❶ 二手房交易如何和客戶交談
一、 銷售人員必須具備的推銷能力： 1、說服能力2、專業化知識二、 銷售人員怎樣才能具備推銷、談判技巧： （一） 、銷售人員必備的談判技巧： 1、能夠激發客戶的購買慾望；2、給予客戶好的感覺；3、激發客戶的購房興趣；4、激發客戶下定決心購買。（二）、說服能力： 1、自信+專業水平 要有自信，自信可磨練推銷談判技巧，有自信的說話技巧才能抓住客戶的心理； 要有專業水平：專業水平就是說具有豐富的房地產專業知識和清晰的表達能力；對自身樓盤的結構、單位面積、朝向、樓層間隔、建築材料、購樓須知、價格、付款方式、銷售手冊、周邊環境、配套設施及周邊樓盤的了解，同時應熟悉、掌握發展商名稱、樓盤詳細地址、銀行帳號、簽訂認購書、交款手續、簽合同、辦按揭、入伙手續、辦房產證等有關手續及收費標准。2、（三意主義）推銷售術 ①誠意（誠懇友善）②創意③熱意（熱情、積極）3、在說服方面，臉部表情可發揮很大作用①根據美國心理學家梅班恩的研究資料得知，說服的三大構成要素為：臉部表情佔55%、聲音佔30%、語辭佔7%②微笑服務，笑臉是萬國共通的語言；③臉部表情應與語辭語氣相一致。4、說服時，要盡量滿足客戶的（三大渴望） 因為忽視人性的基本原理，不論在推銷或人際關系方面都將難以成功；所以對待客戶必須做到：①接納（希望被接受）②認可（希望被認同）③重視（希望被重視）三、 提升說話技巧、吸引客戶的交談方式 1、別令對方疲勞、反感的方式說話 ① 聲音太小、咬字不清，聽不清楚你在說什麼；② 羅羅唆唆、單方面敘述的說話方式；③ 口若懇河的說話方式；④ 正面反駁、傷人自尊心的說話方式。2、注意用字遣詞及語氣 ①不可用太輕浮的語氣，讓人感覺不穩重、成熟；②過份的敬語、奉承會給人虛偽的感覺；③介紹商品時可適當使用手勢、繪聲繪色、效果會更佳；3、要想得到客戶的信賴，要好好活用果斷、反復、傳染的效果 ①果斷——將問題有信心地直截了當地說出；②反復——將項目的突出介紹；③感染——將對項目的自信、自身的熱情傳輸給客戶。四、推銷談判的組合方法 （一）、有計劃、有階段性的推銷、談判 1、接近客戶，套近乎是良好溝通的開始；2、引起對方足夠的注意力、興趣和購買慾望；3、利用自己豐富的房地產專業知識，信心十足地介紹自身項目的； 4、打動他，令對方下定決心購買。（二）、利用暗示進行推銷、談判 1、正面暗示 日本有（醫生的正門、律師的客廳）的說法，即是說：破爛的正門，不堪入目的沙發，讓人無法相信他的本事；相反，華麗的正門，華貴的沙發，則令人心裡舒暢。同樣，銷售員若是穿衣服皺巴巴，表情灰暗，無精打采，那麼就算客戶有滿腔的購買慾望都可能受到影響。2、小小的動作也有暗示的作用①倒背著手面對客戶——讓人感覺高高在上，沒有親近感②抱著胳膊——讓客戶產生反感③搓手——沒能信心的表現④眼睛的動向——眼神不能飄浮不定，眼睛是心靈的窗戶（三）、巧妙利用電話推銷 ，在電話中給人好感的交流 ①注意聲音的高度，速度、語氣、稱呼、自我介紹；②注意聲音給人的感覺；③注意用詞不達意、談話時間，盡量以簡潔為要；④選擇打電話的時機，准備好要談的事項，准備好需記錄用的紙、筆、計算器。
❷ 買二手房怎麼跟房東談價格
終於講到談價這個階段了。一般來說,這個步驟存在於大部分的交易之中。當然,也有爽快買家覺得合適,也不談價就直接成交了。如遇到這種情況,那個業務員該好好的感謝老天爺的眷顧羅。 很多買家認為,談價只是中介和業主的事情,自己只是報出個價格,合適就買,談不到就不要。這種想法其實無可厚非。但是做為一個真正有需求的買家。一開始抱著這種不見兔子不撒鷹的態度的買家到最後卻往往因為老不能成交,或者看中的房子都給別人買了而慌了神,到最後一有房子也就不管價錢匆匆下決定,反而吃了虧。 所以,選定好房子,最開始下工夫的不是中介,而是買家。 當一個業主決定要售房時,他首先要做的當然就是確定自己的房子的價格。從報紙報刊網上搜尋相同房型的廣告報價,打聽左鄰右舍一些轉手房子的成交價,打電話給中介詢問應該放盤的價格-------當然,一個業主如果詢問放盤的價格,中介都會建議個比市價稍低一點點的價格-------同樣,大部分業主也不會就簡單的相信中介的建議-------所以很多聰明的業主還會扮成買家打電話給中介詢問類似房子的價格,甚至有些業主還會一本正經的扮成買家上門來無簡單一下------我本人還就真接過不少扮成買家其實是想賣房的業主,開始還是迷惑了不少次,不過後來有經驗就基本能看出來了。