二手房為什麼要評估價

A. 二手房為什麼還有個評估價

二手房費復收如下：
1、測繪制費1.36元/平方，買方。
2、評估費0.5%（評估額，允許浮動），買方；。
3、契稅評估額初次90平內1%、90平~140平內1.5%，超過140平或非首次3%，由買方繳納。
4、所得稅按全額的1%，由賣方承擔，滿兩年唯一住房減免。
5、交易費6/平方,雙方。
6、工本費80元,買方(工本印花稅5元)買方。
7、營業稅5.6%賣方繳納，普通住房滿兩年可減免

B. 買二手房一定要進行評估嗎

是的，買二手房必須做評估。一般二手房交易程序如下，在稅費繳納和貸款兩個環節是必須要評估報告的，因此二手房買賣必須先進行評估。
1買方咨詢
買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
2簽合同
賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3辦理過戶
買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4立契
房地相關部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。
5繳納稅費
稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6辦理產權轉移過戶手續
交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
7銀行貸款
對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。
8打餘款完成交易
買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

C. 二手房評估價怎麼回事評估價越高越好嗎

買二手房的購房者往往對一個問題表示不解，比如總價100萬的房子按照首套首付3成，怎麼首付就不一定是30萬了呢？

實際上，二手房為首套首付，首付的比例往往要比規定的最低首付比例高很多，所以造成了不僅僅是3成的現象。究其原因主要是銀行對房屋的評估價達不到購房者實際的購買價，今天我們就好好說說評估價的那些事兒。

一、什麼是二手房的評估價？

即二手房的房屋評估值，是二手房交易過程中必須要經過的一個環節。

由貸款銀行認可的評估公司評估出來，是根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。

簡單來講，我們購房者如需辦理按揭貸款時，銀行需要根據房屋評估報告，才能按規定的房價百分比，提供給購房者貸款。

二、二手房的評估價一般能到市場價的多少？

一般為市場價的80%-90%。採用貸款方式購房會用到評估價，一般有商業貸款評估、公積金貸款評估和組合貸款評估。

商業貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。

就評估流程的時效性來講，商業貸款評估要更高。組合貸款的評估報告商業銀行和公積金中心都可以用，只需做一次評估即可。

三、評估價與房貸關系

二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。

舉個例子：

小明購買100萬的二手房，評估價為90萬，那麼貸款額度最高能貸到評估價的7成。也就是說其可貸款額度為：90萬×70%=63萬，其首付款則為：100萬-63萬=37萬。

四、是不是評估價越高就越好呢？

評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。

評估價還影響交易的稅費，增值稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例，評估價越高，繳納的稅費也越多。

簡單的說，評估價低，意味著繳納的稅費少，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金；評估價高，意味著繳納的稅費高，可貸款的額度高，實際支付的首付款可以少一點。

評估價過高或者過低，都不好，因為對於買房人來說，意味著要麼是多繳納稅費，要麼就是多繳納首付款。所以，評估價適中比較好。

所以呢，在買房的時候，同一地段，建議不要選擇房齡過老的房屋，房屋自修建完畢後，就進入了折舊期。銀行對二手房進行評估時，會考慮房屋的折舊率。

（以上回答發布於2017-06-19，當前相關購房政策請以實際為准）

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D. 二手房一定要進行評估嗎，評估的流程又是怎樣的

不一定。

一、需要做二手房評估的情形：

1、房價明顯過低時需進行二手房評估價

買賣雙方可能會為了少繳稅費，會向房地產管理部門申報其成交價格時低報、少報。如果房地產管理部門認為該價格明顯低於房地產價值，交易雙方又不願意調整房價，就會委託具有一定資質的專業評估機構對交易的房產進行二手房評估，並以評估的價格作為繳納稅費的依據。

2、買賣雙方認為有必要時需進行二手房評估

交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委託評估事務所進行二手房評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，會自行委託或雙方共同委託有資格的評估事務所進行二手房評估。

