買二手房房主不降價怎麼辦

⑴ 通過中介買二手房,首付已經交完,房主說賣低了不配合辦手續怎麼辦

1.房子在復押狀態下，我制們簽訂的房屋買賣合同是否有法律效力？
2.我應該將首付交與賣方還是銀行？
3. 如果把首付交與賣方，但我這邊貸款未能辦理下來，這個首付還能退給我嗎？ 在合同里應該怎麼寫？
4. 把首付交與賣方後，如何在合同里規定賣方按時辦理房屋解押？
5. 在過戶前，有哪些需要我特別注意的事情？
6. 過戶前，是否應該保留部分首付款，數額多少合適，以保障賣方能順利按時結清所有房屋費用等？
7. 貸款以我對象名義，但我有信用卡逾期問題，兩張卡各一次，但金額均在1000一下，也及時還款了。 這是否會影響到我們貸款？

⑵ 二手房中怎麼樣讓業主降價

【策略1：價格比較法】

做法1：強勢說服法
要訣：讓業主認為他對價格有決定權，而不受到經紀人的逼迫才降價的。說服劉氏夫婦降低，明白告訴業主這區域的房子絕對沒有5500的行情

做法2：冷凍法
舉例：庄漢強雖然不認同業主的價格，但由於同行業環伺，所以他抱著先接下來再說的心態，滿口答應業主的價格，但簽約後卻故意把業務行為停頓一兩星期，讓業主自己知難而退。

做法3、比較法：
庄漢強先告知之前市場上成交物件案例，讓業主清楚的知道，現在市場上的成交單價約在4900至5100之間，然後再出示目前自己店裡及同行業店裡銷售中的物件價格，而這些在市場上銷售但尚末成交的物件價格則多在5200左右。而後，庄漢強會談劉氏夫婦表示自己的價格，如果劉氏夫婦這時期望委託單價仍堅持5200時，庄漢強則再出示市場委託過期的物件價格的堅持，這些房子不但賣了數月賣不掉而且問津者越來越少，比較的優點是，該業主覺得自己有主控權，而不是一但碰上中介公司後，就必須被中介公司牽著鼻子走，自然接受的程度較高。此外由於比較法必須佐以真正的資料，所以客戶除了接受度高之外，對我們的專業評價也會跟著提升。

【策略2：成本分析法】

要訣：因為價格而耽誤了銷售時機，不僅利息損失，同時也容易使房子的賣相越來越差。
其實這一套戰略國內的經紀人並不陌生，只是長期以來我們多習慣於籠統的方式告訴客戶房子愈晚賣掉，他的損失越大，但缺乏具體的數字增加震撼力，而下面兩種敘述方式，或許可以你充分感受到不同的分析能力，確實能展現截然不同的說服力。

做法1、籠統敘述法：
庄漢強向劉氏夫婦表示「房子越晚賣掉，你的損失越多，想想每個月的利息支出，房子賣掉後的利息收入，以及可能增加的增值稅等等，都是一筆負擔。依我看，您還是以市場上比較能接受的價格，早些把房賣掉比較好」。

做法2：逐一計演算法：
庄漢強將房子晚賣掉三個月後的利息支出，利息損失，稅金損失，管理費支出，水電及電話費支出等，計算出來，然後向劉氏夫婦表示，這些損失加起來後總額是6600元，三個之後，如果房子賣出去，您可能還是必須降價把房子賣掉，即使降價吸引力也有限。屆時你的損失可能還不只是6600元。比較起來，你是不是願意重新考慮房子現在售價呢？絕大多數的業主，都會對三個內損失6600元感到震驚，所以當你想用這個方法說服業主降價時，切記一定要試著先做一些功課，試著算出業主因為延遲將房賣出而可能產生的損失，如果這個數字夠驚人，就可以運用逐一計算的方法來說服業主，但切記，千萬不要拿出你早己計算好的紙張給業主看，而應該在現場一筆一筆地算給業主看，以免業主認為你是蓄意以這方法來強迫降價。

【策略3：借力使力法】

要訣：不宜單獨使用，但聯合其戰略2，現行市場上價格絕大多數的業主所期望銷售的價格都會高於市場價格，但令人遺憾的是，有更多的業主不會在委託之初即接受中介經紀人的建議。業主們總是認為先賣賣看再說嘛！或是你們賣房子的
要訣：不宜單獨使用，但聯合其戰略2，現行市場上價格絕大多數的業主所期望銷售的價格都會高於市場價格，但令人遺憾的是，有更多的業主不會在委託之初即接受中介經紀人的建議。業主們總是認為先賣賣看再說嘛！或是你們賣房子的當然這樣說。如果經紀人的態度一旦過於堅持，反而會使業主失去對我們的信任。變成得不償失。因此，對房地產經紀人來說，工作得最大難題不在於開發，市場調查或是激發客戶得購買慾望。如何讓業主在「相信經紀人是為他好的情況下心甘情願地降價」。恐怕是所有經紀人希望的。

在這套說服業主降價四大戰略中第一項戰略，即是交錯運用三種市場價格，使業主了解己售出物件價格：即成交價格。這是最可靠的價格，同時也代了買方客戶通常願意接受的價格。使用時，效果寵大。

