看二手房採光在什麼時段

『壹』 買二二手房時候沒有告訴我採光問題，等進去時候才發現採光有問題，怎麼辦

二手房本就得自己看仔細
不能指望前屋主將所有不利因素全都告訴你的
而且不是房屋漏水或者主體結構有隱患
採光問題純粹是個人感覺
沒准前戶主覺得採光沒問題，所以沒有提及，並不是有意隱瞞

『貳』 二手房實地看房掌握這些技能 防止被忽悠

實地看房注意事項：

1、樓形

樓形一般分為板樓、塔樓和板塔結合。

板樓一般南北通透，便於採光通風；一梯兩戶是板樓的標配，由於住戶不多，居家生活也比較清靜。

塔樓社區的建築密度普遍比板樓社區的高，往往是一梯6戶以上。人多會容易雜亂吵鬧、電梯擁擠。而且塔樓每層都有部分住戶的採光、通風等條件比較差。不過塔樓由於樓高，高層視野相對開闊。

板塔結合的房子，2梯4戶是比較常見的，邊戶南北通透、中間戶朝南設計。

2、房齡

房齡影響貸款年限，房齡越老，貸款年限越短。除此之外，房齡還影響房屋的價格，房子越老越不易出手，價格空間就越窄，久之甚至會貶值；房齡增長和使用年限是成反比的，而與修繕維護費用成正比，種種因素都將增大持有成本。隨著受損程度，還可能存在安全隱患。買房的時候一定要注意問下房齡，房齡是從該房屋竣工之日開始算起。

3、戶型

一個好的戶型，晴天不開燈，光照也充足；房裡擺放傢具，不妨礙人走動；不藉助通風設備也能自然通風。好戶型有以下5條標准可以參考：格局方正、開間進深合理、沒有暗間、房間大小適中、動線合理。此外，看看戶型有無大的改動，是否存在結構性問題等重大安全隱患。

4、朝向

一個好的朝向可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內環境，如光、溫度、衛生狀況等，對居住者的身心健康十分有利。一般來說，卧室、客廳都朝南的房子，是比較好的。

5、樓層

對於多層無電梯住宅來說，一般順序是3、4、5、2、1、6。但對現在的中高層住宅來說，好的樓層排序為中高層、頂層、底層。買房選樓層要考慮家庭人口構成和喜好、房屋價格、採光好壞等各方面的因素。遇到下面這些樓層，在選房時，要慎重考慮。因為這些樓層存在這樣或那樣的缺點。

①設備層及其下一層：在設備層或其下一層，設備的噪音、機械振動等都會給居住環境帶來負面影響。

②架空層的上一層：如果架空層活動的人群多，比較吵鬧。夏天時，架空層的垃圾如果不及時清理，就容易產生惡臭，影響居住的環境。

③底層：比較容易被盜、採光通風不足、私密性差、潮濕、噪音比較大（行人、單元門噪音的影響）等。

④頂層：主要是夏季熱，雨季容易漏雨。

6、採光

採光分兩個層次。一是是否明廚明衛，即每個房間是否都有窗；第二是陽光照射時間。影響採光好壞的因素有如下：

①樓間距和樓層高低：樓層越高，採光越好；樓間距越大，採光越好。

②房屋朝向好壞：南向的房子採光當然好，一般客廳、主卧朝南比較好。

③房子是否處於凹槽內：處在凹槽內的房子，其採光會被相鄰房間遮擋住。

④戶型採光窗的數量和面積大小：理論上具有東、南、西三面採光的房子，採光性能突出。窗戶太小，會影響房屋的採光。

此外，如果周邊有高大的建築物，則房屋的採光也會被遮擋。在買房時，要參考上述幾點，以辨別房屋採光好壞。

7、使用面積

使用面積指每套住宅戶門內除牆體厚度外全部凈面積的總和，即地毯面積。其中包括卧室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁櫃（不包括吊櫃）、戶內樓梯（按投影面積）。不管房屋的建築面積有多大，買房入住後，可以利用的是房屋的使用面積，因此，房屋的使用率高低很重要。

板樓戶型的使用率通常高達85％以上，而塔樓戶型的使用率通常僅為75％，因為塔樓內的電梯井、變配電機房等都將作為公共面積攤到每個業主的頭上。

8、稅費相關

同一個小區，房源的產權年限大不相同，這與業主辦理產權證的時間有關。未滿兩年的房產再交易時，就需繳納增值稅及其附加稅、個稅等相關稅費。滿2年及以上的房子，可以免徵增值稅。滿五唯一的房子，可以免徵增值稅和個稅。買房的時候，一定要問清房產證滿幾年。

