如何判斷二手房的升值空間

㈠ 新房、二手房，哪個更具升值潛力

想要了解新房和二手的升值潛力，首先要明白兩者之間有什麼區別：

一、由建委批價的價格是由業主根據市場情況定價的（期房價格可控，現房價格建委無法把控）。

二、稅費，首套新房稅費低，二手房一半以上的首付，資金成本（契稅、個稅、增值稅及附加、中介費、。

三、居住環境，二手房地上停車，物業落後，戶型有的好，有的會相對差一些等，新房地下停車（人車分流），最新戶型（設計合理），注重園林設計等

四、配套，新房有待完善，二手已經成熟（這是新房主要的升值潛力所在，配套成熟的樓盤，價格波動小，而不斷完善的配套會導致房價持續的飆升）

五、二手已經用掉了一些產權，新房產權完善（年限新，包括裝修、小區配套的完整性）

如何恆定升值

一、大開發商、品牌物業：在二手交易時對小區價格會有所影響，品質上大致相同的項目，品牌大的項目在二手房會比周邊貴到1到2千，有的更有甚者會多賣5千、1萬。

二、規劃：二手房一半，規劃完全，如果項目周邊暫無更多的棚改計劃，小區價格會固定；一般新房項目都在新規劃之下，周邊新房項目會不斷上市，周邊價格持續增長。

三、配套：二手房配套完善，衣食住行要比新房項目方便，新房項目交房前甚至交房一段時間後還有配套不全的情況，這也正是新房升值潛力所在。

綜上所述：

如果您想立馬入住，享受完全的配套，二手房也是可考范圍之內；如果這套房您不是考慮「一步到位」，新房無疑是最好的選擇。

㈡ 怎麼辦判斷二手房的升值空間

投資房子要賺來錢的話自，首先要看這套房子便不便宜，一定要低於市場價才OK.
然後就是一些統一的因素了：
一是地段，這里交通好不好，繁不繁華，配套設施全不全；
二是規劃，即使這里交通不好，不夠繁華，是否在幾年內變得繁華，有沒有地鐵口之類；
三是看投資回報率，房子買過來每個月租多少錢，最好就是找租金可以抵月供的，你只要付首付就好，租客幫你供樓。
四看房子樓層好不好，朝向好不好，我買過來升值後好不好出手；
五，是否帶有名校學位；
其餘就跟買房自己住一樣了，房子有沒有什麼漏水之類的情況，小區環境好不好，還有重要的一點，就是小區的物業管理好不好，等等。。。。。。

㈢ 怎麼判斷一個小區住房的升值潛力

買房首要考慮的一定是房子的舒適性，其次大家最為關注的一定是房子的升值前景，如果買到了好房子，那麼今後的升值前景就會很不錯，也算是買房子買值了。但是如果買不到好房子，小區當中存在一些問題，那麼今後的房子升值前景就會堪憂，同樣的房子可能幾年以後周邊的小區都漲價了，就自己的小區價格還是相對較低，這樣的話購房者心理一定會有委屈。所以說，如何選一個好小區就顯得尤為重要了。

那麼什麼樣的小區今後的升值潛力更大一些呢？這里我們來說說對於二手房小區的選擇。為什麼不說新建小區呢？因為現在新建小區都是紙上談兵，預售看不到實物也就沒有可以對比的地方，所以我們就說說可以看在眼裡的二手房小區如何判斷今後的升值潛力。

對於二手小區來說應當做到以下幾點：隨著二手房小區的逐漸老化，很多配套和綠化都會受到影響。這部分如果不得到有效的維護那麼最終勢必會影響到整個小區的升值前景。對於小區來說環境是業主比較關心的，小區當中如果破破爛爛的，花花草草也長得雜亂無章就會給小區的整體感覺大大折扣，最終帶來的就是小區升值風險。所以選擇維護好的小區至關重要。

其次，對於二手房小區來說還要看小區當中是否存在私搭亂建的情況，私搭亂建的情況反映了小區當中的整體管理情況，一般來說管理好的小區是會給業主營造一個良好的原有環境，如果小區當中私搭亂建就說明要麼是小區當中存在不文明的人，二是說明小區物業另有所圖。所以說利用小區原有空間私搭亂建並且大肆改造的小區今後可能會有所風險，畢竟我們買了房子住進去最終遇到了一個唯利是圖的開發商或者是物業，最終影響到的一定是房價了。

㈣ 如何根據周邊二手房判斷房產價值

公式一：租金乘數小於12
租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數＝投資金額／每年潛在租金收入），小於12。
比如一套房子，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那麼它當時的租金乘數是12倍。一般來說，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。如果一處房產的租金乘數超過12倍，很可能會帶來負現金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數升到25倍，已經大大超過了合理的范疇。
投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。不過這個方法並未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
公式二：8—10年收回投資
投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。
一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8—10年左右。仍以上面提到的那套房子為例，假設2001年時首付5萬元，每月按揭供款1000 元，1年後交房，當時它的投資回收年數是10．3年。但是到了2005年，由於房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供款，實際上面臨投資無法回收的境地。
公式三：15年收益決定是否物有所值
另外，也可以參考下面這個國際專業理財公司評估物業的公式。
如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，那麼該物業物有所值；如果該物業的年收益×15年>房產購買價，該物業尚具升值空間；如果該物業的年收益×15年<房產購買價，那該物業價值已高估。
仍以上面提到的房子為例，2001年時，年租金收益為1．8萬元，乘以15等於27萬元，大於當時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠遠小於當前60萬元的售價，價值已經被過度透支了。
以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷，有的還需要進行專業性的投資分析，計算另外一些指標以增加可靠性。比如，一個地段好的房產可能現在的租金回報率不高，但具有較佳的升值前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數。

㈤ 很多二手房買到手裡是沒有太大的升值空間的，什麼樣的二手房有升值空間呢

買房對於大家來說無論是自住還是投資都應該考慮房子是否有升值空間，畢竟買房是大事，大多數人一生不可能不換房，那麼在未來如果需求變了，需要換房子的時候，原來的房子能否升值就顯得尤為重要。

配套設施是否齊全是房子升值的最基本因素。如果房子位於市中心，而且配套實施齊全，那麼當然房子的升值空間就會大。其實道理很簡單，市中心人們的生活會更加方便，交通便捷，超市、商場、學校、餐飲、公園、醫院等均在左右。如果是位於名校或者大型商場附近，那麼其品質與檔次更上一層。一般而言，這樣的房子只會升值，不會貶值。

以上就是買房如何升值的重要參考因素，其實房子是否能升值的判斷依據就是生活居住的是否舒適便利，這是影響著房屋價值的核心。每位購房者都希望買到的房子能給自己的生活帶來更加便利的服務，那麼，居住的更加舒適、生活更加便利的住宅當然會有更多的需求者來購買，房價也因此而上漲。

希望上文的內容能給大家帶來一些啟示，幫助大家選購到有升值空間的房子。

㈥ 二手房升值快還是新房

房產的升值不能單看新房還是二手房。
因為房產的升值主要依靠的是回地理位置。
粵港答澳大灣區和長三角的地址位置，保證了這些位置房產的升值肯定會高於三四線城市。
北京海淀的學區房也保證了升值空間大於非學區房。
所以最主要的還是地段。

㈦ 出售二手房時，如何辨別自己的房子開始貶值

現在的房子一般都不怎麼會貶值，是否貶值主要通過當地的房價和土地價格來判定，還有就是地段問題。

一般房屋的地段的繁華程度會直接影響房子的價格，還有就是當地平均房價的漲幅情況。