企業轉讓二手房如何計算土增稅

Ⅰ 單位出售二手房如何計算土地增值稅

單位出售給職工的房子叫房改房（或者叫福利分房），是住宅，滿足條件可以上回市交易。住答宅的交易，不收土地增值稅，商用房產的交易才收土地增值稅呢。房改房上市要補交土地出讓金，各地可能政策不同。
拿北京舉例：城六區的房改房上市，應交土地出讓金為：1560元*建築面積*100%，城六區以外是1290元*建築面積*100%。

Ⅱ 轉讓舊房該如何計算繳納土地增值稅

土地增值稅的計抄算分兩種情況：一是對新房的征稅，另一種是對舊房的征稅。
下面重點介紹轉讓舊房如何交納土地增值稅。
一、轉讓舊房時土地增值稅的計算過程
1994年起開征的土地增值稅是對土地收益額徵收的一種稅。
土地增值稅率是四級超率累進稅率。稅率表：
計算過程是：
確定收入額，營改增之後收入額為不含稅收入。
確定扣除額，評估價格和相關稅費及評估費可以扣除。
有發票的按發票價格及每年5%的加計扣除和有關稅費扣除。
收入—扣除=增值額；
增值額/扣除額*100%=增值率，由增值率確定適用稅率。
最後確定應納稅額。
應納土地增值稅=增值額*稅率-扣除額*速算扣除系數。

Ⅲ 二手房轉讓土地增值稅怎麼算

國稅總局2016第70號公告：六、關於舊房轉讓時的扣除計算問題
營改增後專，納稅人轉讓舊房及建築屬物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規定的扣除項目的金額按照下列方法計算：
（一）提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額（不扣減營業稅）並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
（二）提供的購房憑據為營改增後取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
（三）提供的購房發票為營改增後取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

Ⅳ 企業賣二手房應繳納的土地增值稅的稅率

一、增值稅。根據我國相關法律規定，轉讓購買的房產，要按銷售不動產的標准來收取增值稅，即一般納稅人稅率11%，小規模納稅人稅率為5%。單位銷售或轉讓其購買的不動產或受讓的土地使用權，全部收入與不動產或土地使用權的購買或受讓原價後的的差額。

二、企業所得稅。取得房產銷售收入應並入當期收入總額計算繳納企業所得稅。應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-准予允許彌補的以前年度虧損，以上是其計算公式。

三、印花稅。公司賣房子需要要繳納稅0.5‰的印花稅，計稅依據為應稅憑證所載金額。

四、土地增值稅。土地增值稅以納稅人出售商品房所取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人出售商品房所取得的收入減去扣除項目金額的余額。增值額未超過扣除項目金額的50%。

應納稅額=增值額×30%。以上是計算增值稅的具體公式。計算土地增值稅應納稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除數的簡便方法計算。

按照《財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅、個人所得稅優惠政策的通知》（財稅〔2010〕94號）規定，對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減按1%稅率徵收契稅；

對於個人購買90平方米以上144平方米以下的普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1.5%稅率徵收契稅。其餘的按照3%稅率徵收契稅。需要注意的是，文件中規定可以減征契稅的住房類型是普通住房。如果購買的是其他性質的房產，則一律按照3%的稅率計繳購房契稅。

(4)企業轉讓二手房如何計算土增稅擴展閱讀

自2011年1月1日起，對個人銷售自建自用住房，免徵營業稅。

個人無償贈與不動產、土地使用權，屬下列情形之一的，暫免徵收營業稅：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間作為其購買房屋的時間。納稅人同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所註明的時間不一致的，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。

Ⅳ 企業賣二手房要交土地增值稅嗎怎麼交

財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知 財稅字[1995]48號 第十項：

轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

財政部 國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知 財稅[2006]21號第二項：

納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。

對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定徵收。

具體來說：

一、能提供評估價格的。可扣除的項目金額包括三項：一是舊房及建築物的評估價格（舊房及建築物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格需經當地稅務機關確認）：二是取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用：三是在轉讓環節繳納的稅金。此外，納稅人支付的評估費用准予在計算土地增值稅時扣除。

二、不能提供評估價格但能提供發票的。可扣除的項目金額也包括三項：一是購房發票所載金額，二是加計扣除金額（加計扣除金額＝購房發票所載金額×5％×購買年度起至轉讓年度止的年數），三是與轉讓房地產有關的稅金。

