『壹』 買二手房如何付款才不會被騙
第一招：核實上家身份是首要
第二招：審核貸款合同要仔細
第三招 首付專交到貸款銀行
第四招屬：交易過戶辦委託公證
第五招： 貸款風險要把握
第六招： 交房時再付尾款
第七招： 收件收據不是產證
建議買房去正規的房地產公司購房，像上海寶山的菁英地產就很不錯，不會讓你買房了還擔心一系列問題。
『貳』 購買二手房時，如何能確保我的首付款的安全性
普發銀行不手資金監管的錢,而且公積金也有專門的資金監管帳戶,所有的資金監管專都是免費的.如果你有擔心可以屬去找任何一家.一般通過中介公司買房不會出現業主逃逸事件,房本和身份證你都看過了,你還擔心什麼呢,現在沒有那麼多無聊想死的人干這種事,做事大膽一點.
『叄』 二手房我想私下交易（自行交易），怎麼保證我首付款安全
1、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
（3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
（4）、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。
（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
（6）、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。
（8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
『肆』 如何保證買二手房的首付安全
保障首付款的安全最主要的是，確保簽訂的二手房買賣合同正規，合理，合法性！回答
正規買賣合同的條款會對定金，首付款，尾款的支付時間和方式都應有約定！如果你連合同不能信，別的也別談了！因為首付款用銀行託管，不切實際，如果您不給業主打首付款，業主很難同意一下步驟，再或者如果貸款的話，銀行那什麼憑證去批貸款啊？
其實很簡單，放寬心！只要是真房子，真業主，真合同，都是真的，您的首付款，該怎麼打個人家就怎麼打就行了！~
『伍』 二手房未過戶，先交首付，如何保證安全
關鍵是合同訂抄立條款要仔細，包含交款、產權轉移、抵押、貸款放款、交房等環節的約定。每一筆付款要有收據（收款人簽字，日期），銀行支付的記錄或憑證保留，寫明用途。
一般情況下，程序：定金，簽訂合同，備案合同，首付，出售人還清貸款並解除抵押，買房人申請貸款，轉移產權並辦理抵押登記，銀行放款、交房。
『陸』 購買二手房時,如何能確保我的首付款的安全性
直接支付給房東啊,一般二手房首付三成就可以了,你想想,哪個房東會拿了三成的錢跑掉,剩下七成的都不要了嗎?還有就是在簽訂買賣合同支付首付款之前一定要產權沒問題。
『柒』 買二手房注意什麼才能不被騙
第一招：核實上家身份是首要
案例：劉先生因為房屋被動遷，找到中介想買一套房屋。中介公司向他推薦了一套房屋，劉先生看了挺滿意，就和中介公司介紹的上家張先生訂立了購房合同，還分兩次向張先生支付了定金和首期房款。可後來到交房的時候卻找不到張先生了，後來才得知張先生根本就不是產權人，房屋只是他租借的，產證也是偽造的。劉先生只好到公安報案，至今張先生仍未找到。
對策：現在什麼都有假，文憑有假，身份證有假，房產證當然也有假。現在到處可見的「城市牛皮癬」為這些詐騙行為提供了極大方便，花個二三百元，假的身份證，假的房產證就可以辦出來了。二手房和一手房不同，一手房是和開發商做交易，一般不存在這個問題。所以買二手房的第一步就要核實與你交易的對方的身份。最簡單的一個辦法是到各區的房產交易中心查詢一下房屋的權屬情況，只要憑自己的身份證花三十元，交易中心就會給你一張房屋基本信息的單據，上面有權利人的名字、抵押貸款、面積等基本情況。如果怕對方持假身份證冒充房東，你還可以委託律師到公安局調查人口信息，以便核實賣房人的身份。做好這兩樣工作，你就可以放心地和對方簽訂合同，不用擔心遇到劉先生這樣的倒霉事了。
