買二手房如何防止惡意出租

① 買二手房的風險如何避免，怎樣避免買二手房的風險

一、三方當事人資格是否合格
1、二手房轉讓人應當是依法登記並取得房地產權證書的房屋權利人。
2、二手房受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。
3、二手房屬於有限責任公司、股份有限公司的，購買人應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
4、二手房屬於國有或集體資產的，購買人應當審查政府主管部門的批准文件。
二、二手房本身有無產權登記
購買人要購買二手房，應當審查二手房的權屬證明及相關文件。沒有依法進行產權登記並取得房地產權屬證書的房屋，不得買賣。為慎重起見，購買者應當向房地產登記機關調查核實權利證書及其記載內容的真實性、同一性，以較大限度地避免購買的房屋產生產權爭議。
三、二手房是否屬於共有財產
二手房屬於兩個以上主體共有的（以所有權證書為准），應當審查有無共有權人同意轉讓的書面材料。審查房屋所有權證書時，應當關注擬交易的房地產是否具有其他權利人。
四、二手房是否存在權利限制
二手房買賣前，購買方應當審查司法機關有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權利的情況。一般說來，有權查封的司法機關包括人民法院、人民檢察院、公安機關、國家安全機關。
五、二手房是否已經抵押
購買人應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有抵押應當取得出賣人已經通知抵押權人的書面證據，或者取得抵押權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。
六、二手房是否存在優先購買權
共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優先購買權。已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。如果沒有取得優先購買人的放棄優先購買權的書面文件，買房人應當注意買賣合同被宣告無效的風險。
購房人應審查二手房優先購買權人有無放棄優先購買權的證明。如承租人放棄優先購買權，買受人購房後應繼續履行租賃合同，並與承租人簽訂租賃主體變更合同。

② 買二手房有什麼風險，如何規避風險

買二手房的風險主要包括產權風險、資金風險、質量風險，針對不同的風險，我們應採取不同的防範措施,下面進行具體介紹。

5.不符合轉讓條件的房。

按照國家相關法律的規定,有的房子是不能轉讓的，比如5年內的經濟適用房、軍產房、局級分得的公房。屬政策性住房,購房人擁有有限產權,不滿5年,不得直接上市交易,確需轉讓的,由政府進行回購。

規避方法：仔細審查產權證。審查產權證應注意到以下幾方面：

1.以優惠價、標准價購買的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購買原產權單位的住房時，都是以優惠價或標准價購買的。所以，購房者要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關規定，以優惠價、標准價購得的房改房上市時，應該先補足標准價和成本價之間6%的差價。

2.軍產、院（醫院）產、校產的公房必須經原產權單位蓋章後才能出讓。大多數這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

3.遠郊區縣的鄉產權房屋不能上市交易。鄉產權房屋需經國家批准，征地開發，待土地性質由集體變為國有時，才能在二級市場上進行房產交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮開發的，則可以上市交易。

（二）資金風險

1.房款資金

資金安全主要體現在業主拿到定金或首付款後玩消失。

規避方法：目前在北京買二手房時一定要資金監管。

注:不選擇資金監管可能面臨的風險是什麼?

交易雙方放棄資金監管，堅持自行交付房款的，可能面臨的風險包括但不限於：房屋出賣人無法取得全部房款，房屋購買人無法取得房屋所有權、亦無法追回已經支付的房款等。

2016年12月15日起，北京全部城區開始建委資金監管。監管金額計算方式為：

全款的網簽-需按網簽價進行全額監管；

貸款的網簽-用網簽價減去貸款金額剩餘部分需監管在建委監管賬戶。

註：監管卡在網簽前准備齊全。所有非北京的銀行卡都不能辦理資金監管業務。

2.房子消耗的費用資金

有的房產有大量的物管費用、水電費用沒有結清等等一些情形。

規避方法：簽約時一定要留保證金，不然等過完戶交房時一查費用就不好辦了。

（三）房屋本身質量風險

對於房屋本身的質量問題，還需要專業的人士幫忙把關。

規避方法：找一些專業的朋友協助一起去幫忙看看，而且是能夠晚上、白天、雨後都去看看。再有就是可以在小區里，同小區里的人多聊聊，了解一下那棟樓那戶有沒有特殊的情況，比如凶宅等。盡量選擇大品牌中介肯定是沒錯的，至少能有個保障，畢竟比較起來而言，那點中介費還是算不了什麼的。

