無證二手房如何交易

A. 暫時還沒有辦下房產證的二手房如何買賣

一、建議不要購買無房產證的二手房。
二、買無證二手房將面臨的風險：
1）二手房買賣合同無效之風險
賣房人慾出售尚未取得兩證的房屋，首當其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規定。根據該條規定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓。
2）房屋的交付時間、權屬變更登記時間不確定
現實中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付並辦理房屋權屬變更登記，直接取決於開發商能否按約交付並辦理房屋權屬變更登記。而商品房的建設期限較長，能夠如期完工並交付取決於諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。
3）房屋質量難以保證
現實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質量隱患。
4）「一房二賣」不可不防
無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人「一房二賣」留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。
三、二手房交易十大注意事項：
1、房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
2、土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
4、房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
5、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
6、物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
7、市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
8、單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
9、中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
10、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

B. 能買賣嗎，無證二手房買賣的風險怎麼規避

建議不要購買沒有房產證的二手房，沒辦法辦理過戶。

二手房交易十大注意事項：
一、房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
二、土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
四、房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
六、物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
七、市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
八、單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
九、中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
十、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

C. 無證的二手房可以買賣嗎

風險分析：1、不能及時抄辦理房產登記，出現糾紛時，不能善意取得。2、房產詳情（集資費用，面積誤差等）承擔約定不清。3、稅費變動風險。4、房價浮動風險。5、產權人自然意外事件，商務出差，出國等。6、救濟成本、訴訟技巧的缺乏。。對策：1、 審查共有人；2、費用詳細約定；3、將來稅費分擔約定；4、設置賠償條款；5律師根據實際情況完善降低風險其他措施等。實踐中：往往採用律師起草合同，協調簽署合同，並對合同進行法律見證。必要時，前期進行司法確認。

D. 出售無證的二手房，可以交易嗎，要怎麼操作

這里無證的分兩種，一種是小產權房，自始至終不會有證，另一種是因為某些原因，房產證下的晚。
前一種沒有任何方式規避風險。
後一種簽定金合同，可以大大減少風險。下證時間越短，風險也越小。

E. 無證的房子該怎麼交易

無證二手房買來賣主要採取兩種自做法：一是簽訂房屋買賣預定合同，也就是約定將來某個時刻簽訂二手房買賣合同。二是直接簽訂房屋買賣合 同，並在合同中約定合同生效時間為賣房人取得房屋權屬證書之日起生效。
如果購買無證房意願強烈，那麼在簽訂二手房買賣合同時，應在合同中約定合同生效時間為賣房人取得房屋權屬證書之日起生效，同時 簽訂借款合同，在二手房買賣合同生效前，將約定的房款以借款的方式支付。如果購買無證房意願不強，在簽訂二手房買賣預定合同時，應當約定高額的定金
，當然 最高不得超過合同標的20%。而對高於定金的部分款項則須簽訂借款合同並以借款的方式支付。

F. 無證二手房買賣，還要替賣方人還貸款，如何規避

要知道有按揭的貸款房是不能直接做房本更名過戶的那麼遇到這種情況就需要買家替房主還貸款後解除抵押然後再進行二手房過戶交易了這其中需要注意哪些問題？買家墊資有幾點需注意由於賣家的房產還在抵押當中需要還清尾款才能解押但是賣家手上資金不足不能還清貸款那麼在出售此套房產時中介方就會採取讓買家支付首付給賣家進行還貸解押的方式此種方式也是目前行業普遍做法進行解押後買家才能進行貸款申請貸款審批通過後就可以進行過戶手續其實這期間最主要的風險往往在買家幫賣家還清貸款後出現一是業主對價格反悔二是業主惡意詐騙若出現這兩種不履約的行為雙方協商解決不成也只能按照購房合同的約定來處理這就需要在購房合同中進行詳細的約定約定好具體的違約責任才行這期間還有幾個關鍵點需要注意如支付首付款後進行還貸辦理貸款辦理網簽最後過戶等時間點都需要額外注意可能會遇到之後業主不配合辦理剩餘手續買方要申請銀行貸款購房銀行不同意貸等問題墊資進行還貸時需要注意最好買家陪同賣家進行還貸行為買家墊資款不會被業主轉走必須提前讓業主簽好首期款收據(即墊資款)一旦發生賣家秘密轉走買家墊資款的不法行為有關收據可作為法律訴訟的依據證明業主已收款項辦理貸款時既然房產已經解押那麼買方可以進行貸款了如果因為賣方的原因導致貸款不成可以追究賣方的責任需要在合同中約定好責任同時督促中介方進行處理如果因為買家個人信用等問題導致貸款不成那麼買家的首付款等就比較難處理了其實進行交易之前就需要提前了解自己的個人信用避免因為自身原因導致貸不了款辦理網簽時一定要立即網簽二手房網簽的好處在於鎖定交易房源業主不可能出現一房多賣的情形買家墊資解押後業主不配合辦理過戶也不能再出售最後過戶時需要賣家交出房產證和身份證明等原件和買家一起到房管局進行過戶手續目前東營市多為兩證分發的情況因而在辦理房產證過戶後特別需要注意土地證也需要賣家配合辦理其實還有一種方式對於此種交易方式也是十分有利的由買家付款還清貸款有關款項有可能存入業主的供樓扣款賬戶中介方可以讓業主辦理房產買賣的全權委託公證委託中介代為辦理此項事宜業主需提供其房屋的兩證供樓存摺貸款抵押合同身份證等原件此時業主就需要注意要看清開具給按揭中介的全權委託書是否清晰註明委託有關中介處理的具體事宜且不能包括代收樓款一項

