沒有備過案的二手房怎麼交易

1. 如果我買的二手房過完戶之後，有債主上門說此房之前有私人之間的抵押借貸（未在房管局備過案）我該怎麼辦

1、如果你是不知情的情況下以正常價格購買，屬於「善意取得」，過戶後專 法律（物權法、合同法屬）會保護你。
2、如果之前房主在別人或銀行那借債，上交房產證，只要「別人或銀行」沒有在房屋登記機關辦理抵押權登記，就無法保護自己的權益。
3、購房時只需要查詢標的房產的抵押情況和是否有糾紛就行。

2. 買還未辦房產證的二手房怎麼交易

分兩種情況：

1、將來不可以辦理房產證的，不可以購買，風險太大

2、將來可以辦理房產證的，以租代購，房產證辦理完畢後，再辦理過戶手續，以租金抵扣購房款。

二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。

5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

(2)沒有備過案的二手房怎麼交易擴展閱讀：

辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

對貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

3. 我買個還沒有房產證的二手房，說不能改合同，能改收據，原因是房子在房管局備過案了，請問靠譜嗎

我國法律規定，《房屋所有權證》是確認房產歸屬的唯一合法有效證據。沒有房產證的房子千萬不能買，買了之後後患無窮，您的合法權益是得不到保障的。

4. 我買個二手房對方房產證沒下來，我們怎麼交易。程序

法律上來說，沒有房產證是不能夠交易的，你的交易也是不受法律保護的，交什麼費用都沒有用，必須等房產證下來才可以正式交易。如果賣家不誠信，對買家會造成很大的損失。

還有一個方法就是開發商辦理合同更名，是受法律保護的，可能需要支付開發商一筆更名費。

(4)沒有備過案的二手房怎麼交易擴展閱讀：

二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房交易，現在在北京、上海、深圳等大城市是一個非常活躍的現象，其發展前景相當可觀。

二手房是相對開發商手裡的商品房而言的，是房地產產權交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

中介費用

依據物價局相關文件規定，房產交易額在1000萬元金額（含1000萬元）以下的，按3%收取；超過1000萬元金額以上的按0.5%收取，中介收取服務費，應按每宗交易額計算，而不應該按照買賣雙方分別計算。

比如，一套房產的成交額為100萬元，那中介費的計算方法為：

中介費=100萬元×3%=3萬元

即買賣雙方合計需要支付給房產中介的中介傭金為3萬元整。

再比如，一套房產的成交額為1100萬元，那中介費的計算方法為：

中介費=1100×0.5%=5.5萬元

即買賣雙方合計需要支付給房產中介的中介傭金為5.5萬元整。

交易稅費

1、營業稅（稅率5.65% 賣方繳納）

根據財政部2015年3月30日《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》規定，自2015年3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售，全額徵收營業稅。也就是說，不再區分普通住宅和非普通住宅，個人將購買不足2年的住房對外銷售均應全額徵收營業稅。

個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

2、個人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）

徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。

註：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。

註：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房產）。

另註：如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對於營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須徵收差額的20%。

3、印花稅：（稅率1‰買賣雙方各半）

不過從2009年至今國家暫免徵收。

4、契稅：（基準稅率3%優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納）

徵收方法：按照基準稅率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

註：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5、測繪費

1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 （08年4月後新政策房改房測繪費標准：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。

6、二手房交易手續費總額

住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米

7、登記費：（工本費）

80元，共有權證：20元。所需材料：⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套（若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套）、買方身份證復印件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套（如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份）

⑵房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復印件；如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。

5. 已經備案的房屋怎麼交易

備了案的話來就去交易中心取消備案自，然後就可以正常交易了。 首先，必須要你的產權清晰無糾紛才可以交易 ；再者，找中介的話你肯定要付中介費了，這是中介公司收的，具體多少中介說了算 ；最後，賣房一般不要交稅費的，你只要跟中介報了凈到收價就可以了。

二手房的交易的過戶的手續：先簽訂的地產的交易的可買到的，在合同裡面都寫明你們的雙方的約定的，比如怎麼付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同首付給他3成，然後去房地產交易過戶，過戶當日付6成，等你拿到產證後給他後的1成。過戶的手續不復雜，只要雙方的身份證原件以及復印件、戶口本、結婚證、稅費繳納憑證、合同、土地證、房產證，就可以去過戶了。