二手房交易過程比較復雜，常常會伴隨著很多風險。常見的以上三類風險，在看房選房的時候注意看房屋質量、查詢房屋產權，在簽約付款的時候注意資金風險，千萬不要直接交付大額現金。

該內容僅在北京使用

③ 購買二手房有哪些常見風險如何防範

在二手房交易中買賣風險防不勝防，提前了解預防很有必要。具體有哪些常見的風險呢？如何防範這些風險？購買二手房還有什麼其他的注意事項？下面就一起來了解一下吧。

一、購買二手房需要注意哪些常見的風險？

一是產權風險，包括產權人為無民事行為能力人或限制民事行為能力人、賣房人並非房屋的產權者、房屋被保全、查封、抵押等情況。

二是資金風險，包括賣家拿買家的錢還貸、房屋水電費未結清等情況。

三是房屋本身存在的質量風險。

二、如何防範二手房常見風險？

產權風險：

1、房主沒有從事交易的資格，即假業主

規避方法：注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產權證上登記的為同一人，為防止有人假造，簽約前應要求經紀公司或經紀人前往住建委查詢核實。

2、房子是多人共有，賣方未經全部共有人一致同意就將房屋登記出售的

規避方法：在簽約時查看房產證上的產權人，有多個產權人的必須要求全部權利人到場，如不能到場的需要提供同意出售證明及手寫委託書，已婚業主，還需要提供配偶的《同意出售證明》。

3、房子有貸款、抵押尚未還請，業主需要用買房的錢去還貸解押的

規避方法：購房者一定不能同意業主用你的錢去還房貸，如果業主不能自己償還的，千萬不能自作主張同意業主使用買家的錢去還貸。因為你不能確保賣家拿著你的錢真去還房貸，很多糾紛都會在這里出現。

4、房子被法院依法查封的

規避方法：簽約前需讓經紀人協同業主到住建委去查檔，如果交易之前查封的建委會有備檔。如果擔心簽約完成後、過戶之前被查封的，在合同里應寫清楚如遇法院查封，經紀公司應當承擔先行賠付的責任。

資金風險：

1、房款資金

資金安全主要體現在業主拿到定金或首付款後就玩消失。

規避方法：買二手房時一定要資金監管

註：交易雙方放棄資金監管，堅持自行交付房款的，可能面臨的風險包括但不限於：房屋出售人無法取得全部房款，房屋購買人無法取得房屋所有權、亦無法追回已經支付的房款等。

2、房子消耗的費用資金

有的房產有大量的物管費用、水電費用沒有結清等等一些情形。

規避方法：簽約時一定要留保證金，不然等過完戶交房時一查費用就不好辦了。

房屋本身質量風險：

對於房屋本身的質量問題，還需要專業的人士幫忙把關。可以通過購買前調查、實地觀察和簽約時的風險控制等三個方面，來避免風險。

三、購買二手房還有什麼其他注意事項？

買方在購買二手房時，還需要注意這幾個事項：土地情況是否清晰、交易房屋是否出租、房屋手續是否齊全、市政規劃是否影響、單位房屋是否侵權、合同約定是否明確等。

（以上回答發布於2017-10-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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④ 二手房屋買賣 怎麼避免惡意租賃問題

