Ⅰ 二手房評估價是怎麼算出來的
一、測算價格，二手房以同地區商品房價格為基準：
1、房屋因素
(1)折舊：年折舊-2%
(2)套型：「三小」套型(小廳、小廚、小衛)-10%
(3)樓層：2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準價;
(4)朝向：無朝南外門窗-5%
2、環境因素
(1)無物業管理-5%
(2)非獨立封閉小區-5%
(3)有省、市重點小學區+15%
二、計算折舊
房屋折舊是房屋價格補償的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態不變，但由於自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態來表現，就是折舊費。確定折舊費的依據是建築造價、殘值、清理費用和折舊年限。
(1)建築造價是核算折舊費的基礎，由建造中必要的物質消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經營中的進貨價。
它只應是住宅本身的進價，而不應包括其他費用。由於住宅的使用年限長達幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據，而按重置，即在現實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。
(2)房屋的殘值，是指房屋經過長期使用，失去使用價值後，經過拆除清理以後殘留的建築材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用後的剩餘部分為凈殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所佔的比例不大，而且是在住宅報廢後才能得到的，因此它與原值無法比較。
在計算時，都採用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法，有時計算折舊時也採用殘值率這一參數，即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構為0;磚混結構為2%;磚木結構一等為6%;磚木結構二等為4%;磚木結構三等為3%;簡單結構為0。
(3)使用年限，是住宅實物形態經外界的物理、化學因素作用下，從而發生有形的磨損;在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉移的年限，它是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經濟壽命。折舊年限除與使用年限有關外，還受無形損耗的影響。
房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，採用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：
造價-殘值造價×(1-殘值率)
消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：
舊房價格=造價-年折舊費已使用年數
當然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建築面積和樓房的層次與朝向等。
Ⅱ 什麼是二手房的評估價二手房的評估價一般能到市場價的多少
二手抄房的評估價指的是通過待評價房屋的實際情況做出的市場價值的估計，是一種估價行為，受多個因素影響。二手房評估價大多為市場價值的80%-90%，，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
一、什麼是二手房的評估價？
即二手房的房屋評估值，由貸款銀行認可的評估公司評估出來，是根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。
二、二手房的評估價一般能到市場價的多少？
二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
Ⅲ 二手房評估價怎麼算 教你合理評估房產價值
二手房評估價怎麼計算
1. 測算房屋實際價格區間。房屋自身的戶型以及朝向等影響因素的計算是：房屋建成以後每一年的折舊費用-2%的同一地區的房價，三室一廳的小戶型-10%的同一地區的房價，房屋所處的樓層中最好的樓層+3%的同一地區的房價，最便宜的樓層是基準價格，其他的樓層根據位置減去不同的比例，朝向不好的房子-5%的同一地區的房價。房屋配置的影響因素的計算是：小區內沒有物業要扣除5%的房價，不是封閉的獨立的小區也要扣除5%的房價，位於著名小學附近的加上15%的房價。
2. 減去折舊的費用。房屋的造價和殘值，以及清理費用和折舊年限都是折舊費用計算的范圍。
二手房價格評估方法
二手房估價方法購房者或出賣人想要對房屋進行評估可以通過以下五種方法解決二手房評估問題：
1、中介評估，常用二手房評估方法。
2、請專門的評估人員，比較精確的評估方法。
3、找有評估水平的熟人。對買賣雙方來說，二手房評估是為了讓自己心裡有數，熟人評估比較靠譜。
4、平均估價法。平均估價法可以由本人評估，方法就是把近期、同類型甚至同樓層的房子的成交價格匯總，取平均值得到估價。
5、網路調查，買賣雙方可以通過網路查詢，收集目前房價狀況估價。
二手房評估價越高越好嗎
