如何做好二手房房源跟進

⑴ 怎麼做好二手房中介

一：客戶接待
1：經紀人看到門店外有客戶時應及時起身迎向客戶。（注意儀表和微笑）
2：在詢問客戶問題時，經紀人應精神飽滿，講話聲音要響亮，介紹或推薦房源基本信息要准確，快速。
3：在介紹完基本信息後，禮貌的邀請客戶到公司做詳細了解。
4：按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，並適時的了解一些客戶的基本信息。（如：客戶的購房目的，是 不是決策者，付款能力，購房意向，目前的居住狀況等。
5：如果客戶對公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時沒有客戶所需要的房源銷售員應果斷的告訴客戶這樣的房源可以在1或2天內幫他找到，此刻再向客戶提出留個聯系電話，並熱情的遞上自己的名片。

二：配對
1：在接到新房源後，應立即開始客戶配對，選擇自己在半個月之內的客戶進行刪選。
要求：A 列出意向客戶。
B 按客戶購買意向排序
C 按客戶購買力排序
D 選定主要客戶
E 逐一打電話給主要客戶，約定看房。

三：電話約客
1：撥通客戶電話，告知客戶房源信息
2：詢問客戶是不是在家或有沒有固定電話，如果有的話告訴客戶撥打他的固定電話，以免浪費對方手機費。這些細節要考慮清楚。
3：簡單講述房源基本信息。
4：和客戶約定看房時間，地點。（注意2選1原則）

四：帶看前准備
1：設計帶看線路
2：設計帶看過程中所要提出的問題。（合理安排問題的先後順序）
3：列出物業的優缺點
4：思考如何把物業缺點最小化，揣摩客戶可能提出的問題及回答方案。
5：整理該物業相關資料。

五：如何帶看
1：空房必須准時赴約，實房必須提前30 — 45分鍾到達業主家中，與業主進行溝通，為看房過程的順利完成打好基礎。
2：理清思路，按照自己的看房設計帶看。
3：詢問客戶買房目的。
4：詢問客戶居住狀況等。
5：與客戶交流，掌握更多客戶信息，為以後的跟進工作打好基礎。
6：贊揚客戶的工作，性格，為人等優點，拉進與客戶的關系。消除客戶的警惕感。

六：房源內場操作
1：進入物業主動介紹房子的相關情況，但切記，不要一口氣把物業的優點全都告訴客戶，留下2或3個優點，在客戶發現物業缺點或自己陷入僵局時救急，此時把這些優點告訴客戶來帶開客戶的思路。時時把握主動權。
2：留給客戶適當的時間自由看房及思考和比較的空間。（注意觀察客戶的舉動及言行）
3：控制時間，不要留給客戶太多的思考空間。銷售員要把握好時間，並根據不同的客戶提出不同的問題，以了解客戶對物業的看法。
4：讓客戶提問發表意見，熟練快速解答客戶疑問。認可客戶的想法，就算客戶講的明顯不對，也不要去反駁客戶，而是加以引導，讓客戶自己察覺他的問題，多用反問或雙重否定的方式回答客戶的問題。
5：為客戶做一下總結。（每套房子都有它的優缺點，但關鍵在於自己的需求能不能接受它的一些不足之處。因為，對於房子來講，它是個即定的產品。不可能去反攻或是定做。所以，我們所能夠做的只是比較下它的優缺點，是優點多與不足，還是不足多於優點。對於它的不足，自己是不是可以接受。考慮自己的選擇和衡量。）
6：結束看房。把客戶帶回公司或做其它約定。（注意，在帶出小區的途中加深客戶看房的印象。）

七：成交前的准備
1：對已產生購買意向的客戶應立即帶回公司。
2：再次肯定和贊揚客戶的眼光，並把握時間，適時的對客戶描繪下買下這套房子的前景和利益。（增強客戶的購買慾望）
3：到達公司後，先禮貌的請客戶到會議室入座，第一時間送上茶水。
4：主動象客戶介紹下公司的概況和售後服務的完善，提高客戶的信任度，打消客戶的後顧之憂。
5：和客戶確認下單事宜。（但不宜操之過急，要有序引導，循序漸進）

八：守價階段

1：要點：銷售員沒有對客戶讓價的權利。
注意：對於還價幅度太厲害的客戶，業務員要保持心理上的冷靜和鎮定。外表上的沉著和穩定。切不可退卻或露出意外，緊張的表情。因為，這個價格是客戶在試探這套房子的水分有多大，如果此時業務員有任何不當的表情或舉動的話，客戶會再度大幅度殺價。所以，此時業務員必須果斷，乾脆的回答客戶，這個價格是不可能成交的，並告訴客戶前些天有一個比他上限高的價格都沒能成交，同時，再次運用房子的優勢或其它有利條件駁回客戶的試探，從客戶手上取回談判主動權。然後，要求客戶對價格做出重新定位。