借力使力法戰術運用很簡單，但效果可能沒前面兩個戰略宏大，這個戰略比較適合和其他戰略搭配使用。基本上，借力使力法是站在即使出現了買方客戶願意以業主認同的價格買進這棟房子，但仍會遇到其挫折為前提，來分析給業主聽。比方說，當買方客戶向銀行詢問貸款成數時，銀行的評估人員也不可能認同這個價格，而買方客戶在貸款成數受影響的情況下，便可能打退堂鼓。經紀人在運用這個戰略之前，最好先選用其他戰略，觀察客戶的反映，再補上借力使力的戰略方法，往往可以收到不錯的效果。

【策略4：景氣分析法】

要訣：不一味地讓業主以為行情看壞，景氣不在，但可以讓業主知道短期內房價上漲的可能性極低。

這一項戰略較適合用在投資客或原本不急著賣房的業主身上。有些經紀人會以為對業主分析景氣變化時，最好的方法便是將末來的景氣講的差一點，讓業主趕緊降價求售。其實不然，因為今天的業主極可能是明天的買方，如果我們一旦將景氣的發展賭死了，末來將如何回來呢？而且業主並不是只有在景氣看壞才願意降價。只要末來房價上漲的可能性極低，業主在不甘成本遞增的情況下，即可能自動降價。

⑶ 購買二手房,房主違約,該怎麼辦

1、終止合同業主給6萬符合定金原則。

2、如果你確實需要房子就可以等待，但沒專有保障盡量不屬給首付。如果業主的確需要資金可以再給部分資金，但要與原3萬定金一起全部作為定金，這樣業主的違約成本將會增大，杜絕違約，這種想法的前提是近期房價增長迅猛，業主完全可以毀約另賣。當然，定金是雙刃劍，也會制約買受人。
3、分析房產證遲遲未下來的具體原因，如果是房屋本身性質問題導致不能及時辦證或者無法辦證，就建議終止合同。如果房屋性質沒有問題，辦證只是時間問題就可以等待。如果業主需求資金，你可以補交，但要辦理房屋交付，以房屋作為交付資金的安全保障。

⑷ 購買二手房房主違約怎麼辦

1、終止合同業主給6萬符合定金原則。

2、如果你確實需要房子就可以等待，但回沒有保障盡答量不給首付。如果業主的確需要資金可以再給部分資金，但要與原3萬定金一起全部作為定金，這樣業主的違約成本將會增大，杜絕違約，這種想法的前提是近期房價增長迅猛，業主完全可以毀約另賣。當然，定金是雙刃劍，也會制約買受人。
3、分析房產證遲遲未下來的具體原因，如果是房屋本身性質問題導致不能及時辦證或者無法辦證，就建議終止合同。如果房屋性質沒有問題，辦證只是時間問題就可以等待。如果業主需求資金，你可以補交，但要辦理房屋交付，以房屋作為交付資金的安全保障。

⑸ 如何讓房主降價二手房怎麼談

經常溝通想買，但是價格稍微降點就可以了。可以從房子存在的瑕疵說出來，這些後期都要花費很多時間和金錢去弄；房子的中介費也是一筆不小的費用，希望互相諒解下

⑹ 二手房談判中怎麼解決買方不升價,賣方不降價的問題，請各位高手指點！

作為中介，這就是你的任務。

雙方總有一方會做出適當讓步而達到成交。專

個人認為可以屬先看買方是否有購買能力，如果沒有購買力，需求也不明確，那麼也不能算做是准戶。

其次得看賣方是否誠心賣房，如果誠心賣的話，肯定會有原因，換房，出國等等，都可能是原因。

如果買方需求明顯，一定要在適時逼定。中國人買房往往是帶有情感色彩的。如何讓客戶不僅在你的手裡買房，而且還能成為你的朋友，這就是經驗才能帶給你的了。而你現在最需要做的，就是多打電話溝通，不要怕說錯，但是如果不說，永遠不會了解到客戶的心裡在想什麼。

⑺ 想買二手房，怎樣跟房主殺價爭取以最低價成交

1、帶家人二次看房。在第一次看房比較滿意之後，務必要在復看一次，當然我在攻略三里也說過原因，這里不再重復。而這一次切記不能還是同樣的人去看，而是要帶一個沒有看過房子的人看。如果是同樣的人復看，比如上次你一個人，這次還是一個人看，那麼，上家就會認定你非常滿意房子，一定會買，房價就會咬死不降。
第二天讓中介再打電話，就說中介通過和你一天的溝通和勸說，你同意再漲5萬就是430萬買他房子，來試探上家的態度，他一定還是會罵人，第三天，再讓中介打電話，說中介經理都出面協調了，好說歹說，上到宏觀政策，下到感情投資，你終於最後讓一口價，同意再加5萬435萬，已經到極限了，再來看上家的態度，當然他基本上不會同意，不用急，這只是第一步。這樣做的好處就是，讓上家感覺自己房子掛牌價太高了，只有降價才能賣掉。另外，讓上家看到中介的努力和下家你的誠意，僅僅是因為房價高，才無法成交，即時上家的掛牌價並不高，而且你也覺得合理，那也不能馬上就出那個價買，因為這樣的話，上家會覺得賣便宜了，賣虧了，都沒人還價就賣掉了，反而容易造成上家跳價，到頭來吃虧的是自己。

