購買二手房購房合同不能更名怎麼辦

⑴ 購房合同更名怎麼做哪些情況不能隨便更名

我們知道房產過戶通常有繼承、交易、贈與三種方式，這其中又以交易最為普遍。但實際上，房產過戶還有一些特殊方式，比如購房合同更名。購房合同更名是指買受人希望變更購房合同買受人，已達到過戶的目的，變更購房合同買受人通常分為三種：增加、減少或者直接替換。

購房合同更名通常是因為以下幾種需求：

1、買房人貸款額度不足，增加買受人以補足貸款額度；事後再去掉其中一個買受人。

2、買房人因為個人原因，需將房產轉給他人，直接更改購房人。

3、出於共同還款共同擁有產權的目的，在完成購房合同後，需增加買受人。

購房合同更名是相對復雜的過程，我們要提醒的是，如果您的購房合同已經備案，則無法通過更名的方式來滿足以上三種需求。

我國法律規定：禁止商品房預購人將所購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。未取得房產證前主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同所載明的預購人不一致的，也不得辦理房屋權屬登記。

我們以下面兩種情形來分別說明購房合同更名的流程：

1、未完成網簽和備案

這時如果想完成購房合同更名相對簡單，因為不涉及房管部門，僅相當於換一個人和開發商簽合同而已。開發商一般都會同意。

2、已經完成網簽並完成備案

這種情況通常已經完成貸款手續，如果一定要辦理更名，則需要購房者和開發商協商，徵得開發商同意（請注意，這十分重要！），撤銷現有購房合同，並和新的購房者簽約重新備案。這里需要注意的是，重新備案是否能成功是關鍵，能否成功需要取決於多種因素，比如新的買受人是否取得購房資格等。

購房合同更名的風險

購房合同更名很多時候被當成一種逃避交易稅費的房地產交易方式。由於直接變更購房合同在辦證時顯示的通常是一手房交易，不被徵收20%的個稅。但這種方式也存在下面幾種風險：1、購房合同更名需重新備案，會被重新審核，如被主管部門發現真實目的是完成交易，則會被拒；2、如果完成更名和備案，在申領產權證明環節也有可能面臨被征稅的可能，此時風險主要在賣方。3、如果任何一方反悔，合同就有可能被認定為是逃避稅費而無效。

此外，大部分城市都允許直系親屬之間的增加或者減少購房合同姓名，但一般只有一次機會。這種情況也需要徵得開發商同意，然後提交買受人自己、配偶及需變更者自己、配偶的身份證明和申請材料，並由開發商在線提交更名需求。最後，房管部門審查後決定是否批准更名需求。

（以上回答發布於2016-04-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑵ 我現在要購買沒有辦理房產證的二手房，購房合同更名應該如何進行；此外還應該有那些費用

辦理完房產證的轉讓起來比較麻煩，如果確定沒辦理
1、開發商到國土部門申請解除合同
2、用新名字重新簽訂合同
不涉及契稅等相關稅費，但一般發展商不給辦，這種事情多了國土部門會查

6%的費用忒黑了

⑶ 買二手房，房主說可更名怎麼回事

現在的房子都是進行網上簽約同時向房地局登記備案的，如果已經簽訂購房合同還沒有辦理下來回房產證的情答況下，除非你有關系，否則開發商是不會給你更名的。因為要想更名需要到當地房地局先辦理原買房人的合同注銷手續，注銷以後才能給新買房人簽訂新合同。手續麻煩是一點，還有一點就是退一套在建委的網站上都有公示的，算開發商的退房率，開發商不劃算。所以開發商給的回復肯定是要等房產證辦下來，雙方自行到當地房地產交易部門辦理過戶

⑷ 買二手房沒房產證，在發票和購房合同上更名安全嗎

購買沒復有拿到房產證的二制手房需要注意的是：沒有拿到房產證的是不能辦理過戶手續的，而不能辦理過戶手續的話則無法拿到房產證的，建議購買已經拿到房產證的二手房。

二手房無法馬上過戶的風險：

（1）一房二賣：由於從買房到等待過戶的過程中會有很長一段時間，加大了房產交易的風險，嚴重的會導致一房多賣根據法律規定，因此即便簽了房屋買賣合同又做了公證，賣家又將房屋轉賣給他人，並且過了戶，則房屋也是歸他人所有，原買家只能要求賣家承擔違約的責任；

（2）違約風險：延遲過戶的房屋產權歸原業主，容易受房價變動影響，導致合同毀約，房價上漲過多，原業主可能寧可賠違約金也不辦理過戶，業主賠償你的違約金遠不足房價的漲幅，那損失非常大；