2：在得到客戶的第2個價格後，業務員要表現出勉為其難的狀態，並告訴客戶，只能先和業主溝通一下，在自己於業主溝通的時候，避免在客戶的視線范圍內溝通，要注意發揮團隊的作用，邀請店長或其它資深業務員幫忙跟進客戶。自己離開談判桌與業主溝通。
3--15分鍾左右，回到談判桌前，告訴客戶，業主雖不接受他的價格，但也做了些讓步。給
出一個高於客戶上限的價格，讓客戶再次抉擇。並試探客戶的價格底線。
4：此時，談判可能會陷入一種僵持階段，客戶有可能要求與業主直接談判，作為業務員，應果斷阻止，告訴客戶自主談價的缺點。（如：你們雙方如果自行談價的話，在雙方陷入僵局的時候，如果為了面子問題或一些小事相互都不讓步，甚至有時為了一口氣，弄得一方不買，一方不賣連迴旋的餘地都沒有，找到一套自己滿意的房子本來就不容易，不要因為這些小事弄得得不償失。而我們作為第3方，不論怎樣協商都代表了雙方的利益，且又經過專業的培訓和許多的實戰經驗，配合我們的專業素質成功的概率肯定要比你們雙方自主談判的效率和效果要好的多。）另外，還可以列舉一些由於自主交易而產生糾紛的案列取消對方的念頭。同時，和客戶共同設定一個比較實際的成交價格，然後，安撫客戶的情緒，告訴客戶自己再做努力與業主溝通。
5：此時，談判才真正進入關鍵階段。業務員才可開始真正和業主進行溝通，談價，殺價。

九：殺價階段
原則：找出各種對自己有利的因素，引導業主下降價格。
主要方法：1：市場因素
2：政策影響
3：客戶的稀缺
4：客戶還有第2選擇
5：周邊地區房源的充足和同等房源的性價比
6：告訴客戶，把錢轉起來，才能賺更多的錢。
殺價第1步：告訴業主，現在有客戶在公司談價格。我們做了許多工作，現在基本上已經達成了一致，但在價格上存在比較大的分歧，希望您可以做些讓步。
殺價第2步：業主此刻會護盤或試探對方的出價，作為業務員此時應運用客戶的試探方式，大幅度地猛殺業主的價格。做出反試探，看看業主的反應如何。如果，業主對此價格有強烈的不滿反映時，要注意安撫業主情緒，（如：告訴業主，自己已經明確告訴客戶這個價格成交不可能，所以，現在才和他協商一個雙方都可以接受的價格。同時，要求業主給出一個價格底線。
殺價第3步：在得到業主的底線價格後，告訴業主自己將和客戶進行協商，有問題再行溝通。
隔10分鍾左右，再度和業主協商，確定最後業主的底線價格。

十：下訂階段
1：一般情況下，通過以上的步序，應該可以使雙方的價格達到成交價格，此時，業務員可以提醒客戶是不是可以下訂了，並准備好相關的書面合同，簡單解釋合同的條款。
2：如果此時客戶還有猶豫的話，業務員因提示客戶，好不容易才和業主在價格上達成了一致，如果現在不下訂，萬一業主第2天改變想法的話，那麼所有的努力都白費了。
3：有些客戶會借口定金沒有帶足或其它的一些理由不願意下訂，此時，業務員應"急客戶所急"，告訴客戶，先支付部分定金，餘款第2天打清。
4：在誘導客戶下定的過程中，業務員應注意和團隊之間的配合，這樣才可以提高成功的概率。

十一：售後服務
1：在客戶簽下意向書，下訂以後。業務員應及時向客戶索取身份證等有效證件，復印留底，做好交易前的資料准備。
2：及時通知貸款專員，為客戶制定貸款計劃。
3：完成以上步序後，簡單告訴客戶交易所需要的環節及大致時間和所需材料，提醒客戶在時間上做好合理按排。
4：在客戶簽下意向書，下訂以後。業務員應該及時聯繫到業主，把物業的出售情況第一時間通知業主，並且及時把客戶的定金轉交到業主手上，確定銷售的有效。
5：在交易過程中，業務員應經常和客戶及業主保持聯系，做好溝通，以使整個銷售過程圓滿完成。

⑵ 做二手房中介有什麼收集房源和客源的技巧

1、電話邀約
這種渠道針對的大多數是網路客，可以是買房人，也可以是賣房人。電話邀約的技巧是在短時間內把我們的產品、促銷活動中最核心、最高值的部分以簡潔的語言和邏輯陳述給客戶。這樣才能第一時間吸引客戶，才會有後續事情發生。

2、客戶引薦法
事實上，購買之間有著相似的購買動機，客戶之間也有著一定的聯系和影響，通過現有客戶來尋找新客戶，這類型的客戶會比自己上門來的客戶更容易成交。但是前提是你在老客戶心中是被信任的，專業的，並且可能是有利用價值的，哈哈，相互利用嘛！

4、門店開發
當有客戶在門店外駐足停留或者上門咨詢時，房產經紀人做好客戶的接待工作，一般這類客戶目的明確，針對性比較強，比較容易跟進，經紀人一定要留下客戶的聯系方式，加強跟進，防止跑單。

5、房客多房源群發
房客多房源群發，高端並發技能，近20個房產信息網站同時發送，速度快，成功率高。減輕房產經紀人的工作負擔，解放經紀人的雙手，提高經紀人的工作效率。房客多房源群發大大提高了房源展示曝光率，刷新預約刷新房源讓你的房源始終處於網站前排位置，讓更多的客戶看到你的房源，獲取更多的意向客戶。

