全款買抵押二手房如何過戶

① 關於全款二手房過戶流程是怎樣的

全款買一套房子，更要謹慎小心，畢竟一套房子就是一大筆錢，所以全款買二手房的話流程還是需要了解的，同時，買二手房的時候，需要注意的事項也很多。

全款二手房交易流程

二手房過戶是指對已經進行交易的二手房到房產登記部門進行產權變更登記，並繳納一定的稅費的行為的。

二手房過戶過程中應該注意一些細節問題的把握比如稅費由誰來交，過戶之後原來的房屋所有者需要把所有鑰匙交給新屋主並且原本的房屋所有者不在具有使用該房子的權利（包括將房屋的租賃給第三人的權利的），如果細節的問題沒有指明很容易的產生糾紛的。

二手房的交易要注意些什麼？

1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案的資料的；如果賣方有代理人的，看他有沒有經過公證的授權的委託書的。

2、到房管局查驗賣方的房產證。看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。

3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的＂兩證＂，一為工商部門頒發的營業執照，二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書。

4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。

5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標准價，標准價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由於公房原單位對公房一般都保留優先購買權。因此，應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫院、學校的公房，由於其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。

如果所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批准書。

在買二手房的時候，需要注意的事項比較多，特別是全款買房子，大家更是要謹慎。所以，大家在買房子的時候，無論是自己買還是通過中介購買，都要多注意。

（以上回答發布於2017-01-21，當前相關購房政策請以實際為准）

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② 我打算買二手房,如果房屋被抵押出去了,能辦理過戶嗎

有房貸還能貸款，抄因為房屋是可以二次抵押的。二次抵押相對一抵較為方便，放款速度快，但是利率要高一些。
條件要求如下：
1. 用於辦理二次抵押的房屋必須是現房;2、該房產抵押登記已辦理完畢，且辦理銀行是房屋的抵押權人;3、房產證由客戶本人執管;4、該房產具有可二次抵押額度房屋貸款的余額小於現在房價的七成;5、借款人具有完全民事行為能力收入穩定信用良好;6、該房產應為市場發展潛力較大的優質住房和商業用房。盡管辦理二次抵押貸款有效地提高了貸款額度，但是要注意的是，房屋二次抵押貸款要在有一定可貸空間的情況下操作進行。也就是說，如果第一次貸款額度僅達到了抵押房評估價值的30%，選擇二次抵押貸款，無疑可以大幅提高貸款額度。
總的來說，銀行貸款不是那麼容易申請的，申請失敗還會影響徵信記錄。為了獲得更低的融資成本，方便快捷的辦理大額銀行貸款，一般都會去找專業機構，比如說東莞房速貸，他們憑借專業的行業知識，可以幫客戶解決融資過程中的疑難雜症，從上千家銀行中幫客戶選擇最為合適的融資方案。房速貸融資咨詢熱線：0769-33888836

③ 抵押房產如何過戶抵押中的房子過戶手段

很多二手房房主在沒有還清貸款的情況下，想要將房產進行出售，但是抵押中房屋因為產權問題，不能上市交易。若是想進入二手房交易市場，首先就要還清銀行貸款，取得房屋完整產權才可以。這種情況下，二手房買賣雙方應該怎麼才能將房產順利、合法的進行交易過戶呢？

抵押中的房產若要辦理過戶有四種方法

方法一：賣方個人還清銀行的貸款，取消抵押，然後才能辦理產權過戶手續。雙方首先達成產權變更協議，然後在公證處進行公證，待賣方付清銀行貸款後，買方才可以從銀行取出房產證，解除抵押登記手續。買賣雙方在根據公證協議書辦理產權變更登記，完成過戶。