因為畢竟買房和賣房的所關心的問題還是大不一樣的。經過多方面的信息搜集,可能這時業主已經對自己的房子大概的信息有了較明確的認識了。這個時候,業主就會把自己的一些如裝修,不搬走的家私,電器等稍微折點價----用過的東西都要折價,只不過很多時候買賣雙方對該折多少分歧都是大大的,可能從整個房價看,這些並不是個大錢,但很多時候卻決定了交易的成敗。業主把他認為應該加的全部囫圇上去後。最後就會出了一個價格放盤給中介。這個價格會比業主的心理價位高一些-----不過這個時候探聽業主的心理價位用處並不大,這個價位會隨著各種紛紜而來的看房和談價發生變化。當中介接到了業主放盤,首先並不會太關心業主的價格,沒看到房子,是不能隨意下價格高低的論斷的。要知道,同樣的房子,因為固定投入的不一樣,價格差個十萬八萬以上都是正常的。所以,中介最關心的是,業主在幾家中介放了盤,自己是不是第
❸ 怎麼談單，
怎樣成為談單高手
一：跟客戶談圖紙時是否應該有前後步驟，應該怎樣最合理？
當我們第一次接觸一個客戶，無論我們和他談什麼，房子也好，傢具也好，工作也好，我們的目的應該是如何利用第一次短暫的接觸盡快的和客戶做朋友，在公司強大的聲譽和制度的背景下，動用個人的人格魅力去影響客戶，和他作朋友，無論客戶的個人性格有什麼缺陷，我們應該嘗試著去喜歡他。因為他是我們的客戶，而且世界上也沒有完美的人。所以這時候的談話應該說沒有什麼步驟，但是進行到談圖紙階段的接觸，的確應該遵循一定的步驟。因為每個方案無論大小，都是你對自己心中設計的理論體系的闡述。
第一步應該是闡明自己的理論基礎，並且動用自己擅長的任何引導或說服手段打動客戶，使他接受並喜歡我們的理論。這個工作在見圖前就該進行，比方說一個電話，或見圖前設計過程中的一個約見。因為我們強調的理論（比如功能至上，反對形式等），對於某些客戶來說，需要時間考慮。這個階段的目的是使客戶在見圖前先提升認識，並有了充分的准備來接受我們的理念。第二步是拿出一個精彩的設計說明，文字的魅力是對圖紙的一個補充。事實上文字最容易引起客戶的好感，同時設計說明也使很多難以用話語表達的意念從容的表達出來，對於抽象事物的闡述文字比話語更系統，更具有參照性。一個優秀的設計師，必然是個博學的人，文字的功力也很重要。這個步驟的目的是讓客戶感覺到我們的工作扎實到位，並且體現我們的專業素質，使客戶對我們的公司和設計師產生好感。第三步是用最負責任的態度講述平面布置圖， 因為幾乎90%的功能組成在這里都有最直觀的展現。這就要求我們的工作的嚴禁性，平面布置圖要和其他圖紙保持統一。談平面布置圖時，我們的目的不是使客戶了解平面布置的方案狀況而已，而是使客戶欣然接受我們提倡的追求功能至上以人為本的觀念，從而對我們公司，對設計師本人認同乃至對方案的初步認同。這個時候有些客戶可能會產生煩躁的情緒，這說明你的談話不是很成功，你沒有打動他，或者你的方案存在問題，但以後的步驟或許可以彌補。一般的通過觀察客戶，我們認為這個階段的目的達到後，可以進行第四步，講效果圖之外的其他圖紙，這個步驟的目的是讓客戶充分了解每個細節，了解我們為他們作的工作細致入微，讓他在我們的描述中帶他走入這個環境，讓他對這個環境感到親切並意識到這就是他的領地。如果方案沒有太大缺陷的話，這個步驟將會很流暢。達到這個目的後，可以進行第五步。效果圖是最敏感最易產生異議的，所以放在最後。如果以前的步驟順利，效果圖不大好，你可以說「效果圖永遠趕不上我為你真正打造的空間更生動，這正是空間的靈動和電腦的悲哀」；如果前面的步驟不順利，漂亮的效果圖會
挽回局面，你可以說「你看這么迷人的環境，其實就是前面枯燥的數據，這正是現代設計完全數據化的魅力」。在桌子上至少應該有三中東西，一套圖紙（含預算）、一本正式的客戶意見筆記本、一張稿紙。每個步驟中，客戶有可能會有些意見，隨時記在筆記本上，絕對不可在圖紙上亂畫。不要說這不是正式給客戶的圖紙，如果你自己都不珍惜自己的圖紙，別想讓客戶在乎你的設計。這個筆記本還可以記錄客戶對預算的意見。對於圖形的描繪可以在稿紙上，有用的話加在圖紙里，而不能畫在筆記本上，這樣客戶會感覺你對他的意見根本不在乎。
二：什麼樣的顏色能讓人緩解疲勞，什麼顏色能刺激人的大腦？