(5)沒有備過案的二手房怎麼交易擴展閱讀：

房屋備案，就是房地產管理部門為了規范房屋租賃進行的登記工作。 由出租屋管理服務中心工作站內勤崗負責受理房屋租賃雙方當事人的資料，並進行審查，並對稅收員負責對房屋租賃雙方當事人的資料進行復查。

6. 二手房買賣不通過中介如何交易

第1步：申請。買賣雙方填寫《網簽備案申請書》進行過戶申請。
第2步：房源核驗。房產交易所派出專業人士對過戶房源進行核檢。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，產權證上的業主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。這對買家來說最為關鍵，否則有可能導致後面所做的一切都成了無用功。
第3步：合同網簽。買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任、交付時間，並立約下定金，就可以在交易所進行合同網簽。合同的條款和違約條款一定要寫清楚，簽合同時必須要賣方產權人在場(如果是已婚的話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產證上面只有一個人的名字)。
第4步：辦理按揭。貸款的房子要辦理相關按揭業務。如果是選用公積金和商業組合貸，則要向公積金中心和銀行同時申請。這是整個二手房過程中最耗時間的階段，通常要40個工作日左右。
第5步：資金監管。買方將事先與賣房約定好的定金打入監管賬戶。
第6步：發放受理單。資金到位後，房產交易所開出受理單，購房者憑借房屋受理單到房產交易所大廳B區繳納相關稅費，拿完稅契證。憑完稅契證再到房產交易所大廳A區辦理產權證。
走完這些步驟，產權證即辦妥。整個過程大概需要一個半月到兩個月的時間，中途會歷經許多比較繁瑣的情節，特別是在辦理貸款和繳稅這兩個環節，反反復復跑十幾趟是很正常的事情。即便如此，由於合同簽訂不規范而引起的二手房買賣糾紛不斷發生，因此一些細節一定要在簽訂合同時注意，盡量避免糾紛。
房飛布是一家以房屋自主交易為核心的多元化互聯網房產信息共享平台，平台宗旨是實現房產信息充分共享，解決現有房產交易成本高，價格不透明等弊端，為買賣業主降低二手房交易成本，為房東和租客減少租房費用，實現免傭金，免中介費的房屋自主交易新模式。

7. 二手房沒房產證可以過戶嗎 交易過戶流程詳解

二手房交易過戶的流程是什麼？

二手房交易中，應遵循一般的流程，買賣雙方要先形成合意，即達成一致意見，再根據手續辦理過戶。具體來說，有以下幾個步驟：

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。

5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。

8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二手房沒房產證可以過戶嗎？

了解了上述二手房交易過戶的流程之後，相信大家都基本知道了這個問題的答案。二手房沒房產證是無法過戶的。原因在於，到房地產交易管理部門申請過戶，必須提供房產證，否則不會通過申請，其過戶的要求也會因房產證的缺失而遭拒絕。

但是，現實中有很多人卻經常碰到這種情況。在遇到自己感覺很好的二手房後，即便房東明說了二手房沒房產證後，他們依然還是把它買了下來。在這里，有必要提醒大家注意的是，有人認為可以先到公證處將買賣協議作一個公證，以達到增強證據力的作用。但是，不得不說，沒有房產證的公證，對於購房者來說，風險是巨大的。公證後的買房協議並不能代替房產證，何況房產證到最終能夠發下來或者申請下來的現實幾率特別小。很多朋友想抱著試一試的態度先購買了房，但沒有想到萬一有一天原房主將該房屋抵押或轉售，買房人的利益很難得到保障。

總之，買房無小事，動輒幾十上百萬，往往耗盡購房者的家財。如果到頭來發生糾紛，因為二手房沒房產證而使自己流離失所，承擔損失，還不如在買房之前好好考慮下，去爭取能夠有房產證的二手房。正如上述所說的，二手房交易有著一套流程，其中所涉及的東西也很專業，如果不能搞清楚其中利弊，建議廣大朋友不要盲目購買，可以先咨詢一下專業的房地產律師，請他們幫忙審核有關事項，或者提供建議，都不失為一種省時省力的策略。

（以上回答發布於2015-06-29，當前相關購房政策請以實際為准）

點擊領取看房紅包，百元現金直接領

8. 二手房買賣沒有房產證怎麼過戶

沒有房產證的房子無法辦理過戶。原因如下：

1、房產證購房者通過交易，取得房專屋的合法所有權，可依法屬對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證；

