Ⅰ 你好，想買的二手房是單位的房改房，請問能買嗎
可以購買。
1、首先，去房改辦政策法規科（在市房產局，二樓）領取《房改房上市交易申請表》
2、產權所有人填寫好上述申請表後，到原產權單位蓋章並領取《職工個人住房檔案建檔登記表》《房改出售公有住房完全產權評估價核定表》
3、拿單位蓋好章的申請表到市房產局2樓公房科蓋章（需要10個工作曰左右時間）；
4、完成後，帶齊上述三張表及房改房相關資料回到房改辦，需要帶的資料有：房屋產權證、土地證、房屋所有權人及配偶身份證、戶口簿、結婚證等（需要查看原件及留復印件2份）。 （夫妻離異的提供財產分割協議書、夫妻一方已故的提供財產分割兌證書、未婚的提供未婚證明原件）
5、用以上資料在房改辦辦理《房改房上市交易備案表》，即我們說的上市證；
6、到這步後，已經完成了在房改辦的所有手續。
已購公有住房上市需知：
A、何謂公有住房？又何謂公有住房上市？ 公有住房是指職工已按照國家住房制度改革政策購買的公有住房；而公有住房上市是指已購公有住房依法出售、交換、出租的行為。
B、已購公有住房必須具備什麼條件才可出售、交換及贈與? 已購公有住房具備下列條件的可以出售、交換、贈與：
1、已取得房地產權證；
2、出售的，已按揭准價或成本價付清房款；
3、交換、贈與的，已按成本價付清房款；
4、交納應分攤共有建築面積價款;
5、已按規定交納國有土地使用權出讓金; 已購公有住房已按標准價或成本價付清房款，取得房地產權證的，可以抵押、出租。
C、未分攤的共有建築面積的已購公有住房在出售、交換及贈與時，須作什麼安排
1、未分攤共有建築面積的已購公有住房出售、交換、贈與時，需經廣州市房地產測繪所測量計算屬於該房屋分攤的共有建築面積； -
2、對於10層以上（包括10層）的高層建築，分攤的共有建築面積，由產權人以該面積的交易評估價的20%向原產權單位購買；
3、對於10層以下的多層建築，分攤的共有建築面積，由產權人以該面積的交易評估價的10%向原產權單位購買；
4、原產權單位已撤消的，該房款應交付其上級主管部門;無上級主管部門的，應交付廣州市住房制度改革辦公室；
5、以上收入應全額存入廣州市住房制度改革辦公室在銀行開設的單位住房基金專戶管理；
6、已購公有住房應分攤共有建築面積的測量費用，由收取共有分攤建築面積價款的單位負責；
7、已購買所分攤共有建築面積的已購公有住房出售、交換、贈與時，所得價款應全額歸原產權人。
Ⅱ 二手房 房改房是有什麼政策嗎
政策
房改房，是指於1994年國務院發文實行的城鎮住房制度改革的產物，是我國城鎮住房由從前的單位分配轉化為市場經濟的一項過渡政策，現如今又可以叫做已購公有住房。已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標准價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標准價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年後歸職工個人所有。
要經市房改辦批准房改或經售房單位上級主管部門批准房改並報市房改辦備案;且已簽訂房改合同並按房改政策規定繳清購房款的。其原產權單位是單位或房管局，出售給個人所有。
二手房交易
1．買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
2．如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3．買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4．立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。
5．繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6．辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
7．對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。
8．買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
產考資料
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Ⅲ 請問購二手房改房要注意什麼問題
如果需要購買房改房來說，主要要注意的地方就是產權的問題，房改房就是單內位福利容性分房，需要補交30%土地出讓金，因為土地局規定大土地證需要單位統一劃分、不對個人，房產證過戶也比普通商品房多1%土地收益金。也需要業主根據當地情況衡量，因為各地對土地證的管理不同。
對於性質是房改房，但是產權已經是歸屬於個人的這種情況，可以按照購買二手房來看，需要審核房屋產權的完整性、真實性、可靠性，要特別注意產權證上的業主姓名是否與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。另外如果是單獨所有，則出賣人和買受人到場即可，如果有共有人，則共有人也需要到場。注意在辦理交房時，賣房者要結清水電煤、寬頻、電話、物業等費用，然後雙方辦理更名手續，領到房產證，就可以算完成二手房改房交易了。
Ⅳ 購買單位房改房應注意什麼，購買二手房應注意
一、購買單位房改房應注意什麼？
購買單位房改房應注意以下問題：
1、單位房改是否在當地政府主管部門備案並上繳了房改基金；
2、所在地方政府是否經省、自治區人民政府批准允許房改房上市交易；
3、是否是完全產權，所在單位是否同意並放棄優先購買；
4、按1999年4月22日財政部、國土資源部、建設部《已購公有住房和經濟適用房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》補繳土地出讓金。
提醒：由於房改房一般年限較長，建議大家對房屋進行現場勘察，尤其注意房屋的質量和結構安全。
二、購買二手房應注意什麼？
（1）房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
（2）房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
（3）交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
（4）土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
（5）市政規劃是否影響
有些主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
（6）福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
（7）單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
（8）物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
（9）中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