擴展內容

當你要決定要做中介的時候，你就要做好心理准備了，因為你面對的是困惑、壓力甚至謾罵

那如何面對呢？

1）困惑如何解決：新進入中介行業沒頭緒很正常，你的經理會告訴你該做什麼，那你就做吧，不要覺得無聊 這是你認知這個行業的先決條件

2）壓力：壓力來自於你的口袋總是干癟，看著別大把拿錢你會覺得很不平衡吧，不用急把這當成你的動力，你的未來也是如此的

3）謾罵：所有做中介的人都會遇到的情況。用我的經驗來說，當你過100個電話後你應該知道接下來那個電話是該打的，哪個是不該打的。

3、學的聰明點，因為做中介需要有一顆聰明的頭腦

這里的聰明不是說的耍小聰明，玩心計。你可以不是很聰明，但你要有一顆誠實的心。你的聰明要體現在對客戶的關懷上，例如：多備幾套房子，提前查好路線，提前看好房子的情況等等細節上。

尤其是大客戶，更是需要你的細致。他可以容忍你的小缺點，因為他們的素質很高，所以你要做的全、細、誠才能取得你的客戶的信任。

⑶ 新手如何做好二手房銷售

二手房經紀人需要的素質條件：

1. 真誠；內

2. 自信心；

3. 做個有心人；

4. 韌性；

5. 專業

房地產經紀人是一容個非常富有挑戰性的職業：

1. 房地產經紀人應該是一個可以讓人信任的人，同時擁有心理，法律，金融，建築學等相關專業知識，具備出色的語言溝通技巧，擁有良好的人際交流手段以及樂觀向上的積極心態。

2. 對於房地產經紀人來說，需要每天在烈日風雨中陪客戶看房，和客戶討價還價，與客戶和房主不停的溝通，談判，最後才是簽約，收取服務費用。同時還可能遇到經過多日辛苦的工作之後徒勞而返，或者最後客戶跑單的情況，所以需要一顆強大的內心。

二手房經紀人，就是在房屋和土地買賣、轉讓、抵押、租賃、交換等交易活動中充當中間媒介，接受委託，收取傭金的自然人和法人二手房經紀人的主要工作是找房源、找客戶、配房源、 帶客戶看房子、談價、磋商、成交、過戶、物業交割。

⑷ 二手房客戶是否每天都得跟進,怎麼去跟進真心的不會！求教！！

做經濟人就得臉皮厚， 敢上才行！
你不跟，他就和別人買了！你就得餓著！
如果你拉不下臉專面來， 你就屬不適合做這一行！
你啥都不用怕！你這樣想，他只是一個人，不管他多有錢，多厲害，他也不可能吃了你！不要怕說錯話，說錯了可以道歉圓回來！如果不跟進不打電話，那就會損失客戶！
給所有的客戶打電話， 不是為了能維護好每一個客戶， 而是讓你降低客戶損失率！
比如你手頭有10個客戶， 你只有通過打電話才能知道哪些是有效客戶，其中又有幾個是近期短線客戶，把握住重點客戶，這一個月就會有收獲！長線客戶也不要放棄！因為他每天接到的電話不只你一個人的！ 如果你放棄了， 他是不會主動找你的！
重點客戶一個月把握好1到3個就很不容易了！多打電話加深印象！
如果拉不下臉來， 就多打陌生拜訪電話！練習自己的膽量！
內容無非就是你好！我是XX房產公司XXX， 請問你最近想買二手房么？
多用選擇疑問句，這樣你能得到的就是YES or NO,然後通過得到的回答就能繼續問，把對話進行下去了！

⑸ 如何做好一名二手房經紀人

房地產經紀人是指依法取得房地產經紀人執業資格，從事房地產經紀活動的人員。根據中國有關規定，房地產經紀人員必須以其注冊的經紀機構的名義從事經濟活動。房地產經紀人在房地產經紀活動的各個環節中，收集、加工、提供房地產信息，溝通買賣雙方，受客戶委託從事房地產居間代理或行紀業務，按所提供的服務收取傭金。房地產經紀人為房地產交易雙方充當媒介，是為適應房地產市場的發展而產生的。房地產經紀人在進一步發展中國房地產市場中的作用是十分重要而且相當必要的。
一、合格房地產經紀人應具備的知識素質

（一）基礎知識方面
經紀人要掌握經濟學基礎知識，特別是市場和市場營銷知識。要懂得市場調查、市場預測的一些基本方法，熟悉商品房市場，特別是房地產市場供求變化和發展的基本規律、趨勢，了解經濟模式、經濟增長方式對房地產活動的影響。在文化知識上應達到大專以上學歷，取得房地產經紀人協理從業資格，有的甚至要求能很快看懂電子屏幕上的國際英文傳真。就普遍現象來說，文化程度越高，對業務的適應能力越強，成為合格出色的房地產經紀人的可能性越大。

（二）專業知識方面
由於不同類型房地產商品有著各自的特定使用對象和流通渠道。因此房地產經紀人必須掌握一定的房地產專業知識，主要包括：房地產經紀知識、城市規劃和環境知識、建築工程知識、房地產金融與投資、房地產市場營銷、物業管理、房地產測量、會計、統計等方面的知識。
隨著知識經濟時代的到來，一個房地產經紀人要做好自己的工作，對知識方面的要求越來越高，如隨著計算機的普及，網路經濟的出現，一個優秀的房地產經紀人也必須掌握計算機知識等現代科學技術，如資料庫技術，辦公軟體應用，網路技術等。
目前，中國已加入WTO，經濟全球化對中國的影響日益顯著，國外企業和人員大量進入中國，並日益頻繁的參與房地產交易。因此房地產經紀人員還必須掌握至少一門外語，才能更好地為各類外籍人士提供經紀服務。
社會主義市場經濟是法治經濟，房地產經紀人從事經紀活動要有法制意識和法律觀念，要依法開展經紀活動並依法維護自己和其他當事人的合法權益。經紀人要認真學習和掌握基本法律知識，如民法、合同法、商標法、廣告法、稅法、反不正當競爭法、保護消費者權益法、經紀人管理辦法、以及城市房地產管理法等與房地產經紀有關的法規。
房地產經紀人的工作是頻繁與人打交道的工作，因此，社會及心理方面的知識也是房地產經紀人所必須掌握的。從基本方面來講，主要包括人口、家庭等社會因素對房地產市場的影響，國家的社會發展形勢和政府的主要政策，大眾心理、消費心理等。

