買二手房如何不被冷

1. 買個二手房裝修完的但是屋裡冬天太冷,之前裝修房子房東呼弄為了省錢,現在該怎麼辦才能讓屋子暖和

可以重新裝修

2. 買賣二手房時，如何規避風險

二手房交易風險既然客觀存在，那麼我們必須採取一定措施來規避這些風險。以下就是小編今天要和大家分享的規避二手房交易風險的攻略。

1、購房人在與二手房房主簽訂購房合同時，應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，並在能夠辦理過戶手續時，盡快辦理，避免對方反悔。

2、買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續，最好選擇專業人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。

3、買房人應在簽訂買房合同時，讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

4、二手房買賣雙方在交易時應當選擇正規中介機構，並對雙方商定的內容以書面形式約定好。

5、為了了解所購房屋的真實情況，購房者應在購房前向物業、鄰居、開發商了解情況，最好到現場看房，並對出現質量問題如何承擔責任等內容做出書面約定。

6、法律明確規定農村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護。

除此之外，作為購房人要從自身加強對於二手房知識的了解和學習。在這個過程中有幾個方面必須注意；

（1）要檢查房屋手續是否齊全

（2）注意房屋產權是否明晰

（3）核實交易房屋是否在租

（4）檢查土地情況和土地的使用年限

（5）市政規劃是否影響

（6）福利房屋是否合法

（7）單位房屋是否侵權

（8）物管費用是否拖欠

（9）中介公司是否違規

（10）合同約定是否明確

一般來說，作為一個購房者如果能做到上面所述，二手房交易的風險就會大大的減少。畢竟房產的交易不是一筆小數目，所以必須小心謹慎。

（以上回答發布於2015-09-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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3. 買二手房要注意什麼

買二手房注意事項有四點

1、不做產權調查

產權調查應該是購房的第一步，但是具體到操作上就沒有幾個人可以真正落到實處了。其實對二手房進行產權調查並不是什麼困難的事情，畢竟二手房的產權分為商品房、公房、產許可權制房、房改房等很多種類，而不同的種類在購買時的政策也是不同的。

其次，還應該調查清楚該房產有沒有抵押、查封和訴訟等問題，否則很容易產生糾紛。

2、急於交定金

沒有了解意向購買的二手房的全面情況就急於交定金是不明智的。因為按照合同約定，在大多數情況下，定金是不退的。所以，除非自己對該房的情況非常了解， 否則就不要急於交定金。畢竟現在是買方市場，好房子也很多，沒有必要那麼急於成交。

3、愛屋及烏

很多人在看房時都容易犯一個錯誤——只關注某一方面而忽視了其他方面，這在選購二手房時是一定要避免的。

如遇到價格便宜、喜歡的復式結構，卻忘記了測量一下上下兩層的層高；看中小區的良好景觀卻忘記了超高物業費給自己帶來的壓力……作為購房者應該時刻保持冷靜，只根據片面的喜好買房是要不得的。

4、輕信虛假報價

二手房交易的最大「水分」就是價格的不透明化。所以，在買房之前就要對同區域、同檔次的二手房價格有個詳細的了解。

這里推薦大家一個方法——在買房之前走訪一下距離該房最近的大型的、信譽好的中介公司，通常就可以得到一個比較合理的價格。切勿輕信小中介、網路上的虛假報價，使自己承受不應該有的損失。

(3)買二手房如何不被冷擴展閱讀：

買二手房技巧盤點

1、不看白天看晚上

入夜看房能考察小區物業管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防範措施是否周全，有無攤販等產生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。

2、不看晴天看雨天

下過大雨後，無論業主先前對房屋進行過怎樣的「裝飾」，都逃不過雨水的「侵襲」，這時候房屋牆壁、牆角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水等狀況就能一覽無遺。尤其要格外留意陽台、衛生間附近的地板，看看有沒有潮濕發霉的現象。

3、不看裝修看格局

購買房屋最好是看空房子。因為空房子沒有裝修遮擋，也沒有傢具、家電等物品的掩飾，可以清晰地看到整個房子的格局。如果客廳的門直接面對卧室，則私密性比較差。好格局的房子應該有效地把各種功能區分開來，如宴客功能、休息功能等。

4、不看牆面看牆角

查看牆面是否平整或潮濕、龜裂，可以幫助購房者了解是否有滲水的情況。而牆角相對於牆面來說更為重要。牆角是承接上下左右結構力量的，如發生地震，牆角的承重力是關鍵，而牆角嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現。