實地看小區注意事項：

1、看物業

小區物業管理水平對於日常生活影響較大，可關注物業服務的質量、社區安全、園林環境、硬體維護的水準、上門維修的及時性等方面，這些看似小事，但真的能影響你買房後每天的心情。

2、看小區

其次在進入小區後留意小區樓棟牆上、樓梯、電梯間是否有亂刻亂畫的小廣告；留意電梯是否有老化運行等問題，小區里是否人車分流等等。

3、看下雨

下雨的時候去小區周圍轉悠一下，看看小區的排水系統如何，這個能有效預防入住之後一下雨就只能在家裡「看海」的情況。

4、居住群體

之所以強調看房時要觀察樓梯或電梯間有無亂刻亂畫的現象，是想告訴購房者這不僅代表物業的管理水平，也與居住人群的公德素養有關。

（以上回答發布於2017-06-21，當前相關購房政策請以實際為准）

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『叄』 買二手房時定金要注意什麼

1、注意定金金額。
根據我國《擔保法》規定，定金的數額不能超過主合同標額專的20%，超過的屬部分不受法律保護。
2、注意了解定金罰則，如果交定金的一方違約，那麼違約方就無權要回定金；如果是收定金的一方違約，那麼違約方就要雙倍返還定金，在一般情況，如果賣家只收取定金然後反悔交易的，要將定金雙倍返還購房者。
3、注意核驗賣家身份證件、房產證件的真實性；其次，購房者應檢查房屋所有權是單獨所有還是與他人擁有，如果是跟他人共有，共有產權人是否同意出售。
本條內容來源於：建築工業出版社《衛生間、走廊、過廳、樓梯》

『肆』 二手房採光問題

基本上冬天有五個小時的光照，採光不算太好，但也不差了，畢竟那時候的陽光是最好的

『伍』 買二手房 採光重要嗎

二手房本就得自己看仔細
不能指望前屋主將所有不利因素全都告訴你的
而且不是房屋漏水或者主體結構有隱患
採光問題純粹是個人感覺
你可以找專門的驗房師幫助你驗房

『陸』 要買的二手房前面要建高層，採光和質量恐受影響

合同法規定，請參考《合同法》
第五十四條下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
(一)因重大誤解訂立的；
(二)在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。
另外，你與中介之間的關系受《合同法》第23章居間合同的調整，該章中有一條：
第四百二十五條居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。
居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。

綜上所述，你可以提出撤銷合同，並要求「雙倍」返還定金，同時要求中介把費用吐出來。
《合同法》
第一百一十五條當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

有關「雙倍」返還定金事宜，由於你給定金的事實不清楚，所以只能直接貼條文：
《擔保法》第六章 定金

第八十九條
當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

第九十條
定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。

《擔保法》司法解釋
六、關於定金部分的解釋

第一百一十五條當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。

第一百一十六條當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。

第一百一十七條定金交付後，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同後責任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規定。

第一百一十八條當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。

第一百一十九條實際交付的定金數額多於或者少於約定數額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議並拒絕接受定金的，定金合同不生效。

第一百二十條因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所佔合同約定內容的比例，適用定金罰則。

第一百二十一條當事人約定的定金數額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。

第一百二十二條因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關系以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當事人，可以依法向第三人追償。

『柒』 二手房購買技巧：頂層看屋頂 底層重採光

除了底層和頂層需要特別注意購買技巧之外，當下很多購房者選擇在傍晚去看房，但如果真的想選購一套優質的房源，可以選一個晴天，在早上9：00之前和傍晚各去看房一次，早上可考察房屋的自然採光，而傍晚則是查看房子是否有西曬的好時機。除了了解採光、通風等情況外，還可以和小區的用戶聊天，以便了解電容量以及生活垃圾處理等問題。

頂樓購房技巧：

1、看屋頂。坡式屋頂是現在國際健康住宅提倡的屋頂設計，對隔熱、保溫、防水有較好的效果。如果想享受住頂樓的「一覽眾山小」，那建議您選擇坡式屋頂的頂層住宅。

2、看頂樓設計結構和用材。頂層的大忌是隔熱、保溫和防水性能不好，所以經不住價格、閣樓、天台誘惑，想置業頂樓的買家要特別注意頂樓的設計結構和用材，可以索要頂樓的有關設計、施工資料，看是否符合有關的建築標准。如果是現樓，還可以根據外立面頂樓的一些標記線目測屋頂隔熱層的厚度，看是否達到一般要求的20-25厘米厚。

