⑴ 二手房客戶在價格上猶豫時怎麼辦
銷售技巧有很多，前提你得知道你客戶手裡能出多少現在來買房，或者他是否真專的就看上屬這套房，還是客戶只是有猶豫價格。
那就用逼定，去做現場，找幾個同事約客戶一起去看房，或找朋友或同事裝客戶去看房，然後你同事約你客戶再二看，前期你得給你客戶去鋪墊，讓他有種緊迫趕，有時買房就是種沖動。屢試不爽
純手打，你就採納吧！
⑵ 做二手房銷售員怎樣提高業績，怎樣找房源和客源，怎樣揣測客戶的心理以及學會怎樣去溝通呢
一，怎麼提高自己的業績，打鐵還需自身硬！
合格的業務員需要做到：
1.心態；保持一顆平常心！這個是最重要的部分，很多時候可以讓你興奮的嗨到極點，有的時候低落的什麼事不想做，要有一個好的心態就成功一半了！不問怎麼樣有計劃的去做分一二三步走！關於成單，不到過戶以後不要太高興，三方協議簽完失敗的案例太多了！關於客戶，不需要把客戶看的像上帝一樣，他有需求才找你的。而不是你需要他。這個要分清，有需求找你客戶太多了，為什麼找你，你專業啊！當然必要尊重是必需的！
2.主營范圍的絕對專業度！
3.整理好一些必備接待，議價說辭！
4.你過往的成交分析表，學會塑造自己的專業性！沒有可以那個啥！
5.公司的品牌效應！沒有很強的效應可以說你們門店的地理優勢，門店主營和自己主營優勢！
有這些就我認為就足夠了！提高業績那隻是時間問題，不要急躁，定下心慢慢來！自己的實力有了加上點小小的手腕在有點點運氣開上兩個單子就順了，信心有了業績也就有了！當然我認為業務員還是做人！房源太多的人擁有了為什麼一定找你，記住我們是第三方，我們和別的銷售不一樣，他們買產品，而我們賣的自己，把你推銷出去，太多客戶和別人去看的房子也會告訴！隨便客戶和誰看的房子還是在你手裡成交！做到這樣你就成功了！就是最牛逼的房產經紀人！
二，怎麼尋找房源：
公司配給的物業資料，打電話！公司應該有規定打跟進吧！在自己主營樓盤一月保持兩次最低一次跟進！資料不全找店長配給！
瀏覽外網（就是網路上業主自己掛出來的房源），自己主營商圈所有的都給登到內網上，說不定什麼時候就遇到的需要那邊的客戶，這個不是房源嗎，被同事賣掉也有分成！
駐守傳單，小區貼條，業主信箱，業主上門掛牌了！
房源的主要來源多數還是依賴物業名單，只有這種才是第一手的資料！最新鮮的房源！
三，怎麼尋找客戶：
怎麼找客戶？發網這個最最基本了，也是90以上不計也是80以上的客戶來源，這個就不說了，怎麼發好網路剛進入公司應該給你培訓了。
剩下就這么幾種了：
1.平時沒有帶看外出駐守！主營小區門口啊，人流大的商業中心！
2.到小區抓，怎麼抓，看別人帶看，客戶走了就追情況允許就直接拉去看房，不允許就塞名片！
3.發傳單，把性價比高的房子，列印出去發，這個可以和駐守結合起來！
4.到小區貼小廣告，怎麼貼？把性價比高的房子列印出來貼在在售的房子門上，注意號碼要大！別人帶看時候肯定不會撕掉的房東多數也不會撕的！
5.去小區各戶信箱投性價比高的房源和最近有沒有考慮出售的傳單，下面留下名片 ！
6.就是朋友介紹，或者以前成交的客戶給你介紹！
大體就這多途徑吧！其實不要擔心沒有客戶，只要把公司配給埠發好，客戶絕對不少的，關鍵怎麼成交他！
四，怎麼和客戶溝通：