（10）合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。
Ⅳ 房改房的二手房以後，這個房子對我來說是不是什麼性質
從與你交易的買家去房屋交易過戶時的人員和手續判斷你買家原來是否有回100%產權。如你的賣家是夫答妻雙方(單身則一人)與你直接交易,過戶時沒有提供賣家單位公章,則肯定賣家原來的產權就是100%產權,你不需要有任何顧慮。如過戶時除賣家夫妻雙方(單身則一人)與你交易外,單位也派了人員,並提供了單位同意將房屋轉讓給你的相關證明遞交給了交易,這意味著該房是賣家與單位共同享有的共有權房。是否將100%產權轉給你了,真好你憑身份證去交易查個檔予以確認。如你的房是100%產權,當遇單位拆遷或是市政規劃拆遷,對你的賠償和商品房一樣,沒有其他影響。
Ⅵ 求購買二手房應注意什麼問題房改房可以放心購買嗎
只要是商品就可以了，房改房也是商品房。
買二房要注意的事項：
買二房簽合同要注意的事項:
1：要看房地產證，或抵押合同原件，或房地產買賣合同。沒有原件，復印件也行，主要是核對面積。
2定金要求託管在中介房，等中介查檔確認無瑕疵方可轉定給業主。
3首期要在中介方或銀行託管，還有首期到位的時間一定算好，不然萬一不能按合同約定的時間到位首期款可是麻煩了。
4：收樓時間一定要清楚。
5、確認自已該交的交易稅費
6，看清並理解備注的內肉。
商業銀行按揭貸款利實行的是最低限制政策：即商業貸款利率（年利6。12%）的0.9倍，就是年利5.508%，月利：0.459%。沒有上限，中國是大陸統一樣的。。一般來講。在買第一套房子貸款時享受最低優惠利率。即月利0.459%。第二套就要看銀行和你的信譽
過戶時要交的稅費:
買家:
公證費
契稅
印花稅
查證費
交易稅
傭金
業主:
營業稅等
個人所得稅
贖證費
印花稅:
按揭稅費:
買家:
評估費:有些公司還可能收按揭手續費:
下面有一文章你可以參考下:
購買二手房，最重要的是認真審查房屋產權的完整性、可靠性。
首先要求賣方提供合法的產權證書正本，並到房管部門查詢產權證的真實性，以及擬購房產產權來源和產權記錄。包括房主、登記日期、成交價格等，還需要確認賣方產權的完整性，了解所購房有沒有被抵押，以及與人共享等；注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購房源是否屬於允許出售的房屋。一般來說，軍隊、醫院、學校的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。
與商品房不同，二手房買賣一般都是「個案」。所以有關價格、房況等，都需要消費者自己或自己委託機構來詳細了解。在決定購買前，消費者應該仔細觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負荷空調等大型家電。查看天花板是否有滲水痕跡，牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問小區保安水平、物業管理費及收費標准如何。此外，消費者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業管理、水、電、氣費等。
在掌握房屋基本情況的基礎上，消費者應從多個方面對比判斷二手房的價值。也可以委託信得過的中介機構或評估機構進行評估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時會做保值評估，這個價格可以看出房屋的最低保值價。
最後，提醒您，購買二手房時，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續。二手房必須經房屋土地管理部門辦理完過戶手續，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。
挑選「二手房」四大技巧
住房成為商品，「二手房」交易將成為整個房地產交易市場中最活躍的部分。目前，國家已開始加大促進二手房交易的力度，因此，二手房交易會逐漸活躍起來，但「二手房」買賣不像購置新房那樣一目瞭然，因此，挑選時應格外注意。
查明產權狀況
「二手房」由於大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的，「身份」比較復雜，了解其產權狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務負擔。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。
特別注意的是，產權有糾紛的或是部分產權（如以標准價購買的公有住房）、共有產權、產權不清、無產權的房子，即使房子再好也不要買，以免成交後拿不到產權證。
看清房屋結構
「二手房」的結構通常比較復雜，有些房子還經過多次改造，結構一般較差。
選購時，不僅要了解房屋建成的年代，現有建築面積和使用面積是否與產權證上所標明的一致，房屋布局是否合理，設施設備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案，看看圖紙資料，打消疑惑。
考察環境和配套
舊房子一般位於市區地帶，建築密度大，周邊環境已經形成多年，一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環境、小區安全保衛、衛生清潔等方面的情況。對房屋配套設施的考察主要有：水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標准以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環境和生活方便度會有更深入的了解。
了解物業管理狀況
對物業管理的考察，主要是考察物業管理企業的信譽情況和服務到位程度，看看保安人員的基本素質、保安裝備和管理人員的專業水平、服務態度如何，小區環境衛生、綠化等是否清潔、舒適，各項設施設備是否完好、運行正常等。還要了解物業管理費用標准，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標准等，了解是否建立了公共設施設備、公共部位維修養護專項基金，以免日後支付龐大的維修養護費用，出現買得起住不起的情況。許多公房出售後陷入了「無人管」的狀態，選擇時宜慎重。
二手房砍價技巧
目前，舊房交易日趨活躍，消費者在買房過程中應掌握一定技巧，以免多花冤枉錢。
舊住宅由於長年磨損，質量下降，其價格很難得到准確估計。要想在砍價時居於有利地位，購買者應事先把握住宅的情況。要充分了解該住宅的弱點，弄清楚該住宅上市多久，賣出去的原因，要盡量搞明白曾有多少人出過價，出價多少，要弄清賣主有什麼附加條件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清賣主賣房的原因，必賣的期限、賣房款的用處以及當年買進房屋時的真實價格。掌握上述信息，就可以酌情提出殺價的理由來。
砍價時，要有根要據地暴露舊住宅的各種不足之處，如環境差、設備老化等，迫使賣主降價。對於長期上市仍不能賣出的舊住宅，應正告其房主賣價太高，打擊房主的自信心。如果了解到賣主最後的必賣日期，可使用拖延戰術，一邊討價還價，一邊拖延時間，等接近必賣日期時，利用賣主的急售心理，伺機殺價購買。
