Ⅰ 二手房如何控盤，簽獨家
1找到業主誠心賣的房子作為目標盤
什麼樣的房子才叫業主誠心賣呢？必須要符合三個條件：
首先是看房方便，看房不方便的堅決不推。看房方便就是我們手上有鑰匙，或者業主專門會趕過來開門，或者房子毛坯門都沒鎖，隨時可以去看的。像那種有租客在住，哪怕經常有人在家也最好不要推，因為你搞不準他什麼時候不在，萬一帶了客戶去，沒有看到房，客戶就死了。客戶不會記住我們千萬次做得好，只要你一次小小的失誤，之前苦心經營的信任就會崩潰坍塌。有的房子有租客在住，租約還沒到期，但是業主誠心賣的，一定要說服業主把租客趕走，「不就是支付兩個月的違約金嘛，相較於您賣房賺的，那就是小巫見大巫！」。
對於沒有鑰匙的房源，可以想方設法收到鑰匙，轉化成目標盤。收鑰匙是與業主建立信任關系的最好檢驗。如果業主信任你，很快就會把房子的鑰匙交給你，讓你幫著打理。
其次是房源的價格。房源的價格要實在，與市場價基本吻合，而不是漫天要價。有些業主價格反復，一會200萬，一會205萬的，像這種房子就是業主不誠心賣，堅決不能向客戶推薦！否則，客戶去一個被價格搞死一個！
最後是業主真的可以約到，會過來簽合同。只要客戶價格到了，業主可以隨時過來簽合同。有些業主見錢眼開，說好的價格等到簽合同時又變卦。像這種業主，最好不要推薦客戶去看他的房子，誰能保證他下次不會坐地起價呢？我們不能拿實在客戶去冒這種險。
2試著和誠心賣房的業主建立信任關系
多找幾個第一次看房，目標不清晰的客戶去看目標盤。如果業主在看房現場要多和業主打好關系，展示自身的專業度，還要留下名片，給業主以深刻印象；如果業主不在看房現場，看完房後要馬上和業主匯報客戶看房情況：客戶是哪裡人、做什麼的、哪裡比較喜歡、哪裡不滿意、出價多少等，向業主透露一個重要信息——你正在盡力幫他賣這套房子。每周多帶幾次客戶，多打幾次電話匯報，讓業主感激你對他的房子出手這個事情這么盡心盡力。這些事情，重復做上半個月～1個月，通過強互動，就與業主建立了相對信任的關系。
3順勢推出公司房源獨家代理業務
和業主比較熟悉後，就可以順勢推出菁英獨家房源服務了。這時要和業主分析做獨家房源代理的優劣勢，分析他的得與失。問他想不想快速把房源消化掉，告訴他公司最新出台了新的營銷模式，全員主推獨家盤，把房子讓公司獨家速銷，才能盡快成交。
Ⅱ 買二手房如何跟業主談降價
買房砍價不要認為是一件很low的事情，自己的利益要自己爭取，能用更少的錢買到房子何必多花那麼多呢！對吧！yuqiancyh
特別是在二手房交易中，買方總是處在被賣家「挑剔」價格中，總是被賣家掌握價格主動權，買房者也要適時的拿回「討價」權利，那麼到底該如何進行砍價才能讓對方無言以對？
一、用市場性原因反駁賣方
當買方討價還價時，賣方提出的反駁理由無疑是地段或房子已帶租約、未來市政有變化等，這時買方可以根據情況給予「反擊」：
（1）說到地段，你可就其出價翻了一番來回擊，並用實際數據讓賣方無力反駁，勸說其應留有餘地；
（2）如果說房子已帶租約，你的回擊手段是你買二手房的主要考慮是自住而不是出租；
（3）有些地段市政發生的變化導致出賣人會喊出較高價格，這時你應著眼於實際情況，看規劃是否符合自己需求以及經濟條件是否允許，然後再討價還價。
二、找出賣方弱點
現階段各地現政策調控，賣方市場出現下行趨勢，買方便可以通過付款條件及類比因素談價。對於二手房，買家可以以不含裝修的價格來成交，挑剔其裝修無用或裝修陳舊等都會導致價格略有下調，以此來說服賣方減價。
三、出價方式談判技巧
許多二手房價格都是以包價形式出現的，即雙證及過戶費由買方出，這時買方就要權衡出價的合理性，如果權證費用加入到購買成本時，價格還是可以承受的，那就可以再與對方商談成交價格。
四、利用准確信息砍價