接到客戶先了解客戶，怎麼了解直接問，需要了解那些：
客戶的需求，需要什麼樣的房子！價格！
客戶的基本情況，首付能力，需不需要貸款，戶口啊等等客戶最基本的信息，
客戶對商圈樓盤的定位，如學區，環境，物業等！
客戶的家庭情況（這個可以帶看的時候了解），
了解了這么多的客戶情況，客戶有這么幾種情況
客戶有明確的定位，你就能很完美的給客戶定位主推房源了，約好時間出來看房就可以了！帶看也做好一二三步走，先看最不符合客戶心裡的房子，第二次在帶看最合適的房子，第三次在看差不多的房子，第一次要准備兩套炮灰的房子做鋪墊，最合適的房子隨便找個理由說不能看，這樣子你就不擔心沒什麼話題了！前期准備好後，這個後期還需要想嗎？話能少了嗎！溝通也要有計劃，不能一次帶他看完所有的房子，看完了，那以後你怎麼把他約出來看呢？怎麼有話題呢，這就是帶看的技巧！（帶看還有一些技巧比如事先規劃好路線准備好一些必應的說辭等等公司前期應該有培訓的）前期鋪墊好一切！你怎麼說他就怎麼聽，不需要揣摩客戶的心裡，成功的帶看所有的問題都會解決！
客戶沒有明確的定位，這個時候怎麼辦？有兩種方法，一告訴他，XX先生（女士）您不能這樣盲目的去看房，這樣只會讓你走入誤區房子看的越多眼睛花了，很多都喜歡的到時候不知道怎麼選擇，最後什麼房子都沒有買成，價格還漲上去了！您還是和您家人商量一下到底選擇那面，我在帶您看那邊的房子，到時候您感覺沒有合適的咱們再說！順勢你在給客戶介紹一下你這面商圈各個樓盤的大體情況！這樣客戶就覺得這個業務員不錯，很會為他著想，這樣你就把自己個推銷出去了！二你就帶他看你主營看樓盤(主場優勢)的一些符合他心裡的房子，慢慢看一周看個幾套慢慢養著客戶時間久了，還是會跟你走的，這面就是擔心出現和別人跑的情況，所以要勤聯系，就是給他推房子不要怕他煩，他想買絕對會和你聊的很開心！
做到這樣就可以了，這樣就不會覺得和客戶不知道怎麼溝通了吧！揣摩心裡這個真的不需要，太多的時候你想的是錯的，你要讓客戶感覺到你為他著想的，他們會把他最心底的話告訴你的。幹嘛還要揣測啊！要從接到客戶開始給他灌輸你是為他考慮的，讓他信任你的時候你還需要揣測嗎。不累啊，要是揣測錯了呢！你就失去你個客戶的信任！當然話不說滿你自己知道就好！業務員最重要的先了解客戶信息，准確定位！才能精確的把最重要的帶看安排好，帶看很重要！總之一句話，把所有的事情都分好一二三走起，就沒有太大問題！必要的揣測還是需要的，這個只能隨機應變了！正常揣測都是後期了客戶看上房子了談價的時候，別的時候不需要揣測客戶心裡！小小經驗希望能幫到你！努力吧！這個是狼的行業，加油！！
⑶ 我是做二手房的房產經濟人，要怎麼才能找到好的客源呢，
首先，做地產比較忌諱經紀人主觀的挑客。以及想盡量找所謂的「實在客」。任何一版個客權人在沒有跟你成交之前，沒有人知道他到底實不實在。如果經紀人過度的抱著這種心態去面對工作的話，久而久之會受到極大的影響。你只要首先把量給做上去了，並且對每一個客人都當成是會買單的客去對待，堅持一段時間，你會發現感覺完全不一樣。到時候你的經驗豐富了，接觸幾次就能知道對方的需求急不急，實在不實在了。