人的居住環境是半封閉的，但人類無論發展到哪一階段都擺脫不了他的自然屬性。因此，能緩解人的疲勞的環境的色彩，拿到室內來就能緩解人的疲勞，比如海的顏色{藍}、天空的顏色（淺藍），水的顏色（翠綠）植物的顏色（草綠）等等。同樣能刺激人大腦的環境顏色拿到室內來也同樣刺激人的大腦。比附火的顏色（橙）、血的顏色（紅）、烈日的顏色（黃），夜的顏色（黑）強光的顏色（冷白）等。需要強調的是，服務與客戶，就要尊重他的色彩體系，每個人喜歡的自然環境不同，也意味著他們對室內顏色的認同也不同，只是很多人都近似相同而已。但是我們面對的世界和環境很少
有單一色系的，色彩的情緒還存在著一個搭配的問題。比方說一個錢綠色配上一個中性的紫色，也是有很強的刺激的。另外還有些情況不象我們預想的那樣，比方說黃色和黑色混在一起，就會變成一個墨綠色的效果。顏色本身的情緒如何比較好掌握，可我們面臨的問題是搭配，有很多家居產品的色彩必須考慮近來，如果預計不到這些因素，我們難以對方案的最終效果作出把握。
三：怎樣才能從客戶進門到交談把握好其心理？
這個問題過於大，一本《犯罪心理學》都要4厘米的厚度，所以這是一個很寬泛的概念，只能從幾個點來分析。把握好客戶的心理其實就是揣摩他的心理。1、首先揣摩他是個什麼性格的人，這有助於擊破他的心理防線。有些人很強硬，我們的工作很不好做，就需要讓他知道你很尊重他，你需要先肯定他，再引導他，並讓他明白，你的方案再好也和他的水平分不開，你的理念再高，也和他相匹配。有的人細致，我們想的建議的比他還要細致。有些人沒有主見，常常拿不定主意，這時候正是我們幫他做決定的時候。2、揣摩他的經濟實力，使你的建議或方案切中他的承受能力，這有助於使甲方感覺放鬆和安全，並為自己的消費行為增強信心。3、揣摩他的生活方式，這有助於你和他做朋友，在最初的接觸中，就要走入他的家庭，成為他們當中的一員。4、揣摩他的品行和人際關系，這有助於保護我們自己。5、揣摩他的感情世界，這有助於你找到一種他喜歡的姿態或形象和他接觸，在短時間內取得他的好感和信任，並使你的理念和今後的方案一標中的。無論一個客戶的背景如何，品行如何，財富如何，對你的信任程度如何，他都是真實存在的，都有他的思維和感覺，都有自己想表達的東西，只是他喜歡或不喜歡對你說的問題。最好的辦法就是想辦法讓他對你開口，如果他不懂得設計，或和你有著太多的不同而不願開口，那麼你可以用我曾給你們講的那些咨詢點來提問題並做記錄，總之就是想法讓他在輕松的氣氛里和你開口，向你傾訴，無形當中你就變成了能夠給他幫助的人，他對你講的越多，對你的好感也越多。每個人都該明白，和客戶的交往（尤其是最初的交往）就是心靈的交往，絕對不該過於現實（僅僅停留在方案上），用你的心靈你的感情贏得他的好感和尊重，用你的人格魅力擊破他的防線，征服他的信任。
四：當你手裡沒有單，新客戶又不願交量房定金時，怎麼辦？ ①聽其它設計師談判，找出差距，盡力克服。②找經理協助。③如客戶相當信任你，只是不願意出定金，可先去測量。然後認認真真的做方案，第一次看方案時再收其定金。 五：談判時需要掌握哪些主要信息？
①房屋的自然情況：包括地理位置、使用面積、物業情況、新舊房、是買的還是單位分的。②業主情況：業主的職業、收入、家庭成員、年齡等（了解這些情況要注意把握分寸）。
③是否已拿到鑰匙（這一點是最重要的，是決定你下一步該怎麼做的關鍵）。④設計方面的思路，業主准備為裝修投入多少資金
六：衛生間的暖氣如何處理才會更好的防止熏黑牆壁？ 衛生間的瓷磚一般不怕熏。暖氣的黑色蒸氣是銀粉漆里的鉛和汞散發的，是金屬顆粒，一般的不會小於瓷磚表面的凹凸，啞光的瓷磚可能麻煩些，但通過仔細的擦拭應該可以清理掉，畢竟瓷磚是不怕水的。
七：設計中的形狀的穿插使用？
說形狀不如說結構。裝飾語言中存在各種符號：顏色，結構、材料、光線、設備、器物、傢具等等。形狀的穿插屬於結構的范疇。結構的組織有些忌諱，不可出現過多的單純平行的情況，不可出現絕對的對稱，盡量不出現大量平貼的情況，很多人喜歡擱板就是因為它使結構突出了牆壁的限制。平衡有兩種，一種是對稱的平衡，一種是秤桿式的平衡，一般的情況下我們取後者，因為它更富於感情內涵。如果排除傢具、電器和飾品單獨推敲裝修的結構是不對的，我們搞的既然是室內設計，就要綜合各種因素。使空間充滿活力的不僅是裝修的結構，各種家居產品的介入會使一面牆壁甚至某個空間出現一些可以想像的連線，這些現實存在的連線也和裝修的結構一起參與了空間的構成以及平衡的塑造。結構的組合不僅需要平衡也需要節奏感，粗和細的組合，深和淺的組合，正和斜的組合等等。大部分空間的長度是大於高度的，所以 一面牆壁的頂角和地角形成的兩條水平線會比兩個牆角形成的垂直線更加清晰，這種空間本來就具備橫向的屬性；傢具大部分是擺在地面上，如果某個環境里，落地傢具都是近似的高度，也出現了一條水平的線，這時候就需要一個縱貫天花和地面的線條增加房間的戲劇化效果。如果一個牆壁上出現了一個三角形，這個牆壁一定很舒適，如果一個平面布置方案里，在一個方正的地面上出現了一個三角形布置的傢具組合，也會使這個房間的功能和交通以及視覺感受達到完美的境地。
