在上海買二手房需要注意哪些問題

『壹』 初次買房，沒啥經驗，想問問在上海買二手房要注意些什麼

非普通住宅：
1、住宅小區建築容積率在1.0以下(不含1.0); (除高檔別墅外，平常的居民樓一般都專在1.0，這屬條基本可以不用考慮)
2、單套建築面積在140平方米以上(含140平方米);(你買了套房子138平就是普通住宅，你要再買套141平的，這套就是非普通住宅)
3、實際成交價格高於該區市場指導價1.2倍以上(不含1.2倍);(有的地區有成交價規定，比如有地區規定本區域市場指導價為10000一平，而你買的房子合同單價是13000一平，這就是非普通住宅了。)在上海是以200萬元/套為界限。
普通住宅和非普通住宅的區別以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。 反之則為普通住宅。
所以對於上海的購買者，就是單套見面140以上或者總價200萬以上的就屬於非普通住宅了，兩者只要其中一個達到就是非普通住宅。

『貳』 在上海買二手房應注意什麼問題

購房小竅門：二手房如何查驗產權歸屬
購買房產要投入相當大的一筆資金，因此投資的安全性是每一個購房者必需要考慮的首要因素，否則稍有不慎，購房人的利益就會受到侵害。而要想確保房產安全無誤，了解房屋的產權狀況，則是每一個購房人在購房前必需要做的事情。購房前對所購房屋的產權有清楚的認知，不但可以避免受到坑害，而且購房後自己的利益也可以受到法律的保護。
要了解房屋產權狀況，購房人要做到以下幾步：
第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。

產權證件是指「房屋所有權證」和「土地使用權證」。

身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。

資格證件是為查驗交易雙方當事人的主體資格，例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發經營資格證書；代理人要查驗代理委託書是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書等等。

其他證件是指：出租房產，要查驗承租人放棄優先購買權的協議或證明；共有房產，要查驗共有人放棄優先購買權的協議或證明；中獎房產，要查驗中獎通知單和相應的證明等。

第二步是向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源，查驗的具體方式是：

查驗產權記錄。包括：

(1)原房主是誰，假如為共有財產，則應注意各共有人的產權比重及擁有權形式；

(2)檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面查閱該份文件副本；

(3)登記日期，此日期為該宗交易的簽訂日期；

(4)成效價格，即該項交易的成效價；

(5)其他內容，如房屋平面圖等。

第三步是查驗房屋有無債務負擔。房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交情況，至於該房屋在經營過程中發生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的來源，從而對該房產有更深的了解。

另外，購房者還需了解的內容有：所購房有無抵押，房屋是否被法院查封等。

意向金在法律上沒有規定，一般根據合同的約定確定意向金的性質。從字面上理解，意向金是購買房屋的意向。在買方有購買意向後，委託中介公司向賣方議價，這時一般會以書面形式確定下來，並支付一定金額的意向金。如果賣方同意買方的購買條件(要約)，中介公司將意向金轉交給賣方，此時意向金性質就發生變化，轉化成定金。合同對買賣雙方產生約束力，買賣雙方必須按約定履行義務，否則將承擔法律後果。買方如果不按合同的約定簽訂買賣合同或不購買的，賣方可以沒收買方的定金；賣方不履行簽買賣合同義務或不出售的，應雙倍返還給買方定金。

如果中介公司尚未將意向金轉交給賣方，賣方也未同意買方購買條件，此時意向金能否要回，這要看買方與中介公司的合同約定。從法律上講，是可以要回的，但買方應向中介公司支付必要費用或承擔違反居間合同約定的責任。
七種還款的方式幫你細算房貸賬
面對越來越復雜的房貸還款方式，選擇哪種方式最節約，哪種方式最適合自身需要，這就需要對目前市場上的7種基本房貸還款方式做個比較