2、前我國採取的是產權登記制度，取得房產證的房屋才可以進行二次交易，沒有取得房產證的房屋禁止上市交易的；

3、無房產證的房子在房管局是沒有備案的，也就不存在過戶的事情。

對於可以辦理出房產證，但暫時還未辦理出房產證的房子過戶的話有以下兩種情況：

1、如果這個商品房沒有竣工驗收，就可以更名，但要到市有關單位開具未竣工檢查報告，並由開發商提交合同更名的原因，此時支付相關手續費用。

2、如果該商品房已經竣工驗收，則無法進行更名，但可在產權證辦理出來後再以贈予的形式將產權證的名字改名。

9. 二手房沒有房產證怎麼交易！買時要注意啥

雖然一直跟大家說，沒有房產證的二手房不要買！很多人看的房子戶型正好、房價也便宜很多，但唯獨就沒有房產證。今天小編就給大家講解一下這個問題。二手房沒有房產證，有好幾種情況，不同的情況注意事項也不相同。

情況一：交了首付未辦按揭

這種情況就是開發商還沒有到房管局備案，是好處理的。

買賣雙方可以直接到開發商那裡辦理合同轉讓，就是跟開發商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，並將老的購房合同收回即可。然後買方再將首付款付給賣方就行了。

後面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產證下來就直接是買方的名字了。

情況二：沒交房卻已在還房貸

遇到這種情況，你可以選擇直接更名，也可以與賣房一方約定，等房產證下來之後再辦理過戶手續。

那直接更名應該怎麼辦理？

直接更名需要賣方將銀行的貸款還清後，拿著銀行出具的結清證明後去房管局拿出正在抵押合同；

然後由開發商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續；

後，注銷完成後由買方和開發商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。

直接更名注意事項有哪些？

其中，要留意的是，房子必須還清銀行貸款，更名必須取得開發商的同意，買方不能再按揭了，必須全款購買。

這種方式的優點是手續比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風險比較大。

從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因此，法律上對這種交易行為是不保護的，出了什麼問題都只能自己兜著。

當然，對買方來講，降低風險還可從兩方面入手，一是在取得房產證之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。

與賣方約定過戶又應該怎麼辦理？

如果與賣房約定等房產證拿到之後再辦理過戶，就跟二手房買賣一樣了。

具體二手房過戶都有哪些稅費呢，我們來回顧一下：

一是個人所得稅：為總房款的1%；

二是契稅：如果是首套房的話，90平米以下的為總房款的1%；90平-140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的3%，不同的城市可能還會有一些細微的差別。

需要注意的是，契稅要交兩次，一次是賣方本人辦理房產證時繳納，一次是買方辦理新房產證時繳納。

二是稅：按總房款的5.5%收取。

這種辦法又要注意什麼？

等拿到房產證之後再過戶，比之前可能更靠譜一些，優點是走正常程序，相對來說風險更低，但是需要繳納的稅費也會比較多。

但是，要注意的是，對於什麼時候拿到房產證，應該有一個約定。雙方應對該房產進行詳細了解，明確房產證何時能拿到，並約定適當的違約金標准，同時也要有心理准備。

要注意的是對於房價的波動，買賣雙方應約定違約金標准，以避免房價波動較大時，一方違約。

10. 沒有房產證的二手房怎麼交易

分兩種情況：

1、將來不可以辦理房產證的，不可以購買，風險太大

2、將來可以辦理房產證的，以租代購，房產證辦理完畢後，再辦理過戶手續，以租金抵扣購房款。

(10)沒有備過案的二手房怎麼交易擴展閱讀

關於二手房交易的細節

提醒置業者購買二手房時注意七個細節：

1、弄清權屬再出手。買房前，一定要弄清楚房屋的權屬，究竟是部分產權、共有產權、還是無產權。若房屋產權不清或存在產權糾紛，房子再好也不宜購入。

2、分清房屋產權不吃虧。只有使用權的房屋在交易過程中存在多種限制。購房時要注意產權證上體現的是完全產權還是只有使用權。

3、弄清房屋年限很重要。有的房主急於將房子出手，可能會故意隱瞞房屋建成時間，看房時應留意房產證測繪頁上的數據，從而了解房屋大致年限。

4、弄清建築面積和使用面積。分清房屋的建築面積和使用面積是否與房屋產權證上一致，是否存在私搭亂建現象，以免購買的房屋面積縮水。

5、詳細了解物業管理、保安裝備、小區環境、水電供給等情況。這些因素可能直接關繫到日後的居住品質。

6、全面考察房屋周圍環境。重點了解噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區衛生清潔等情況。

7、謹防黑中介。購買二手房要找正規的中介公司，以防自己操作失誤或者黑中介從中牟利。

資料來源：網路：二手房交易