方法二：買賣雙方協商，向銀行出具雙方關於房屋產權變更所達成的書面協議。這種方法要徵求銀行的同意。

1、若銀行能夠同意產權變更，借款人由賣方變更為買方，銀行會出具證明，在房屋已設抵押權情況下辦理變更登記。此時，買賣雙方可以向銀行借出房產證，然後攜帶銀行出具的證明、房產證、權屬變更協議、戶口本和身份證等相關房產交易的材料到房屋所在地的房地產管理部門進行產權變更登記手續，順利完成房產過戶。

2、若銀行不同意變更，買賣雙方需要按照方法一進行過戶。先向銀行贖樓,即先將欠銀行的錢還清,如果業主自己資金不夠,可請擔保公司為你贖樓,贖樓後可過戶。

方法三：贖樓。賣方找擔保公司擔保然後把餘款付清，取出房產證，然後辦理過戶登記，之後再由賣方償還擔保公司的借款。

方法四：我國法律不支持簽協議過戶。若是買賣雙方覺得這種方法不好，可以找靠譜的中介公司辦理。買賣雙方需要先支付一定手續費讓中介墊資進行解貸，賣方拿到房產證，將房產過戶到對方名下，買方再進行按揭還中介公司資金。

二手房買賣贖樓的流程

1、買賣雙方簽署買賣協議；

2、賣方請提前還貸款贖樓，買方選擇貸款銀行，申請二手房按揭貸款，提交資料，辦理資金監管；

3、銀行審查，出具《二手樓按揭貸款承諾書》；

4、買賣雙方向擔保公司申請贖樓貸款擔保，簽署擔保文件，並向擔保公司提交所需資料；

5、擔保公司進行調查、審批後，交易雙方到公證處辦理全權委託公證；

6、賣方或買方向擔保公司繳納擔保費和手續費；

7、審批通過後，擔保公司與銀行簽署《保證合同》；

8、抵押貸款銀行同意提前還貸後，擔保公司向銀行還賣方原貸款的余額，贖樓成功；

9、 擔保公司經辦人員辦理贖樓、領證、注銷抵押登記和轉移登記等手續；

10、出證後，買方向銀行辦理抵押登記手續；

11、抵押登記辦妥後，銀行同意放款給買方；擔保公司擔保責任解除。

（以上回答發布於2016-07-16，當前相關購房政策請以實際為准）

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④ 買二手房原房主是按揭貸款買的我要全款買怎麼辦理過戶給我

買方全款購買在按揭狀態中的二手房流程如下：
1、房屋產權調查（調查房產是否抵押，查封，析產，繼承，共有權人情況）
2、買方支付賣方定金
3、賣方去銀行辦理解押手續
4、雙方共同去做房屋過戶
5、雙方共同去做物業交割（水、電、氣、暖、物業費，原房主戶口必須遷出）
6、買方全款付清給賣方

⑤ 一次性付全款買二手房的手續怎麼辦

個人一次性全款購買二手房的交易流程如下：

1、房屋產權調查（調查房產是否抵押，查封，析產，繼承，共有權人情況）；

2、買方支付賣方定金；

3、雙方共同去做房屋過戶；

4、雙方共同去做物業交割（水、電、氣、暖、物業費，原房主戶口必須遷出）；

5、買方全款付清給賣方。

(5)全款買抵押二手房如何過戶擴展閱讀：

還款方式：

選一個適合自己的還款方式是幫助減輕二手房買賣負擔的重要前提。

例如：中國建設銀行和中國交通銀行推廣「等額遞增」和「等額遞減」兩種新還貸方式；浦東發展銀行宣傳「季度還」房貸還款方式；招商銀行更是打出提供至少7種房貸還款方式的大旗。

1、等額本息

這是最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

2、等額本金

所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。

舉例來說，同樣是從銀行貸款20萬元，還款年限15年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金1111元左右，首月利息為918元，總計首月償還銀行2200元，隨後，每個月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。