第二招：審核貸款合同要仔細
案例：李先生和上家訂了一份五十萬元的購房合同，因為李先生需要銀行貸款，就通過中介介紹的擔保公司辦理抵押貸款手續。擔保公司辦理好手續叫李先生到銀行簽訂貸款合同。李先生到了銀行後，擔保公司的人告訴他，說這是銀行提供的格式合同，不會有問題的，只要核對一下貸款金額就可以了，李先生覺得銀行的格式合同總歸不會有錯的，就簡單地看了一下貸款金額就簽了字。一個星期以後，到了銀行答應的放貸時間，可李先生還是沒有收到貸款，就打電話到銀行去問，銀行告訴他說貸款已按貸款合同的約定劃到擔保公司帳戶上去了。李先生再去找擔保公司，擔保公司的人叫他放心，說這是公司規定，貸款要到第二個月就會直接劃到上家帳戶去。以後李先生又多次找擔保公司，擔保公司一直拖著，最後竟然人去樓空。李先生後來才得知這家擔保公司早就資不抵債，就動歪腦筋，挪用了客戶貸款。他們在客戶的貸款合同上將貸款劃入帳戶寫成擔保公司帳戶，然後利用客戶的疏忽騙客戶簽訂合同，再將貸款非法挪用，最後無力償還就「人間蒸發」了。雖然李先生馬上報了案，後來也將擔保公司主要負責人抓捕，但錢款卻已揮霍一空，李先生因為沒有支付房屋餘款而被上家告到法院。
對策：在下家貸款的情況下，交易程序一般是這樣的：
步驟一：下家支付首期房款。
步驟二：上家拿到首付後將房屋過戶給下家。
步驟三：下家在取得房產證或交易中心收件收據後將房屋抵押給銀行。
步驟四：銀行向下家發放貸款。
步驟五：雙方交接房屋，結清水電等費用，餘款付清，交易結束。
下家向銀行申請貸款過程中，如果申請的是商業貸款，銀行會要求下家找一家擔保公司進行擔保，而下家一般都會採用中介公司推薦的擔保公司。少數不良的擔保公司會鑽購房人的空子，謀求非法利益。
李先生雖然訂立的是銀行提供的格式合同，但並不能因此而高枕無憂，因為格式合同中也有許多是需要填寫進去的內容，如果對這些內容不加以重視並認真核對，就容易被鑽了空子。
第三招 首付交到貸款銀行
案例：吳小姐看中了一套房屋，但上家在這套房屋上還有銀行的抵押貸款30萬元。中介說上家要先取消抵押才能過戶，不過由於上家拿不出30萬元償還貸款，所以希望吳小姐多付一點首付，然後上家再去注銷。於是，吳小姐在簽約後就付了20萬元的首付給上家，但是上家遲遲沒有去銀行取消抵押。最後上家卻說因為做生意發生了虧空，將吳小姐付給他的20萬元去還了債。吳小姐聽了這氣得發抖，不過現在也沒辦法了，只能去打官司。
對策：如果上家有抵押貸款，那麼上家必須先還清貸款，並到房產交易中心辦理抵押注銷手續後才能交易過戶(有的交易中心還要求要辦完抵押注銷手續之日起幾個工作日後才能交易)。在這種情況下，上家一般會要求下家先支付一定的首付，用以償還銀行的貸款以便取消抵押。但是，如果下家將首付交給上家後，上家並未按原來的約定去取消抵押而是挪作他用，那麼就會出現吳小姐這樣的事了。但如果下家堅持在取消抵押後再交首付的話，很可能由於上家資金不足以致交易失敗。對此，下家可以要求上家聯系好銀行，並在上家辦理好還貸手續後，再將首付直接匯入上家在該銀行的帳戶，銀行當場即可劃款並出具他項權證。這樣一來，上家就不可能將下家交付的首付挪用了。
第四招：交易過戶辦委託公證
案例：謝女士看中了一套二手房，可這套房屋上還有銀行的抵押貸款，上家要求謝女士先交首付以便取消抵押，謝女士了解到只要將首付直接匯入上家的貸款銀行就可以了，於是就與上家一起去貸款銀行幫上家還款。上家也按約付清了銀行的貸款並拿到了他項權證。不過，因為交易中心規定在辦理完抵押注銷手續後需要再過三個工作日才能辦理過戶手續。於是謝女士和上家約好再過三個工作日再去辦理。可到了約定的那一天，上家卻沒有來，對方一會說出差去了，一會又說家裡不同意賣了，其實後來謝女士了解到，上家是因為覺得房子賣便宜了想反悔，所以故意不去辦過戶手續。謝女士向咨詢律師，律師建議她為了防止上家再轉賣給他人必須立即起訴，謝女士只得按照律師的建議做打官司的准備了。
