二手房交易評估怎麼弄

1. 購買二手房如何進行評估

首先必須進行二手房地產保險時需要房地產評估房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。二手房交易價格的多少與所繳納的稅費是相關的，買賣雙方當事人為了少繳稅費往往向房地產管理部門申報其成交價格時低報、少報，房地產管理部門如果認為該價格明顯低於房地產價值，交易雙方又不願意調整的，就會委託具有一定資質的專業評估機構對交易的二手房進行評估，並以評估的價格作為繳納稅費的依據。
其次對二手房必須針對二手房東申請抵押貸款時需要房地產評估；如果向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付首付款而多報二手房交易價格，高於實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價。有些借款人為了能比較順利的貸到款項，證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委託評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估。
然後對買賣雙方認為有必要時隨時可以需要評估；交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委託評估事務所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構的評估，也往往要自行委託或雙方共同委託有資格的評估事務所進行評估，然後參考評估價格確定雙方的交易價格。
最後發生房地產糾紛時可能要進行評估。例如二手房買賣合同簽訂後，一方以價格過高或過低而顯示公平為由發生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委託專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

2. 二手房交易 什麼時候進行房屋評估

一般情況下，二手房買賣價格只要雙方協商確定，房地產相關部門就會據此登記過戶，但以下四種情形必須進行評估。

1、買賣雙方認為有必要時

如果有一方或雙方對交易的二手房沒有價格概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不了解，又不相信對方的報價或房產中介機構的評估，可自行委託或雙方共同委託有資格的評估公司進行評估，然後參考評估價格確定雙方的交易價格。

2、進行房地產保險時

房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。

3、申請抵押貸款時

向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房者為了少付首付款而報高交易價格，這對貸款銀行來說風險很大。因此，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產進行估價。有些借款人為了能比較順利地貸到款，證實其擁有的房地產價值，會提前委託評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行也會要求其進行評估。shzyshange44

4、發生房地產糾紛時

二手房買賣合同簽訂後，一方以價格過高或過低而顯失公平為由發生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委託專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁和訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

3. 二手房買賣必須先進行評估嗎

是的，買二手房必須做評估。

二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

（2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。

（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

（6）、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

（7）對貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。

（8）買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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贈與過戶手續

（一）費用:免徵營業稅和個人所得稅，但是需要增加

1、公證費：40元/平米× 產權證面積

2、契稅：不論房產什麼情況都需要徵收全額契稅

其他費用和正常過戶都一樣

（二）所需材料

1、公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身份證復印件一份，產權 證復印件一套

2、不需要經過地稅局直接可以過戶。

3、房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。

繼承房產過戶

（一）繼承房產的費用有

1、公證費 40元/平米×產權證面積

2、繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證：80元/人

註：繼承的房產再次轉讓出售時個人所得稅按照所得徵收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免徵個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。

（二）所需材料

1、公證處需要原產權人的死亡證明、產權證復印件和所有當事人的身份證、戶口本復印件一套。

2、房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一份。

註：繼承的難點在於公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人並且都自願放棄繼承權。

4. 二手房交易評估要哪些程序

二手房評估流程
(一)房地產評估的流程，如下：
1、三級市場交易成功，並版且買方需向銀權行按揭貸款。
2、評估業務員在得知物業地址後約客戶到現場實地勘察(查看物業裝修情況，了解周邊物業，以及給物業拍照)。
3、估價師根據物業位置，樓層，以及物業勘察情況，通過市場比較法來確定物業實際價格。
4、在評估報告上由估價師簽名並蓋章，同時蓋上公司的公章。
(二)房地產評估業務來源，如下：
1、銀行;
2、三級市場的地鋪;
3、法院;
4、政府的舊城改造，道路，橋梁建設等。

5. 二手房買賣中需要評估的情況有哪些，如何評估

二手房交易四種情況需要房產評估：
一、房產評估方法
目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括：
1. 所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
2.周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
3.所在小區和所在板塊的房價走勢
4.被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。
對於上述因素，採用科學的統計理論和數學模型演算法，計算出各因素對房價的影響程度。然後根據被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。
二、房產評估的四種情況
一般情況下，二手房買賣價格只要雙方協商確定，房地產相關部門就會據此登記過戶，但以下四種情形必須進行評估。
1、買賣雙方認為有必要時。
如果有一方或雙方對交易的二手房沒有價格概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不了解，又不相信對方的報價或房產中介機構的評估，可自行委託或雙方共同委託有資格的評估公司進行評估，然後參考評估價格確定雙方的交易價格。
2、進行房地產保險時。
房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。
3、申請抵押貸款時。
向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房者為了少付首付款而報高交易價格，這對貸款銀行來說風險很大。因此，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產進行估價。有些借款人為了能比較順利地貸到款，證實其擁有的房地產價值，會提前委託評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行也會要求其進行評估。
4、發生房地產糾紛時。
二手房買賣合同簽訂後，一方以價格過高或過低而顯失公平為由發生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委託專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁和訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