（三）其他輔助知識
這些知識主要包括：社會學、心理學、歷史學、人際關系學、傳播學、廣告學、演講學等方面的知識。這些知識不會直接表現為具體的業務技能，但它可以使專業知識的運用得心應手，恰到好處，使經紀活動更具吸引力和藝術性。在房地產經紀活動中，除了要懂得如何評估房地產的價格、質量、折舊、維修，以及稅收、抵押、信貸、保險、未來的升降值趨勢等必須的專業知識和技能，還應當對地理知識、民俗風情、社區文化、家庭結構、人口變化和鄰里關系等社會學、民俗學的知識有較多的了解。此外，房地產經紀人還必須有較高的文化修養，應盡可能多的閱讀和欣賞文學、藝術作品，提高自己的藝術品味和鑒賞力。

二、合格的房地產經紀人應具備的能力素質

（一）一般能力
1.創造能力。房地產經紀人處理經紀業務，一個很重要的方面就是在復雜多變的環境下獨立解決和分析問題。解決特殊的問題需要特殊的方法，當面臨著前所未有的難題時，傑出的經紀人就充分展開自己的想像力，對以往的經驗和概念加以綜合，從而構建出全新的解決辦法。
2.理解能力。理解是對事物的明察，是對事物的內在機理的頓悟，是對人類情感、行為以及社會運行達到深刻認識的途徑之一。經紀人隨時處於人、財、物的交叉、失衡、重新平衡的錯綜復雜的關系之中，不具備深刻的理解力是不會有所成就的。
3.判斷能力。房地產經紀人要具備根據經驗掌握的各種情報和信息，對環境和形勢作出冷靜的、客觀的、全面的分析，進而作出明智的判斷，並採取相應的行為方式的能力。

（二）處理房地產經紀業務的能力
由於房地產商品具有個別性，每一宗房地產都是與眾不同的，這就要求房地產經紀人准確把握買方的具體要求，並據此選擇恰當的房源供其考慮。它在實務操作中，常常表現為經紀人能在較短的時間內完成供需搭配，從而盡可能實現每一個交易機會。如商品房銷售代理經紀人在售樓處接待了一組來訪客戶，經過十幾分鍾，甚至幾分鍾交談，經紀人就必須能准確了解並把握他們的需求，並推薦恰當的房源。在實際工作中，處理房地產經紀業務能力強則成交量高，每筆業務的進展速度也快，工作效率高，而處理業務較差的房地產經紀人則常常勞而無功，工作效率低。

（三）其他相關能力
房地產經紀人除應具備一般能力和處理經紀業務活動能力外，還應具備與經紀活動密切相關的其他方面的能力，如表達能力、交流能力、公關能力、談判能力、廣告宣傳能力、權衡價值得失能力，解決一些突發事件的應變能力等等。一句話，房地產經紀人要優化自己的能力結構。

三、合格的房地產經紀人應具備的心理素質

（一）自信
自信是房地產經紀人職業心理的最基本要求，是對自己所從事之職業的認同和熱愛。是對本職業榮譽感、成就感和執業活動中的自信力。自信心強的經紀人，敢於面對挑戰，敢於追求卓越。自信能激發出強大的勇氣和毅力，最終走向成功。同時，自信能給對方以信任感。房地產經紀人在業務活動中與各種各樣的人打交道，需要說服他人，促成交易，沒有一種自信和堅韌的心理素質是很難勝任的。一個從容自信、談吐自如的經紀人出現在客戶面前是會很快得到客戶的認可和信任的。自信能使你在突變困難面前，也能做到沉著冷靜，憑借自己的智慧、毅力和耐心，克服困難取得成功。
但是，自信絕非盲目自大。就個人而言，自信等於實力。自信來源於對自我的認識和把握。從職業角度看，房地產經紀人的自信取決於對市場信息的全面了解和自己深厚充實的知識技能功底。

（二）熱情
熱情能賦予經紀人旺盛的精力，廣泛的興趣，使人能經常處於一種積極、主動的精神狀態中，這樣能使房地產經紀人對市場信息始終保持一種特有的敏感性。熱情還是房地產經紀人與社會交往的需要。房地產經紀人需要與各行各業的人打交道，交朋友，以拓寬自己的信息渠道。社會學表明，一個熱情的人更容易被別人所接受，更容易與他人交往。
（三）豁達
在人與人交往中，房地產經紀人應心胸豁達、寬容、樂觀、開朗，使人容易接近，更受人歡迎。房地產經紀人員如果本身不具備這種性格，就應主動培養自己豁達、寬容的氣質。
房地產經紀工作是一種挑戰性、創造性很強的工作，這要求經紀人必須以一種豁達開放的心態面對新事物、新觀點、新知識，房地產經紀人應當能及時擺脫自己原有的思維定勢，經常以一種全新的視角來觀察市場動態，及時捕捉最新的為我所用的信息。