G. 沒有房產證的二手房怎麼交易

分兩種情況：

1、將來不可以辦理房產證的，不可以購買，風險太大

2、將來可以辦理房產證的，以租代購，房產證辦理完畢後，再辦理過戶手續，以租金抵扣購房款。

(7)無證二手房如何交易擴展閱讀

關於二手房交易的細節

提醒置業者購買二手房時注意七個細節：

1、弄清權屬再出手。買房前，一定要弄清楚房屋的權屬，究竟是部分產權、共有產權、還是無產權。若房屋產權不清或存在產權糾紛，房子再好也不宜購入。

2、分清房屋產權不吃虧。只有使用權的房屋在交易過程中存在多種限制。購房時要注意產權證上體現的是完全產權還是只有使用權。

3、弄清房屋年限很重要。有的房主急於將房子出手，可能會故意隱瞞房屋建成時間，看房時應留意房產證測繪頁上的數據，從而了解房屋大致年限。

4、弄清建築面積和使用面積。分清房屋的建築面積和使用面積是否與房屋產權證上一致，是否存在私搭亂建現象，以免購買的房屋面積縮水。

5、詳細了解物業管理、保安裝備、小區環境、水電供給等情況。這些因素可能直接關繫到日後的居住品質。

6、全面考察房屋周圍環境。重點了解噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區衛生清潔等情況。

7、謹防黑中介。購買二手房要找正規的中介公司，以防自己操作失誤或者黑中介從中牟利。

資料來源：網路：二手房交易

H. 二手無證房買賣

在現實生活中，存在大量無證的權證明的房屋，即尚未辦理產權證或無法辦理產權證的房屋。有些來源手續合法、權屬明確；有些權屬不清、嚴重違法，按能不能辦理過戶登記分如下兩類：
第一類：房屋本身無法辦理產權登記
典型如違法建設房屋，該類房屋因違法城鄉規劃法等法律法規的規定，在建設時未辦理規劃許可或存在未按許可施工的情形，該類房屋因違反法律規定而無法辦理產權登記。
第二類：賣方取得房屋的相關權利，但交易時尚未辦妥取得產權登記
如：建造合法或來源正當的商品房，但尚未辦理產權總登，業主尚不能辦理產權證。
二、合同效力及潛在風險
顯然第一類房產交易在實踐中也較為常見，其風險易被忽略，因此，小編以第二類無證房的買賣合同為例，詳細分析其合同效力及潛在風險。
（1）第二類房產的買賣合同有效
此類房屋之買賣合同，是雙方自願簽訂，是雙方真實意思之表示，不危害國家利益與公共利益、不侵犯共有人或真正權利人合法權益，不因房屋尚未辦理產權證而導致買賣合同無效。
（2）存在不能履行的風險
由於無證二手房買賣從合同簽訂、房屋交付直至完成過戶登記，履行期限較久，期間伴隨房價大幅變動，極易產生出售方違約不配合辦理過戶或單方解除合同的行為，甚至背著買方將房屋抵押、賣於第三人等，造成買方利益大幅受損。此時，為了自身利益，買方能不能主張繼續履行買賣合同？
根據《合同法》第110條規定：當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但有下列情形之一的除外：
①法律上或者事實上不能履行。
②債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高。
③債權人在合理期限內未要求履行。
因此，當出現如下情形，買方主張繼續履行買賣合同會有一定的障礙。
當出售方將房屋抵押給了銀行，導致該房屋有了他項權利。雖然不屬於法律規定的不能繼續履行的情況，買方可以通過訴訟，由法院判令銷售方履行《買賣房屋協議書》，配合買方辦理房屋產權證及土地權證。但由於銀行抵押權的存在，需要以解除銀行抵押權為前提辦理過戶登記，買方利益大幅受損。
當賣方將房產賣予他人，他人作為善意第三人，這就屬於法律上或者事實上不能履行的情形，屆時買方只能要求賣方承擔違約責任。
（3）存在被查封，扣押的風險
《物權法》第九條規定，房屋所有權也並不確定，而二手房交易並無特別的前置約束，故較之於一手商品房，二手房交易在房屋所有權方面要復雜得多。購買無證二手房應做到事前認真調查，事中擬定完善的合同條款，事後加強跟蹤。
1、在訂立合同之前，最好請專業人士進行調查，對房產基本信息進行詳細了解，明確該房產屬於以上哪一類，房產證何時能拿到等情況，做到心中有數。在訂立合同時，可以要求賣方作出誠信承諾，比如，承諾對所出賣的房屋擁有合法完整的所有權，並有權處分該房產等。一旦在合同履行的過程中，出現違背承諾的內容，可以要求其承擔違約責任。
2、對買方來講，降低風險可從兩方面入手，一是在取得產權之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。
3、買賣合同中，應約定相應的違約條款，提高違約成本，應對房價波動，以避免一方惡意違約。