地產經紀找客人的方法無非幾種，接上門客。打小區業主電話，以及上街派發宣傳單張，和在網路上發布信息這幾種。 相對來說，上門來的客人是最實在的。這種客人不要漏過了，一定要搶到。其次就是在網路上發布信息他打電話到你手機上去咨詢的，因為這兩種都是主動找我們，目的性比較強。而我們打電話和派傳單的呢，找到的客人很可能都是沒事跟我們閑聊，打聽一下行情之類的。相對來說就沒那麼實在。但不排除你運氣好的話剛巧能碰到有實在需求的人。
還有一種方法，就是你沒事就佩帶好工牌到小區裡面和附近去逛，經常會有人問你，誒這個小區有沒有房子賣，這種客人也很實在。但是這種概率比較低。在你實在無聊的時候推薦試試。
⑷ 如何做好二手房銷售
銷售本身是一個非常鍛煉人的崗位。選擇了銷售就意味著選擇了一個適者生存的游戲方式。版這個游戲很權殘酷，壓力很大，可能會把人逼瘋，可能會讓人功成名就，可能會讓人自信滿滿，可能會讓一個平庸的人走上一個非常輝煌的位置。
當然更多的是收獲，在一般平淡工作中得不到的那種收獲。
在這個二手房產銷售這個領域，剩者為王是個不成文的規則，只有能在激烈的淘汰制度和業績壓力下依靠穩定業績存活下來的，才能說是做得比較好的。每天面臨著可能存在的新的競爭對手，新的同事和自己去搶資源。同行競業的壓力，生存的壓力，業績的壓力，多種的壓力都在身上。
全看你是一個什麼性格的人了。你的性格決定著你的命運，如果比喻成彈簧，越有壓力好彈簧越會彈起得越高；但要是不好的彈簧，可能彈不起來倒會被壓折。
不要說你來這兒是為了經驗，是為了提升，這里沒有經驗給你時間去學，沒有精力讓你去提升，就是做業績，就是為了錢！
送你兩句我們店長經常說的兩句話吧~或許會對你有點啟發~
行人事，聽天命。
房產銷售是一個滯後效應和滯後報應的行業。
⑸ 房地產客戶本如何記錄,如何跟好客戶
我也是做房地產，不過我不是中介，我是一手房買賣的，我想咱們的客戶管理應該是共通的。
客戶管理的重要目地是促進成交和打單，因此客戶管理的作用主要是進行分析，而不是被動的客戶要什麼給什麼，世界上從沒有能百分百滿足客戶的產品，所以你就要主動改變客戶需求。
一，客戶管理
1，客戶外貌特徵記錄（以使你下次見面能識人）
2，客戶的職業，穿著，用車等記錄（這一點很重要，用於分析客戶的經濟情況以及大體年收入。）
3，客戶需求，二手房的話，需求順序應該是地段，升值，價格，戶型（因為如果是要考慮價格和戶型優先，應該會去新樓盤。在這里需要根據第2點分析的經濟情況判斷客戶的購買底線。）
二，分析
1，可選戶型（把接近客戶需求的戶型記錄在這里，選擇不要太多，兩個既可，同時備注各戶型優勢。）
2，客戶性向（這里主要是辯別客戶所關心的內容，比如客戶是投資的，而且在股市有投資，你就可以和他聊聊股市，相當於促進你和客戶間感情的手段，減低客戶對銷售的戒心。這一點也很重要，如果你想個人打單吃掉介紹傭金，這里也可以記錄客戶對這種行為的贊成以否。）
3，對於客戶的其他幫助（主要記錄，除了購房外，你能幫客戶搞定的問題，比如稅費方面是否有減免，交易程序方面）
4，客戶潛力（二手房裡面也不缺乏投資客，你要通過以上的交談知道對方是不是投資，是的話，就要在這里記錄其投資能力，因為只要你手上有發房源，而且與客戶處的不錯，投資客就會成為你長期客戶。）
⑹ 要想作好銷售二手房這一塊應該了解些什麼!具體點.