（四）奮進
在實踐中，房地產經紀工作會經常遇到挫折，房地產經紀人員不僅要以樂觀、豁達的心情來面對挫折，還需要以堅韌不拔奮進的精神來化解挫折。要做到這一點，首先要認識到房地產交易的復雜性，房地產是個性極強的商品，又是價值特別昂貴的商品，影響它的因素又很復雜，一宗交易合同的達成，經歷種種反復和曲折是很自然的。因此，房地產經紀人應視挫折為正常，而將一帆風順的交易視作偶然。否則，每天期盼著簡單、順利、高額的交易而不得，心態自然要壞，更不可能去做好不順利的交易。其次，要樹立吃苦耐勞的精神，才能不厭其煩地去化解種種挫折。

四、具有強烈的信息意識和市場意識

（一）房地產經紀信息
房地產經紀信息是指反映房地產經紀活動並為房地產經紀活動服務的信息。它通常包括四方面的信息：房源信息、客戶信息、房地產市場信息和房地產經紀行業信息，這四方面缺一不可。一般來講，房地產經紀信息的基本要點由語言要素、內容要素和載體要素三方面組成。

（二）拓寬信息收集渠道

1.通過新聞媒體獲取信息現代社會，大眾新聞媒體在信息的傳播中起了重要的作用。大量的房地產經紀信息通過報紙、電視、廣播、雜志等媒介向外傳送。這些都是收集房地產經紀信息的重要途徑。

2.通過經紀人自己的調查分析獲取信息房地產經紀人在日常的生活和工作中會接觸很多的人和事。只要具有敏銳的目光和獨到的分析判斷能力，隨時隨地可以獲得大量的信息。如與朋友的閑談、和對方的談判以及市場上的觀察都可能是信息的重要來源。有時一個不起眼的現象，也許就會得到一個非常重要的信息。

3.通過網路獲取信息
隨著信息化的日益發展，網路成為獲取信息的便捷途徑。房地產經紀人可以足不出戶，在任何時間通過網路獲取信息。主要有以下幾條途徑：
（1）利用互聯網收集信息；（2）利用聯機系統收集；（3）利用商情資料庫收集。

4.通過信息公司獲取信息
信息咨詢公司有現代化的技術設施做後盾，掌握大量的信息，對外實行有償信息服務。房地產經紀人從不同的渠道收集到信息後，還要進行分析研究。作出決策及早利用，使信息這一經濟資源轉化為物質財富。

（三）准確的市場預測
房地產經紀人要具有強烈的市場意識，尤其要具有準確預測市場的方法和能力。所謂市場預測，就是運用科學的方法，對影響市場供求變化的各種因素進行調查研究，分析和預見其發展趨勢，掌握市場供求變化的規律，為制定正確的經營決策提供可能的依據。
市場分析預測是指房地產經紀人根據所掌握的信息，採用一定的方法對其進行分析預測，進而對市場的供給、需求、價格的現狀及變化趨勢進行判斷。對信息的預測分析方法包括：數學處理分析（根據已有的數據信息計算某些數據指標，如平均單價、收益系數等）、比較分析（不同的地區或不同類別房源的比較、同類房源在不同時間段上的比較等）、因果關系分析等。對市場的預測判斷包括定性的判斷，如某種房源的供求狀況，是供大於求，供小於求還是供求基本平衡？今後是趨漲還是趨跌？某例交易的成交價格是正常市場價格？還是限定市場價格？也包括定量的預測判斷，如某類房地產的市場成交價格在最近三個月內上漲了百分之幾？某筆交易因交易情況特殊而使其成交價格比正常市場高多少百分點？等等。小至每一筆業務的進展，大到經紀人、經紀機構業務重心調整，都離不開准確的市場分析預測，因此，市場分析預測也是房地產經紀人必須掌握的職業技能。

和做其它業務一樣，勤奮最重要，熟悉樓盤的銷售技巧，要董得談判技巧，對樓盤價格，附近樓盤的詳細情況了如指撐，不說了，總之四個字：快，准，狠，貼．

以下這些希望你能做到，如果成功了別忘了我呀～～

::成功經紀人的日常工作:::
1、每天准時到公司，（最好能提前20分鍾到公司，做到風雨無阻！）
2、找開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場行情，養成每天背誦樓盤和發現自己所需要之筍盤。
3、打開電腦，隨時查閱公司"新間公告"、"員工論壇"等欄目，及時了解公司業務動態同規章制度，跟上公司日新月異發展的步伐。
4、查看本區域廣告(包括本公司和外公司)發現自己客戶所需要的盤或筍盤主動找回盤源,增加成交量進而增加業績(及分類廣告).
5、本分行或本區域若有新收的匙盤,堅持拿匙看房,日積月累,區域內的所有戶型你都會瞭若指掌.
6、每天必須認真按質清洗十五個盤源.清洗任何盤源必須與業主徹底交流,了解真實情況.
7、洗盤過程中,了解業主有換樓的需要。在業主未出售前，先行約業主看房（每周至少一個）。
8、下決定每天找尋一個新客戶（暫時未需要，但半年內會買的客戶）
9、嘗試考核本身對買賣過程中，稅費及各項手續費的計算方法。
10、每天必須盡量保證帶兩個客戶看房。
11、每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。
12、主動到公交站或盤源不足的指定目標派發宣傳單張，爭取客源及盤源。
13、自行輯錄五個筍盤，不停尋找客戶作配對，機會自然大增
14、跟進以往經自己成交的租盤或賣盤，（租客到期完約否？會否另覓新居？會買房否？）做好自己的"客戶回訪"工作。
15、跟進以往經自己租出的樓盤業主，會否買多一個單位作投資（收租）
16、有時間到附近交易活躍的社區兜客，及地產公司門口拉客。
17、自己洗盤時認為和自己溝通比較好的業主多聯系，加深感情爭取控盤（簽獨家委託）
18、晚上是聯絡客戶與業主最佳時間，堅持在8-9點間跟客戶、業主溝通。
19、業務員應多了解東莞市及國內房地產之要聞，令本身在這方面
的知識增加，從而在與業主及客戶交談的時更有內容，塑造"專家"形像。
20、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，並要將問題症結之所在記下，不要重犯。
21、工作總結（看房總結經驗），准備第二天工作計劃（客與業主需聯系）
22、心動不如行動，心勤不如手勤，主動出擊，才能爭取入息。各位同仁：請隨時隨地將自己的工作與以上"日常工作"進行比較，檢查自己做到了什麼，沒做到什麼！建議將此"日常工作"摘錄於自己工作薄上，時常鞭策自己，指引自我！長此以往，成功之時指口可待！