也可讓自己的熟人出面，通過交情，探聽賣主所能接受的底價標准。為了使自己居於主動地位，砍價時要多聽少講，特別是不能輕易開口應價，要堅持不到最後關頭不應價的原則。
另外，為了解除賣主的防備心理，殺價時最好坦率地告訴賣主，買房的目的是自用，而不是為他人代買，這樣可以防止賣主怕房地產經紀人插手牟利而故意拒不讓價。
二手房安全交易四步走
第一階段心理准備
針對目前尚不規范的房地產中介市場，是自己成交還是找有資質、信譽好的房產中介公司？如果自己找客戶，首先您要有閑暇的時間；其二，您要有比較專業的房產及法律知識；第三，要有較好的心態及耐性。因為討價還價的過程可能漫長而艱難。
不如找一家代理公司試一試。但是找中介公司要注意：有無資質、信譽是否良好、操作是否規范，可打電話咨詢一下，看看報價及公司的服務態度，也可親自上公司實地考察，或問問周圍已賣房人對中介公司的評價，最後您再選一家公司代理。
想賣多少錢？這是業主最關心的問題。如何確定房屋價格，應給自己的房產做個評估。
第二階段市場考察
看看您的房產所在的區域，周邊環境(包括文化、體育、醫院)及生活配套設施是否完善，道路交通狀況是否良好。
房屋建成年代、小區環境、房屋結構、朝向、樓層，都是影響房價的原因。業主應了解自己房屋優劣勢，才可達到自己理想的預期價值。
第三階段房屋交易
賣房者均希望盡快將房子賣掉。故而往往找多家公司，各家公司都帶客戶看房，其間，有各公司業務員，有想甩掉中介的買房人，同時不乏別有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，討價還價，電話不斷，精神高度緊張。建議賣房人先考察一下公司的聲譽，與中介公司簽訂好代理協議，然後中介公司會派專人負責，有針對性地向客戶推薦房房，組織看房，盡快地尋找買方，同時幫助辦理過戶的相關手續，省去了賣房人大量的時間和精力，安全可靠又快捷。
第四階段物業交割
正常情況下，房子交接完畢，房產登記過戶後當日，您就應該拿到全部售房款，如果您不能按時交房，則根據情況，暫扣部分房款，待交房時付清，付款時間在合同中有明確規定。很多賣房人可能想賣房子拿到房款就完事了，其他與我無關。殊不知，如果買方故意不交供暖費、物業費，也不與對方簽訂相關合同，這時收費部門往往找原房主，尤其是原產權單位，弄得不好，還會影響您的聲譽。如果尋找一家中介公司，則會省去這些麻煩
買新房要注意的事項：
1、一定要看五證二書,2、一定要選擇品版開發商
五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫「五證」。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。
那麼怎麼樣看待「五證」？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。
購房過程中涉及的法律問題
作為購房者來講，是老百姓一生當中一個非常重要的問題，就是說先得安居才能樂業，所以，對於老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應該說是如果購房者比較謹慎，對於購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。
個人在購房中，大體上分三個階段。
第一，購房前的准備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業的項目，就是你准備購買什麼樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環境，非常重要的一點應該對開發商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發商的資信進行了解。後面我會講開發商的資信應該從哪幾個方面講。
第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證，我後面會講什麼叫五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。
第三，交房和辦理產權登記，就是開發商在辦理完登記後，簽收「兩書」，接受物業，申領產權證。
具體講，涉及到一些法律問題。
第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發商資質衡量的一個重要標准。為了確認預售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯網上查詢、核對，核對這家房地產開發商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。其次，可以根據自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區整體布局圖、價格、地段、房型、規劃配套、優惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發商會採用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鍾的車程，10分鍾的車程、5分鍾的車程來說明它的地段是多少合適、優越，那這5分鍾車程和10分鍾車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什麼時速的，所以用幾分鍾的車程確定地段的位置，這已經被國家工商局認定為是違法的廣告。可是，往往在售樓書中都有這個，我們應該特別注意。
怎麼保證售樓書的內容具有法律效率？我看到售樓書之後確實非常感興趣，但是又怕最後買了房子以後，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎麼辦？根據法律的規定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內容明確的寫到後面的商品房銷售合同中，這是法律規定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業的美妙環境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發商一定要按照售樓書中說的履行它的義務，就把售樓書的內容向開發商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務，他就要承擔責任。
在售樓書驗完以後要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在於對合同的成立、履行其擔保作用，並有特定定金的規則，它有特定的法律內涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個「定」(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產開發商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。