3、雨天後查看滲水和排水。如果樓盤是現樓，最好在大雨過後1小時到頂樓看看積水多不多，這個辦法可以在春、夏季使用。如果是秋冬季節，可以看房屋保暖性，如果您有機會可以讓人提供水源，在屋頂潑上較多的水，看是否有滲漏現象，排水是否暢通。

4、看水壓。不少頂樓因樓層高，水壓不足，使自來水流量小，而且影響煤氣熱水器的點火，嚴重影響居住的方便，所以水壓問題一定要關注。現樓可到頂樓單位直接放水查看，向其他頂層住戶了解水壓情況。

5、看消防設施。如果發生火災，熱氣和火勢一般往上升，所以頂層住戶不能忽視頂層的消防設施。

底樓購房技巧：

1、陰天去看採光，注意樓間距。底層住宅需要關注的是有效日照時間。日照通常又與樓距有關，一般2.8米層高的6層房，樓距約為21.6米，理論上可以達到「冬至日有效日照不少於1小時」的規范要求。但由於朝向略偏東或偏西等因素的影響，實際的日照時間可能還會打些折扣。所以底層房屋應盡量選擇樓距開闊的，最好樓距系數在1.4倍以上。陰天去看房時，不要開燈，可以更大限度的了解房屋的採光情況。

2、晚上去聽噪音，看安全情況。白天本身比較嘈雜，不容易覺察到噪音情況。晚上去看房，可以清楚地了解噪音、震動的情況，同時也可以了解小區的保安情況，比如保安晝夜巡邏值班的頻率等。同時，小區內部的一些噪音聲源也應盡量避免，如入口防盜門的關門聲及門鈴，地下泵房產生的噪音。如果鄰近車庫入口或通風口，也會受到進出車輛產生的噪音、燈光及排風的干擾，選房時要小心避開。

3、下雨之後去看防潮與排水。現在一般底層都會有小花園，因此雨天去看可以了解排水系統是否做好，避免購買後出現水澇的情況。同時，一般底層接近地面，周邊管道井較多，牆皮與樓板防潮問題是關鍵，要考慮底層防潮與管道返水問題。

（以上回答發布於2015-11-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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『捌』 如何選購採光好的二手房冬季選房採光是關鍵

冬季買房採光自然就成為了大家最為看重的一點，也是最能夠輕松挑選出好的採光房的時機。那麼如何才能挑選出一套採光度較好的房子呢？看房選房要注意哪些訣竅呢？下面就隨小編來一起了解一下吧！

冬季由於太陽直射南半球，北半球太陽直射角度相對較低，導致太陽照射到建築物後的影子會比夏季的長，那麼採光相對的就會受到影響。因此，冬季是一年四季中最適合考察住宅採光度的時機。如果您所要買的房子在冬季白天時採光度就很好的話，那麼也就無需擔心其他季節了。

選購採光好的二手房主要考察以下幾點：

一、 房屋朝向

房屋朝向問題是大家在選房時不可忽視的一個點，因此南北通透的房子一般價格都會較高，但是居住上會更加舒適。各位購房者如果打算購買板樓，那麼最好選擇客廳朝南的住房；如果買的是塔樓，那麼房子則應選東南或西南方向的比較好。

二、 看房時間

購買二手房，實地看房要注意時間。冬季看房最好應該在上午去，若是到了上午11點還沒有日照，則可以判斷該套房子的採光不佳。但是如果有房間或客廳是採光面是朝西的戶型，那麼看房就需要下午的時候再去，查看西曬的陽光是否滿足自己的要求。

三、 樓層選擇

低層住宅的採光效果一般都較差，大家選購房子時要注意這一點。低層住宅遮擋物會較多，能夠獲取的陽光照射時間也會相對短一些，因此住宅的採光會大打折扣。購房者在買高層住宅時，中間樓層是較好的選擇。

四、 樓間距

樓間距是直接影響相鄰住宅採光的主要因素，根據國家關於住宅採光的標准，樓間距應以冬至日照時間不低於1小時(房子最底層窗戶)為標准。各位購房者在選購房子時，可以看一下小區內建築之間的樓間距是否符合標准，樓間距一定不要過近。

