如何讓無證二手房有法律效力

❶ 如果一定要買未拿到房產證二手房的話，需什麼手續，才能保證有法律效力

你可以去辦來理預告登記，這樣自他再賣給別人的話就不會發生物權變動的效力了！不過你還是趕快去辦理房屋過戶手續，因為現在從法律上講，你們僅僅成立的是房屋買賣合同，可是房屋其實還是人家的，只有過戶後才屬於你，你要防治他一房二賣。

❷ 能買賣嗎，無證二手房買賣的風險怎麼規避

建議不要購買沒有房產證的二手房，沒辦法辦理過戶。

二手房交易十大注意事項：
一、房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
二、土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
四、房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
六、物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
七、市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
八、單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
九、中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
十、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

❸ 買無證二手房簽協議公證有法律效力嗎

房地產法規定無證二手房不準上市交易,因而即使簽協議公證也沒有法律效力
買無證二手房有哪些風險?
(1)二手房買賣合同無效之風險。
賣房人慾出售尚未取得兩證的房屋，首當其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規定。根據該條規定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓。
雖然實踐中法院對於無兩證的二手房買賣合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項「違反法律、行政法規的強制性規定」而認定合同無效，也有的法院認為《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規定並非強制性規定而是管理性規定，只是規范房屋權屬不能發生變更，但是對合同效力沒有影響。其實，我們完全沒有必要拘泥於《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條規定的法律性質的爭論，而應該注意到《中華人民共和國合同法》第五十一條對於無權處分的合同效力作了明確規定，「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效」。
(2)房屋的交付時間、權屬變更登記時間不確定。
現實中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付並辦理房屋權屬變更登記，直接取決於開發商能否按約交付並辦理房屋權屬變更登記。而商品房的建設期限較長，能夠如期完工並交付取決於諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。
(3)房屋質量難以保證。
現實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質量隱患。
(4)「一房二賣」不可不防。
無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人「一房二賣」留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。

❹ 只是口頭上買賣雙方達成的二手房買賣協議，怎麼才能有法律效力

1、口頭協議產生糾紛，在協商解決階段，利益受損方的證據收集是關鍵。

2、口頭協議一旦訴至法院，主張方要提供當時發生合同約定行為的證據，這類案件由於證人證言的隨意性很大，很難予以採信。

3、這時就需要主張方提供當時履行合同時的間接證據，雙方履行口頭合同時，往來的傳真、電子郵件、票據、電話錄音、聊天記錄等。

4、雙方通過電子郵件、QQ聊天約定的合同，也可以視為書面合同。

根據《城市房地產管理法》第40條明確規定房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同,這是國家以法律的形式對不動產轉讓合同予以干預,要求房屋買賣合同應當採取的法定形式。

同時,《城市房地產轉讓管理規定》指出,房屋交易行為的完成,是以買賣雙方持書面購房合同到政府房地產管理部門辦理過戶手續,拿到過戶後的房產證為依據。如果違反《管理規定》轉讓房地產的,轉讓無效。因此口頭購房協議不具法律效力。

❺ 無證二手房買賣存在哪些法律風險

(1)二手房買賣合同無效之風險。
賣房人慾出售尚未取得兩證的房屋，首當其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規定。根據該條規定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓。
雖然實踐中法院對於無兩證的二手房買賣合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項「違反法律、行政法規的強制性規定」而認定合同無效，也有的法院認為《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規定並非強制性規定而是管理性規定，只是規范房屋權屬不能發生變更，但是對合同效力沒有影響。其實，我們完全沒有必要拘泥於《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條規定的法律性質的爭論，而應該注意到《中華人民共和國合同法》第五十一條對於無權處分的合同效力作了明確規定，「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效」。
(2)房屋的交付時間、權屬變更登記時間不確定。
現實中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付並辦理房屋權屬變更登記，直接取決於開發商能否按約交付並辦理房屋權屬變更登記。而商品房的建設期限較長，能夠如期完工並交付取決於諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。
(3)房屋質量難以保證。
現實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質量隱患。
(4)「一房二賣」不可不防。
無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人「一房二賣」留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。

❻ 無證房產買賣合同有沒有法律效力

《城市房地產管理法》第38條第6項"未依法登記領取權屬證書"的房屋不得轉讓的規定，系對房屋交版易過程中為維權護交易安全而制定的一種原則意義上的管理性規定，旨在規范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易關系。這一規定在性質上不屬於最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條規定中的"效力性強制性規定"，而屬於取締型的禁止規范。故違反上述規定並不必然導致交易行為及締約合同的無效。對以將來可能取得所有權的財產為標的物的買賣合同，不因出賣人未取得所有權而導致合同無效，但出賣人在合同履行期限屆滿時仍未取得標的物所有權致使標的物不能交付的，應承擔違約責任。

❼ 二手房買賣合同如何簽才具有法律效力

中華房買賣交易簽訂合同完成之後可以進行公證，要確定這個房子是賣方本人的，查清該房子的產權證上是否有共有人，如果有的話需要所有共有人簽字，如果有一個沒簽字這個合同都是無效的。

❽ 無證二手房合同是否具有法律效力

作為不動產的房屋，應首先在登記機構進行產權登記取得法定的所有權證明，即是常說產專權證明屬－－房產證，取得法律認可定的財產所有權及處分權。隨著房屋的買賣，所有權證明也應變更：產權過戶。
無產權的房屋買賣是得不到法律認可和保護的．

❾ 無證房產的合同書，要怎樣寫才有法律效應

我國《物權法》第15條規定：
「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同專，除法律屬另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。」
依據物權法相關規定依法登記權屬證書只是物權變動的權利要件，而不是買賣生效要件，在尚未取得產權的情況下，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為屬於債權行為，不是物權行為，只要符合合同的成立要件，就應當認定為合同有效。
也就是說雙方簽訂合同後，由於房屋不能辦理過戶手續，房屋的物權並未發生變動不能對抗雙方之外的第三人；但在雙方之間，債權已經成立，雙方都受到相關條款的約束，其後的取得產權證書、協助過戶等行為是當事人應當履行的義務，如不能達到上述目的，購買方可依法要求違約方繼續履行合同承擔違約責任或者退還購房款賠償損失。
由此可知，未取得房產證的房屋買賣書面協議是具有法律效力的，但是未取得房產證的房屋買賣行為涉及到諸多風險，因此買賣雙方一定要制定嚴密的買賣合同條款，將糾紛的可能性降到最低。