房屋的買賣對於大部分的消費者來說都算是生活中的一件大事，因此，二手房的在銷售過程中銷售人員不僅要有銷售的意念，還要有幫助消費者找到最適合自己的房子的意念。
1、善聽善問
當客人不善於表達自己的意向時，我們用什麼方式去了解他心目中的想法？我們通過以不同方式向客人發問，從中了解客人的意向和需求。
2、集中談判多次肯定
客：[反正A單位25萬我一定可以落實。不過，上次看的B單位也不錯，B單位現在賣多少錢……]
※要落實客人的最終意向，如果客人還在比較，客人很快便會對所有單位都失去購買欲。在客人「落誠意金」後，不可將客人置之不理，應多與客人溝通，肯定他的選擇，以免客人會後悔並終止成交。
※誠意金是我們成交的試金石，如何說服客戶交付「誠意金」：
（1）如推盤的目的性很強，應在約睇樓周邊期間為收取，「誠意金」作一定的鋪墊；
（2）先向客人分析客人現時的回價是無法成交的；
（3）只要有其他的客人出價比現有客人高均能成交；
（4）業主可以自行選擇價高的買家；
（5）誠意金可暫時將該單位封盤，減少競爭的機會，同時也避免業主反價；
（6）誠意金能了解業主的底價，並能爭取盡快成交；
（7）誠意金是幫助客人低價購房的有效手段，而並非減輕中介工作的工具。
3、一次落實條件及要求先易後難
你認為在房屋交易中，除了樓價外，還有什麼可成為你談判的籌碼？切忌條件分開多次落實，需一次性明確客人的要求。
稅費；業主維修基金；交樓時間；租約；一次性付款；一次性付整年租約；免租期；是否已交樓，何時交接；產權是否可交易。當雙方的交易價格各不退讓的時候，我們可先落實其他的條件，如上述所提到的稅費等。但這些條件必須在談判之前以書面形式一次性落實好，以免在談判過程中失利。
4、大膽還價
（1）還價先講優點，再暗示缺點；
（2）還價要有理由；
（3）多利用個案。
5、引導清晰
當客人明確自己的購買時，他希望對整個談判及交易的過程有清晰的了解（即知情權），否則，他會對我們的流程產生設防。故此，在談判過程中要客戶明白我們的工作程序，減少客人不必要的恐懼和設防。當收了客人的誠意金後，應與客人保持聯系。
營：[陳先生，我會對你的出售條件進行書面上的確認以便客人了解你的意向，當條件達成共識後，我們便會邀請雙方前來簽署三方合約，然後由我們辦理相關的交易手續。]
客：[哦！我明白了，現在我落實我的條件是吧]
談判的技巧—如何說服客人
6、利益匯總法
利益匯總法是在營銷當中最常用的方法。是把先前向客戶介紹的各項利益，特別是獲得客戶認同的那部分，一起匯總，扼要地再提醒客戶，在加重客戶對利益的感受。同時向客戶要求明確成交的意向。
營：[吳生，這個單位景緻好，房間的布局合理，地處濱江東豪宅氏，你之前也說這邊樓價是最貴的，現在難得業主願意蝕讓，每平方比市價低了￥1500元，是個很得的機會，不如到我們公司看看我們為你做的投資方案，以作詳細的預算！]
※誡途說服客人是，不要運用過多的專業述語，這樣拉遠你與客人的距離。
※重復客人對你所詳過後詳，加強肯定，突出成交的利益。
※利益展示要具體化，將具體的數字展示給客人。
※不要直接向客人提出成交的要求，這會讓客人猶豫，要幫客人圓場。
7、訊息對比
（1）一手樓與二手樓對比
（2）二手樓與二手樓對比（如大單位一般單價較低，小單位一般總價較吸引）
（3）行情對比（如東山區樓盤一般比較唐樓要貴一賠有多、租賃回報率等）
（4）規劃走勢，新樓盤對周邊樓盤的輻射。