五、 房屋內部結構

房屋的內部結構主要指的是房子的面寬和進深。陽光通過窗戶照進室內，房間進深越大，採光效果就會收到影響而變差。尤其是對於板樓來說，房間的進深很重要。如果進深過大，而面寬相對就會較短，會對採光造成不利影響。進深短的房型要比進深長的房型通風好。如果房屋進深過大，猶如隧道，那麼其接受陽光的效果自然不好，而如果選擇面寬較大的房子，則採光面更大，房屋會顯得亮堂和寬敞。

以上就是購房者在冬季挑選採光好的房子的方法，希望上述內容能幫助大家選購到一套舒適明亮的住宅。

（以上回答發布於2016-01-06，當前相關購房政策請以實際為准）

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『玖』 買二手房選一樓，哪些問題需注意

底樓選購注意事項

1、注意採光

留意前後的樓間距大小，樓間距越大，採光就越好。注意附近有無遮擋物，比如高大的建築或者底樓附近有樹，都會將太陽光線遮擋住。shqianyy

2、留意防潮問題

底樓如果有地下車庫或者有架空層，那麼，能夠在一定程度上緩解底樓房屋的潮濕問題。

3、是否獨立排水

在挑選底層時，一定要看各排水管道系統是否獨立。如果一層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統，那麼就不會堵塞、返溢。如果底層的管道與上面各層是相連的，那就看一下其管道在底層是否變粗、變大。另外，如果底層獨立排水系統下面沒有地下室與主排污干管直接連接，也會有返味和生蟲現象。

4、關於噪音問題

底層住房應盡量避開交通主幹道，正對馬路、娛樂區或小區大門的房子慎選，以避免塵埃、雜訊的干擾和夜間汽車燈光的閃動及鳴笛。小區內部的一些噪音聲源也應盡量避免，如果鄰近車庫入口或通風口，也會受到進出車輛產生的噪音、燈光及排風的干擾；入口防盜門的關門聲及門鈴，地下泵房產生的噪音，也應當盡量避免。選房時，看看小區的單元門是否有減震、隔音的效果。有些單元門，開關門都是哐啷一聲，特別吵。

5、留意管線位置

一般底層沿外牆周邊管線較多，特別是暖氣檢查孔的位置，進戶管線位置等，其檢修會對底層住戶有影響。另外一般情況下，供暖循環水總是最後流過底層，因此往往供熱差一些，對此應有思想准備。

什麼情況下可以考慮買一樓的房子？

1、樓間距超大，最起碼100米左右的一樓

樓間距大了，可以增加採光。再請設計師好好看下，能夠解決採光不好的問題。

2、挨著小區綠化中心的一樓

這樣的一樓空氣特好，而且特別安靜。比起住在樓上的用戶，這樣的一樓更加養生。

3、有地下室的一樓

有地下室，或者地下停車場，可以避免地板潮濕。很多一樓用戶都煩惱地板潮濕的問題，有個地下室就可以緩解這個問題了。

底層住宅優點：

1、一樓的好處，有老人或者小孩住一樓，出門挺方便的。特別是帶孩子，推個輪椅啊，嬰兒車，小孩的電動小汽車和自行車什麼的，出門就走。

2、我是那種沒安全感的人，覺得出事情一樓跑的快，出門方便。

3、對於腿腳不好、身體不好甚至動不了的老人來說，住一樓要方便的多。外出就醫時、急救需要擔架搬進搬出時、坐輪椅出去曬太陽時。這些時候一樓的優越性就體現出來了。萬一電梯有問題，或者電梯空間太小放不下擔架，或者人太多輪椅進不去，累死、急死或等死自己選一樣。

『拾』 二手房因採光不好能退嗎

如果已經簽合同再申請退房，可能需要與原房主協商，同時看是否有條款規定支付違約金版
二手房買賣交權易的流程如下：
1、買賣雙方先簽訂《房屋買賣合同》；
2、賣方處理好房屋未能滿足交易過戶條件的相關事宜；
3、買方如果是按揭貸款購房的，找銀行申請貸款，並取得銀行的書面答復； 買方如果是一次性付款的，此步驟就不需要了；
4、雙方按當地房管局的要求帶備房產證、身份證等原件，前往房產交易所辦理交易申請。如果當地要求遞件前有部分稅費或費用是先繳交的，備好款項。
5、成功遞件並取得房產交易所收件回執後，買方付按約定首期房款給賣方。
6、問稅、完稅、過戶手續辦妥後，買方支付房款餘款，賣方當日將房屋交付給買方。
7、賣方協助買方完成其他相關事宜的過戶手續，比如物業管理處、供電部門等等。