八：室內效果燈光布置如何效果會更佳，畫面會更飽滿？ 討論畫面是否意味著效果圖，如果單純為了效果圖考慮燈光是錯誤的。我們該從真正的環境入手。現在的確應該結束一個主燈的時代了，功能的分區意味著每個相對獨立的功能區的照明也相對獨立出來，每個照明僅僅為該功能區服務，照度不再強大，照明的目的十分明確和理智。單獨使用某個功能區的照明，會出現該區域明亮並且精彩，四周的景物處於被暫時忽視的暗環境當中，整個空間主題突出，視覺效果強烈。如果所有照明全部打開其總照度也不過是過去一個主燈的照度，各個功能區處在或明或暗的照明條件中，功能區之間的閑散區域相對較暗，這樣整個空間由於區域性的明暗不均勻變的富於節奏變化並且秩序井然。由於照明數量的增多，照明手段也相對豐富起來，各種小型的局域性的燈具，基於不同的目的出現由貼頂到嵌嵌再到懸垂的層次上的變換。一個照明手段豐富，目的明確的方案會讓人感覺吊頂的多餘。
九：:設計的時候感覺什麼都特別普通，沒什麼新意正好就者這個問題給大家談一下我最近在想的問題，就是關於一個設計師成長的歷程。一個設計師的成長可能要經歷幾個階段。首先是入門，這時候，他的腦子里到處都是疑問，需要了解和掌握的太多，自己覺得很困頓並且勞累，而且始終伴隨著緊迫感和在一個龐大的體系中迷失方向的失落感。這個階段不妨把它叫做迷失時代，迷失時代他最需要的是學習，盲目的給自己找定位是很危險的。經過一段時間的學習和積累，他對整個設計體系的感知逐漸清晰，各種流行的和不流行的形式，都以另人感動的魅力襲擊他向世界開放的頭腦，這時候的整個世界變的色彩繽紛而且生動無比。他逐漸走入繽紛時代。他以前所未有的熱情去感受和接受這些語言和符號，他開始以興奮和倔強的情緒去常識這些東西並用實踐的方式使他們在 自己的顯示器中和現實中出現，並且變成自己的掌握和成就。這個階段，他也開始熱愛生活和生命，開始逐漸塑造自己真正的感情世界，開始熱愛這個行業並為自己建立職業生涯找到了切實的理由。這個階段的後期，設計師開始以冷靜的心靈考慮取捨並試圖為自己尋找一個可靠的定位，無論周邊的環境如何，他的道路開始逐漸清晰。在這個幸福而漫長的時期之後，突然他感到了疲憊。他知道自己嘗試了很多，總結了很多，但是現在的境地就是無法在形式上找到另人驚心動魄的突破了，他感到自己的設計再也無法打動自己，開始意識到過去為自己塑造的很多面貌原來很不鮮明或者根本就不是自己的。他再次陷入苦惱，但是他未必意識到這正是一個設計師的優秀品質，尋求不凡和階段性的突破是一個優秀設計師的天性。所以他進入了一個特殊的階段黑色時代很多設計師的的夭折和職業素質的泯滅就是在這個階段，其實他要尋找的突破不是形式的突破，而是人生的突破。只有很優秀的人或很幸運的人才會突破黑色時代而繼續攀升。他們開始反思自己，開始平靜下來考慮設計的本質。形式的最終突破就是放棄形式。他開始關注生活投入生活和研究生活，他變成了一個感情細膩，生活灑脫的人，他開始意識到自己的人格境界，自己的生活方式和感情表達方式加上生命的目的正是自己鮮明的面貌，他意識到自己正走向一種境界，真正屬於自己的形式語言和符號圍繞者這種狀態應運而生，思想不再被形式所控制.
❹ 二手房的談單技巧
差價原則
談判初期務必不能告知房東和客戶的底價，比如一套平的房子，房東底價240萬，我們給客戶報260萬，客戶看完房出價230萬，我們給房東說客戶出220萬，那麼我們要用260萬來斡旋客戶從230加價，用220萬來說服房東從240萬降價。
這樣，同時降低雙方的心理預期，雙方其實只有10萬的差距，現在我們手中的籌碼每方卻各有20萬。
【如果是給客戶報的底價240萬，那麼客戶出230萬或更低，同理也要談出差價，告知房東客戶只出220萬或更低，用220萬來斡旋房東降價。】
軟柿子原則
談判過程中，沒有到底是談客戶還是談業主一說，哪一方好談就談哪一方，也就是柿子就撿軟的捏！如果房東一分不降，我們就死談客戶加價，如果客戶一分不加，我們就死談房東降價，如果兩方都能讓步，我們就讓雙方同時讓價。
【總之，談判的目的是成交，兩方必須有一方做出讓步，否則簽單無望。】
和諧原則
