二手房評估什麼

㈠ 二手房評估是什麼 哪些情況下需要評估

買方貸款時需要評估。是由貸款銀行認可的，專業的房地產評估公司來完成的。

㈡ 二手房評估流程是什麼

二手房評估主要採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。那麼二手房一定要進行評估嗎？如何才能准確評估二手房房價呢？二手房評估的流程又是怎樣的呢？下面我們就來具體的了解一下這些問題吧！

一、二手房買賣一定要評估嗎

房地產買賣如不涉及國有資產，只是一種民事行為，雙方以約定的價格為准，目前二手房交易比較發達，買賣雙方都可以從中介方或有關部門公布的交易平均價中獲知。如還無法確定，一定要在訂立合現成交前進行評估咨詢，在只理過戶時跟本沒有作為，這已是對合現履行的一部份。

且房地產的價格是波動的，沒有說房地產可以按照評估的價格可以要求撤消合同，所以評估根本不可能保護買賣雙方的利益，而且且相反購房方為此付出了一筆不少的評估費到是事實。

而當評估價格低於成交價時征稅部門還是按照成交價，（當評估高於成交價時按評估征稅），所以沒有公平可言，評估也是沒有必要的。

二、如何准確評估二手房價格

客觀來講，二手房的價格主要是由房屋的區域因素與個別因素形成的。而二手房的評估主要是運用市場比較法，所以在評估過程中，主要是對這兩方面的情況進行比較修正。

區域因素在二手房評估中起到了決定房屋價格的主要作用。如基礎設施與公益設施是否成熟；交通條件如出行是否方便，購物、娛樂是否方便；物業所在社區的環境如小區的綠化率，物業管理情況；人文環境如小區內居民的構成結構、人員素質如何、周圍治安等狀況如何。

個別因素主要是指物業的結構、房型等。

具體如：房屋的結構不同，房屋的造價就不同，使用年限也不同，當然就影響房屋的價格。如房屋朝向、房屋開間、面積分配合理性、房間的採光情況，也要考慮小區幢與幢之間的距離是否開闊。此外，還包括房屋已使用年限的長短及房屋的保養情況，房屋內是否有裂縫、滲水等質量問題。以上列舉的各個方面情況都會影響評估價格。

三、二手房評估流程

（一）房地產評估的流程，如下：

1、三級市場交易成功，並且買方需向銀行按揭貸款。

2、評估業務員在得知物業地址後約客戶到現場實地勘察(查看物業裝修情況，了解周邊物業，以及給物業拍照)。

3、估價師根據物業位置，樓層，以及物業勘察情況，通過市場比較法來確定物業實際價格。

4、在評估報告上由估價師簽名並蓋章，同時蓋上公司的公章。

（二）房地產評估業務來源，如下：

1、銀行；

2、三級市場的地鋪；

3、法院；

4、政府的舊城改造，道路，橋梁建設等。

（以上回答發布於2015-10-29，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈢ 二手房評估價是什麼

二手房評估價是什麼？
二手房評估價就是二手房的房屋評估值，二手房評估是二手房交易過程中必須要經過的一個環節。
二手房評估價由貸款銀行認可的評估公司評估出來，是根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。