⑥ 全款買了二手房，請問二手房全款過戶流程是怎樣的

全款購買房屋的標准流程是什麼？

客戶資質審核—簽署買賣合同—辦理網專簽—資金監管—繳稅預審—屬預約繳稅—繳納稅費—預約過戶號—過戶—領取新產權證—物業交割—資金解凍。

商業貸款的基本流程是什麼？

客戶資質審核—簽署買賣合同—辦理網簽—貸款評估—資金監管—銀行面簽（初審/簽借款合同）—批貸（件齊後才可批貸）—繳稅預審—預約繳稅—繳納稅費—預約過戶號—過戶—領取新產權證—物業交割—資金解凍—抵押登記（各城區抵押時效不同）—出房屋他項權利證—銀行放款至賣方賬戶（具體時間看銀行額度情況）

市屬【城區公積金網點】/中直公積金組合貸的流程

資質審核—房屋核驗—簽署合同—網簽—資金監管—公積金初審/銀行面簽—評估—公積金審核、批貸—銀行審核、批貸—繳稅預審—預約繳稅—繳納稅費—預約過戶號—過戶—簽署借款合同—抵押登記—放款。

希望以上回答對您有幫助。

⑦ 買賣二手房買家貸款房主要求拿到全款過戶怎麼辦

買方全款購買在按揭狀態中的二手房流程如下：
1、房屋產權調查（調查房產是否抵押，內查封，析產容，繼承，共有權人情況）
2、買方支付賣方定金
3、賣方去銀行辦理解押手續
4、雙方共同去做房屋過戶
5、雙方共同去做物業交割（水、電、氣、暖、物業費，原房主戶口必須遷出）
6、買方全款付清給賣方

⑧ 買賣二手房全款買房交易流程是怎樣的

買賣二手房交易流程：

一、看房：買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產生的所有費用由買賣雙方支付。

二、查檔：買賣雙方持房產證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房檔案。

三、簽合同：買賣雙方協商房屋價格、定金、首期款、資金監管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責任。

確定這幾大要點後，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內容寫入合同（深圳市統一格式合同），支付定金給中介公司。

四、賣方同擔保公司到公證處進行公證，賣方委託擔保公司辦理相關事務。

五、資金監管及貸款申請：買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費用），買方及擔保公司與銀行簽訂資金監管協議及相關文件（一大堆，都沒看清楚，只是忙著簽名）。

買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款後出具貸款承諾書給買方（一般銀行直接通知擔保公司），約7~8個工作日左右。

六、贖樓：買方向擔保公司支付擔保費用後，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及注銷抵押登記手續，約5個工作日左右；

七、房屋過戶：買方同擔保公司去深圳市房地產產權登記中心三樓（金湖文化廣場，位於銀行汽車站和南方葯廠之間）簽訂<深圳市房地產買賣合同(現售)>，遞交房產過戶申請，擔保公司領取回執，需5個工作日。

八、買方同擔保公司到領證窗口簽署回執繳費領取房產證（記得多復印一些，再見到它時要等全部貸款還清之後啦），擔保公司領出新房產證同按揭銀行在深圳市房地產產權登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方；

新房產證抵押登記後，銀行把扣除贖樓貸款後的貸款給賣方，約10個工作日左右。

九、交房：買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領鑰匙。

(8)全款買抵押二手房如何過戶擴展閱讀：

二手房買賣注意事項：

在二手房買賣過程中，必須遵守下列規定：

1、進行二手房交易前必須確認房主真實身份

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對於業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起購房者的注意。

2、簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責任

二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款註明，但對於賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降；

因此合同中應加入「買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)__日內向賣方(買方)支付違約金」的條款，以確保合同條款的最終落實。

3、必須標明付款、過戶時間

很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴於房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行房屋買賣合同中的違約責任。

4、必須註明二手房相關費用的交接時間

這是買方所應關注的房屋本身的附屬問題，屬於「房屋交付」中的重要條款，一定要註明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。

因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對於物業、供暖等費用的繳納時間和標准，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。