和賣家簽訂合同書無法約束賣方租賃 ，他的租賃在你買賣之前 。去房屋直接收房 ，你接收之後他在簽訂的合同是無效的 。

⑤ 買二手房不想找中介怎麼防止被房東坑

如果有相熟的學法律的朋友，可以在拿到合同的時候，讓他幫忙看看有沒有什麼漏洞，然後價格上自己要做好前期調查

⑥ 買了二手房已經過戶，但房子被前房主出租怎麼辦

可以依據簽訂的二手房過戶合同去法院起訴賣家違約
二手房簽訂買賣合同後違約有三個步驟：
1、採取自救手段，維護自身利益。
依《合同法》第94條的規定，對於預期違約，守約方依此享有合同解除權，可單方解際合同，並可請求對方賠償損失。此規定比較適合明示毀約。但對於默示毀約而言，因恐難以掌握對方違約的確切證據，故守約方不宜而採取解除合同措施，可參照合同法第68條規定，中止合同履行或中止合同履行或履行准備，以避免擴大自己的經濟損失;立即通知對方當事人在預期間內提供適當的履行擔保。若對方當事人在處理期間內不能提供適當擔保，應視為對方明示毀約，此時可依法解除合同，並請求賠償損失。此種自助措施與行使不安履行抗辯相似。
2、尋求司法救濟，追究對方違約責任。
依《合同法》第108條規定，一方當事人違約，對方可在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。即守約方可以依照合同違約責任條款來向違約方主張責任。此種措施，對於明示毀約易於操作;但對於默示毀約，守約方須掌握對方預期違約的確切的證據後方可訴諸法律，否則，將因證據不力反而於己不利。
3、持合同的效力，等待對方履行。
當一方違約，對方可堅持合同的效力，要求或等待對方履行合同，以靜觀對方的態度是否有所變化，然後決定是否採取相應措施。對於明示毀約，守約方應明確要求對方撤回毀約的思表示，而不能一味地坐等對方履行，以免擴大損失。對於默示毀約，守約方一時無確切證據證實對方毀約，可等待對方到期是否履行;若對方到期不履行，可依實際違約中的不履行情形追究其違約責任，或者依法解除合同，請求賠償損失。
注意：合同簽訂以後，雙方即對於房屋買賣達成一致協議，該協議受到法律保護，非因法定緣由不可撤銷，且在不存在不可抗力的情況下，守約方要求違約方支付違約金承擔違約責任都是正當權利，新安房產網提示在遭遇合同違約時，可向專業律師進行咨詢，以便保障自己的合法權益。

⑦ 買賣二手房時，如何規避風險

二手房交易風險既然客觀存在，那麼我們必須採取一定措施來規避這些風險。以下就是小編今天要和大家分享的規避二手房交易風險的攻略。

1、購房人在與二手房房主簽訂購房合同時，應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，並在能夠辦理過戶手續時，盡快辦理，避免對方反悔。

2、買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續，最好選擇專業人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。

3、買房人應在簽訂買房合同時，讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

4、二手房買賣雙方在交易時應當選擇正規中介機構，並對雙方商定的內容以書面形式約定好。

5、為了了解所購房屋的真實情況，購房者應在購房前向物業、鄰居、開發商了解情況，最好到現場看房，並對出現質量問題如何承擔責任等內容做出書面約定。

6、法律明確規定農村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護。

除此之外，作為購房人要從自身加強對於二手房知識的了解和學習。在這個過程中有幾個方面必須注意；

（1）要檢查房屋手續是否齊全

（2）注意房屋產權是否明晰

（3）核實交易房屋是否在租

（4）檢查土地情況和土地的使用年限

（5）市政規劃是否影響

（6）福利房屋是否合法

（7）單位房屋是否侵權

（8）物管費用是否拖欠

（9）中介公司是否違規

（10）合同約定是否明確

一般來說，作為一個購房者如果能做到上面所述，二手房交易的風險就會大大的減少。畢竟房產的交易不是一筆小數目，所以必須小心謹慎。

（以上回答發布於2015-09-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑧ 如何防止租房上當

騙術一：騙取房屋租金

一些不法中介公司打著房屋出租代理的名義，以各種優惠條件從業主手中騙得房屋鑰匙及一個月的空置期，以月付的方式支付租金，同時刊登低價出租廣告吸引租房人士，如承租人看中此房，至少要以押一付三的方式支付房屋租金，而更多的是採取半年付、年付來支付租金。不法中介採用這種手段，短期內便可積累大量的現金，然後伺機攜款出逃，從而給業主及租房人帶來巨大的財產損失。