簡單來講，我們購房者如需辦理按揭貸款時，銀行需要根據房屋評估報告，才能按規定的房價百分比，提供給購房者貸款。
二手房的評估價由什麼因素決定？
一、主觀因素
1、房屋戶型影響二手房評估價，房屋利用率越大，評估價越高，「三小」戶型（小廳、小廚、小衛）的二手房在評估價上會扣減10％左右；
2、房屋樓層影響二手房評估價，塔樓：中間層＞高層＞底層；板樓：中間層＞1層＞5、6層，若1層為基準價，2層和6層則會在此基準下減3％，3層和4層會增加3％，若是樓頂就會減5％；
3、房屋的使用年限會影響價格的評估，房屋使用年限長，房齡大，估價較低，使用年限越短，房齡越小，估價則較高；
4、房屋朝向影響二手房評估價，塔樓：東南＞西南＞雙南＞東向＞西向＞西北＞北；板樓：南北＞雙南＞東西＞東向；
除此之外，房屋的面積、裝修、物業等都可以直接或者間接影響房屋的評估價的高低。
二、客觀因素
1、地理位置
地理位置影響二手房評估價，房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高；
2、市場行情
市場行情影響二手房評估價，房屋評估值受市場影響比較大，一般情況下，如果某區域房價持續上漲，銀行就會根據市場行情，調整房屋每平米估值上限，從而達到與市場價格協調的目的；
3、前景規劃
前景規劃會影響二手房評估價，城市的未來發展影響著房價的走向，同時也影響著銀行對房屋的評估值的高低；
4、消費者心理
消費者心裡也會影響二手房評估價，購房者的偏好及交易心態對二手房的評估價格也有一定影響，如果購房者普遍偏愛某一區域的房屋，或者某區域急於買房的人較多，那麼，供求關系的影響下，這些房屋的評估價格在一定程度上也會提高。
什麼情況下需要房產評估
1、向銀行申請房貸
向銀行申請房貸需要房產評估，辦理住房按揭貸款的時候，銀行會委託評估公司進行評估，又或者按照房管局的評估價確定你能貸到多少款；
2、繳納二手房交易稅費
評估價高，雖然讓貸款額度更多一些，但涉及到的稅費相應也要更高一些。為了避免買賣雙方簽訂陰陽合同避稅，所以相關部門也會對交易房產進行評估；
3、房屋保險
房屋買保險需要二手房評估，一旦被保險的房屋出現問題，保險公司需按評估價給予賠付；
4、交易糾紛
二手房交易過程中，如果一方對價格不滿意而發生糾紛，則需要第三方給予評估，作為仲裁、調節或訴訟的參考。

㈣ 二手房房產評估是什麼意思

購房者購買二手房需要申請抵押貸款需要評估，抵押人以抵押物作為還款的擔保向專銀行申請抵押貸屬款時，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對該房地產進行估價。

但除此之外，還有四種情況也是要進行評估的：

1、二手房價格明顯過低。當房地產管理部門認為房屋價格明顯低於房地產價值，交易雙方又不願意調整的，可委託的專業評估機構進行評估，並以評估的價格作為繳納稅費的依據。

2、買賣雙方認為有必要評估。如果有一方或雙方不相信對方的報價或中介機構的評估，就可以自行委託或雙方共同委託有資格的評估事務所進行評估，然後參考評估價格確定雙方的交易價格。

3、發生房地產糾紛。當交易雙方發生房產糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委託專業評估機構進行評估，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

4、辦理房地產保險。房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。

㈤ 二手房高評估是什麼原理

就是做高合同價多貸款，比如說原來三十萬，按照貸款70%的限額，你可以貸款21萬，首付只要9萬；現在把房價做到40萬，按70%貸款就可以向銀行借到28萬，而你真實的成交價是30萬，所以你只要給房東2萬，其餘的由銀行支付，其原理就是幫助暫時沒有能力支付首付的人減輕一些壓力。

(5)二手房評估什麼擴展閱讀：

二手房評估

一、評估方法

目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:

1. 所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格。

2．周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格。

3．所在小區和所在板塊的房價走勢。

4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、樓層、面積、房齡、小區內位置、景觀等等。

對於上述因素，採用科學的統計理論和數學模型演算法，計算出各因素對房價的影響程度。然後根據被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。

二、價格因素

1、地段及交通對房價的影響

評估二手房價的高低首先決定於該房屋所在的地段，對於一個城市而言，位於市區黃金地段的物業，必然寸樓寸金。在城市這個有限的空間里，中心城區黃金地段屬於稀缺資源，誰擁有它意味著誰就可享受便捷的交通資源、完善的商業配套資源、成熟生活配套資源等，房價則不言而喻。

一般情況下，市中心區域的二手房與郊區二手房價格相比能產生好幾百甚至上千元一平米的落差。另外，交通狀況對房價的影響也不容忽視，現在越來越多的上班族趨向於購買交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房價就高不可攀，評估此類房產時還應綜合考慮由交通工具所造成的噪音以及房產周圍衛生狀況、空氣質量等相關因素對房屋居住環境產生的影響。