對策：下家交首付讓上家注銷抵押貸款，但注銷抵押和過戶之間有一個時間差。按照法律的規定，房屋在誰的名下才是誰的，就算拿到鑰匙也沒有用。所以，只有過戶好並拿到新的產證之後，房屋才會成為下家的。但是如果上家在這期間毀約的話，下家非但不能按時過戶，反而還有一筆首付被上家扣著。為了避免發生這種情況，下家最好在交首付之前要求上家辦理一個過戶交易的委託書，並對委託書進行公證，並且最好在委託書上註明「本委託不可撤銷」的字樣。一般情況下，中介公司員工可以作為受託人。這樣的話，即使上家到交易時反悔，下家也可以和受託人憑委託公證書直接到交易中心辦理過戶手續。當然辦理委託公證會付公證費，但幾百元的公證費和幾十、幾百萬元的房款比起來，公證費就不算什麼了。畢竟，誰也不想發生了糾紛後再去打官司。 第五招：上家戶口一定要遷走
案例：古老師買房完全是沖著孩子讀書才去買的，他家在郊區，現在孩子讀書都是按戶口所在地就近入學，古老師為了讓女兒受到更好的教育，就在市區一所名校附近買了一套二手房。買房之初他就問上家戶口是不是遷走了，當時上家拍著胸脯保證戶口已經遷走了。古老師看他說得這么肯定，也就相信了。於是支付了房款，辦理了交房手續。可後來古老師在辦戶口時才發現上家的戶口還沒有遷走，這下他可著急了，而上家卻說那個戶口也不是他的，說他從別人手上買房時戶口已經在上面了，他也沒辦法。古老師想到法院去起訴上家，而律師卻告訴他遷戶口的事法院不受理。古老師只好自認倒霉。
對策：遷移戶口是公安機關辦理的，戶口要遷走就一定要找一個落戶的地方，如果不能落戶，當然也遷不走了，所以這類案件由於不適合強制執行，法院現在還不受理。因此，在簽訂房屋買賣合同之前，一定要先了解一下房屋內的戶口狀況。下家最好委託律師到公安局戶政處去調查一下房屋內是否有戶口，決不要輕信上家的空口許諾。如果房內有戶口，一定要在合同中約定上家在交房前或過戶前將戶口遷出，否則應支付一定的違約金，或者約定留一部分房款，待戶口遷出後再支付。
第六招： 貸款風險要把握
案例：陳先生看中了一套120萬元的二手房，不過他手上沒有足夠的現金，想通過商業貸款來支付。中介告訴他，按現在的房貸政策，根據房屋的房齡等情況，他可以貸到七成也就是84萬元。於是，陳先生就與上家簽訂了合同，並支付了首付36萬元，合同約定在付了首付後一個月內通過銀行貸款支付房款余額，如果逾期付款的話，每逾期一天，陳先生要按餘款的千分之五向上家支付違約金。但是，陳先生在貸款時卻遇到了麻煩，銀行說陳先生貸款買了好幾套房，所以這套房子銀行只肯貸五成，也就是60萬元。眼看合同約定的付款時間就要到了，可陳先生還是湊不出另外的24萬元。最後只好東拼西湊借了不少錢，盡管這樣還是逾期了，所以又支付了一部分違約金。
對策：在下家貸款買房的情況下，合同約定「首付+貸款」只是表明上家許可下家通過貸款的方式來付款，所以如果是由於下家自己的原因使得銀行不貸款或不足額貸款的話，那麼這個責任應當由下家自己來負(這個問題有些爭議，不同法院的看法可能不一樣)，但是為了規避類似的風險，下家在准備貸款時候一定要將自己的情況如實地告訴中介，或直接向貸款銀行咨詢，搞清楚銀行貸款的可能性，再簽訂房屋買賣合同，也可同時約定如果銀行不放貸則合同解除。
第七招： 交房時再付尾款
案例：王經理和上家簽訂了一套價值150萬元的房屋買賣合同，合同約定這150萬元里包括裝修和家電、煤氣等等固定設施，並約定簽訂合同之日付首付30%即45萬元，余額70%即105萬元採用銀行抵押貸款方式支付。後來，銀行放了款，王經理將余額全部支付給了上家。但等於交房時卻出現問題了，原來上家還欠一年多的水電煤和物業管理費用，這些錢加起來有好幾萬元，另外原來房間內的兩台空調也被拆走了。但此時上家卻不肯支付作任何賠償，於是雙方就吵起來了。
對策：交房時，不僅要查看房屋內的設施是否與合同約定的一致，還要了解水電煤、物業管理費、有線電視、電話費等費用的支付情況。一般來說，合同中都會約定交房前的這些費用由上家承擔，交房後由下家承擔。但是如果上家欠費而又不付，那這些錢最終還是要由下家來付的。所以，一定要先了解一下上家對這些費用的支付情況，其實了解起來也很方便，現在這煤氣公司、自來水公司等都推廣了便民服務，只要打個熱線電話就可以了解到的。至於物業管理費用可直接到物業公司了解。下家可按照了解到的情況預留一部分尾款，將這些尾款放到中介處，並在買賣合同中約定等上家將這些費用結清並在下家驗收完後再支付給上家，這樣下家就避免了交房時的風險。