整個談判過程必須保證房東和客戶之間的良好印象，談判很容易出現僵局，這時候房東可能埋怨客戶太小氣，客戶可能說房東太吝嗇，那麼我們千萬不能附和雙方的話語，因為一旦雙方交惡，談判根本無法進行下去，雙方都開始賭氣了！
即使成交了，後期做單也會帶來無限麻煩！所以，我們必須告訴房東客戶人不錯很喜歡您的房子只是因為財務狀況確實緊張才談價的，而且他說了如果他錢多根本不會談您的價。
跟客戶說房東人不錯，如果不是因為對房子有感情不想賤賣，而且這個價格是讓價很多次後的價格所以沒法再讓了，房東說了他也很想賣給您，想賣個好買主，他對您的印象很好……
【總之要讓雙方建立良好的印象，創造和諧的簽單氛圍！】
信任原則
以上三個原則，其實都有一個重要的前提在做支撐，那就是房東、客戶對經紀人的信任。如果房東和客戶對我們一點信任都沒有或信任度很低，那單子談起來就很費力了。
不論是在帶看中還是在談判中，我們務必要取得雙方的信賴和認可，比如在帶看中表現自己沒有吃飯的給客戶找房或花了很多時間找了多少業主去陌拜找房，來取得客戶對我們服務的認可。
在談判過程中，不斷強調我們一直在做對方工作，打了多少電話才爭取到現在的價位，讓他們感覺到現在這個價格來的不容易。
【總之，一定要提高雙方對我們的認可，客戶業主越是信任我們，談判就越順利進行。】
「電話次數要大於時長」
好多經紀人都有一個誤區，總是希望通過一個電話就想把問題全部解決，殊不知這樣做的後果是一個問題都解決不掉。因為，一個電話中你拋出去的談價理由越多，房東和客戶都需要時間去消化和理解，在他們對你的理由正在思考的時候？你又拋出了第二個理由以及多個理由，結果就是房東客戶都不知道該去從哪開始思考，只能掛電話了事。而且，你的理由一個電話就說完了，下個電話就不好再找理由了，增大了談判難度。
正確的做法是，把你的談判理由分解，一個電話過去主要說一到兩點，讓對方思考，聽他的反饋！然後，結合他的反饋在組織話術打第二個電話，然後聽他的反饋再組織其他理由打下次的電話。
通過這樣每隔20到30分鍾的一個電話，房東和客戶能夠充分思考的理由，從而收到不錯的效果。
【一句話，我們要靠電話次數來讓雙方讓價，而不是單個電話的時間長短！畢竟，電話次數打得多了，就能刺激雙方的緊張感和拱起雙方的熱度。】
中立原則
好多經紀人在談判過程中，不能很好的擺正自己的位置，總是把自己牽扯到談判中。經常有房東怒道：「到底是你買房還是客戶買房，你憑什麼說我的房子不好，我不賣了」！然後客戶又對他說：「你要是覺得我應該加錢，那你替我加，我沒錢，你覺得房子值就你買吧」！結果，把自己搞得里外不是人，誰都不說好！
原因很簡單，就是沒有保持中立！我們要記住：我們談房東價格讓他降的任何理由都是客戶說的是客戶的意思，我們談客戶價格讓他加價的任何理由都是房東說的是房東的意思，我們不買房我們不能去以自己的名義去讓房東客戶降價加價。
每次我們都要以房東的嘴談客戶，就說「客戶說了大哥您的房子是北向的，朝南的才賣2萬一平，結果您賣2.2萬，實在太貴了，所以客戶想讓你價位落一些！」同理，我們要以房東的嘴談客戶時就說「房東說了，大哥這個房子裝修花了60萬，而且送車位，所以一點都不貴，他希望您能加上來」！這樣，我們以雙方的名義去談，雙方就不會責怪我們站著說話不腰疼了！才能更好地接受我們的說服！
【只有，當房東和客戶真的是征詢我們的意見時我們才能以個人名義說話，給他們信心和建議！讓他們讓價！否則，一直要保持中立！】
❺ 買二手房怎麼和房東談呢
房東有意思要賣可以談，從年限，面積，金額，手續，有沒貸款，這些方面談起。
1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經過公證的授權委託書。
2、到房管局查驗賣方的房產證。看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。
3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發的營業執照，二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書。
4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。