5、與中介公司簽訂合同時，必須有代理費明細單

隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，經紀公司的代理費越來越受消費者的關心。買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。

6、通過中介公司購房必須要求與房主見面

經紀公司推出「收購」業務，因此出現「一房多賣」的違規操作，即經紀公司在收完一個客戶定金後，還會帶其他客戶看房，最後誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。

理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了定金的消費者只能忍氣吞聲。故本報提醒消費者，此時您應該行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為。

7、必須學會使用補充協議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款後的空白行或在合同後填寫附加條款，會減少後續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

⑨ 全款購買二手房需要哪些手續，怎麼交易

購買二手房要注意的問題也很多，有些是大家能想到的，有些卻是很重要，但很多人卻沒想到，或者因為想當然認為應該是怎麼樣的而忽視的：

1、先核實賣方是否取得產權證，產權狀況如何，這是最重要的。

房屋所有權證是所有權的標志，擁有房屋所有權證是可以出售的前提，購房前一定要先查清楚。

例如，A從開發商手裡購買了商品房，在未取得產權證前想轉讓，從法律上講，這時交易對購房者風險是很大的，即使A已經向開發商交納了全款並入住，在未取得房屋所有權證之前，法律上房屋的所有權也還不屬於A。一旦發生什麼意外，購房者找不到A，也無權向開發商主張權利，就被動了。

再比如，有的雖然取得的產權證，但是可能是經濟適用房、危改房，這類房子能否轉讓、何時能轉讓、是否需要繳納土地出讓金等特殊的費用都是非常重要的問題。

另外，與他人共有的房屋、單位保留部分產權的房屋，在轉讓時都要注意其他共有人是否知情、是否同意，否則簽訂了合同很可能也是無效的。

還有，要看產權證是否設定抵押，如果被抵押，那在解除前是無法過戶的。

所以，最安全的辦法是與產權人共同帶產權證書到當地房屋土地管部門直接核實該房產證的真實性及是否屬於可以上市交易的房屋，需要繳納哪些費用。再進一步，還可到公安機關核實一下與您打交道的是否真的房主。畢竟現在偽造房產證、偽造身份證的事也經常出現，加點小心總是好事。

2、要核實房屋的基本情況

房屋的年限：購房時要了解房屋建成的年代和土地使用權期限，我國實行土地國有制度，一般的住宅的土地使用期限是70年，但也有的房子開發商購買的土地使用期限較短，而且到期後是否需要續交土地使用金目前還沒有定論，所以，這是影響房價的重要條件。

房屋的面積：房屋的面積一般以產權證書的標明的面積為准，但確實也出現過不少產權證書標明的面積與實際面積不符的事例，要想更改是很難的，所以，可能的話，結合著產權證書的面積，購買者最好也要通過目測甚至實際測量的方式有更直觀的認知。

房屋的基本情況要認真核實：查看房屋的裝修狀況，看裝修是否有破壞房屋主體結構的安全隱患，對房屋的設施設備是否齊全、完好等情況也要逐一核實，水、電、氣、暖是否通暢，從這個角度講，冬天購房是比較合適的，因為可以體驗供暖情況。另外，建議在不同時間分別看看房子，注意一下房子的採光情況。要仔細觀察看房子有無質量問題，是否有修復歷史。而且，衛生間的防水也很重要，建議親自做防水試驗，或找樓下核實是否有漏水歷史。

3、房屋周邊的情況也要調查

購房是了為居住，而環境是影響居住的重要因素，所以千萬不能只看房子，要以一個居住者的身份在周圍詳細調查：

小區的環境如何？

物業的服務好不好、物業費的標準是多少？

周圍鄰居都是什麼人，尤其是樓上樓下的鄰居是否有什麼不良習慣，如果樓上成天跳舞，您不就慘了？如果您是二層，一層是餐館您不得考慮油煙和噪音？如果購買的是一層，而且該樓還有地下室，一定要了解一下地下室是否有什麼機器設備在工作，如果有就要考慮設備運轉對您的居住是否有影響了。