三、既不能提供評估價格也不能提供發票的。由稅務機關實行核定徵收，核定徵收率不低於5%。

土地增值稅過程：

一、確定扣除項目金額（如上述）；
二、確定增值額：房地產轉讓收入-扣除項目金額；
三、確定適用稅率：以增值額與扣除項目的比率來確定稅率，共四級超率累進稅率，可查詢條例規定；
四、計算應納稅額：增值稅*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除率。

Ⅵ 企業出售新房如何計算土地增值稅

例：某房地產開發公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發該寫字樓有關支出為：支專付地價屬款及各種費用1000萬元；房地產開發成本3000萬元；財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉讓項目計算分攤並提供金融機構證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環節繳納的有關稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5％。試計算該房地產開發公司應納的土地增值稅。 （1）取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元（1）房地產開發成本為3000萬元（3）房地產開發費用＝500-50＋（1000＋3000）×5％＝650（萬元） （4）允許扣除的稅費為555萬元（5）從事房地產開發的納稅人加計扣除20％ 加計扣除額＝（1000＋3000）×20％＝800（萬元） （6）允許扣除的項目金額合計＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬元） （7）增值額＝10000－6005＝3995（萬元）

Ⅶ 房地產企業和非房地產企業轉讓存量房分別如何計算土地增值稅

(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)
包括地價款和取得土地使用權時按國家規定繳納的費用。
房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定交納的有關費用」，計入「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。(P186-8)
(二)房地產開發成本(適用新建房轉讓)
包括土地徵用及拆遷補償費(包含耕地佔用稅)、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
(三)房地產開發費用(適用新建房轉讓)
1.納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出並能提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產開發費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內
上述利息超過國家上浮標准;超標利息及罰息不得扣除。
2.納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無利息支出的情況)
允許扣除的房地產開發費用=[(一)+(二)]×10%以內
3.房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。
(四)與轉讓房地產有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)
包括營業稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。
(五)財政部規定的其他扣除項目(適用從事房地產開發的新建房轉讓)
從事房地產開發的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%
【提示】
1.此項加計扣除僅對從事房地產開發的納稅人有效，非房地產開發的納稅人不享受此項政策;
2.取得土地使用權後未經開發就轉讓的，不得加計扣除。
(六)舊房及建築物的評估價格(適用存量房地產轉讓)
由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
例如，某企業轉讓一幢使用過多年的辦公樓，經稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新度折扣率為70%，則評估價格=12000×70%=8400(萬元)。
納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認,可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時「每年」按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。
對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅收征管法》第35條的規定，實行核定徵收。

Ⅷ 房地產開發企業轉讓舊房如何計算土地增值稅

稅務總局公告2016年第70號《關於營改增後土地增值稅若干征管規定的公告》：
六、關於舊房轉讓時的扣除計算問題

營改增後，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，《土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規定的扣除項目的金額按照下列方法計算：

一、提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額（不扣減營業稅）並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

二、提供的購房憑據為營改增後取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

三、提供的購房發票為營改增後取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率徵收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發票，二是不能夠提供發票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。能夠提供購房發票的，可減除以下項目金額：

1、取得房地產時有效發票所載的金額；

2、按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額；

3、按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金；

4、取得房地產時所繳納的契稅。

(8)企業轉讓二手房如何計算土增稅擴展閱讀：

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。

參考資料來源：網路-土地增值稅

Ⅸ 營改增後轉讓房屋時土地增值稅怎麼計算

營改增落地後，二手房交易賣方需要繳納增值稅，不再繼續繳納營業稅。版增值稅稅率與營業稅相同，但是權計算方式不同，這就決定了增值稅稅額比營業稅稅額低。那麼，個人出賣二手房應該怎麼計算增值稅?增值稅徵收細則是什麼?不同地區增值稅繳納以及減免情況如何?
國稅總局發文明確，個人轉讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同，2016年5月1日以後辦理產權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業稅。
增值稅稅率是多少?減免規定是什麼?
1、非北上廣深地區增值稅稅率及減免規定：
①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅;
②個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免徵增值稅。

Ⅹ 公司二手房交易的土地增值稅如何計算

單位出售給職工的房子叫房改房（或者叫福利分房），是住宅，專滿足條件可以上市交屬易。住宅的交易，不收土地增值稅，商用房產的交易才收土地增值稅呢。房改房上市要補交土地出讓金，各地可能政策不同。
拿北京舉例：城六區的房改房上市，應交土地出讓金為：1560元*建築面積*100%，城六區以外是1290元*建築面積*100%。