（3）賣家用房子抵押貸款：在合同存續期間，如果賣家有經濟問題，不排除他會拿著房屋的產權證去抵押貸款的，如果到了約定過戶的時間，貸款仍然沒有還清，房屋還在抵押，就無法過戶；

（4）房屋被查封：在等待過戶的時間里，房產的權屬仍是原業主的，那麼在這段時間里，如果業主出現一些經濟糾紛，可能會導致房產被查封，同時，一旦賣家因其他債務被訴至法院，法院可查封該房產，到時該房產將避免不了被拍賣的風險。

⑸ 現在二手房不能過戶怎麼回事

一般是能過戶的。
房產過戶手續的程序
1、雙方在房屋交易合同簽訂三十日過後，持房地版產有效證明和本身有權效身份證明、轉讓合同到房地產管理部門提出生氣，並且申報成交價格。這個國家好算稅。
2、房地產有關部門對有關文件進行審查，並在15日內作出生情書的書面答復。
3、房地產管理部門對房產核實還有現場評估。
4、房地產轉讓當事人繳納一定的稅費，房地產管理部門核發過戶證明單。

⑹ 二手房買賣沒有房產證只有購房合同，在購房合同上更名可以嗎

二手房合同：
各地的情況不一，有些地方要求用有關部門提供的格式文本，可專以先去房管局屬問問。
對買方的審查無需過於擔心，對賣方關鍵是要看他是否具有全部的產權，有無共有人，重點是他的婚姻關系（夫妻共有）。
確保資金安全：先付定金，過戶時一起去，買方取得全部過戶資料並經房管局確認可以過戶時付清餘款。
簽訂合同時可以去公證，可以最大限度的防範風險，因為公證處會進行詳細的合同審查與背景調查。

⑺ 簽完購房合同後還能否改名

想要改名並不是隨意更改，還要走一定的程序。

情況一：在購房合同已備案的情況下，任何人則無法更改姓名。

情況二：在已經完成網簽並完成備案的情況下，如果一定非要辦理更名，是需要購房者和開發商一起協商，再通過徵得開發商同意，並撤銷原本簽訂號的購房合同，重新簽署一份新的購房意願進行新的備案。提示：這里的重新備案是否能成功是關鍵，因為能否成功需要取決於多種因素，比如改名後的人是否有資格取得購房合同等。

(7)購買二手房購房合同不能更名怎麼辦擴展閱讀：

房產過戶是指通過轉讓、買賣、贈予、繼承遺產等方式獲得房產，去房屋權屬登記中心辦理的房屋產權變更手續，即產權轉移從甲方轉移到乙方的全過程。

房產過戶有幾種不同的情形，有繼承的房產過戶、贈與的房產過戶、二手房過戶等。

⑻ 買二手房可拿到房產證，購房合同上是否還須進行更名

建議你查這套房子開發商是否已經在房地產交易所備案，如果還沒有備案，只是合同改一個名字，開發商賣誰不是賣，一般不會刁難你；但如果已經備案了，那就涉及一個撤備案的過程，這個過程無論是對你還是對開發商都存在很大的風險，除非賣方跟開發商很磁，或者在交易所有人說話好使，否則開發商是不會給你辦的。

⑼ 買了二手房沒過戶，只有購房合同。是否有法律效應

合同有效，但房子還不屬於您，可以要求賣方協助辦理過戶手續。

根據《中華人民共和國合同法》：

第四十四條 合同的生效

依法成立的合同，自成立時生效。 法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。

第四十五條 附條件的合同

當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。 當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就；不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。

第四十六條 附期限的合同

當事人對合同的效力可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆至時生效。附終止期限的合同，自期限屆滿時失效。

第四十七條 限制行為能力人訂立的合同

限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認後，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經法定代理人追認。

相對人可以催告法定代理人在一個月內予以追認。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。

(9)購買二手房購房合同不能更名怎麼辦擴展閱讀：

根據《中華人民共和國合同法》：

第六十條 嚴格履行與誠實信用

當事人應當按照約定全面履行自己的義務。 當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

第六十一條 合同約定不明的補救

合同生效後，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。

第六十三條 交付期限與價格執行

執行政府定價或者政府指導價的，在合同約定的交付期限內政府價格調整時，按照交付時的價格計價。逾期交付標的物的，遇價格上漲時，按照原價格執行。

價格下降時，按照新價格執行。逾期提取標的物或者逾期付款的，遇價格上漲時，按照新價格執行；價格下降時，按照原價格執行。

第六十四條 向第三人履行合同

當事人約定由債務人向第三人履行債務的，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定，應當向債權人承擔違約責任。