評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。
評估價還影響交易的稅費，增值稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例計算得出，評估價越高，繳納的稅費也越多。
也就是說，評估價低，意味著繳納的稅費少，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金；評估價高，意味著繳納的稅費高，可貸款的額度高，實際支付的首付款可以少一點。
評估價過高或者過低，對於購房者來說，要麼是多繳納稅費，要麼就是多支付首付款，因此評估價適中比較好，土豪可隨意。
影響二手房評估的因素
二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
1、房產的初次購買價格
初次的購買價格會對價值評估產生一定的影響，房屋的價值一般是隨著時間的推移在初次購買的價格上升或者下降，所以在進行房屋估值時，需要用初次購買的價格加以參考。
2、房產的使用時間
二手房一般都是經過了一段時間的使用之後才出售的，所以在估值時就需要考慮到房屋的使用時間。使用時間長的房屋，價格自然就低一些，使用時間短的房屋，價格相對就高一些，合理的演算法是每年折舊2%。
3、樓體結構、樓層、朝向
好的樓體結構、樓層和朝向是為房產加分的重要因素，通常一個樓層好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%。
4、小區的周邊環境
售房者所出售的房產如果周邊環境十分優良，那就會比較容易得到購房者的心理認可，不錯的周邊環境會為房產每平米加價2%至5%左右。
5、電梯數量和品牌
很多人買房都會看電梯，尤其是買樓房，因為有時電梯數量和品牌會是便利性與安全性的象徵。即使較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌不一定會為房產價值加分，也會對購房者的心裡舒適度產生重大影響。
6、房屋所處的地段
地段的問題相信大家都不會有所疑問，地段好的房子相對於地段不好的房子來說，價格就會偏高，這點是顯而易見的。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的少有性就會帶來不可估量的價值空間。
7、小區的配套設施
交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5%左右的價格。
8、房屋的區域規劃
另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區域的未來規劃，一個規劃完善的區域會為該房產提供2%至5%的加價空間。
Ⅳ 二手房評估價怎麼回事評估價越高越好嗎
買二手房的購房者往往對一個問題表示不解，比如總價100萬的房子按照首套首付3成，怎麼首付就不一定是30萬了呢？
實際上，二手房為首套首付，首付的比例往往要比規定的最低首付比例高很多，所以造成了不僅僅是3成的現象。究其原因主要是銀行對房屋的評估價達不到購房者實際的購買價，今天我們就好好說說評估價的那些事兒。
一、什麼是二手房的評估價？
即二手房的房屋評估值，是二手房交易過程中必須要經過的一個環節。
由貸款銀行認可的評估公司評估出來，是根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。
簡單來講，我們購房者如需辦理按揭貸款時，銀行需要根據房屋評估報告，才能按規定的房價百分比，提供給購房者貸款。
二、二手房的評估價一般能到市場價的多少？
一般為市場價的80%-90%。採用貸款方式購房會用到評估價，一般有商業貸款評估、公積金貸款評估和組合貸款評估。
商業貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。
就評估流程的時效性來講，商業貸款評估要更高。組合貸款的評估報告商業銀行和公積金中心都可以用，只需做一次評估即可。
三、評估價與房貸關系
二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
舉個例子：
小明購買100萬的二手房，評估價為90萬，那麼貸款額度最高能貸到評估價的7成。也就是說其可貸款額度為：90萬×70%=63萬，其首付款則為：100萬-63萬=37萬。
四、是不是評估價越高就越好呢？
評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。
評估價還影響交易的稅費，增值稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例，評估價越高，繳納的稅費也越多。
簡單的說，評估價低，意味著繳納的稅費少，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金；評估價高，意味著繳納的稅費高，可貸款的額度高，實際支付的首付款可以少一點。
評估價過高或者過低，都不好，因為對於買房人來說，意味著要麼是多繳納稅費，要麼就是多繳納首付款。所以，評估價適中比較好。
（以上回答發布於2017-05-31，當前相關購房政策請以實際為准）
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Ⅳ 二手房價值怎麼評估
