⑴ 二手房如何交易才安全
1、買方應注意收取相關材料
購買者必須收取賣方的身份證件復印件和產權證復印件,這是很重要的一步,以防日後因為某些原因發生糾紛。如賣方是委託他人來簽訂協議的,則應收取經公證過的《授權委託書》原件
2、注意購房合同中相關信息的填寫
購房合同是一定不能夠省略的,在審核簽訂的過程中無論是哪一方來填寫協議中的內容,都應該根據產權證上記載的信息如實將相關信息填寫完整。如房屋已出租的,則應註明,並約定如何處理租賃事宜。
如賣方尚有貸款未還清的,則應明確貸款余額,還有收取的金額及用途必須填寫清楚還有就是簽訂正式合同的時限日期和地點必須明確,協議中的任何修改都應由各當事人同時確認通過,且每份合同的內容必須保持一致。
3、明確限制房款交付條件
房屋買賣過程中,作為買方來說,為確保自己能安全平穩地收到所購買的房子,在賣方交房之前切不可將大部房款交由賣方來支配。如果買方是通過銀行的監管賬戶支付房款的,那麼只要錢進入了該賬戶,對賣方來說就不用擔心買方收房後不付款,那麼從另一方來說就是一定要保證在確保能夠順利收到房子的情況下再將款項結清。
4、房屋產權歸屬的轉換
對房子的買賣雙方來說,這就是一個房屋產權歸屬權的轉換的過程,一定要要求在確保收到房產的情況下在進行完整的支付行為,而且時間上應盡可能緊密銜接,不要留下太多的間隙。
根據我國《物權法》第十七條之規定,不動產權屬證書是權利人享有該不動產權的證明。也就是說,無論房屋是否已交付,只要房子的產權還在賣方的名下的話,那麼賣方在法律上仍然是交易房屋的所有權人。為了避免不必要的麻煩,一定要及時辦理房屋產權的過戶登記手續,然後再進行房款的支付。
5、中介代收與自行交接的問題要注意
一些不法中介公司往往聲稱稱賣方讓他們代收,而且辦手續會快一些。購房者不了解過戶程序,出於信任就打款。而中介拿到錢後就人去鏤空,過戶手續也不可能再辦了。
但是自行交接也不是那麼的完美,因為與賣家直接交易,看似省去了中介那一道,但也有賣家在交易時暗藏貓膩。比如賣方利用購房者買房心切的心理,要求直接收取房屋全款,但在房屋登記部門交件時,付了錢的購房者才知道,賣方房屋早被法院查封,根本無法辦理過戶手續,而賣家早已逃得無影無蹤了。
⑵ 怎樣確保二手房買賣交易安全
為了保障二手房買賣交易安全,可以辦理資金監管。
二手房資金監管分為回兩種情況,一種答是全款支付,另一種是按揭貸款支付,具體操作流程如下:
(一)二手房按揭貸款,資金監管流程如下:
1、買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》,買賣雙方共同提出辦理交易資金監管服務需求;
2、銀行審核買賣雙方的資質,並與買方簽署貸款相關合同;
3、評估該套房產,根據評估報告確定首付款金額;
4、買方支付首付款,款項直接進入資金監管賬戶中,由銀行監管。同時買賣雙方簽訂《買賣雙方資金監管協議》;
5、買賣雙方辦理繳納稅費、過戶手續;
6、辦理完過戶手續後,根據買賣雙方授權,銀行按指令撥付首付款;
7、銀行見他項權利證後,支付尾款給賣方。
(二)二手房全款支付,資金監管的流程如下:
1、買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》,買賣雙方共同提出辦理交易資金監管服務需求;
2、買方交易全款,款項直接進入資金監管賬戶中,由銀行監管。同時買賣雙方簽訂《買賣雙方資金監管協議》;
3、買賣雙方辦理繳納稅費、過戶手續;
4、辦理完過戶手續後,根據買賣雙方授權,銀行按指令撥付購房款。
⑶ 我想買二手房沒有房產證,怎麼保證自己的合法
看房子的時候,有會發現,有些房子會低於市場價很多在出售,有的人會覺得自己撿著寶了,有的人就比較謹慎,覺得會不會有什麼證件不齊全呢?還別說,有可能會的,有些二手房可能會沒有房產證,大家可能就要問了,二手房沒有房產證能買嗎?