5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標准價，標准價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由於公房原單位對公房一般都保留優先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫院、學校的公房，由於其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
6、如果所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批准書。
7、如果了解到欲購房屋屬於下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家徵用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建築的房屋；存在產權爭議的房屋。
8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環節，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節；了解物業公司提供的服務項目及收費標准。
9、關鍵性承諾應體現在房屋買賣合同當中。交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低於市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規定辦理貸款手續。
❻ 買二手房，怎麼和房東談需要注意些啥
房東有意思要賣可以談，從年限，面積，金額，手續，有沒貸款，這些方面談起。
1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經過公證的授權委託書。
2、到房管局查驗賣方的房產證。看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。
3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發的營業執照，二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書。
4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。
5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標准價，標准價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由於公房原單位對公房一般都保留優先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫院、學校的公房，由於其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
6、如果所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批准書。
7、如果了解到欲購房屋屬於下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家徵用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建築的房屋；存在產權爭議的房屋。
8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環節，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節；了解物業公司提供的服務項目及收費標准。
9、關鍵性承諾應體現在房屋買賣合同當中。交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低於市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規定辦理貸款手續。
❼ 房地產中介談單技巧
差價原則
談判初期務必不能告知房東和客戶的底價，比如一套135平的房子，房東底價240萬，我們給客戶報260萬，客戶看完房出價230萬，我們給房東說客戶出220萬，那麼我們要用260萬來斡旋客戶從230加價，用220萬來說服房東從240萬降價。
這樣，同時降低雙方的心理預期，雙方其實只有10萬的差距，現在我們手中的籌碼每方卻各有20萬。