失敗業務員的日常工作
1、常遲到，開小差。
2、望天打卦，無所事事。
3、一周看房次數不過三次。
4、洗盤工序得過且過，毫無內容。
5、主動性，積極性低，不會自發性找尋業績不好的原因。
6、看房就是看房，不會深入了解客戶的需要而作相應行動
7、陽奉陰違、只做表面功夫。
8、上班等下班，做業務的心態不夠強。
9、與分行同談天說地，但內容經常不是圍繞業務的。
10、貼客程度不夠，客戶經常跟前家地產成交。
11、經常抱怨無客，無盤，所以自己業績差。
12、工作態度散漫，更影響其他同事工作。
13、不遵從上級指令，自己有一套想法，經常與上級對抗。
14、不會自我檢討做業務的能力。
15、從不提升自己的業務技巧，去適應現今行業的競爭。
16、對所屬片區樓盤資料的熟悉情況不充分，而又不去改善
17、對所屬片區樓盤的售價、租金價不清楚。
18、在公司談私人電話較洗盤電話多。
19、利用公司電腦玩游戲，經常用手機玩簡訊息（在上班時間內）
20、對買賣手續流程不充分了解。

⑹ 房產中介如何更好的維護並跟進房源

一、中介抄公司的產生 中介公司的產生是代表當地的經濟發展迅速穩定，為什麼經濟發展趨式好會與房地產中介有關呢？ 因為當經濟發展好投資生意有可觀回報，工人收入增高、人民開始富裕，字然會在衣、食、注行，追求更好

⑺ 做二手房銷售員怎樣提高業績，怎樣找房源和客源，怎樣

一，怎麼提高自己的業績，打鐵還需自身硬！
合格的業務員需要做到：
1.心態；保持一顆平常心！這個是最重要的部分，很多時候可以讓你興奮的嗨到極點，有的時候低落的什麼事不想做，要有一個好的心態就成功一半了！不問怎麼樣有計劃的去做分一二三步走！關於成單，不到過戶以後不要太高興，三方協議簽完失敗的案例太多了！關於客戶，不需要把客戶看的像上帝一樣，他有需求才找你的。而不是你需要他。這個要分清，有需求找你客戶太多了，為什麼找你，你專業啊！當然必要尊重是必需的！
2.主營范圍的絕對專業度！
3.整理好一些必備接待，議價說辭！
4.你過往的成交分析表，學會塑造自己的專業性！沒有可以那個啥！
5.公司的品牌效應！沒有很強的效應可以說你們門店的地理優勢，門店主營和自己主營優勢！

有這些就我認為就足夠了！提高業績那隻是時間問題，不要急躁，定下心慢慢來！自己的實力有了加上點小小的手腕在有點點運氣開上兩個單子就順了，信心有了業績也就有了！當然我認為業務員還是做人！房源太多的人擁有了為什麼一定找你，記住我們是第三方，我們和別的銷售不一樣，他們買產品，而我們賣的自己，把你推銷出去，太多客戶和別人去看的房子也會告訴！隨便客戶和誰看的房子還是在你手裡成交！做到這樣你就成功了！就是最牛逼的房產經紀人！

二，怎麼尋找房源：
公司配給的物業資料，打電話！公司應該有規定打跟進吧！在自己主營樓盤一月保持兩次最低一次跟進！資料不全找店長配給！
瀏覽外網（就是網路上業主自己掛出來的房源），自己主營商圈所有的都給登到內網上，說不定什麼時候就遇到的需要那邊的客戶，這個不是房源嗎，被同事賣掉也有分成！
駐守傳單，小區貼條，業主信箱，業主上門掛牌了！
房源的主要來源多數還是依賴物業名單，只有這種才是第一手的資料！最新鮮的房源！

三，怎麼尋找客戶：
怎麼找客戶？發網這個最最基本了，也是90以上不計也是80以上的客戶來源，這個就不說了，怎麼發好網路剛進入公司應該給你培訓了。
剩下就這么幾種了：
1.平時沒有帶看外出駐守！主營小區門口啊，人流大的商業中心！
2.到小區抓，怎麼抓，看別人帶看，客戶走了就追情況允許就直接拉去看房，不允許就塞名片！
3.發傳單，把性價比高的房子，列印出去發，這個可以和駐守結合起來！
4.到小區貼小廣告，怎麼貼？把性價比高的房子列印出來貼在在售的房子門上，注意號碼要大！別人帶看時候肯定不會撕掉的房東多數也不會撕的！
5.去小區各戶信箱投性價比高的房源和最近有沒有考慮出售的傳單，下面留下名片 ！
6.就是朋友介紹，或者以前成交的客戶給你介紹！
大體就這多途徑吧！其實不要擔心沒有客戶，只要把公司配給埠發好，客戶絕對不少的，關鍵怎麼成交他！