9月底，上海的房貸市場似乎一夜之間豐富多彩起來。中國建設銀行和中國交通銀行推廣「等額遞增」和「等額遞減」兩種新還貸方式；浦東發展銀行宣傳「季度還」房貸還款方式；招商銀行更是打出提供至少7種房貸還款方式的大旗。

等額本息還款

這是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

舉例來說，假設需要向銀行貸款20萬元，還款年限為15年，按照目前大部分銀行的利率，選擇等額本息貸款，每個月大約還1707元。初始的兩三年，1707元中大約80%以上是歸還銀行的利息部分。

採用這種還款方式，每月還相同的數額，作為貸款人，操作相對簡單。每月承擔相同的款項也方便安排收支。尤其是收入處於穩定狀態的家庭，買房自住，經濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。公務員、教師等職業屬於收入和工作機會相對穩定的群體，很適合這種還款方式。

但是，它也有缺陷，由於利息不會隨本金數額歸還而減少，銀行資金佔用時間長，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。

等額本金還款

所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。

舉例來說，同樣是從銀行貸款20萬元，還款年限15年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金1111元左右，首月利息為918元，總計首月償還銀行2200元，隨後，每個月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。

使用等額本金還款，開始時每月負擔比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達千元。但是，隨著時間推移，還款負擔逐漸減輕。這種方式很適合目前收入較高，但是已經預計到將來收入會減少的人群。實際上，很多中年以上的人群，經過一斷時間事業打拚，有一定的經濟基礎，考慮到年紀漸長，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進行還款。

對於許多想購買二手房的人來說，如何挑選一套適合自己的房子是大家普遍關心的問題。一般情況下，在確定購房前大都會實地勘查一番，以免因為買下有缺陷的住房而遺憾。近日，臣信房屋柯博仁總經理整合了房屋買賣的「購房十大法則」，指導普通市民在購買房屋時需要掌握的小技巧：

不看白天看晚上入夜看房能考察小區物業管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防範措施是否周全，有無攤販等產生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。

不看晴天看雨天下過大雨後，無論業主先前對房屋進行過怎樣的「裝飾」，都逃不過雨水的「侵襲」，這時候房屋牆壁、牆角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水就能一覽無遺。尤其要格外留意陽台、衛生間附近的地板，看看有沒有潮濕發霉的現象。

不看建材看格局購買房屋最好是看空房子。因為空房子沒有傢具、家電等物遮擋，可以清晰地看到整個房子的格局。理想的格局是打開大門從陽台進入客廳，然後是餐廳、廚房、卧室。如果客廳的門直接面對卧室，則私密性比較差。好格局的房子應該有效地把各種功能區分開來。如宴客功能、休息功能等。

不看牆面看牆角查看牆面是否平坦或潮濕、龜裂，可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而牆角相對於牆面來說更為重要。牆角是承接上下左右結構力量的，如發生地震，牆角的承重力是關鍵，而牆角嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現。

不看裝潢看做工好的裝潢都會讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的牆角、發霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時候，購房者必須要注意房屋的做工，尤其是牆角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，而這些地方往往容易被忽視。如果發生問題，對這些細小處進行修繕是件很麻煩的事，挑出這些小毛病，可以增加和業主討價還價的籌碼。一般來講，裝潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投資客買來的盤源，其目的是低價高賣賺取差價，對這類房源要多加註意。

不看窗簾看窗外應注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，採光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。

不開冷水開熱水如果要想知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃。檢驗浴缸時要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水後再放水，看看排水系統是否正常。沒有熱水的房子一般有兩種情況：房子已經很久都沒人住了，二是房子可能賣了很久都沒賣出去。

不看電梯看樓梯新建商品房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通路是否通暢。

不看地上看天上看完客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房外，購房者還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻的現象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂裡屋子四角是否有油漆脫落、漏水等。

不問屋主問警衛可以和小區管理員或警衛聊天。因為他們是最了解該小區基本狀況的，有時他們比業主更能客觀、准確地告知買家房屋的相關情況。從他們口中獲得所需的信息，有時還能成為買房與否的決定性因素。

