二手房交易中賣家應該注意哪些

㈠ 二手房交易賣家賣房要注意什麼

二手房買賣注意的事項是：
（.）房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
（2.）房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
（4）.土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
（5.）市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
（7.）單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
（8）物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
（9）.中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
（10.）合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

㈡ 作為一個二手房賣方怎麼防騙，交易流程是怎樣的，要注意什麼

二手房直接交易，應注意以下細節：
一、注意事項如下：
1、房屋手續是否齊全 （查看房產證，土地證，個別地區還有契稅證）。
2、產權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產，繼承，共有權人狀況）。
3、交易房屋是否在租。
（須注意：買賣不破租賃）。
4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）。
5、市政規劃是否影響 （是否在動遷紅線內）。
6、房屋是否合法 （不要有違規搭建等，無法辦理過戶）。
7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）。
8、水電氣暖物業費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區房） 。
9、中介公司是否違規 （黑心中介吃差價等）。
10、合同約定是否明確。
（違約賠償責任）
如能注意到以上幾點，對於交易雙方，都是非常公平，安全合理的。

二手房買賣過戶流程如下：

1、買賣雙方簽訂買賣合同；
2、到房管局先打網簽；
3、然後帶上網簽合同到核稅窗口排號核稅；
4、帶上核稅的單子到辦證大廳辦理過戶手續；
5、辦理過戶手續後會給一個取件單，上面有什麼時候領取產權證；
6、到時間後先拿著取件單到繳費窗口繳稅；
7、繳稅後帶上繳稅票據到取件窗口領取新的產權證；
8、交易結束。

房產過戶手續的主要程序及注意事項：
一、辦理房產過戶手續所需要的文件資料賣方所需文件：

1、身份證明(外地戶口需暫住證);

2、房產證;

3、網簽的房屋買賣協議;

4、稅費繳納證明。

買方所需文件：

1、身份證明(外地戶口需暫住證);

2、網簽的房屋買賣協議;

3、稅費繳納證明。
二、辦理房產過戶手續所需要的時間過戶之後，房產即登記在買方名下，但領取房產證還需要等一段時間。這段時間根據不同辦理機關，時間也不一樣 ，一般在7個工作日左右，其中海淀區建委最快，只需一天時間，有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時間需要40天左右。
三、本人不能到場辦理過戶手續的可以委託別人辦理如果買賣雙方的當事人不能到場辦理房產過戶手續，法律規定可以委託他人代為辦理，賣方委託他人辦理必須提供經過公證機關公證的委託書，買方可以手寫一份委託書，寫明委託許可權和時間，可以不辦理公證手續。
四、在建委辦理了過戶手續，卻遲遲拿不到房產證怎麼辦?在極特殊情況下，買賣雙方在建委正常辦理了房產過戶手續，但買方在規定的時間卻領不到房產證，這時買方必須高度警惕，應當立即向發證機關問明情況。如果是因為發證機關需要完善手續修改數據，延遲一段時間發證，這種情況買方可以放心等待。如果屬於虛假交易、不能辦理房產證的情況，應當立即採取司法手段切實保護自己的合法利益。實踐中絕大多數延遲發證，是因為建委需要完善手續、修改數據。辦理過戶手續後不能領到房產證的情況極為罕見。
五、房產過戶後由銀行放款，不需要買方另行授權以貸款方式支付房款，銀行放款的時間在辦理房產過戶之後。這樣就可能出現這種局面，即一旦辦完過戶，銀行又因故拒絕放款，房主將面房、錢兩空的尷尬境地。事實上，這種情況是不會出現的，這是因為銀行在房產過戶後放款不需要買方簽字授權，就可以將房款直接放至房主的賬戶內，銀行在這里起到一種保障作用，保護買賣雙方的利益。銀行放款有兩種模式，一是依據過戶資料(契稅完稅證明和領取房產證的通知)放款;二是依據抵押材料(他項權利證書)放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔保機構提供擔保才能操作。
六、政策性住房如經濟適用房和房改房中央產房在辦理過戶手續時有一些限制性規定，不滿足規定條件不能辦理過戶手續。買賣雙方需要提前溝通情況，切實消除過戶障礙，防止一切手續辦完才發現不能辦理過戶，給雙方帶來巨大損失。
七、現行政策規定滿兩年的普通住房可以免營業稅，滿五年可以免所得稅。有些當事人為節省一些費用，約定數年後再辦理房產過戶手續。這種做法危害極大，一旦出現糾紛，後悔莫及，不應提倡，不要因小失大。當然如果買賣雙方有深厚的親友關系除外。

