二手房非法交易怎麼辦

『壹』 二手房交易遭遇業主違約怎麼辦

一旦賣方出現提價、違約等行為，購房者可以進行的維權包括強制其繼續履行合同、強制過戶、索賠違約金等。對此，律師表示，賣方違約情況下，買方選擇繼續履行合同務必需具備的條件包括。

首先，購房者要具備購房資格。比如在深圳限購政策下必須滿足以下條件：1)對於本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購2套住房。2)對於能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。3)境外個人(不包括港澳台地區居民和華僑)在境內工作、學習超過一年，並只能購買一套用於自住的商品房(住宅類)，港澳台地區居民和華僑只能購買一套用於自住的商品房(住宅類)。雖然根據最新規定，即2015年8月19日住建部、商務部等聯合發布的文件【建房(2015)122號】《關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》，對限外令有所松動，但目前深圳的規定仍然沒有變化。

其次，賣方最好持有紅本房產證，並確保沒有其他查封影響過戶的情形。其次是最好沒有辦理抵押登記的情況。如果有辦理抵押登記，要將賣家的銀行作為第三人，以便法官判決銀行配合贖樓手續，解決贖樓問題。

此外，購房者要能夠一次性付款。為了解決執行難題，若不能一次性付款就需要賣家配合辦理按揭手續，因此執行難度較大。

不過，在現實生活中，不少購房者遭遇賣方違約後，已經無心繼續合同，只想拿回屬於自己的損失。律師提醒，在賣方違約情況下，要慎重選擇是要求解除合同、還是要求繼續履行合同。如果不具備繼續履行合同的條件，就要選擇要求解除合同。而一旦選擇要求解除合同，即使後來具備了繼續履行合同的條件，無法再變更訴訟請求為要求繼續履行合同。因一旦通知解除合同，通知到對方時就生效了。如果先要求對方繼續履行合同，後來變更訴訟請求為要求解除合同，相對來說沒有程序方面的障礙。

『貳』 二手房買賣房東違約怎麼辦

根據民法通則司法解釋第118條規定：「出租人出賣房屋，應提前3個月專通知承租人，承屬租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。因此，如果房東在出賣該房屋3個月前沒有通知你承租方有優先購買權，你可以主張房屋買賣合同無效。根據民法通則司法解釋第119條第二款規定：「私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效」。如果你不想購買該房屋，你可以主張繼續承租該房屋，就是買賣不破租賃的體現，就是房屋在產權發生變動前已經存在的租賃合同在租賃期間不因此期間房屋的產權變動而發生變化，因此你可以繼承承租該房屋，新房主無權要求你搬出房屋。最後，你可以要求解除合同並要求房東賠償違約金。法律依據：《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第一百一十八條出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

『叄』 二手房買違約怎麼辦

由於二手房買賣市場復雜多變，可能出現買方由於房價上漲而不願繼續出售二手房的違約情況，要採取，保存好相關記錄，同時申請訴訟請求等方式通過人民法院，迫使二手房賣方繼續履行合同或者是支付違約金來維護自身權益。

1、一手房源主要開放商手中，一般的二手房交易主要是通過中介或者私人直接進行，由於房地產市場瞬息萬變，因此由於手續不完善和二手房房主私人體系化專業化程度較弱等多種因素，可能會造成二手房買賣過程中賣方毀約的情況出現，易引發買賣二手房交易糾紛。外方出現活躍，令人頭疼，如果出現賣方毀約的情況會比較麻煩，其具體解決辦法如下。

2、社會上出現的關於二手房交易過程中，賣家違約情況發生的主要原因在於由於房價鼓動而導致房價上漲，因此賣家獲得的實際利益與預期的利益之間有所差距。導致賣家出現臨時反悔情況如賣家不按規定交付二手房，逾期拖欠二手房交付或者是賣家拒不配合辦理二手房產權轉移或者是過戶手續，以及在二手房轉移過程中，對住房存在的質量問題不予受理情況出現，從而引發一系列的購房交易糾紛。