5、不看裝潢看做工

好的裝潢都會讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的牆角、發霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時候，購房者必須要注意房屋的做工，尤其是牆角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致，而這些地方往往容易被忽視。

如果發生問題，對這些細小處進行修繕是件很麻煩的事，挑出這些小毛病，可以增加和業主討價還價的籌碼。一般來講，裝潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投資客買來的房源，其目的是低買高賣賺取差價，對這類房源要多加註意。

6、不看窗簾看窗外

應注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，採光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。

參考資料來源：人民網——買二手房注意事項必知 不看會吃虧

4. 買二手房注意什麼才能不被騙

第一招：核實上家身份是首要

案例：劉先生因為房屋被動遷，找到中介想買一套房屋。中介公司向他推薦了一套房屋，劉先生看了挺滿意，就和中介公司介紹的上家張先生訂立了購房合同，還分兩次向張先生支付了定金和首期房款。可後來到交房的時候卻找不到張先生了，後來才得知張先生根本就不是產權人，房屋只是他租借的，產證也是偽造的。劉先生只好到公安報案，至今張先生仍未找到。

對策：現在什麼都有假，文憑有假，身份證有假，房產證當然也有假。現在到處可見的「城市牛皮癬」為這些詐騙行為提供了極大方便，花個二三百元，假的身份證，假的房產證就可以辦出來了。二手房和一手房不同，一手房是和開發商做交易，一般不存在這個問題。所以買二手房的第一步就要核實與你交易的對方的身份。最簡單的一個辦法是到各區的房產交易中心查詢一下房屋的權屬情況，只要憑自己的身份證花三十元，交易中心就會給你一張房屋基本信息的單據，上面有權利人的名字、抵押貸款、面積等基本情況。如果怕對方持假身份證冒充房東，你還可以委託律師到公安局調查人口信息，以便核實賣房人的身份。做好這兩樣工作，你就可以放心地和對方簽訂合同，不用擔心遇到劉先生這樣的倒霉事了。

第二招：審核貸款合同要仔細


案例：李先生和上家訂了一份五十萬元的購房合同，因為李先生需要銀行貸款，就通過中介介紹的擔保公司辦理抵押貸款手續。擔保公司辦理好手續叫李先生到銀行簽訂貸款合同。李先生到了銀行後，擔保公司的人告訴他，說這是銀行提供的格式合同，不會有問題的，只要核對一下貸款金額就可以了，李先生覺得銀行的格式合同總歸不會有錯的，就簡單地看了一下貸款金額就簽了字。一個星期以後，到了銀行答應的放貸時間，可李先生還是沒有收到貸款，就打電話到銀行去問，銀行告訴他說貸款已按貸款合同的約定劃到擔保公司帳戶上去了。李先生再去找擔保公司，擔保公司的人叫他放心，說這是公司規定，貸款要到第二個月就會直接劃到上家帳戶去。以後李先生又多次找擔保公司，擔保公司一直拖著，最後竟然人去樓空。李先生後來才得知這家擔保公司早就資不抵債，就動歪腦筋，挪用了客戶貸款。他們在客戶的貸款合同上將貸款劃入帳戶寫成擔保公司帳戶，然後利用客戶的疏忽騙客戶簽訂合同，再將貸款非法挪用，最後無力償還就「人間蒸發」了。雖然李先生馬上報了案，後來也將擔保公司主要負責人抓捕，但錢款卻已揮霍一空，李先生因為沒有支付房屋餘款而被上家告到法院。

對策：在下家貸款的情況下，交易程序一般是這樣的：

步驟一：下家支付首期房款。

步驟二：上家拿到首付後將房屋過戶給下家。

步驟三：下家在取得房產證或交易中心收件收據後將房屋抵押給銀行。

步驟四：銀行向下家發放貸款。

步驟五：雙方交接房屋，結清水電等費用，餘款付清，交易結束。

下家向銀行申請貸款過程中，如果申請的是商業貸款，銀行會要求下家找一家擔保公司進行擔保，而下家一般都會採用中介公司推薦的擔保公司。少數不良的擔保公司會鑽購房人的空子，謀求非法利益。

李先生雖然訂立的是銀行提供的格式合同，但並不能因此而高枕無憂，因為格式合同中也有許多是需要填寫進去的內容，如果對這些內容不加以重視並認真核對，就容易被鑽了空子。



第三招 首付交到貸款銀行

案例：吳小姐看中了一套房屋，但上家在這套房屋上還有銀行的抵押貸款30萬元。中介說上家要先取消抵押才能過戶，不過由於上家拿不出30萬元償還貸款，所以希望吳小姐多付一點首付，然後上家再去注銷。於是，吳小姐在簽約後就付了20萬元的首付給上家，但是上家遲遲沒有去銀行取消抵押。最後上家卻說因為做生意發生了虧空，將吳小姐付給他的20萬元去還了債。吳小姐聽了這氣得發抖，不過現在也沒辦法了，只能去打官司。