㈢ 二手房交易賣家都要注意哪些風險

謹慎收取定金
二手房交易流程進行到議價過程的時候，中介公司找到客戶後會同賣內方議價。如賣方接受購買條容件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會要求保管該定金，賣方對此要慎重。房子賣了，定金轉為傭金倒也算了，就怕買方毀約賣方可以沒收定金時，中介公司卻要求分賣方一杯羹。
簽約注意三點
一是將房屋的物理狀況和權利狀況如實告知買方，最好在合同中寫下來;二是提供「三項證明」，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經書面通知房屋抵押權人的證明，如該房已經出租，則提供房屋承租人放棄優先購買權的書面證明。三是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前後拿到房款。
取得放款承諾
簽約時，買方通常只支付首期款，餘款待過戶後由銀行支付。但銀行只根據買方指示付款，如在房屋過戶後、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，故賣方最好能取得買方貸款銀行的放款承諾。

㈣ 二手房交易中買方按揭貸款，賣方需要注意什麼

一、不要全權委託公證
如果賣房人的房子存在貸款按揭，在賣房錢又不能自己還貸解除抵押，一般需要委託中介，以及擔保公司全權處理的，以達到贖樓以及賣樓的目的。而賣方在這個中間出現的問題是多的，因為全權委託，中介可以不經賣方同意，完全可以自行買賣該房屋，同時也常常違背賣方的一些口頭意見，不按照賣方的意願控制房產，而按中介自己的意願控制該房產。而深圳市公證處要求撤銷公證，需將的公證書收回，而中介常常卡住公證書，不返還給賣方。常常賣方無法控制自己的房產。
二、有租約的房屋要先確認優先購買權
有租約的房屋要確認租房者不會行使優先購買權，同時要租房者出具聲明書，放棄該項權利，一旦忽視租房者的優先購買權，後果會很嚴重。租客可以要求撤銷你和買方的買賣合同，就是過戶了，仍會撤銷，有相當多的案例。租房者放棄了優先購買權，也要告之買方知道有租客的存在，否則到時買方找麻煩。
三、錢款的收取要謹慎
是定金就簽收定金，不是定金不要簽收是定金，定金合同是實踐合同，雖然本來約定只是五萬，他給十萬，你簽收了，定金就為十萬。如果說定金約定是十萬，但你只簽收了5萬，那定金就是五萬。首期款一定要買方做資金，好是找銀行，而非中介。一定要看到資金，和銀行承諾貸款，再去辦理。
四、約定了定金後賣方不要主動違約
根據現在中介所提供的房地產買賣合同來看，合同中都約定了解約定金，就是賣方要解約，只需雙倍返還定金，而可以不被強制履行也不需要進一步賠償損失。其實這個解約條款包含有一個條件，那就是賣方應當先啟動解約程序。如果說買方先啟動強制履行程序，那麼可能面臨的後果就是會被判決強制履行。如果說買賣雙方是個人簽定的合同，而非中介操作，那麼說如果賣方主動違約，就會面臨雙倍返還定金再賠償損失的可能。

㈤ 二手房買賣賣方應注意哪些

二手房交易流程賣房注意事項，賣房作為出讓房屋產權的一方也存在存現，那麼在交易過程中應該注意哪幾方面的風險：
二手房交易流程中，大多數人都關注買房者的利益，忽略了賣房者其實也存在一定的風險，這其中就要注意一下四個環節，維護自身的合法權益。

1. 明確方式期限
   賣方大多數情況下會通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時除明確掛牌價格外，還應明確委託方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來，但最後簽約的肯定是他人。所以，賣方不要輕易收取中介的定金。

2. 謹慎收取定金
   二手房交易流程進行到議價過程的時候，中介公司找到客戶後會同賣方議價。如賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會要求保管該定金，賣方對此要慎重。房子賣了，定金轉為傭金倒也算了，就怕買方毀約賣方可以沒收定金時，中介公司卻要求分賣方一杯羹。