【如果是給客戶報的底價240萬，那麼客戶出230萬或更低，同理也要談出差價，告知房東客戶只出220萬或更低，用220萬來斡旋房東降價。】
軟柿子原則
談判過程中，沒有到底是談客戶還是談業主一說，哪一方好談就談哪一方，也就是柿子就撿軟的捏！如果房東一分不降，我們就死談客戶加價，如果客戶一分不加，我們就死談房東降價，如果兩方都能讓步，我們就讓雙方同時讓價。
【總之，談判的目的是成交，兩方必須有一方做出讓步，否則簽單無望。】
和諧原則
整個談判過程必須保證房東和客戶之間的良好印象，談判很容易出現僵局，這時候房東可能埋怨客戶太小氣，客戶可能說房東太吝嗇，那麼我們千萬不能附和雙方的話語，因為一旦雙方交惡，談判根本無法進行下去，雙方都開始賭氣了！
即使成交了，後期做單也會帶來無限麻煩！所以，我們必須告訴房東客戶人不錯很喜歡您的房子只是因為財務狀況確實緊張才談價的，而且他說了如果他錢多根本不會談您的價。
跟客戶說房東人不錯，如果不是因為對房子有感情不想賤賣，而且這個價格是讓價很多次後的價格所以沒法再讓了，房東說了他也很想賣給您，想賣個好買主，他對您的印象很好……
【總之要讓雙方建立良好的印象，創造和諧的簽單氛圍！】
信任原則
以上三個原則，其實都有一個重要的前提在做支撐，那就是房東、客戶對經紀人的信任。如果房東和客戶對我們一點信任都沒有或信任度很低，那單子談起來就很費力了。
不論是在帶看中還是在談判中，我們務必要取得雙方的信賴和認可，比如在帶看中表現自己沒有吃飯的給客戶找房或花了很多時間找了多少業主去陌拜找房，來取得客戶對我們服務的認可。
在談判過程中，不斷強調我們一直在做對方工作，打了多少電話才爭取到現在的價位，讓他們感覺到現在這個價格來的不容易。
【總之，一定要提高雙方對我們的認可，客戶業主越是信任我們，談判就越順利進行。】
「電話次數要大於時長」
好多經紀人都有一個誤區，總是希望通過一個電話就想把問題全部解決，殊不知這樣做的後果是一個問題都解決不掉。因為，一個電話中你拋出去的談價理由越多，房東和客戶都需要時間去消化和理解，在他們對你的理由正在思考的時候？你又拋出了第二個理由以及多個理由，結果就是房東客戶都不知道該去從哪開始思考，只能掛電話了事。而且，你的理由一個電話就說完了，下個電話就不好再找理由了，增大了談判難度。
正確的做法是，把你的談判理由分解，一個電話過去主要說一到兩點，讓對方思考，聽他的反饋！然後，結合他的反饋在組織話術打第二個電話，然後聽他的反饋再組織其他理由打下次的電話。
通過這樣每隔20到30分鍾的一個電話，房東和客戶能夠充分思考的理由，從而收到不錯的效果。
【一句話，我們要靠電話次數來讓雙方讓價，而不是單個電話的時間長短！畢竟，電話次數打得多了，就能刺激雙方的緊張感和拱起雙方的熱度。】
中立原則
好多經紀人在談判過程中，不能很好的擺正自己的位置，總是把自己牽扯到談判中。經常有房東怒道：「到底是你買房還是客戶買房，你憑什麼說我的房子不好，我不賣了」！然後客戶又對他說：「你要是覺得我應該加錢，那你替我加，我沒錢，你覺得房子值就你買吧」！結果，把自己搞得里外不是人，誰都不說好！
原因很簡單，就是沒有保持中立！我們要記住：我們談房東價格讓他降的任何理由都是客戶說的是客戶的意思，我們談客戶價格讓他加價的任何理由都是房東說的是房東的意思，我們不買房我們不能去以自己的名義去讓房東客戶降價加價。
每次我們都要以房東的嘴談客戶，就說「客戶說了大哥您的房子是北向的，朝南的才賣2萬一平，結果您賣2.2萬，實在太貴了，所以客戶想讓你價位落一些！」同理，我們要以房東的嘴談客戶時就說「房東說了，大哥這個房子裝修花了60萬，而且送車位，所以一點都不貴，他希望您能加上來」！這樣，我們以雙方的名義去談，雙方就不會責怪我們站著說話不腰疼了！才能更好地接受我們的說服！
【只有，當房東和客戶真的是征詢我們的意見時我們才能以個人名義說話，給他們信心和建議！讓他們讓價！否則，一直要保持中立！】
❽ 二手房交易如何做私單
哈哈，我幫你！房主要賣20萬，你的網上標價標21萬，如果有人看房，你跟房主說，今天版有人權看房，價格我幫你高要了1萬，記得帶人看房的時候告訴看房的人，確定要了在談價，盡量避免他們直接談價格，盡量你做中間人，周旋他們倆個，記得一定要很有信心的去，與他們洽談，最後買主確定了，在告訴賣主給你多買的錢50%回扣！
❾ 做二手房和客戶房東怎麼去談
怎樣在客戶跟進中體現優質服務?