6. 二手房過戶怎樣評估

二手房交易需要評估的地方有兩個環節
1、銀行貸款評估，由銀行指定評估公司依據市專場調查掛牌均價屬，做出估值，此估值為市場均價除去裝修傢具家電等可移動物品和市場風險值後的凈值，用於銀行確定貸款金額，此環節需要評估公司出具《評估報告》
2、交易稅申報評估，由地方稅務局核定或指定第三方機構評估,用於地稅局確定稅收金額，此環節就需要看地方稅務局的具體規定，通常而言，普通住宅交易由地稅局直接依據歷史交易值核價，非普通住宅就需要提前指定評估機構出具《評估報告》。

7. 請問二手房交易評估要哪些程序

1.帶好房產證，有公證書帶好公證書。
2.到當地的房地產評估機構申請評估。
3.看完房後，等電話拿評估報告。

8. 我要賣房，房屋評估報告怎麼辦理

找房抄地產評估公司交錢襲辦理即可。

房地產評估的程序

1、明確評估基本事項

在受理評估業務時，由委託方提出評估目的，並將評估目的寫在評估報告上。確定評估基準日以年、月、日表示。簽訂評估合同，它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事項。

2、制定工作計劃

3、實地查勘收集資料：實地查勘是房地產評估工作的一項重要的步驟，並要做記錄。

4、測算被評估房地產價格：為求得一個公平合理的價格，以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。

5、綜合分析確定評估成果

6、撰寫評估報告。

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評估原則

1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小於求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。

2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨於一致。

3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。

4、貢獻原則：它是收益法和剩餘法的基礎

5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建築或違章建築的收益為測算基礎。

9. 二手房評估流程是什麼

二手房評估主要採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。那麼二手房一定要進行評估嗎？如何才能准確評估二手房房價呢？二手房評估的流程又是怎樣的呢？下面我們就來具體的了解一下這些問題吧！

一、二手房買賣一定要評估嗎

房地產買賣如不涉及國有資產，只是一種民事行為，雙方以約定的價格為准，目前二手房交易比較發達，買賣雙方都可以從中介方或有關部門公布的交易平均價中獲知。如還無法確定，一定要在訂立合現成交前進行評估咨詢，在只理過戶時跟本沒有作為，這已是對合現履行的一部份。

且房地產的價格是波動的，沒有說房地產可以按照評估的價格可以要求撤消合同，所以評估根本不可能保護買賣雙方的利益，而且且相反購房方為此付出了一筆不少的評估費到是事實。

而當評估價格低於成交價時征稅部門還是按照成交價，（當評估高於成交價時按評估征稅），所以沒有公平可言，評估也是沒有必要的。

二、如何准確評估二手房價格

客觀來講，二手房的價格主要是由房屋的區域因素與個別因素形成的。而二手房的評估主要是運用市場比較法，所以在評估過程中，主要是對這兩方面的情況進行比較修正。

區域因素在二手房評估中起到了決定房屋價格的主要作用。如基礎設施與公益設施是否成熟；交通條件如出行是否方便，購物、娛樂是否方便；物業所在社區的環境如小區的綠化率，物業管理情況；人文環境如小區內居民的構成結構、人員素質如何、周圍治安等狀況如何。

個別因素主要是指物業的結構、房型等。

具體如：房屋的結構不同，房屋的造價就不同，使用年限也不同，當然就影響房屋的價格。如房屋朝向、房屋開間、面積分配合理性、房間的採光情況，也要考慮小區幢與幢之間的距離是否開闊。此外，還包括房屋已使用年限的長短及房屋的保養情況，房屋內是否有裂縫、滲水等質量問題。以上列舉的各個方面情況都會影響評估價格。

三、二手房評估流程

（一）房地產評估的流程，如下：

1、三級市場交易成功，並且買方需向銀行按揭貸款。

2、評估業務員在得知物業地址後約客戶到現場實地勘察(查看物業裝修情況，了解周邊物業，以及給物業拍照)。

3、估價師根據物業位置，樓層，以及物業勘察情況，通過市場比較法來確定物業實際價格。

4、在評估報告上由估價師簽名並蓋章，同時蓋上公司的公章。

（二）房地產評估業務來源，如下：

1、銀行；

2、三級市場的地鋪；

3、法院；

4、政府的舊城改造，道路，橋梁建設等。

（以上回答發布於2015-10-29，當前相關購房政策請以實際為准）

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