二手房的價格是有評估依據的，購房者可以從毗鄰地帶的租賃價格、二手房的公示價格來判斷所購買的二手房是否價格適中。
一般來說，二手房價格較為合理的區間在周邊新房價格較高者的三分之二左右，其他類型的房產，如公產房、小產權房等，則視地段及保障程度有較大差距，年紀較大的老齡商品房大約相當於當地新房均價的一半。
Ⅲ 二手房買賣賣方如何控制風險
1、找到合適的中介。找中介通常需要遵循兩個原則，一是由於房產經紀的特殊性，所以要確定他有多少門店。而是要搜索房產中介的投訴記錄，這個一般在網上就可以搜到。
2、簽訂中介交易合同。合同條款務必要一條一條仔細研究，對自己無利的地方，要及時申辯，涉及原則性問題，要堅決反對。簽訂合同前，務必驗明經紀人和賣家的正身，驗明辦法很簡單，需要花點手機話費，編輯簡訊「CX＋張三＋身份證號碼」發送到10665110，就會顯示查詢結果和照片，把照片和身份證上的照片對比一下下，無誤就好了。
3、檢查房子的檔案。房屋的一切除戶口意外的自然情況，均須依檔案記載為准，比如房齡，結構，房主變動，產權情況等。若是自住，房齡和談判時候嚴重不符，必須提出索賠，產權不清晰，比如有抵押，就直接取消交易。查完房子檔案要繼續查戶口，這個到房源所在的派出所窗口查。
4、預審貸款。貸款的事情可以交付中介去辦，但要在合同中明確，比如說明，貸款出問題，交易取消，買方不負責，中介費不付。合同簽訂後中介為了保障賣家的權益或減少賣家的風險，一般要做貸款預審。預審貸款資料需要你簽N多字，每張紙都仔細看看，這些紙因為是預審，全部是空白的，有的無關緊要的，你簽了就行，有的可能被在空白處對你填寫不利的數字的，你必須要求填好再簽字。
5、貸款和下款。這個時候，風險已經徹底轉移，就不需要費太多精力了，該是賣家操心的事情了。
6、收房和尾款。收房的時候，要全面驗收，主要是結清各類費用，如：煤氣費，電視費，寬頻費，物業費等，需一項一項結清。
Ⅳ 我是買家，二手房如何直接與房東交易
簽買賣合同（風險主要在於資金和交房，在合同里就需要約定具體的資金支付方式，基本上來講資金需要分3筆，第一筆，定金，簽合同時就給，這對於你們雙方都是一個保障。要注意，是「定金」不是「訂金」。第二筆，除了貸款和定金以外的餘款，這個呢，如果想完全規避風險就得雙方房屋交接完畢了再付。不過基本上很難，如果業主不著急住這個房子，可以在過戶之前辦理完成，那麼就可以在過戶的當天把這筆錢交給業主，這樣基本規避了風險。第三筆，銀行貸款，這筆基本都是需要過戶完成以後由銀行直接支付給業主的，不受你的控制了）
辦理貸款 這個需要你提前向銀行咨詢好，你是不是能夠貸到你需要的金額，可以自己去銀行問下，基本都會解答你的。順便可以問下他們辦理的流程和需要的資料。 因為地區不同，貸款的流程略有差異，這個就不做解釋了！
過戶及交房 過戶就是你們雙方到房地產交易大廳去辦理房屋過戶手續，當天需要繳納稅費等等，所以呢，這步很重要。 如果想自己辦的話，也建議你提前去你當地的交易大廳去咨詢下具體的流程和需要資料，一般他們大廳內都會有張貼的，實在弄不明白，估計門口也有專門辦這個事的，幾百塊基本就能搞定了。 交房就是你們雙方對於房屋的設施，是否拖欠物業取暖等等費用的結清及交割了！
大體上就是這么幾個步驟，如果就想自己辦，那就多問多跑。地區不同政策完全不同的，保險起見還是自己問問靠譜。
最大的風險就在於資金，只要資金按照我說的方法把控好了，基本風險就規避掉了很大的一部分了！
希望能夠有所幫助！
Ⅳ 問明白人：二手房中介如何控制委託雙方直接交易。
同意一樓的講解，另外中介還跟房東簽訂了委託書，上面有禁止與本公司提供的客戶私下交易專這條屬，否則賠償違約金，另外客戶看房時也會跟中介簽訂看房確認單/書，上面也有這條，私下交易的違約金比中介費還要多，希望樓主採納