四，怎麼和客戶溝通：
接到客戶先了解客戶，怎麼了解直接問，需要了解那些：
客戶的需求，需要什麼樣的房子！價格！
客戶的基本情況，首付能力，需不需要貸款，戶口啊等等客戶最基本的信息，
客戶對商圈樓盤的定位，如學區，環境，物業等！
客戶的家庭情況（這個可以帶看的時候了解），
了解了這么多的客戶情況，客戶有這么幾種情況
客戶有明確的定位，你就能很完美的給客戶定位主推房源了，約好時間出來看房就可以了！帶看也做好一二三步走，先看最不符合客戶心裡的房子，第二次在帶看最合適的房子，第三次在看差不多的房子，第一次要准備兩套炮灰的房子做鋪墊，最合適的房子隨便找個理由說不能看，這樣子你就不擔心沒什麼話題了！前期准備好後，這個後期還需要想嗎？話能少了嗎！溝通也要有計劃，不能一次帶他看完所有的房子，看完了，那以後你怎麼把他約出來看呢？怎麼有話題呢，這就是帶看的技巧！（帶看還有一些技巧比如事先規劃好路線准備好一些必應的說辭等等公司前期應該有培訓的）前期鋪墊好一切！你怎麼說他就怎麼聽，不需要揣摩客戶的心裡，成功的帶看所有的問題都會解決！
客戶沒有明確的定位，這個時候怎麼辦？有兩種方法，一告訴他，XX先生（女士）您不能這樣盲目的去看房，這樣只會讓你走入誤區房子看的越多眼睛花了，很多都喜歡的到時候不知道怎麼選擇，最後什麼房子都沒有買成，價格還漲上去了！您還是和您家人商量一下到底選擇那面，我在帶您看那邊的房子，到時候您感覺沒有合適的咱們再說！順勢你在給客戶介紹一下你這面商圈各個樓盤的大體情況！這樣客戶就覺得這個業務員不錯，很會為他著想，這樣你就把自己個推銷出去了！二你就帶他看你主營看樓盤(主場優勢)的一些符合他心裡的房子，慢慢看一周看個幾套慢慢養著客戶時間久了，還是會跟你走的，這面就是擔心出現和別人跑的情況，所以要勤聯系，就是給他推房子不要怕他煩，他想買絕對會和你聊的很開心！
做到這樣就可以了，這樣就不會覺得和客戶不知道怎麼溝通了吧！揣摩心裡這個真的不需要，太多的時候你想的是錯的，你要讓客戶感覺到你為他著想的，他們會把他最心底的話告訴你的。幹嘛還要揣測啊！要從接到客戶開始給他灌輸你是為他考慮的，讓他信任你的時候你還需要揣測嗎。不累啊，要是揣測錯了呢！你就失去你個客戶的信任！當然話不說滿你自己知道就好！業務員最重要的先了解客戶信息，准確定位！才能精確的把最重要的帶看安排好，帶看很重要！總之一句話，把所有的事情都分好一二三走起，就沒有太大問題！必要的揣測還是需要的，這個只能隨機應變了！正常揣測都是後期了客戶看上房子了談價的時候，別的時候不需要揣測客戶心裡！小小經驗希望能幫到你！努力吧！這個是狼的行業，加油！！

⑻ 做二手房銷售員怎樣提高業績，怎樣找房源和客源，怎樣揣測客戶的心理以及學會怎樣去溝通呢

一，怎麼提高自己的業績，打鐵還需自身硬！

合格的業務員需要做到：
1.心態；保持一顆平常心！這個是最重要的部分，很多時候可以讓你興奮的嗨到極點，有的時候低落的什麼事不想做，要有一個好的心態就成功一半了！不問怎麼樣有計劃的去做分一二三步走！關於成單，不到過戶以後不要太高興，三方協議簽完失敗的案例太多了！關於客戶，不需要把客戶看的像上帝一樣，他有需求才找你的。而不是你需要他。這個要分清，有需求找你客戶太多了，為什麼找你，你專業啊！當然必要尊重是必需的！
2.主營范圍的絕對專業度！
3.整理好一些必備接待，議價說辭！
4.你過往的成交分析表，學會塑造自己的專業性！沒有可以那個啥！
5.公司的品牌效應！沒有很強的效應可以說你們門店的地理優勢，門店主營和自己主營優勢！

有這些就我認為就足夠了！提高業績那隻是時間問題，不要急躁，定下心慢慢來！自己的實力有了加上點小小的手腕在有點點運氣開上兩個單子就順了，信心有了業績也就有了！當然我認為業務員還是做人！房源太多的人擁有了為什麼一定找你，記住我們是第三方，我們和別的銷售不一樣，他們買產品，而我們賣的自己，把你推銷出去，太多客戶和別人去看的房子也會告訴！隨便客戶和誰看的房子還是在你手裡成交！做到這樣你就成功了！就是最牛逼的房產經紀人！