『叄』 外地人在上海買二手房 需要什麼條件 要注意什麼 ！！！！

不要著急，按照購房新政，因限制外地人購房，必須的審查還是要的，按照我對政策的理解，你們在上海實際居住三年，應該具備購房的條件，補交了綜合保險應該可以買。

『肆』 上海二手房產調注意哪些問題

二手房要注意些什麼？ 1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經過公證的授權委託書。 2、到房管局查驗賣方的房產證。看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。 3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發的營業執照，二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書。 4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。 5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標准價，標准價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由於公房原單位對公房一般都保留優先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫院、學校的公房，由於其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。 6、如果所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批准書。 7、如果了解到欲購房屋屬於下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家徵用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建築的房屋；存在產權爭議的房屋。 8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環節，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節；了解物業公司提供的服務項目及收費標准。 9、關鍵性承諾應體現在房屋買賣合同當中。交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低於市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規定辦理貸款手續。

『伍』 上海買二手房的有什麼問題和注意事項

購買二手房注意事項

一、產權清晰

產權證上的房主與賣房者是否一致，搞清楚所賣房屋的性質，產權證上所確認的面積與實際面積是否相符，驗證產權證的合法性與真實性

二、產權的完整性

確認產權的完整性就是要判斷其房產有沒有抵押，包括私下抵押、共有人等

三、房屋質量

觀察房屋的結構，建築與裝修材料。看房屋的內外部結構是否被改動過；是否有私建部分；是否有佔用走廊或陽台等；牽涉到陽台的面積怎麼算的問題。

四、居住空間

觀察房屋的內部結構是否合理，是否適合居住，活動空間大小

五、裝修配置

看原房屋裝修的水平、程度如何，確認房子的供電設施、供氣管道、水管等是否有老化現象，電話線、寬頻的安裝是否完備等

六、、物業管理

了解該區水、電、煤、暖的價格及繳費方式，是上門代收還是個人繳納，觀察電梯是否可以正常使用，了解該區的停車場、小區綠化的基本情況

七、房屋歷史

通過對市場上的功放的反復比較判斷房屋的價值，委託中介公司進行價值評估，銀行提供按揭時會作出價值評估，這個價格可看成房屋的最低保值價

8、產權的交接

需找擔保公司，等待過戶完成後再將房款轉入賣方賬戶

(5)在上海買二手房需要注意哪些問題擴展閱讀：

一、申請二手房房貸條件

1、售房人對交易房屋依法具有完全處置的權利，交易房屋具有房屋所有權證

2、所購住房的房齡不能超過29年，售房人交易房屋的產權共有人或其他產權所有權人和共有人，同意其轉讓

3、售房人、借款人須簽訂統一的房地產轉讓合同

4、借款人須是從其所在單位為其建立住房公積金賬戶繳存到申請借款之日，已連續12個月按規定及時、足額繳存住房公積金

5、借款人須具有完全民事行為能力，有償還貸款本息的能力

6、具有符合中心要求的貸款擔保階段性保證加抵押、抵押，貸款金額、期限符合中心規定

7、准備申請二手房貸款的職工應提交借款人配偶工資收入及住房公積金繳存證明一式三份和交易前的房屋所有權證的原件及復印件，由業務人員審核確認該職工住房公積金繳存情況是否正常、該職工配偶工資收入證明是否真實、規范

二、二手房交易手續費

1、營業稅

稅率5.65% 賣方繳納

2、個人所得稅

稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納

①家庭唯一住宅

②購買時間超過5年

③如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅，任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅

3、印花稅

稅率1%買賣雙方各半（2009年已免徵）

4、契稅

基準稅率3%優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納

5、測繪費

1.36元/平米×實際測繪面積

6、二手房交易手續費總額

住宅6元/平米×實際測繪面積，非住宅10元/平米

7、登記費

80元（工本費）

『陸』 上海買二手房注意事項

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