二手房沒有房產證能買嗎
1、因為沒有房產證的房子在交易的時候風險比較大,買賣雙方應該都要謹慎。
2、對於購房者來說,降低風險就要取得房產證之前盡量少交房款,可以約定資金託管,應先取得房屋的使用權和控制權,這樣法律會向買方傾斜。
3、如果一定要賣或者買沒有拿到房產證的房子,雙方一定要對該房產進行詳細了解,確保房產證何時拿到,而且房價在一段時間會有波動,最好約定違約金的標准,以免一方違約,同時也要有交易存在風險的心理准備。
二手房沒有房產證能買嗎?
1、留意房屋的手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險,房主可能有房產證後再將房屋抵押或轉賣,所以好選擇有房產證的房屋進行交易。
2、注意房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
3、注意交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。
4、注意土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利。
⑷ 買二手房有什麼風險,如何規避風險
買二手房的風險主要包括產權風險、資金風險、質量風險,針對不同的風險,我們應採取不同的防範措施,下面進行具體介紹。
5.不符合轉讓條件的房。
按照國家相關法律的規定,有的房子是不能轉讓的,比如5年內的經濟適用房、軍產房、局級分得的公房。屬政策性住房,購房人擁有有限產權,不滿5年,不得直接上市交易,確需轉讓的,由政府進行回購。
規避方法:仔細審查產權證。審查產權證應注意到以下幾方面:
1.以優惠價、標准價購買的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購買原產權單位的住房時,都是以優惠價或標准價購買的。所以,購房者要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關規定,以優惠價、標准價購得的房改房上市時,應該先補足標准價和成本價之間6%的差價。
2.軍產、院(醫院)產、校產的公房必須經原產權單位蓋章後才能出讓。大多數這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
3.遠郊區縣的鄉產權房屋不能上市交易。鄉產權房屋需經國家批准,征地開發,待土地性質由集體變為國有時,才能在二級市場上進行房產交易。如果是縣城住房,土地使用證上顯示是城鎮開發的,則可以上市交易。
(二)資金風險
1.房款資金
資金安全主要體現在業主拿到定金或首付款後玩消失。
規避方法:目前在北京買二手房時一定要資金監管。
注:不選擇資金監管可能面臨的風險是什麼?
交易雙方放棄資金監管,堅持自行交付房款的,可能面臨的風險包括但不限於:房屋出賣人無法取得全部房款,房屋購買人無法取得房屋所有權、亦無法追回已經支付的房款等。
2016年12月15日起,北京全部城區開始建委資金監管。監管金額計算方式為:
全款的網簽-需按網簽價進行全額監管;
貸款的網簽-用網簽價減去貸款金額剩餘部分需監管在建委監管賬戶。
註:監管卡在網簽前准備齊全。所有非北京的銀行卡都不能辦理資金監管業務。
2.房子消耗的費用資金
有的房產有大量的物管費用、水電費用沒有結清等等一些情形。
規避方法:簽約時一定要留保證金,不然等過完戶交房時一查費用就不好辦了。
(三)房屋本身質量風險
對於房屋本身的質量問題,還需要專業的人士幫忙把關。
規避方法:找一些專業的朋友協助一起去幫忙看看,而且是能夠晚上、白天、雨後都去看看。再有就是可以在小區里,同小區里的人多聊聊,了解一下那棟樓那戶有沒有特殊的情況,比如凶宅等。盡量選擇大品牌中介肯定是沒錯的,至少能有個保障,畢竟比較起來而言,那點中介費還是算不了什麼的。
二手房交易過程比較復雜,常常會伴隨著很多風險。常見的以上三類風險,在看房選房的時候注意看房屋質量、查詢房屋產權,在簽約付款的時候注意資金風險,千萬不要直接交付大額現金。
該內容僅在北京使用
⑸ 買二手房如何確定產權的合法性
1、首來先確定產權人本身的合法自性:產權人是否存在?共有產權人或財產共有人是否同意出售?