對客人來說，最具說服力的並非你本人，而是你所掌握的資訊。
[陳先生，現時樓價暴漲時期，很多客人都持觀望態度，不太願意睇樓，如果你願意將樓價適當高低，可吸引多些客人睇樓，我們才有機會為你服務！]
[劉先生，客人都會貨比三家，前三天我的同事以25萬購買了你所在花園的一個中層單位，帶有標準的裝修，你應該將價格高速一下，盡量接近市場價。]
[李太，這個花園在其他行家登報售價都要30萬，推薦給你的已經是筍盤了，如果你不去看看，便錯過了一個大好機會。]
客：[但現在廣告登那邊一手也也只賣￥4000元/㎡，各二手也差不多……]
營：[你說XX花園二期，我昨天帶客人去看過，￥4000元僅此一個4樓的單位，是向路面的毛坯房，如座向和戶型較好的均價要￥4800元/㎡。]
8、自我認同
試想想，當你發現某產品的存在的缺點，你是否仍然樂於推介給他人呢？每位消費者的價值觀和消費觀都有所不同，作為專業的中介，應持著客觀的態度去對待任何物業的缺點，並以專業的態度向你的客人作出推介。
9、化賴為零
[陳先，既然你這么喜歡這個單位，不要差那麼一點，每月月供才多一百幾十塊，就可以住一套好單位了。]
※將不到價的部分化為月供，讓客人的價格差距軟化。
10、利益對比法
營：[業主已經虧很多，賺少￥1000元可能無所謂，再虧多￥1000元會很慘的。]
營：[業主初初是放價￥40萬元的，是經過半個月的不斷游說才願意以￥35萬元出售，我們已經為你壓了￥5萬元了，陳先，我們一直在為你爭取。]
營：[李太，隨著樓齡增長，房屋會產生折舊，現時的小區建設越加完善，交通網路越加理想，舊的樓宇會加快快貶值的。]
營：[現時供款是先付息再付本，陳生，你現時供了兩年，正處於付息階段，如早兩個月出售所省的利息都可以抵樓價啦！資金回籠後你可以利用其再投資，收益何止這一兩萬呀！]
11、煸情法
營：[陳生，你都勞碌了這么久，是時候住這個好的單位享受下啦，你不為你著想，也為你家人著想下，你想想，樓下的小區又有游樂場，你的兒子在下面玩多開心呀！]
12、建議危機
營：[陳生，我剛和業主談過了，但對我好像很冷談，字里行間說過有其他中介給了個好價，所以對我的還沒什麼反應。]
營：[客人過後後悔！]
13、善於部署（針對有差額的情況）
※要懂得多跑幾個來回，讓客人感覺到你在不斷為他爭取利益。
不要期望你的一個電話，可使你的客人有較大的讓步。在談判中做好部署，都會使談判在你的掌握之內，最終水到渠成。
客：[這個單位我比較滿意，但要33萬才考慮，傭金我只給2%。]
業主底價32萬，1%的傭金
營：[陳先生，（客），這樣吧，你先落實購買的條件。我盡量幫你爭取你要的價錢]
營：[李阿姨（業主），如果我們幫你爭取多5000元樓價，你可否考慮給足2％的傭金呢？
營：[陳先生，我們公司規定買方成功交易是要給3％的傭金的，現在你只給2％，我很難向公司交待，這樣吧，不如你確認一下，如果我能幫你爭取到32.5萬，你願意給3％，那就說明是你願意給的，只是看我們有沒有能力要，好嗎？]
⑺ 做二手房銷售員怎樣提高業績，怎樣找房源和客源，怎樣
一，怎麼提高自己的業績，打鐵還需自身硬！
合格的業務員需要做到：
1.心態；保持一顆平常心！這個是最重要的部分，很多時候可以讓你興奮的嗨到極點，有的時候低落的什麼事不想做，要有一個好的心態就成功一半了！不問怎麼樣有計劃的去做分一二三步走！關於成單，不到過戶以後不要太高興，三方協議簽完失敗的案例太多了！關於客戶，不需要把客戶看的像上帝一樣，他有需求才找你的。而不是你需要他。這個要分清，有需求找你客戶太多了，為什麼找你，你專業啊！當然必要尊重是必需的！