對策：如果上家有抵押貸款，那麼上家必須先還清貸款，並到房產交易中心辦理抵押注銷手續後才能交易過戶(有的交易中心還要求要辦完抵押注銷手續之日起幾個工作日後才能交易)。在這種情況下，上家一般會要求下家先支付一定的首付，用以償還銀行的貸款以便取消抵押。但是，如果下家將首付交給上家後，上家並未按原來的約定去取消抵押而是挪作他用，那麼就會出現吳小姐這樣的事了。但如果下家堅持在取消抵押後再交首付的話，很可能由於上家資金不足以致交易失敗。對此，下家可以要求上家聯系好銀行，並在上家辦理好還貸手續後，再將首付直接匯入上家在該銀行的帳戶，銀行當場即可劃款並出具他項權證。這樣一來，上家就不可能將下家交付的首付挪用了。

第四招：交易過戶辦委託公證

案例：謝女士看中了一套二手房，可這套房屋上還有銀行的抵押貸款，上家要求謝女士先交首付以便取消抵押，謝女士了解到只要將首付直接匯入上家的貸款銀行就可以了，於是就與上家一起去貸款銀行幫上家還款。上家也按約付清了銀行的貸款並拿到了他項權證。不過，因為交易中心規定在辦理完抵押注銷手續後需要再過三個工作日才能辦理過戶手續。於是謝女士和上家約好再過三個工作日再去辦理。可到了約定的那一天，上家卻沒有來，對方一會說出差去了，一會又說家裡不同意賣了，其實後來謝女士了解到，上家是因為覺得房子賣便宜了想反悔，所以故意不去辦過戶手續。謝女士向咨詢律師，律師建議她為了防止上家再轉賣給他人必須立即起訴，謝女士只得按照律師的建議做打官司的准備了。

對策：下家交首付讓上家注銷抵押貸款，但注銷抵押和過戶之間有一個時間差。按照法律的規定，房屋在誰的名下才是誰的，就算拿到鑰匙也沒有用。所以，只有過戶好並拿到新的產證之後，房屋才會成為下家的。但是如果上家在這期間毀約的話，下家非但不能按時過戶，反而還有一筆首付被上家扣著。為了避免發生這種情況，下家最好在交首付之前要求上家辦理一個過戶交易的委託書，並對委託書進行公證，並且最好在委託書上註明「本委託不可撤銷」的字樣。一般情況下，中介公司員工可以作為受託人。這樣的話，即使上家到交易時反悔，下家也可以和受託人憑委託公證書直接到交易中心辦理過戶手續。當然辦理委託公證會付公證費，但幾百元的公證費和幾十、幾百萬元的房款比起來，公證費就不算什麼了。畢竟，誰也不想發生了糾紛後再去打官司。 第五招：上家戶口一定要遷走

案例：古老師買房完全是沖著孩子讀書才去買的，他家在郊區，現在孩子讀書都是按戶口所在地就近入學，古老師為了讓女兒受到更好的教育，就在市區一所名校附近買了一套二手房。買房之初他就問上家戶口是不是遷走了，當時上家拍著胸脯保證戶口已經遷走了。古老師看他說得這么肯定，也就相信了。於是支付了房款，辦理了交房手續。可後來古老師在辦戶口時才發現上家的戶口還沒有遷走，這下他可著急了，而上家卻說那個戶口也不是他的，說他從別人手上買房時戶口已經在上面了，他也沒辦法。古老師想到法院去起訴上家，而律師卻告訴他遷戶口的事法院不受理。古老師只好自認倒霉。

對策：遷移戶口是公安機關辦理的，戶口要遷走就一定要找一個落戶的地方，如果不能落戶，當然也遷不走了，所以這類案件由於不適合強制執行，法院現在還不受理。因此，在簽訂房屋買賣合同之前，一定要先了解一下房屋內的戶口狀況。下家最好委託律師到公安局戶政處去調查一下房屋內是否有戶口，決不要輕信上家的空口許諾。如果房內有戶口，一定要在合同中約定上家在交房前或過戶前將戶口遷出，否則應支付一定的違約金，或者約定留一部分房款，待戶口遷出後再支付。