3、因此綜上所述,為了避免二手房購買幾件賣家出現違約情況,那麼買家在購買二手房之前應該做好相關調查，對二手房質量一起過戶程序有一定了解。同時因第三方服務直接關系的證人在場,同時保留好相關協議，微信通信記錄等一系列證人證言，來避免二手房賣家毀約情況的出現,保留好相關證據。

4、除此之外,在二手房合同簽里的過程中，要在合同中以書面形式明文寫名相關規定，並且確立好違規懲罰。一旦二手房買家出現違約情況，要根據合同是那一定費用的違約金。合同的簽訂是消費者維護自身權益的重要基礎。因此合同必須明確標明二手房買賣的細節問題.上述措施主要是針對個人直接從二手房房主是手中購買房產,如果遇到委託中間商或者是中介購買二手房的情況時,適當採取分期支付中介費的方式來監督二手房房主，避免出現迴避情況。同時有利於調動可供二手房房屋中介的服務意識,減少購房交易糾紛的出現。

5、如果不幸遭遇到二手房賣家毀約，情況是要學會指法，懂法用法，通過法律手段維護自身權益.購房合同的簽署是購房行為受法律保護,一旦二手房賣家出現違約情況，要根據相關法律法規和合同規定，支付一定賠償金來彌補購房者應與賣家失信行為所造成的損失.採取法律方式的主要手段，包括由買家直接向法院提出訴訟請求，要求賣家繼續履行合同，不得違約。或者是通過法院運用強制手段，要求買家償還因為行為的失信導致買家數，造成經濟和物質損失。

『肆』 二手房被買賣雙方私下交易了怎麼辦

根據《合同法》第四十五條第二款規定：「當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就。」如果委託人為了不交或少交傭金而不正當地阻止傭金支付條件成就，視為條件已成就，委託人應向居間人支付傭金。遵循誠實信用、平等保護——既要維護房屋交易雙方的合法權益，也要促進房屋中介市場有序發展的原則，「跳單」違約行為的認定應滿足四個條件：（一）中介公司的委託許可權，是一般代理還是獨家代理；（二）中介公司是否提供了房源信息或成交機會，並且積極履行媒介服務；（三）委託人是否利用該信息、機會與出賣方私下成交或另行委託他人居間成交；（四）委託人是否存在逃避支付（不付或少付）傭金的惡意。其中，衡量買方是否「跳單」違約的關鍵，是看其是否利用了該中介公司提供的信息、機會等條件，如果買方並未利用該中介公司提供的房源信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源的信息，則買方有權選擇報價低的中介公司購買該房屋，而不構成「跳單」違約。所以您這種情況，還要確定買房通過何種公眾途徑來獲得同一房源。所以以後再帶看房的時候一定要其簽署《看房確認書》，而且不能讓買受方得到出售方的聯系方式，並復印其身份證。主要目的就是證明中介公司帶買受方查看了房屋，實施了居間行為，若買受方跳單，中介公司可以起訴買受方要求支付傭金。