3. 簽約注意三點
   一是將房屋的物理狀況和權利狀況如實告知買方，最好在合同中寫下來;二是提供「三項證明」，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經書面通知房屋抵押權人的證明，如該房已經出租，則提供房屋承租人放棄優先購買權的書面證明。三是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前後拿到房款。

4. 取得放款承諾
   簽約時，買方通常只支付首期款，餘款待過戶後由銀行支付。但銀行只根據買方指示付款，如在房屋過戶後、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，故賣方最好能取得買方貸款銀行的放款承諾。
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㈥ 二手房買賣賣方注意事項有哪些

如果賣方反悔，要承擔責任

在實踐中，當事人向法院起訴的二手房交易糾紛案件中，有專一部分案件是由於賣方屬反悔引發的，導致雙方簽訂的購房合同無法繼續履行。根據我國《合同法》的有關規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務；當事人應當遵循誠實信用原則。如果二手房交易中，賣方無故反悔，拒不履行合同，構成違約，就要承擔相應的法律責任。

如果中介隱瞞實情，造成損失要賠償

專業人士認為，中介公司從事居間服務，促成雙方當事人簽訂二手房買賣合同，收取中介費。中介公司提供的居間服務中，應當如實告知買房人房屋真實的狀況，其中包括房屋產權情況、房屋質量問題、房屋周邊的情況等內容，不能故意隱瞞有關房屋的重要事項，否則要賠償買房人相應的損失。

如果一房二賣，買方可告他

在二手房買賣過程中，賣房人存有「一房二賣」的行為，違反了誠實信用的原則。賣房人與兩個購房人之間房屋買賣關系在法律上都是有效的。如果其中一個購房人與賣房人完成了過戶手續，且此人屬於善意第三人，就可以獲得房屋所有權。另一個購房人可以通過法律途徑索要賠償。shqianyy

㈦ 二手房交易中房主要注意什麼問題，二手房賣方注意事項

二手房過戶流程注意事項：
一、要求賣方提供合法的產權證書正本
要求賣方提供合法的產權證書正本，讓業主給你看身份證原件、房產證原件，你留復印件。注意房產證上有幾個人的署名，如果有兩個人，在簽訂後邊的合同時就需要有兩個人的名字。
其次，看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。
二、到房管局查詢產權證的真實性：
讓中介帶你到房管局查詢產權證的真實性，包括查房產的基本情況，抵押情況及查封情況，是否與人共享等，注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。
三、要搞清楚所購房源是否屬於允許出售的房屋
一般來說，軍隊、醫院、學校的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。
四、現場了解房產現狀
看有沒漏水、滲水、大裂縫等情況。與商品房不同，二手房買賣一般都是「個案」。所以有關價格、房況等，都需要消費者自己或自己委託機構來詳細了解。在決定購買前，消費者應該仔細觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負荷空調等大型家電，查看天花板是否有滲水痕跡，牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問小區保安水平、物業管理費及收費標准如何。
五、注意所購房屋歷史遺留問題
購買者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業管理、水、電、氣費等。
六、對二手房價格進行評估
在掌握房屋基本情況的基礎上，消費者應從多個方面對二手房價格進行評估。也可以委託信得過的中介機構或評估機構進行評估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時會做保值評估，這個價格可以看出房屋的最低保值價。
七、注意協議簽訂內容
簽訂書面協議時，最主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協議裡面要明確二手房交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。
八、合法徹底辦理過戶 注意交費時間
要求業主過戶遞資料完成才給50%房款，拿到受理回執，確定能拿到房產證才給全款；要求中介過戶遞資料完成才給50%中介費，到交完樓才給齊，或者與第三方簽訂協議。

㈧ 二手房賣方要注意什麼

一，二手房賣方要注意：
1、如果是全款付清，在去房管局簽訂過戶合同時，必須是專先收到全款再簽字，保證自己屬合法權益的絕對安全；
2、如果是買方需要辦理貸款，必須通過一家全國連鎖的正規品牌中介機構代辦，除非當地房管局有資金監管業務才可以，否則，不要配合買方貸款。