在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響最為關鍵。首要因素，位置、地段。北京的二版手房與新房價權格一樣，北邊比南邊貴，城裡的比城外貴。
第二因素，房屋使用年限與小區管理及配套設施。修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區，管理越到位，價格也越高。
第三因素，房屋戶型朝向。北京人買房講究坐北朝南。因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房由於受此觀念的影響，價格會產生200元左右/平方米的落差。
第四因素，房屋內部裝修程度及其他。房屋內部裝修程度以及其他因素對於價格的影響雖然不太明顯，但是對於房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。在日常的生活中，我們可以用以上提及的方式來對自己的房屋進行粗略的評估。但如果是進行正規的二手房買賣或是將房屋抵押給銀行進行貸款，最好請正規的房地產經紀公司或專業的房地產評估機構來進行嚴格意義上的二手房評估。專業評估會讓您房屋的價格得到公正的評價，不會因為價格預估太高而導致房屋難以出手，也不會因為預估價格太低而使您遭受經濟損失。
Ⅵ 買二手房時評估價是怎麼回事
二手房交易時，交易雙方所確定的房價為成交價，是交易雙方認可的價版格，這個價格有可能權高於市場價，也有可能等於或低於市場價，是作為交易過戶時的價格依據。經過專業評估公司所得出的評估價是該房屋的實際價格，即房屋價值，具有法律效力，是買受人貸款時貸款行計算貸款數額的根本依據。
Ⅶ 二手房房產評估是什麼意思
購房者購買二手房需要申請抵押貸款需要評估，抵押人以抵押物作為還款的擔保向專銀行申請抵押貸屬款時，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對該房地產進行估價。
但除此之外，還有四種情況也是要進行評估的：
1、二手房價格明顯過低。當房地產管理部門認為房屋價格明顯低於房地產價值，交易雙方又不願意調整的，可委託的專業評估機構進行評估，並以評估的價格作為繳納稅費的依據。
2、買賣雙方認為有必要評估。如果有一方或雙方不相信對方的報價或中介機構的評估，就可以自行委託或雙方共同委託有資格的評估事務所進行評估，然後參考評估價格確定雙方的交易價格。
3、發生房地產糾紛。當交易雙方發生房產糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委託專業評估機構進行評估，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
4、辦理房地產保險。房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。
Ⅷ 二手房評估價是什麼
二手房評估價是什麼？
二手房評估價就是二手房的房屋評估值，二手房評估是二手房交易過程中必須要經過的一個環節。
二手房評估價由貸款銀行認可的評估公司評估出來，是根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。
簡單來講，我們購房者如需辦理按揭貸款時，銀行需要根據房屋評估報告，才能按規定的房價百分比，提供給購房者貸款。
二手房的評估價由什麼因素決定？
一、主觀因素
1、房屋戶型影響二手房評估價，房屋利用率越大，評估價越高，「三小」戶型（小廳、小廚、小衛）的二手房在評估價上會扣減10％左右；
2、房屋樓層影響二手房評估價，塔樓：中間層＞高層＞底層；板樓：中間層＞1層＞5、6層，若1層為基準價，2層和6層則會在此基準下減3％，3層和4層會增加3％，若是樓頂就會減5％；
3、房屋的使用年限會影響價格的評估，房屋使用年限長，房齡大，估價較低，使用年限越短，房齡越小，估價則較高；
4、房屋朝向影響二手房評估價，塔樓：東南＞西南＞雙南＞東向＞西向＞西北＞北；板樓：南北＞雙南＞東西＞東向；
除此之外，房屋的面積、裝修、物業等都可以直接或者間接影響房屋的評估價的高低。
二、客觀因素
1、地理位置
地理位置影響二手房評估價，房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高；
2、市場行情
市場行情影響二手房評估價，房屋評估值受市場影響比較大，一般情況下，如果某區域房價持續上漲，銀行就會根據市場行情，調整房屋每平米估值上限，從而達到與市場價格協調的目的；
3、前景規劃
前景規劃會影響二手房評估價，城市的未來發展影響著房價的走向，同時也影響著銀行對房屋的評估值的高低；
4、消費者心理
消費者心裡也會影響二手房評估價，購房者的偏好及交易心態對二手房的評估價格也有一定影響，如果購房者普遍偏愛某一區域的房屋，或者某區域急於買房的人較多，那麼，供求關系的影響下，這些房屋的評估價格在一定程度上也會提高。
什麼情況下需要房產評估
1、向銀行申請房貸
向銀行申請房貸需要房產評估，辦理住房按揭貸款的時候，銀行會委託評估公司進行評估，又或者按照房管局的評估價確定你能貸到多少款；
2、繳納二手房交易稅費
評估價高，雖然讓貸款額度更多一些，但涉及到的稅費相應也要更高一些。為了避免買賣雙方簽訂陰陽合同避稅，所以相關部門也會對交易房產進行評估；
3、房屋保險
房屋買保險需要二手房評估，一旦被保險的房屋出現問題，保險公司需按評估價給予賠付；
4、交易糾紛
二手房交易過程中，如果一方對價格不滿意而發生糾紛，則需要第三方給予評估，作為仲裁、調節或訴訟的參考。