客戶篇—————— 我們常說為客戶最好的服務讓他在你這里買到滿意的房子 也就是成交； 另外一個角度我們可以把它理解為怎樣讓客戶在你手上買到合適 滿意的房子？
首先 建立信賴感是最重要的 客戶只有信任你了 我們才能讓成交變得簡單 他才會你和說心裡話 才會告訴你他的真實想法
包括他現在有哪個中介公司和他聯系 在哪裡看了房子 看了什麼樣的房子 甚至在其他地方看了非常滿意的房子第一時間和你說 然後問你覺得怎麼樣 想要在你這成交的都有 所以 建立信賴感是我們促使成交的第一步
那麼怎樣和客戶建立信賴感呢？ 首先 1 我們自身的專業水平 包括精神面貌 個人穿著 言談舉止以及專業知識 等是一定要過硬的
2 設身處地為客戶著想 和客戶做朋友 正確了解客戶的需求後 我們就一定要找對房子 至少和他需求基本相符 不能差距太遠 否則 久而久之 客戶就會對你的信任打折扣 他會覺得他在你這買不到合適的房子 我們在給客戶推薦的時候一定要正確的描述房子 塑造產品價值 不能顛倒黑白 有時候客戶問你的意見時 要誠懇且真實 也許客戶自己知道 他只是故意問下你而已 我們要做到客戶買房子就是自己買房子一樣 讓客戶覺得你是在幫他用心的找房子 把他當朋友 而不是純粹業務上的聯系
以上兩點是思路
另外還是一些細節上的東西我們在跟進客戶的時候也是要注意的
1 客戶要跟緊 要持續不斷的跟進 給他找合適的房子 但是也不宜一段時間內過於頻繁 有時候可能會適得其反
2 經常和客戶介紹市場走向以及國家政策 增加客戶對你的信任 也增強他對市場的了解度
3節假日或者天氣變化 簡訊問候不能少
4每次帶看後 都要及時電話回訪 並反饋業主信息及心態
怎樣在客戶跟進中體現幼稚服務？
業主篇————同樣的 最好的服務就是幫業主幫房子賣出去 並達到他的心裡價位 那麼怎樣在這個成交的過程中做到業主滿意 體現出優質服務呢？
1 信賴感 讓業主信任你 他才會和你說真話 告訴你他的賣房原因 正確了解業主的賣房原因後你就可以根據他對資金需求時間的情況來做出正確的判斷 也可以正確把握業主心態 達到迅速成交的目的
那麼 怎樣讓業主信任你呢 第一的 仍然是專業素養 精神面貌 專業知識 以及對市場的了解度
2 經常聯系 不要盲目殺價 每個業主都希望自己的房子能夠賣個好價格 我們在跟進業主的時候 不要動不動就大刀砍下去 讓他接你電話就害怕了 砍價我們可以利用其他中介公司的名義去 信任感這邊來建立 有什麼情況業主也會第一時間和你說
但我們的經常聯系是要建立在帶看的基礎上的 如果你客戶都沒帶看幾個 甚至一個網路房源就只是直接打打電話 業主是絕對不會記住你 並信任你的
3 經常和業主溝通聊聊市場走向和國家政策方面 一定要以客觀事實為基礎 不能盲目去說 讓他認可你的專業程度
4帶看客戶後要及時反饋信息給他 不管客戶的反映是什麼樣的 都要給業主回電話
感想； 我們這行 客戶 業主 兩條線 缺一不可 也沒有孰重孰輕之分 跟進的同時 首要任務就是建立信賴感 讓客戶相信你
因為信任是以後工作的開始 所以我們要從自身的精神面貌 專業素養 專業知識著手 努力提高自己的專業水平 先讓客戶認可你 其餘的跟進正常走就可以了