2、相同地段二手房與商品房價格的對比

處於同一地段的二手房與商品房，在價格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區別則是由房屋的房齡及戶型等決定。

房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由於房型及小區環境存在一定差距而造成房價比商品房低，一般房價差距約在1000元/平米左右；房齡在五年以內的二手房，與同樣情況的商品房相比，在房型及小區環境上並不落後，有時由於五年以內的二手房具有裝修時尚、社區成熟等優勢其價格與商品房相比差距也並不大。

3、居住環境及物業管理

居住環境是無數購房者購房前重點考慮的問題，它也是評判房價高低的一個重要因素。在大量樓盤的廣告中，我們不難發現一些這樣的詞語「臨山」、「臨湖」、「親水」等，良好的生態環境已成為商家打造全新商品房項目的一大賣點，因此良好的環境價值也直接反映到了房價上。

同樣，對二手房價的評估也會因為居住環境的優劣而上下浮動，對於二手房屋而言，小區內有「山」、有「水」、有「花」、有「草」，肯定能夠提高房屋居住的舒適度，房價自然會略高於一般小區，而相反房屋周邊有垃圾場、變電站或煙囪等降低居住環境質量的設施，其所在房屋的價格就會大打折扣。

㈥ 什麼是二手房評估呢進行二手房評估時有哪些注意點

二手房評估是因為客戶需要辦理貸款，而銀行需要對房子進行估值而進行一項業務。都專是由專門的屬評估公司辦理。如果通過中介公司成交，中介公司會幫您辦理好，您不用出面。如果是自行成交，那麼您需要根據評估公司的要求提供資料，然後按照評估公司的安排日程配合評估即可。

㈦ 什麼是二手房的評估價二手房的評估價一般能到市場價的多少

二手抄房的評估價指的是通過待評價房屋的實際情況做出的市場價值的估計，是一種估價行為，受多個因素影響。二手房評估價大多為市場價值的80%-90%，，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。

一、什麼是二手房的評估價？

即二手房的房屋評估值，由貸款銀行認可的評估公司評估出來，是根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。

二、二手房的評估價一般能到市場價的多少？

二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。

㈧ 二手房交易，什麼房子可以高評估

一套二手房的評估價，往往由以下幾個因素來共同決定：
一、主觀因素
1、房屋戶型，房屋利用率越大，評估價越高，「三小」戶型(小廳、小廚、小衛)的二手房在評估價上會扣減10%左右；
2、房屋樓層，塔樓：中間層＞高層＞底層；板樓：中間層＞1層＞5、6層，若1層為基準價，2層和6層則會在此基準下減3%，3層和4層會增加3%，若是樓頂就會減5%；
3、房屋的使用年限會影響價格的評估，房屋使用年限長，房齡大，估價較低，使用年限越短，房齡越小，估價則較高；
4、房屋朝向，塔樓：東南＞西南＞雙南＞東向＞西向＞西北＞北；板樓：南北＞雙南＞東西＞東向；
除此之外，房屋的面積、裝修、物業等都可以直接或者間接影響房屋的評估價的高低。
二、客觀因素
1、地理位置，房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高；
2、市場行情，房屋評估值受市場影響比較大，一般情況下，如果某區域房價持續上漲，銀行就會根據市場行情，調整房屋每平米估值上限，從而達到與市場價格協調的目的；
3、前景規劃，城市的未來發展影響著房價的走向，同時也影響著銀行對房屋的評估值的高低；
4、消費者心理，購房者的偏好及交易心態對二手房的評估價格也有一定影響，如果購房者普遍偏愛某一區域的房屋，或者某區域急於買房的人較多，那麼，供求關系的影響下，這些房屋的評估價格在一定程度上也會提高。

㈨ 買二手房，評估是什麼意思

二手房評估收費：根據省物價局的有關規定，目前評估費收費標准採取累進計費率：內
房屋總價100萬元容以下(含100萬元)的，收取評估總價的 0.42%;
100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%;
500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;
2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;
5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。
房產評估應考慮的因素
1、所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
2、周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
3、所在小區和所在板塊的房價走勢
4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。