⑻ 簽二手房合同後房主不賣了，該怎麼辦

如果你買二手房時，價格談妥、合同簽好，你是不是就覺得一件大事完成了，可以安心了！NO、NO、NO！往往這個時候才需要謹慎，因為賣家萬一反悔，你就前功盡棄啊~~~shqianyy

SO，當遇到賣家「反水」，作為損失方的買家們，我們應該怎樣做保護自己的權益呢？

墊付的錢要寫「定金」

一般地，二手房交易都會涉及墊資贖契，就是先幫業主把房子從銀行中贖出來，再進行交易。這里需要特別注意的是，不管是贖契也好、首付款也罷，買家在過戶前支付的錢，在房價總額20%以內的，都應該盡量寫為「定金」。因為只有定金才適用雙倍罰則。假如遭遇業主反價，業主必須賠付雙倍定金給買家。

假如買賣雙方覺得還不妥當，還可以增加一個約定：單方造成根本違約的，除了雙倍返還定金外，還應支付房價總額的20%作為違約金。這里的「20%」只是一個建議，雙方可以商討決定。

當然，所謂的違約責任，在一般情況下都是對等的。如果買家要求業主在簽訂合同後不賣房子，除了定金還要再承擔一筆數目可觀的違約金，那麼業主也完全有權利要求買家，假如在簽訂合同後不買房子，除了被沒收定金外，買家也要承擔同樣數目的違約金。

合同「期限」盡量詳細

關於合同中所規定的執行期限的問題常常會被忽略，這也為「反價」提供了土壤。

目前大部分的買賣格式合同中，只會約定一個大期限，比如簽訂合同後90天內完成過戶交易。但應該何時申請提前還貸、何時完成贖契、何時遞交按揭所需材料等的小時間節點，如果不約定，就可能存在一個風險：當你等到第90天後，才知道對方違約了。

在這90天內，你非常被動。當你等足90天後，「反價」對你造成的傷害越來越大，回頭一看這三個月的房價，又讓你的房子少了一個衛生間。

違約方需承擔訴訟費

當你氣得肺痛之後准備打官司，但是問題來了，你合同中沒有寫這一條：一方違約但拒不承擔違約責任的，守約方因此產生的催告費、律師費及訴訟保全費用，應由違約方一並承擔。

這一條，在很多格式合同中並沒有。如果沒有這一條，你給對方寄快遞要求履約，聘請律師進行咨詢、代理訴訟或仲裁，都要你自己掏腰包。只有法院或者仲裁委預收的訴訟費或者仲裁費，可以在對方敗訴後由對方承擔。但有了這一條，明明白白寫清楚由違約方承擔的費用，法官都會要求由違約方承擔費用。

對於不誠信的違約行為我們不但要譴責，還要讓自己擁有更強的反擊能力。

⑼ 買二手房如何跟業主談降價

買房砍價不要認為是一件很low的事情，自己的利益要自己爭取，能用更少的錢買到房子何必多花那麼多呢！對吧！yuqiancyh
特別是在二手房交易中，買方總是處在被賣家「挑剔」價格中，總是被賣家掌握價格主動權，買房者也要適時的拿回「討價」權利，那麼到底該如何進行砍價才能讓對方無言以對？
一、用市場性原因反駁賣方
當買方討價還價時，賣方提出的反駁理由無疑是地段或房子已帶租約、未來市政有變化等，這時買方可以根據情況給予「反擊」：
（1）說到地段，你可就其出價翻了一番來回擊，並用實際數據讓賣方無力反駁，勸說其應留有餘地；
（2）如果說房子已帶租約，你的回擊手段是你買二手房的主要考慮是自住而不是出租；
（3）有些地段市政發生的變化導致出賣人會喊出較高價格，這時你應著眼於實際情況，看規劃是否符合自己需求以及經濟條件是否允許，然後再討價還價。
二、找出賣方弱點
現階段各地現政策調控，賣方市場出現下行趨勢，買方便可以通過付款條件及類比因素談價。對於二手房，買家可以以不含裝修的價格來成交，挑剔其裝修無用或裝修陳舊等都會導致價格略有下調，以此來說服賣方減價。
三、出價方式談判技巧
許多二手房價格都是以包價形式出現的，即雙證及過戶費由買方出，這時買方就要權衡出價的合理性，如果權證費用加入到購買成本時，價格還是可以承受的，那就可以再與對方商談成交價格。
四、利用准確信息砍價
二手房的價格是有評估依據的，購房者可以從毗鄰地帶的租賃價格、二手房的公示價格來判斷所購買的二手房是否價格適中。
一般來說，二手房價格較為合理的區間在周邊新房價格較高者的三分之二左右，其他類型的房產，如公產房、小產權房等，則視地段及保障程度有較大差距，年紀較大的老齡商品房大約相當於當地新房均價的一半。