小區外面的環境也很重要，是否緊臨公路、鐵路、飛機航線？這些產生的噪音是否影響到小區居民？

4、合同中的基本條款要明確。

房屋面積、價款、交房時間、過戶時間、相應違約責任是必須明確的。

房屋的面積一定要在合同中標明，而且要明確是建築面積還是套內面積。

價款一般是以套計算的，建議採取分期支付的方式，並設定不同的支付條件和比例，一般是簽訂合同支付一部分、交房支付一部分、辦理過戶手續支付一部分、取得產權證書支付一部分，此外，建議特別保留一部分，確認房屋沒有其它爭議、未繳納費用和遺留問題後支付。

交房、過戶：何時交房、收房，何時各自提供過戶需要的文件到交易中心辦理過戶手續，這些內容都很重要，雙方應該在合同中明確。

違約責任：在合同中明確相應違約行為應該承擔的責任是非常重要的，這對雙方都有約束作用，明確不按時付款、交房、過戶按什麼標准支付違約金，違約多長時間到什麼程度，另一方有權提出解除合同，可以讓合同雙方都了解違約的成本，促成雙方守約。

(作者：北京楊文戰律師 未經本人許可，禁止轉載)

5、注意裝修的處置，及房屋的相應附屬物的歸屬。

很多二手房原房東都已裝修或入住，所以涉及一些房屋的裝修和房屋的附屬物的歸屬問題。上面的案例中王建就忽視了這個問題，給自己造成了不小的麻煩，除非您不在乎，否則建議在簽訂合同時把這些情況也在協議中明確。

6、注意房屋及相關設施是否涉及欠費。

物業費、水費、電費、煤氣費、電話費與房屋有關的這些費用，在購房時您一定要核實清楚是否有拖欠，建議要求原房主在交房前全部清結，而且應該考慮就這些問題保留部分房屋價款的尾款，確認沒有問題後再支付給原房主。

雖然從法律上看，這些費用就算原房主未交，也未必是新房主的義務，但是畢竟您將要住在這個房子里，而收到上面費用的單位都和您的生活息息相關，外一人家不這么看，您不是會很麻煩嗎？預防在先總沒錯。

7、戶口的問題要特殊處理。

我國的戶籍管理制度雖然被很多人指責，也一直說要改革，但畢竟現行制度還是有效的，所以一定要重視。

在絕大多數地方，如果原房主戶口未遷出，您的戶口是無法遷入的，而戶口遷出問題原則上法院也是不受理的，所以外一出現這種狀況，可能公安、法院都管不了。王建不就遇到麻煩了嗎？

怎麼辦呢？建議在合同中明確原房主的遷出義務，保留部分尾款，待遷出後支付，同時約定一個違約金標准，如果房主晚遷出一天，就支付一定數額的違約金，就違約金支付問題如果起訴到法院，法院是可以受理並判決的。如果王建手裡有這兩個「上方寶劍」，應該不會出現他碰到的問題了。

8、交易過程注意保留證據

簽訂合同只是完成了交易的第一步，後面發生糾紛的機會也很多，所以要注意保留每個環節的證據，尤其是自己履行義務的證據。

原房主交房時建議雙方做兩份書面確認文件，共同簽字，各自保留。

購房者付款時別忘記讓對方明確出具收條，且最好依據合同條款，在收條內容中明確是付哪個環節的房款。

過戶是最重要的環節，建議雙方帶證件親自到交易中心提交，確認手續都沒有問題後，就是房管部門核發新的產權證了，一般不會發生什麼問題，但提交這一步很重要，建議不管是否委託中介參與，一定要親自參與此環節。

以上幾內容是比較常見的二手房交易中需要注意的問題，另外，二手交易過程中往往還涉及中介參與，情況會更復雜些，有關中介的問題將另行介紹。