騙術二：巨額差價

不法中介使用各種優惠手段，騙取業主信任後，以極低的價格代理業主的房屋，轉手以不收取中介費的名義按市場價格出租，從而賺取高額差價。粗略計算，空置期加上差額部分，總額至少應在3000元以上。

騙術三：冒充房東騙取中介費

這個騙局中的不法中介首先要租下一套合適的房子做道具，然後從該公司找出一名業務員冒充房東，對所有顧客報出的出租價格都遠遠低於市場價格。每當顧客看房滿意與假房東簽下合同並交納了中介費後，這位假房東又找出各種理由不肯出租了。顧客找公司退錢時，公司說雙方已簽租賃合同，中介服務已經完成，房東屬單方違約，中介費不予退還。

騙術四：以不法手段騙取各種名義的費用

其一就是「看房費」。這個騙局的過程是客戶交納300-500元的「看房費」後，由甲業務員帶領客戶去看「一套房子」（當然這套房子根本就不存在）在路上乙業務員打來電話冒充房東說臨時有事去不了，另約時間看房或讓該客戶記下「業主」的電話號碼，這時甲業務員會說：「你已和房東取得聯系，根據合同看房費不予退還。」

其二就是「信息費」。所謂信息費是租房人與中介公司在租賃代理費用上達不成一致時，中介公司會提出優惠方式，即租房人交納為數不多的一筆費用後，一般為300-500元，中介公司會為租房人提供若干條房源信息，由租房人自己去聯系。

騙術五：合同陷阱

無論是房東還是房客在委託中介公司為之出租或租賃房屋時，都要與之簽訂一份委託合同，如果您不認真閱讀其中的條款，很可能會掉入中介公司挖好的陷阱里。

首先，中介公司與租客簽訂協議中，如果有類似「乙方與出租人交換各自的聯系方式，或與之簽訂了有關定金合同，中介公司即完成了與乙方的委託合同，乙方應支付中介費」這樣的條款，就要請房客要提高警惕，中介公司很可能與其內部員工通過唱雙簧的把戲，騙取房客的中介費。正確的做法應是在驗證房東身份和房產權等相關證件，並與房東簽訂正式的房屋租賃合同，做完物業交割後，才能給付中介公司相關費用。

第二，中介公司與房東簽訂委託合同時，應約定簽訂房屋租賃合同的簽約地點，最好是到中介公司去簽，防止中介公司的業務員瞞著其公司與業主私下簽約，則房主的交易安全得不到保障。其次要詳細填寫物業驗收單，應詳細註明屋內各種設施的品名、品牌、數量、新舊程度等等，由房主和中介公司業務員共同簽名確認後，並加蓋公章，以防物品的毀損、丟失。
省了小錢賠大錢
至於租房人在辨別假房東時可能存在一定的難度，但若留意，騙局總還是會存在一些紕漏的。為了達到騙錢的目的，騙子最常用的方式是開出的條件較低，但所謂租金一收就是一年，而且他們提供的證件一般都不齊全。
在此，業內人士提醒租房人如果您要交付大筆的年租，最好不要草率，應當從以下幾點分辨一下房主的真偽：第一，請房主出示身份證件、戶口本原件，因為現在不少騙子都使用假身份證行騙，而原件和復印件相比更容易甄別；第二，請房主出示房屋權屬證明原件，如產權證或是使用權證，若產權證正在辦理過程中，那麼應當出示與原產權單位簽署的購房合同；第三，讓房主多介紹一下房子和小區周邊的狀況，從言談間了解房主是蓯熘