3、辦理房產保險時需要二手房評估

辦理房地產保險是需二手房評估來評估房價，確定保險價值和保險事故發生或損失程度評估。

4、申請抵押貸款需做二手房評估

在房產交易過程中，有的購房者為了少付首付款而多報二手房交易價格，高於實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險。所以銀行會為了確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房產進行二手房評估。

5、發生房地產糾紛時可能要做二手房評估

二手房買賣合同簽訂後，如果一方以價格過高或過低而顯示公平為由發生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委託專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行二手房評估。

二、房產評估流程：

1、接受估價委託；

2、明確估價基本事項；

3、擬定估價作業方案；

4、搜集估價所需資料；

5、實地查勘估價對象；

6、選定估價方法進行計算；

7、確定估價結果；

8、撰寫估價報告。

(4)二手房為什麼要評估價擴展閱讀：

影響評估價高低的因素：

1、房屋本身情況

二手房房屋所處的位置，周邊的交通，樓層等等都是影響房屋評估價格的因素，地段是主要影響因素，面積大小與總價多少成正比；樓低影響生活便利程度，視線、噪音、空氣等都是必須考慮的。朝向好樓層佳的房屋對購房者身心健康影響巨大；

周邊配套，若是交通、環境、、醫院、市場都好的房子，價格指定高。另外房屋已使用年限的長短及房屋的保養情況，房屋內是否有裂縫、滲水等質量問題。

2、市場因素

房屋評估值受市場影響比較大，一般情況下，如果某區域房價持續上漲，銀行就會根據市場行情，調整房屋每平米估值上限，從而達到與市場價格協調的目的。二手房市場的需求不同決定房屋的價格，根據房屋實際使用用途，同樣的房屋其價格並不一樣，有時差異很大。

E. 二手房評估價高低有什麼影響

買二手房的購房者往往對一個問題表示不解，比如總價100萬的房子按照首套首付3成，怎麼首付就不一定是30萬了呢？

實際上，二手房為首套首付，首付的比例往往要比規定的最低首付比例高很多，所以造成了不僅僅是3成的現象。究其原因主要是銀行對房屋的評估價達不到購房者實際的購買價，今天我們就好好說說評估價的那些事兒。

一、什麼是二手房的評估價？

即二手房的房屋評估值，是二手房交易過程中必須要經過的一個環節。

由貸款銀行認可的評估公司評估出來，是根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。

簡單來講，我們購房者如需辦理按揭貸款時，銀行需要根據房屋評估報告，才能按規定的房價百分比，提供給購房者貸款。

二、二手房的評估價一般能到市場價的多少？

一般為市場價的80%-90%。採用貸款方式購房會用到評估價，一般有商業貸款評估、公積金貸款評估和組合貸款評估。

商業貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。

就評估流程的時效性來講，商業貸款評估要更高。組合貸款的評估報告商業銀行和公積金中心都可以用，只需做一次評估即可。

三、評估價與房貸關系

二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。

舉個例子：

小明購買100萬的二手房，評估價為90萬，那麼貸款額度最高能貸到評估價的7成。也就是說其可貸款額度為：90萬×70%=63萬，其首付款則為：100萬-63萬=37萬。

四、是不是評估價越高就越好呢？

評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。

評估價還影響交易的稅費，增值稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例，評估價越高，繳納的稅費也越多。

簡單的說，評估價低，意味著繳納的稅費少，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金；評估價高，意味著繳納的稅費高，可貸款的額度高，實際支付的首付款可以少一點。