二，怎麼尋找房源：

1. 公司配給的物業資料，打電話！公司應該有規定打跟進吧！在自己主營樓盤一月保持兩次最低一次跟進！資料不全找店長配給！

2. 瀏覽外網（就是網路上業主自己掛出來的房源），自己主營商圈所有的都給登到內網上，說不定什麼時候就遇到的需要那邊的客戶，這個不是房源嗎，被同事賣掉也有分成！

3. 駐守傳單，小區貼條，業主信箱，業主上門掛牌了！

房源的主要來源多數還是依賴物業名單，只有這種才是第一手的資料！最新鮮的房源！

三，怎麼尋找客戶：
怎麼找客戶？發網這個最最基本了，也是90以上不計也是80以上的客戶來源，這個就不說了，怎麼發好網路剛進入公司應該給你培訓了。
剩下就這么幾種了：
1.平時沒有帶看外出駐守！主營小區門口啊，人流大的商業中心！
2.到小區抓，怎麼抓，看別人帶看，客戶走了就追情況允許就直接拉去看房，不允許就塞名片！
3.發傳單，把性價比高的房子，列印出去發，這個可以和駐守結合起來！
4.到小區貼小廣告，怎麼貼？把性價比高的房子列印出來貼在在售的房子門上，注意號碼要大！別人帶看時候肯定不會撕掉的房東多數也不會撕的！
5.去小區各戶信箱投性價比高的房源和最近有沒有考慮出售的傳單，下面留下名片 ！
6.就是朋友介紹，或者以前成交的客戶給你介紹！
大體就這多途徑吧！其實不要擔心沒有客戶，只要把公司配給埠發好，客戶絕對不少的，關鍵怎麼成交他！

四，怎麼和客戶溝通：

接到客戶先了解客戶，怎麼了解直接問，需要了解那些：

1. 客戶的需求，需要什麼樣的房子！價格！

2. 客戶的基本情況，首付能力，需不需要貸款，戶口啊等等客戶最基本的信息，

3. 客戶對商圈樓盤的定位，如學區，環境，物業等！

4. 客戶的家庭情況（這個可以帶看的時候了解），

了解了這么多的客戶情況，客戶有這么幾種情況

1. 客戶有明確的定位，你就能很完美的給客戶定位主推房源了，約好時間出來看房就可以了！帶看也做好一二三步走，先看最不符合客戶心裡的房子，第二次在帶看最合適的房子，第三次在看差不多的房子，第一次要准備兩套炮灰的房子做鋪墊，最合適的房子隨便找個理由說不能看，這樣子你就不擔心沒什麼話題了！前期准備好後，這個後期還需要想嗎？話能少了嗎！溝通也要有計劃，不能一次帶他看完所有的房子，看完了，那以後你怎麼把他約出來看呢？怎麼有話題呢，這就是帶看的技巧！（帶看還有一些技巧比如事先規劃好路線准備好一些必應的說辭等等公司前期應該有培訓的）前期鋪墊好一切！你怎麼說他就怎麼聽，不需要揣摩客戶的心裡，成功的帶看所有的問題都會解決！

2. 客戶沒有明確的定位，這個時候怎麼辦？有兩種方法，一告訴他，XX先生（女士）您不能這樣盲目的去看房，這樣只會讓你走入誤區房子看的越多眼睛花了，很多都喜歡的到時候不知道怎麼選擇，最後什麼房子都沒有買成，價格還漲上去了！您還是和您家人商量一下到底選擇那面，我在帶您看那邊的房子，到時候您感覺沒有合適的咱們再說！順勢你在給客戶介紹一下你這面商圈各個樓盤的大體情況！這樣客戶就覺得這個業務員不錯，很會為他著想，這樣你就把自己個推銷出去了！二你就帶他看你主營看樓盤(主場優勢)的一些符合他心裡的房子，慢慢看一周看個幾套慢慢養著客戶時間久了，還是會跟你走的，這面就是擔心出現和別人跑的情況，所以要勤聯系，就是給他推房子不要怕他煩，他想買絕對會和你聊的很開心！

做到這樣就可以了，這樣就不會覺得和客戶不知道怎麼溝通了吧！揣摩心裡這個真的不需要，太多的時候你想的是錯的，你要讓客戶感覺到你為他著想的，他們會把他最心底的話告訴你的。幹嘛還要揣測啊！要從接到客戶開始給他灌輸你是為他考慮的，讓他信任你的時候你還需要揣測嗎。不累啊，要是揣測錯了呢！你就失去你個客戶的信任！當然話不說滿你自己知道就好！業務員最重要的先了解客戶信息，准確定位！才能精確的把最重要的帶看安排好，帶看很重要！總之一句話，把所有的事情都分好一二三走起，就沒有太大問題！必要的揣測還是需要的，這個只能隨機應變了！正常揣測都是後期了客戶看上房子了談價的時候，別的時候不需要揣測客戶心裡！小小經驗希望能幫到你！努力吧！這個是狼的行業，加油！！

⑼ 如何做好二手房銷售

二手房銷售來找該類房源的具體方式源,共分為三種方式：
1、網路渠道：找房網，58，趕集，當地論壇等網路尋找（優勢是信息量大，成本低；劣勢是虛假房源多，良莠不齊）；
2、中介機構：當地品牌中介機構或直接委託一家全國連鎖的正規品牌中介機構辦理（優勢是房源真實有效，隨時看房，還免費；劣勢是需要花錢）；
3、個人人脈資源：自己去找，或者熟人介紹（優勢是對房源絕對了解，劣勢是砍價難）。
滿意請採納
謝謝