第八招： 收件收據不是產證
案例：郭先生簽訂了一份價值220萬元的購房合同，合同是這樣約定付款方式的：簽約當天郭先生向上家首付30%即66萬元，在拿到交易中心出具的收件收據後支付第二期房款60%即132萬元，交接房屋後支付第三期房款10%即22萬元。郭先生拿到交易中心出具收件收據後，交易中心告訴他要再過五天才能拿到房產證。沒想到等五天後郭先生再去交易中心領取產證時，交易中心告訴他產證不能辦了，因為就在郭先生拿到收件收據後的第三天，上家就因被人起訴到法院，法院應原告的要求將這套房屋查封了。郭先生後來向律師咨詢得知，在這種情況下最好要求解除合同，叫上家返還房款。不過，因為這時郭先生已支付了90%的房款，所以郭先生的損失還是挺大的。
對策：拿到交易中心出具的收件收據並不能認為就萬事大吉了，因為，按照法律規定，房屋的買賣要以過戶為標准，也就是說房子在誰的名下就是誰的，盡管郭先生已支付了絕大部分房款也拿到了收件收據，但由於還沒有拿到房款，所以房子還是上家的，法院也有理由因上家被人起訴而將房子查封。盡管這樣的事發生的概率比較小，但是為了盡可能地規避購房的風險，最好約定第二期房款(一般在房款中占的比例較大)在下家拿到產證後再付。這樣的話，即使在領取產證之前遇到這樣的情況，下家的損失也不至於過大。
『捌』 二手房交易需要注意什麼，怎樣防止上當受騙
一、二手房交易十項注意
（1.）房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
（2.）房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
（4）.土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
（5.）市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
（7.）單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
（8）物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
（9）.中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
（10.）合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮
二、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
（3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
（4）、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。
（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
（6）、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。
（8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
所要繳納的稅費比較雜不同性質的房產有不同的稅費,比較高的有:
營業稅:5.55% 契稅1.5~3% 個人所得稅1% 還有印花稅等等小項,具體的你可以找到合適的房產後讓正規的中介公司根據房產的性質幫你算一個清單.而且中介公司也會告訴你哪些稅可以有松動.按照國家政策是都要全額交納的，但是中介公司收中介費會幫你合理避掉些的．