評估價過高或者過低，都不好，因為對於買房人來說，意味著要麼是多繳納稅費，要麼就是多繳納首付款。所以，評估價適中比較好。

所以呢，在買房的時候，同一地段，建議不要選擇房齡過老的房屋，房屋自修建完畢後，就進入了折舊期。銀行對二手房進行評估時，會考慮房屋的折舊率。

（以上回答發布於2017-05-29，當前相關購房政策請以實際為准）

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F. 現在房產證上為什麼要寫上評估價錢

每個地方都會聘請專業評估公司對各個地段的土地出讓價和房屋交易價進行評估確定版基準價，如果成交權價格高於基準價，以成交價計稅，低於基準價則按評估的基準價計稅。房產證上的評估價就是按所在地段基準單價乘以面積得出。

G. 二手房評估價為什麼比成交價格要高

跟市場需求有關。有評估價大於成交價；也有評估價小於成價的。通常專都是評估價小於成屬交價。比如學區房，市場評估價是8000元/平方，但因為地段好，搶著要買，賣家抬高價格，實際成交可以是11000元/平方，同一個小區的賣價也有高低不等。通常影響的因素為樓層、面積、裝修等級。如果評估價大於成交價，那麼這套房子是買值了；反之，性價比不是那麼的強。但是中國國情在這里，通常這一類就是出現在學區房。

H. 二手房評估價是什麼

二手房評估價是什麼？
二手房評估價就是二手房的房屋評估值，二手房評估是二手房交易過程中必須要經過的一個環節。
二手房評估價由貸款銀行認可的評估公司評估出來，是根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個價格，受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響。

簡單來講，我們購房者如需辦理按揭貸款時，銀行需要根據房屋評估報告，才能按規定的房價百分比，提供給購房者貸款。
二手房的評估價由什麼因素決定？
一、主觀因素
1、房屋戶型影響二手房評估價，房屋利用率越大，評估價越高，「三小」戶型（小廳、小廚、小衛）的二手房在評估價上會扣減10％左右；
2、房屋樓層影響二手房評估價，塔樓：中間層＞高層＞底層；板樓：中間層＞1層＞5、6層，若1層為基準價，2層和6層則會在此基準下減3％，3層和4層會增加3％，若是樓頂就會減5％；
3、房屋的使用年限會影響價格的評估，房屋使用年限長，房齡大，估價較低，使用年限越短，房齡越小，估價則較高；
4、房屋朝向影響二手房評估價，塔樓：東南＞西南＞雙南＞東向＞西向＞西北＞北；板樓：南北＞雙南＞東西＞東向；
除此之外，房屋的面積、裝修、物業等都可以直接或者間接影響房屋的評估價的高低。
二、客觀因素
1、地理位置
地理位置影響二手房評估價，房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高；
2、市場行情
市場行情影響二手房評估價，房屋評估值受市場影響比較大，一般情況下，如果某區域房價持續上漲，銀行就會根據市場行情，調整房屋每平米估值上限，從而達到與市場價格協調的目的；
3、前景規劃
前景規劃會影響二手房評估價，城市的未來發展影響著房價的走向，同時也影響著銀行對房屋的評估值的高低；
4、消費者心理
消費者心裡也會影響二手房評估價，購房者的偏好及交易心態對二手房的評估價格也有一定影響，如果購房者普遍偏愛某一區域的房屋，或者某區域急於買房的人較多，那麼，供求關系的影響下，這些房屋的評估價格在一定程度上也會提高。
什麼情況下需要房產評估
1、向銀行申請房貸
向銀行申請房貸需要房產評估，辦理住房按揭貸款的時候，銀行會委託評估公司進行評估，又或者按照房管局的評估價確定你能貸到多少款；
2、繳納二手房交易稅費
評估價高，雖然讓貸款額度更多一些，但涉及到的稅費相應也要更高一些。為了避免買賣雙方簽訂陰陽合同避稅，所以相關部門也會對交易房產進行評估；
3、房屋保險
房屋買保險需要二手房評估，一旦被保險的房屋出現問題，保險公司需按評估價給予賠付；
4、交易糾紛
二手房交易過程中，如果一方對價格不滿意而發生糾紛，則需要第三方給予評估，作為仲裁、調節或訴訟的參考。