2.主營范圍的絕對專業度！
3.整理好一些必備接待，議價說辭！
4.你過往的成交分析表，學會塑造自己的專業性！沒有可以那個啥！
5.公司的品牌效應！沒有很強的效應可以說你們門店的地理優勢，門店主營和自己主營優勢！
有這些就我認為就足夠了！提高業績那隻是時間問題，不要急躁，定下心慢慢來！自己的實力有了加上點小小的手腕在有點點運氣開上兩個單子就順了，信心有了業績也就有了！當然我認為業務員還是做人！房源太多的人擁有了為什麼一定找你，記住我們是第三方，我們和別的銷售不一樣，他們買產品，而我們賣的自己，把你推銷出去，太多客戶和別人去看的房子也會告訴！隨便客戶和誰看的房子還是在你手裡成交！做到這樣你就成功了！就是最牛逼的房產經紀人！
二，怎麼尋找房源：
公司配給的物業資料，打電話！公司應該有規定打跟進吧！在自己主營樓盤一月保持兩次最低一次跟進！資料不全找店長配給！
瀏覽外網（就是網路上業主自己掛出來的房源），自己主營商圈所有的都給登到內網上，說不定什麼時候就遇到的需要那邊的客戶，這個不是房源嗎，被同事賣掉也有分成！
駐守傳單，小區貼條，業主信箱，業主上門掛牌了！
房源的主要來源多數還是依賴物業名單，只有這種才是第一手的資料！最新鮮的房源！
三，怎麼尋找客戶：
怎麼找客戶？發網這個最最基本了，也是90以上不計也是80以上的客戶來源，這個就不說了，怎麼發好網路剛進入公司應該給你培訓了。
剩下就這么幾種了：
1.平時沒有帶看外出駐守！主營小區門口啊，人流大的商業中心！
2.到小區抓，怎麼抓，看別人帶看，客戶走了就追情況允許就直接拉去看房，不允許就塞名片！
3.發傳單，把性價比高的房子，列印出去發，這個可以和駐守結合起來！
4.到小區貼小廣告，怎麼貼？把性價比高的房子列印出來貼在在售的房子門上，注意號碼要大！別人帶看時候肯定不會撕掉的房東多數也不會撕的！
5.去小區各戶信箱投性價比高的房源和最近有沒有考慮出售的傳單，下面留下名片 ！
6.就是朋友介紹，或者以前成交的客戶給你介紹！
大體就這多途徑吧！其實不要擔心沒有客戶，只要把公司配給埠發好，客戶絕對不少的，關鍵怎麼成交他！
四，怎麼和客戶溝通：
接到客戶先了解客戶，怎麼了解直接問，需要了解那些：
客戶的需求，需要什麼樣的房子！價格！
客戶的基本情況，首付能力，需不需要貸款，戶口啊等等客戶最基本的信息，
客戶對商圈樓盤的定位，如學區，環境，物業等！
客戶的家庭情況（這個可以帶看的時候了解），
了解了這么多的客戶情況，客戶有這么幾種情況
客戶有明確的定位，你就能很完美的給客戶定位主推房源了，約好時間出來看房就可以了！帶看也做好一二三步走，先看最不符合客戶心裡的房子，第二次在帶看最合適的房子，第三次在看差不多的房子，第一次要准備兩套炮灰的房子做鋪墊，最合適的房子隨便找個理由說不能看，這樣子你就不擔心沒什麼話題了！前期准備好後，這個後期還需要想嗎？話能少了嗎！溝通也要有計劃，不能一次帶他看完所有的房子，看完了，那以後你怎麼把他約出來看呢？怎麼有話題呢，這就是帶看的技巧！（帶看還有一些技巧比如事先規劃好路線准備好一些必應的說辭等等公司前期應該有培訓的）前期鋪墊好一切！你怎麼說他就怎麼聽，不需要揣摩客戶的心裡，成功的帶看所有的問題都會解決！