2、再確定產權的合法性:該產權是否能夠上市交易?如小產權房、未滿五年的經濟適用房,這些國家都有明文規定不能上市交易。
3、最後確定目的物的合法性:該二手房是有交易限制?如拆遷凍結、法院凍結、違章搭建凍結等。
以上問題的確認都需要拿房東的房產證原件去房管局查詢確認,具備網簽的地區中介公司內部的聯網系統也能查詢。
⑹ 買賣二手房時,如何規避風險
二手房交易風險既然客觀存在,那麼我們必須採取一定措施來規避這些風險。以下就是小編今天要和大家分享的規避二手房交易風險的攻略。
1、購房人在與二手房房主簽訂購房合同時,應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患,約定好違約賠償責任,並在能夠辦理過戶手續時,盡快辦理,避免對方反悔。
2、買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續,最好選擇專業人士提供法律意見,再慎重簽訂合同。
3、買房人應在簽訂買房合同時,讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
4、二手房買賣雙方在交易時應當選擇正規中介機構,並對雙方商定的內容以書面形式約定好。
5、為了了解所購房屋的真實情況,購房者應在購房前向物業、鄰居、開發商了解情況,最好到現場看房,並對出現質量問題如何承擔責任等內容做出書面約定。
6、法律明確規定農村宅基地所建房屋不能上市交易,建議城鎮居民不要購買這類房屋,此種房屋交易不受法律保護。
除此之外,作為購房人要從自身加強對於二手房知識的了解和學習。在這個過程中有幾個方面必須注意;
(1)要檢查房屋手續是否齊全
(2)注意房屋產權是否明晰
(3)核實交易房屋是否在租
(4)檢查土地情況和土地的使用年限
(5)市政規劃是否影響
(6)福利房屋是否合法
(7)單位房屋是否侵權
(8)物管費用是否拖欠
(9)中介公司是否違規
(10)合同約定是否明確
一般來說,作為一個購房者如果能做到上面所述,二手房交易的風險就會大大的減少。畢竟房產的交易不是一筆小數目,所以必須小心謹慎。
(以上回答發布於2015-09-09,當前相關購房政策請以實際為准)
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⑺ 二手房交易怎樣保證安全
在購買二手房的時候一定要考慮以下幾個方面,避免不必要的糾紛:
1、核實房主身回份信息及房產證;核答實賣房人提供的居民身份證與其房產證上登記的房主是否是同一人,有無他項權記載,有無共有人;
2、房款交付需謹慎。房屋買賣是大宗錢款交易,不主張一次性付完全部購房款;
3、到房產交易中心查詢待售房屋的情況,如房屋登記情況、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等;
4、重視違約責任的約定。在合同中明確哪些行為構成違約,如何承擔違約責任及承擔責任的方式;
5、辦理預告登記。作為買方,在二手房買賣合同簽訂後,如較長時間內不能過戶,建議在該套房產登記部門辦理預告登記。可以有效阻止房主將一房二賣;
6、搞清戶口問題。要了解清楚該套房產上都有哪些戶口,同時在合同中約明處置該套房產上所有戶口的期限,賣方如若不能依約履行,承擔責任的方式;買方針對賣方的違約行為享有的權利;
7、核查待售房屋的租賃情況,如果房屋已經出租,則需要售房者提供承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的聲明。
⑻ 怎樣確保二手房買賣交易安全
找正規的中介公司成交,不追求大型連鎖中介,資質齊全的中介公司都可以,不要佔小便宜,不要相信旁門左道,注意以下細節:
1、房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得後,房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
2、房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
4、土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十來年,對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時,就有點不劃算。
5、市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響採光、價格等市政規劃情況,才急於出售,作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
6、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房,在轉讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
7、單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房,還有標准價的職工住房,二者土地性質均為劃撥,轉讓時應繳納土地使用費。再者,對於標准價的住房一般單位享有部分產權,職工在轉讓時,單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
8、物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費,電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。
9、中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務,如在二手房貸款時,為買受人提供零首付的服務,即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜,豈不知如果被銀行發現,所有的責任有可能自己都要承擔。
10、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面,但對於一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。