企業二手房營業稅怎麼演算法

『壹』 二手房的營業稅和個人所得稅怎麼算

個人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）

徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。

如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。

地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房產）。

如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對於營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須徵收差額的20%。

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二手房交易稅費是指在二手房交易中，稅務部門向賣方徵收交易所產生的差價獲得的收入。各類稅收共有8種，包括：個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。

契稅

（基準稅率3%優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納） 徵收方法：按照基準稅率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積小於（含）90m²的普通住宅計稅單價*總面積*1%，若買方首次購買面積超過90m²的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；

二套房購買面積小於（含）90m²的普通住宅計稅單價*總面積*1%，若買方首次購買面積超過90m²的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；三套及以上收取計稅單價*總面積*3%。

註：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

印花稅

（稅率1‰買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免徵收。

城建稅

營業稅的7%；教育費附加稅；營業稅的3%。

個人所得稅

（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。

如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。

註：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的2%退還。

註：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房產）。

另註：如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對於營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須徵收差額的20%

『貳』 二手房的營業稅怎麼算

一、定義：

營業稅，是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業額徵收的一種稅。營業稅屬於流轉稅制中的一個主要稅種。

二、二手房營業稅核算方法：

1、稅率5.55%，賣方繳納；

2、2015年3月30日財政部、國家稅務總局發布了《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅﹝2015﹞39號）：

1）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅；

2）上述普通住房和非普通住房的標准、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發﹝2005﹞26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關於加強房地產稅收管理的通知》（國稅發﹝2005﹞89號）和《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發﹝2005﹞172號）的有關規定執行；

3）本通知自2015年3月31日起執行，《財政部、國家稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅﹝2011﹞12號）同時廢止。

如所售房產是非住宅類，如商鋪、寫字間或廠房等，則不論是否滿2年都需要全額徵收營業稅。

三、納稅辦法：

1、房產證未滿2年的，需要繳納總房價的5.65%；

2、房產證滿2年的，並且面積在144以上的需要繳納房產交易盈利部分的5.65%；

3、房產證滿2年的，並且面積在144以下的不需要繳納。

『叄』 以公司名義買的房子過戶營業稅怎麼算

1、契稅

不管你是最老的房子，很便宜的房子，或者是豪宅，一律按3%的契稅徵收。印花稅是登記價的千分之0.5，交易費是3塊錢，除了契稅按3%徵收，其他跟個人的購入房產沒有太大的區別。

2、持有稅

公司持有房產分為兩種情況，第一種是出租盈利的話按照租賃所的一些稅費，租賃費和管理費的每個月租金的10.22，每個月都要交納。空置的房產目前要交一個房產稅的，你的登記價是100萬×7%×1.2%÷12個月，一般來說一年的房產稅是登記價的0.84%，目前空置稅好像比個人的房產要交得多。

但是如果未來政府開征對個人持有房產的房產稅的話，網上盛傳3%，公司目前交納的只是0.84%，就有可能低於個人持有房產的房產稅項。但是有一個備注，公司購入一手房三年內免交空置房產的房產稅。

3、土地增值稅

轉讓(公司名下的房產賣出)房產就要交比個人持有房產多一個土地增值稅，比如說我100萬買來的房子賣到200萬，他要交差價的30—60%的土地增值稅，其他的其實跟個人差不多。

有人會覺得公司持有房產會交的土地增值稅太多，有一點要提，房產持有的過程中每年可以登記價的5%為折舊，就是100萬每年可以有5萬塊錢的折舊，另外裝修物業等費用保留他的裝修發票，可以在土地增值稅上作為可扣除項目進行抵扣。

但是一般情況下裝修費不可以超過登記價的10%—20%，另外還有一點就是企業所得稅，你公司整體盈利的25%得向國家交納。

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以公司名義購房的好處

1、個人購入房產不足5年轉讓的，要交5.381%的營業稅和附加，但是公司持有房產在沒有差價的情況下，你就算是今天買過來一套200萬的房子，我明天200萬賣出去你是不用交這個營業稅的，今天買明天賣都可以。土地增值稅企業所得稅因為他沒有盈利沒有賺錢也不需要交，這個需要財務的一些知識做了。

所以在公司選擇購入房產的時候盡量選擇成交價過戶，就是你買過來的時候你可以跟對方說我要成交價過戶，你要交什麼稅我幫你給多一點。房子再次轉讓的時候產生高額的差價和產生高額的稅費。

2、雖然公司在購入房產的時候，暫時來說有一些剛成立的公司是沒有辦法獲得銀行貸款的，但是對於紅本轉讓的一些房子可以找一些擔保公司支付全額。

全部買過來以後再向銀行抵押房產取得一些經營性的貸款，一般可以貸到房產價值的7成，實業公司或者是去年10年、11年的時候實業公司是可以貸到房產的100%的，200萬的房子我可以貸出200萬給你。