客戶沒有明確的定位，這個時候怎麼辦？有兩種方法，一告訴他，XX先生（女士）您不能這樣盲目的去看房，這樣只會讓你走入誤區房子看的越多眼睛花了，很多都喜歡的到時候不知道怎麼選擇，最後什麼房子都沒有買成，價格還漲上去了！您還是和您家人商量一下到底選擇那面，我在帶您看那邊的房子，到時候您感覺沒有合適的咱們再說！順勢你在給客戶介紹一下你這面商圈各個樓盤的大體情況！這樣客戶就覺得這個業務員不錯，很會為他著想，這樣你就把自己個推銷出去了！二你就帶他看你主營看樓盤(主場優勢)的一些符合他心裡的房子，慢慢看一周看個幾套慢慢養著客戶時間久了，還是會跟你走的，這面就是擔心出現和別人跑的情況，所以要勤聯系，就是給他推房子不要怕他煩，他想買絕對會和你聊的很開心！
做到這樣就可以了，這樣就不會覺得和客戶不知道怎麼溝通了吧！揣摩心裡這個真的不需要，太多的時候你想的是錯的，你要讓客戶感覺到你為他著想的，他們會把他最心底的話告訴你的。幹嘛還要揣測啊！要從接到客戶開始給他灌輸你是為他考慮的，讓他信任你的時候你還需要揣測嗎。不累啊，要是揣測錯了呢！你就失去你個客戶的信任！當然話不說滿你自己知道就好！業務員最重要的先了解客戶信息，准確定位！才能精確的把最重要的帶看安排好，帶看很重要！總之一句話，把所有的事情都分好一二三走起，就沒有太大問題！必要的揣測還是需要的，這個只能隨機應變了！正常揣測都是後期了客戶看上房子了談價的時候，別的時候不需要揣測客戶心裡！小小經驗希望能幫到你！努力吧！這個是狼的行業，加油！！
⑻ 求二手房銷售技巧
⑼ 二手房的談單技巧
差價原則
談判初期務必不能告知房東和客戶的底價，比如一套平的房子，房東底價240萬，我們給客戶報260萬，客戶看完房出價230萬，我們給房東說客戶出220萬，那麼我們要用260萬來斡旋客戶從230加價，用220萬來說服房東從240萬降價。
這樣，同時降低雙方的心理預期，雙方其實只有10萬的差距，現在我們手中的籌碼每方卻各有20萬。
【如果是給客戶報的底價240萬，那麼客戶出230萬或更低，同理也要談出差價，告知房東客戶只出220萬或更低，用220萬來斡旋房東降價。】
軟柿子原則
談判過程中，沒有到底是談客戶還是談業主一說，哪一方好談就談哪一方，也就是柿子就撿軟的捏！如果房東一分不降，我們就死談客戶加價，如果客戶一分不加，我們就死談房東降價，如果兩方都能讓步，我們就讓雙方同時讓價。
【總之，談判的目的是成交，兩方必須有一方做出讓步，否則簽單無望。】
和諧原則
整個談判過程必須保證房東和客戶之間的良好印象，談判很容易出現僵局，這時候房東可能埋怨客戶太小氣，客戶可能說房東太吝嗇，那麼我們千萬不能附和雙方的話語，因為一旦雙方交惡，談判根本無法進行下去，雙方都開始賭氣了！
即使成交了，後期做單也會帶來無限麻煩！所以，我們必須告訴房東客戶人不錯很喜歡您的房子只是因為財務狀況確實緊張才談價的，而且他說了如果他錢多根本不會談您的價。
跟客戶說房東人不錯，如果不是因為對房子有感情不想賤賣，而且這個價格是讓價很多次後的價格所以沒法再讓了，房東說了他也很想賣給您，想賣個好買主，他對您的印象很好……
【總之要讓雙方建立良好的印象，創造和諧的簽單氛圍！】
信任原則
以上三個原則，其實都有一個重要的前提在做支撐，那就是房東、客戶對經紀人的信任。如果房東和客戶對我們一點信任都沒有或信任度很低，那單子談起來就很費力了。