⑨ 在二手房交易中如何防止房東和客戶進行私下交易

方法：

1、獲得房主的信任，讓他們知道通過我們，省時省力省心。特別是房主（因為他不要交代理費）。讓他了解，通過我們會有所保障，而且會得到一個滿意的價格。因為我們有足夠的客源。而且以後還有再合作的機會。

畢竟他的房子這家租完之後還要再出租，因為如果他這次甩了我們，等這個人不租了，他下次就不好意思找我們。

2、讓客戶了解交給我們的代理費是物有所值的；把自己跟小中介所的收費不同之處介紹給客戶；我們的優勢是我們的目的是幫客戶找到滿意的房子為止；小中介的目的是把看房費騙到手，而且我們的效率非常高，服務很到位，租的房子真實性有保障，品牌服務的收費是合理的。

3、盡量讓房主把鑰匙交給我們，告訴他這樣不用一次次跑來給租客開門，且當客戶看中房子後，等客戶確定了價格能夠接受，代理費沒有異議再約房主簽合同，且同時要讓客戶在簽單時就准備好代理費和租金。

4、告訴房主丟開中介的危險性。如租戶私自改變房屋結構，同時要讓客戶了解到中介的重要性，比如房主提高租價，縮短租期等，都是潛在的風險。在沒有第三方監督和合同制約的情況下，這種問題就是兩家之間的糾紛。作為中介，將不再承擔任何責任。

5、告訴房主和客戶，誠信交易的重要性以及中介公司付出的勞動，取得代理費用是我們應得的勞動報酬。也是國家規定和允許的。

(9)買二手房如何防止惡意出租擴展閱讀

規范中介服務行為

(一)規范中介機構承接業務。中介機構在接受業務委託時，應當與委託人簽訂書面房地產中介服務合同並歸檔備查，房地產中介服務合同中應當約定進行房源信息核驗的內容。中介機構不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服務。

(二)加強房源信息盡職調查。中介機構對外發布房源信息前，應當核對房屋產權信息和委託人身份證明等材料，經委託人同意後到房地產主管部門進行房源信息核驗，並編制房屋狀況說明書。

房屋狀況說明書要標明房源信息核驗情況、房地產中介服務合同編號、房屋坐落、面積、產權狀況、掛牌價格、物業服務費、房屋圖片等，以及其它應當說明的重要事項。

(三)加強房源信息發布管理。中介機構發布的房源信息應當內容真實、全面、准確，在門店、網站等不同渠道發布的同一房源信息應當一致。房地產中介從業人員應當實名在網站等渠道上發布房源信息。中介機構不得發布未經產權人書面委託的房源信息，不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息。

對已出售或出租的房屋，促成交易的中介機構要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起2個工作日內，將房源信息從門店、網站等發布渠道上撤除;對委託人已取消委託的房屋，中介機構要在2個工作日內將房源信息從各類渠道上撤除。

(四)規范中介服務價格行為。房地產中介服務收費由當事人依據服務內容、服務成本、服務質量和市場供求狀況協商確定。

中介機構應當嚴格遵守《中華人民共和國價格法》、《關於商品和服務實行明碼標價的規定》及《商品房銷售明碼標價規定》等法律法規，在經營場所醒目位置標識全部服務項目、服務內容、計費方式和收費標准，各項服務均須單獨標價。

提供代辦產權過戶、貸款等服務的，應當由委託人自願選擇，並在房地產中介服務合同中約定。中介機構不得實施違反《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國反壟斷法》規定的價格違法行為。

(五)規范中介機構與金融機構業務合作。中介機構提供住房貸款代辦服務的，應當由委託人自主選擇金融機構，並提供當地的貸款條件、最低首付比例和利率等房地產信貸政策，供委託人參考。

中介機構不得強迫委託人選擇其指定的金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返佣等費用。金融機構不得與未在房地產主管部門備案的中介機構合作提供金融服務。