在國家對中小企業，不單是中小企業還有微小企業的政策支持力度非常大，如果是一些經營信用良好的公司貸款，在未來的3—5年之內比個人貸款更容易取得。

如果萬一以後又出現貸款收緊限貸了，銀行不放款的情況下，可能公司的房產去做一些抵押貸款，比你個人的房產做一些抵押更容易取得銀行的貸款。

3、公司名下如果只有一個房產而沒有其他業務進行的話，打個比方如果我的公司買了一個100萬房子，我過了十年這個房子漲到1000萬了，中間有很大的差價我又要買這個房子怎麼辦呢?

我可以通過轉讓這個公司的股權，股權的買賣只需要交一點點股權轉讓的稅費，就避開了轉讓這個物業轉讓高額差價的一些稅費了，土地增值稅企業所得稅那些都可以免掉非常的多。

『肆』 2016年二手房營業稅怎麼計算方法

和之前抄一樣沒出台新的政策：根據房屋是否滿五年？是否唯一住房？是否首次購房？根據前面所問、評估價、面積等情況，繳納如下： 1、契稅評估額初次90平內1%、90平~140平內1.5%，超過140平或非首次3%，買方繳納，500000*0.03=15000； 2、所得稅按全額的1%，由賣方承擔，唯一住房減免，但實際交易中是由購房者出的； 3、交易費，4元/平方； 4、轉移登記費，80元； 5、印花稅5元； 6、營業稅滿2年，面積大於144，5.6%賣方繳納，普通住房滿五年可減免。

『伍』 二手房營業稅怎麼算二手房營業稅納稅辦法

二手房交易跟一手房一樣火爆，二手房跟一手房相比不同之處有很多，其中稅費就是二手房獨有的。在賣二手房的時候業主是需要繳納一定的稅費，雖然一手房也需要交稅，但二手房繳納的稅可比一手房交多了，而且也會復雜的多。在二手房交易中所需要繳納的稅之一就是營業稅了，不同房子面積不同營業稅計算方式也不一樣。那麼二手房營業稅怎麼算?

二手房營業稅怎麼算

1、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅。

2、個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。

3、個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

上述普通住房和非普通住房的標准、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發﹝2005﹞26號)、《國家稅務總局財政部建設部關於加強房地產稅收管理的通知》(國稅發﹝2005﹞89號)和《國家稅務總局關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發﹝2005﹞172號)的有關規定執行。

二手房營業稅納稅辦法：

現時二手房營業稅徵收已經調整，具體如下：

1、房產證未滿2年的，並且面積在140㎡以上的需要繳納總房價的5.6%;

2、房產證未滿2年的，並且面積在140㎡以下的需要繳納差額的5.6%;

3、房產證滿2年的，並且面積在140㎡以上的需要繳納房產交易盈利部分的5.6%;

4、房產證滿2年的，並且面積在140㎡以下的免交。

新政頒布前夜繳納了房產稅，能否享受優惠?

根據《財政部國家稅務總局住房城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》(財稅[2016]23號)(以下簡稱「通知」)第一條第二款的規定，「對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅」。

《通知》自2016年2月22日起執行。凡是於2016年2月22日及以後到稅務機關申報繳納房地產交易契稅、符合《通知》規定稅收優惠條件的，均可享受優惠稅率。

以最有利於納稅人的方式，買房按早，售房按晚。

由於此次二手房新政對於個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，可以免徵營業稅，不少消費者關心，應該怎麼計算「兩年」這個時間?雖然此次文件對於時間表述較為籠統，但配套文件對於時間的計算，事實上有很詳細的解釋。可以理解為以最有利於納稅人的方式進行處理，售房按早，賣房按晚。

由於繳納契稅和拿到房本的時間不一，按照國稅總局的規定，購買房子的時間，按照契稅完稅證明、房產證或其他憑證，哪個時間靠前算哪個;而對於賣房時間，則可以根據網簽合同、契稅完稅證明、房本哪個靠後算哪個。比如你2014年2月15日繳納的契稅，3月3日拿到的房本，你現在出售，地稅部門就會根據2月15日計算你的購房時間，這樣賣房者就正好可以享受到政策了。

二手房營業稅怎麼算?每個人的房產年限、所在的城市、房子面積等等不同，所以在計算二手房營業稅的時候方式也會不一樣。目前的政策是個人房子滿了2年後免徵營業稅，但自己的房子是否在免徵的范疇裡面，建議在出售二手房之前業主先向專業的認識打聽清楚。還有提醒大家出售或購買二手房中都存在許多「貓膩」，一定要能夠小心謹慎。