不論是在帶看中還是在談判中，我們務必要取得雙方的信賴和認可，比如在帶看中表現自己沒有吃飯的給客戶找房或花了很多時間找了多少業主去陌拜找房，來取得客戶對我們服務的認可。
在談判過程中，不斷強調我們一直在做對方工作，打了多少電話才爭取到現在的價位，讓他們感覺到現在這個價格來的不容易。
【總之，一定要提高雙方對我們的認可，客戶業主越是信任我們，談判就越順利進行。】
「電話次數要大於時長」
好多經紀人都有一個誤區，總是希望通過一個電話就想把問題全部解決，殊不知這樣做的後果是一個問題都解決不掉。因為，一個電話中你拋出去的談價理由越多，房東和客戶都需要時間去消化和理解，在他們對你的理由正在思考的時候？你又拋出了第二個理由以及多個理由，結果就是房東客戶都不知道該去從哪開始思考，只能掛電話了事。而且，你的理由一個電話就說完了，下個電話就不好再找理由了，增大了談判難度。
正確的做法是，把你的談判理由分解，一個電話過去主要說一到兩點，讓對方思考，聽他的反饋！然後，結合他的反饋在組織話術打第二個電話，然後聽他的反饋再組織其他理由打下次的電話。
通過這樣每隔20到30分鍾的一個電話，房東和客戶能夠充分思考的理由，從而收到不錯的效果。
【一句話，我們要靠電話次數來讓雙方讓價，而不是單個電話的時間長短！畢竟，電話次數打得多了，就能刺激雙方的緊張感和拱起雙方的熱度。】
中立原則
好多經紀人在談判過程中，不能很好的擺正自己的位置，總是把自己牽扯到談判中。經常有房東怒道：「到底是你買房還是客戶買房，你憑什麼說我的房子不好，我不賣了」！然後客戶又對他說：「你要是覺得我應該加錢，那你替我加，我沒錢，你覺得房子值就你買吧」！結果，把自己搞得里外不是人，誰都不說好！
原因很簡單，就是沒有保持中立！我們要記住：我們談房東價格讓他降的任何理由都是客戶說的是客戶的意思，我們談客戶價格讓他加價的任何理由都是房東說的是房東的意思，我們不買房我們不能去以自己的名義去讓房東客戶降價加價。
每次我們都要以房東的嘴談客戶，就說「客戶說了大哥您的房子是北向的，朝南的才賣2萬一平，結果您賣2.2萬，實在太貴了，所以客戶想讓你價位落一些！」同理，我們要以房東的嘴談客戶時就說「房東說了，大哥這個房子裝修花了60萬，而且送車位，所以一點都不貴，他希望您能加上來」！這樣，我們以雙方的名義去談，雙方就不會責怪我們站著說話不腰疼了！才能更好地接受我們的說服！
【只有，當房東和客戶真的是征詢我們的意見時我們才能以個人名義說話，給他們信心和建議！讓他們讓價！否則，一直要保持中立！】
⑽ 新手如何做好二手房銷售
二手房經紀人需要的素質條件：
真誠；內
自信心；
做個有心人；
韌性；
專業
房地產經紀人是一容個非常富有挑戰性的職業：
房地產經紀人應該是一個可以讓人信任的人，同時擁有心理，法律，金融，建築學等相關專業知識，具備出色的語言溝通技巧，擁有良好的人際交流手段以及樂觀向上的積極心態。
對於房地產經紀人來說，需要每天在烈日風雨中陪客戶看房，和客戶討價還價，與客戶和房主不停的溝通，談判，最後才是簽約，收取服務費用。同時還可能遇到經過多日辛苦的工作之後徒勞而返，或者最後客戶跑單的情況，所以需要一顆強大的內心。
二手房經紀人，就是在房屋和土地買賣、轉讓、抵押、租賃、交換等交易活動中充當中間媒介，接受委託，收取傭金的自然人和法人二手房經紀人的主要工作是找房源、找客戶、配房源、 帶客戶看房子、談價、磋商、成交、過戶、物業交割。