第六招： 貸款風險要把握

案例：陳先生看中了一套120萬元的二手房，不過他手上沒有足夠的現金，想通過商業貸款來支付。中介告訴他，按現在的房貸政策，根據房屋的房齡等情況，他可以貸到七成也就是84萬元。於是，陳先生就與上家簽訂了合同，並支付了首付36萬元，合同約定在付了首付後一個月內通過銀行貸款支付房款余額，如果逾期付款的話，每逾期一天，陳先生要按餘款的千分之五向上家支付違約金。但是，陳先生在貸款時卻遇到了麻煩，銀行說陳先生貸款買了好幾套房，所以這套房子銀行只肯貸五成，也就是60萬元。眼看合同約定的付款時間就要到了，可陳先生還是湊不出另外的24萬元。最後只好東拼西湊借了不少錢，盡管這樣還是逾期了，所以又支付了一部分違約金。

對策：在下家貸款買房的情況下，合同約定「首付+貸款」只是表明上家許可下家通過貸款的方式來付款，所以如果是由於下家自己的原因使得銀行不貸款或不足額貸款的話，那麼這個責任應當由下家自己來負(這個問題有些爭議，不同法院的看法可能不一樣)，但是為了規避類似的風險，下家在准備貸款時候一定要將自己的情況如實地告訴中介，或直接向貸款銀行咨詢，搞清楚銀行貸款的可能性，再簽訂房屋買賣合同，也可同時約定如果銀行不放貸則合同解除。

第七招： 交房時再付尾款

案例：王經理和上家簽訂了一套價值150萬元的房屋買賣合同，合同約定這150萬元里包括裝修和家電、煤氣等等固定設施，並約定簽訂合同之日付首付30%即45萬元，余額70%即105萬元採用銀行抵押貸款方式支付。後來，銀行放了款，王經理將余額全部支付給了上家。但等於交房時卻出現問題了，原來上家還欠一年多的水電煤和物業管理費用，這些錢加起來有好幾萬元，另外原來房間內的兩台空調也被拆走了。但此時上家卻不肯支付作任何賠償，於是雙方就吵起來了。

對策：交房時，不僅要查看房屋內的設施是否與合同約定的一致，還要了解水電煤、物業管理費、有線電視、電話費等費用的支付情況。一般來說，合同中都會約定交房前的這些費用由上家承擔，交房後由下家承擔。但是如果上家欠費而又不付，那這些錢最終還是要由下家來付的。所以，一定要先了解一下上家對這些費用的支付情況，其實了解起來也很方便，現在這煤氣公司、自來水公司等都推廣了便民服務，只要打個熱線電話就可以了解到的。至於物業管理費用可直接到物業公司了解。下家可按照了解到的情況預留一部分尾款，將這些尾款放到中介處，並在買賣合同中約定等上家將這些費用結清並在下家驗收完後再支付給上家，這樣下家就避免了交房時的風險。

第八招： 收件收據不是產證

案例：郭先生簽訂了一份價值220萬元的購房合同，合同是這樣約定付款方式的：簽約當天郭先生向上家首付30%即66萬元，在拿到交易中心出具的收件收據後支付第二期房款60%即132萬元，交接房屋後支付第三期房款10%即22萬元。郭先生拿到交易中心出具收件收據後，交易中心告訴他要再過五天才能拿到房產證。沒想到等五天後郭先生再去交易中心領取產證時，交易中心告訴他產證不能辦了，因為就在郭先生拿到收件收據後的第三天，上家就因被人起訴到法院，法院應原告的要求將這套房屋查封了。郭先生後來向律師咨詢得知，在這種情況下最好要求解除合同，叫上家返還房款。不過，因為這時郭先生已支付了90%的房款，所以郭先生的損失還是挺大的。

對策：拿到交易中心出具的收件收據並不能認為就萬事大吉了，因為，按照法律規定，房屋的買賣要以過戶為標准，也就是說房子在誰的名下就是誰的，盡管郭先生已支付了絕大部分房款也拿到了收件收據，但由於還沒有拿到房款，所以房子還是上家的，法院也有理由因上家被人起訴而將房子查封。盡管這樣的事發生的概率比較小，但是為了盡可能地規避購房的風險，最好約定第二期房款(一般在房款中占的比例較大)在下家拿到產證後再付。這樣的話，即使在領取產證之前遇到這樣的情況，下家的損失也不至於過大。

5. 我買了二手房，但冬天冷我想退能嗎

這是什麼理由…