替換，並且交一次費用只能出具一次評估報告，不能重復出具。

來源：北京市住房公積金管理中心、中央國家機關住房資金管理中心

該內容僅在北京適用

❼ 二手房過戶評估費怎麼算的

根據省物價局的有關規定，目前評估費收費標准採取累進計費率：

房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的0.42%;

100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%;

500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;

2000萬元到5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;

5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。

房產中介有不合理的收費，可以投訴到物價局。

(7)二手房怎麼評估的擴展閱讀：

房產評估是二手房交易過程中一個重要的環節。現在，買房貸款、賣房過戶、找中介、進銀行，他們都會告訴你房子要評估。比如購房者需要辦理抵押貸款，銀行要根據評估機構的評估報告，才能向購房者發放貸款。

當然，房東在出售房子前，通過專業房產評估也能對所賣的房子心裡有個譜。為了在交易中避免不必要的損失和麻煩，買賣雙方都應該對「房產評估」有一定了解。

影響一套房屋市價的因素很多，物業類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、採光、廚衛大小、建築質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業內外部裝修、得房率以及物業所處外部環境、綠化、人文、交通、商業服務設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率、區域規劃等，都得加以適當的考慮。

參考資料：

網路-二手房評估