『伍』 二手房交易遭遇業主違約怎麼辦 四大案例告訴購房者維權方法

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買二手房遭遇業主毀約 應該怎樣應對?
深圳新聞網 2015-06-12 07:51
[摘要] 張茂榮告訴記者，在這種因業主毀約的二手房糾紛案件中，買方可以起訴業主並強制過戶。張茂榮代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，買方僅支付定金2萬元，但業主以各種理由遲遲不肯過戶，買房即使索賠也無法彌補損失。
在廣東信榮律師事務所內，張茂榮律師剛結束欲違約反價的業主咨詢，一位被業主違約買不成房子的買家又走進辦公室，求張茂榮支招。律所的大廳，還有20多人正在等候，這些客人都是因二手房糾紛而來。
昨日，深圳市律師協會邀請深圳市多位代表律師召開圓桌會議，就二手房糾紛法律問題和現象進行探討。有法律界人士說，在房價大幅度攀升中，面臨考驗的不僅是購房者的口袋，還有業主與買家的誠信。
二手房糾紛官司執行難
張茂榮告訴記者，在這種因業主毀約的二手房糾紛案件中，買方可以起訴業主並強制過戶。張茂榮代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，買方僅支付定金2萬元，但業主以各種理由遲遲不肯過戶，買房即使索賠也無法彌補損失，此案經深圳市羅湖區人民法院、深圳市中級人民法院二審終審，均判決業主行為構成違約，強制將涉案房產過戶至買家名下並執行完畢。
在近日的二手房毀約糾紛案件中，不少買家都提出「繼續履行合同」的訴訟請求，有的買家甚至提出不惜一切代價只要房子不要賠償。但並不是所有的律師都贊成「繼續履行合同」。廣東寶城律師事務所律師周爭鋒告訴記者，該訴訟請求有「第三人撤銷之訴」的風險，「物權大於債權，在深圳，借名登記房產的事例很多，可能買賣雙方在打官司過程中，房產的真正所有人突然出現，這種第三人撤銷之訴的風險在理論上是無窮大的。」周爭鋒說，「繼續履行合同」還存執行難特點，在他代理的案件中，即使法院判決「繼續履行合同」，但業主與其前妻簽訂離婚協議中約定前妻對房產有「永久居住權」。此外，廣東誠公律師事務所合夥人顏宇丹說，業主不配合也導致該訴訟請求執行難。
縮短合同履行期限是關鍵
面對目前的毀約潮，幾乎所有的律師都提出，應盡量縮短合同履行期間。廣東聯建律師事務所合夥人王勁松說，在發現業主有違約跡象時，應及時固定「違約證據」。顏宇丹提醒，在簽訂合同時，一定要寫上履行合同的時間細則，買方一定要按合同履行支付首款、申請銀行貸款等程序，否則將會為業主提供毀約又無需賠償的借口。張茂榮支招，應增加定金數額，提高違約成本。周爭鋒說，買家在簽訂合同後可以到國土規劃部門進行預告登記，即向所有人發出告知：「我已經購買了這個房子。」
律師們表示，法院應該對目前的毀約潮有預判，並及時推出相應的政策和措施，並支持提高違約金。
昨日，記者了解到，現在有中介公司為防止業主違約，提前和業主簽訂了反價合同，防範毀約反價現象發生。「提前和業主簽了合同，業主反不了價，而且房子只能給我們賣。客戶看中了房子，直接能簽合同。」中原地產姚小姐說。
望採納，謝謝

『陸』 二手房交易過程中房產被查封了怎麼辦

賣家：
對於賣家來說，一旦交易過程中出現房屋被突然查封的狀況，一定要核實房屋的基本情況，比如被查封的原因、查封的金額以及法院等等。同時要將該情況告知購房者，另外和查封申請人進行溝通，協商是否可以解除查封。
買家：
一定要詢問賣家房屋能否解封，切記不可用自己的首付款幫賣家解封，以防錢房兩失。

交易「查封」房屋的風險有哪些？
1、簽合同之前房屋被查封
根據我國的《城市房地產管理法》規定「司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋不得轉讓。」因此這種情況下購房合同是無效的，不受法律保護。另外，如果因為業主債務的問題導致的房屋查封，那麼購房者會面臨提前支付的購房款無法拿回的風險。
2、簽合同之後房屋被查封
如果查封發生在雙方簽署合同之後，購房合同是有效的，但是由於被查封房限制轉讓，因此合同無法繼續履行，買方可根據合同要求賣方負責，但無法完銷售易拿到房屋。另外，買方可能面臨著無法追回已付房款的風險。
另外需要注意的是，如果查封發生在簽訂合同之後，針對特殊情形法律上有如下規定保障買方利益。
根據《較高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第2十八條：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二） 在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
（三） 已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
（四） 非因買受人自身原因未辦理過戶登記。