認購書簽訂了之後在多少日之內和房地產開發商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣裡面。一旦將來和房地產商發生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發商的資格和「五證」，如果是現房，根據規定發展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。
五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫「五證」。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。
那麼怎麼樣看待「五證」？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。
買完房以後還要查驗或者叫驗收「兩書」。什麼是兩書呢，兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之後提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，牆面、管道滲漏是一年，牆面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統等設備，衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和用戶約定。
住宅使用說明書，通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委託監理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配製的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重牆、保溫牆、陽台等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的，應附於住宅使用說明書里。
也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。
在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什麼情況下簽訂房屋的限售合同，在什麼情況下簽訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收並交付使用了商品房，這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。
商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建築面積計價，還有一個是按套內建築面積計價值。通常，按套內面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建築面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者最為有用的是套內的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內的建築面積和公攤的面積寫清楚。
所以，購房的時候購房者特別關注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。
在購房過程中，怎麼處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大於1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎麼辦、少了怎麼辦都可以約定。通常，現在房地產開發商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發商應該承擔相應的違約責任。當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內，沒有超過據實結算房款，如果超過的話，開發商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。還有一個問題，在商品房購銷合同中，通常裡面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發商對於延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協定後政府頒布的法規和原來不同，比如說施工配套的批准和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等於把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對於不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內，不要擴展，擴展以後，延期交房的時候，他都可以說我免責。
還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產開發商簽定合同。但是，目前有一些開發商常常委託一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發商，而不能委託中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數，很多東西就差很多。
在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。
第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。
第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。
第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。
第四，明確關於公攤建築面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。
第五，應該明確裝修標准。以後逐漸的房地產開發項目是精裝修，那麼就必須對裝修的標准明確。比如說裝修的標准不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什麼品牌，甚至包括顏色等。
第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之後，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什麼的，但是一旦退房是由於開發商的原因，必須寫明開發商是什麼樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
最後，購房者在購買商品房的時候是否需要聘請律師。在商品房的買賣中確實涉及到很多專業方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風險，預防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請律師，把相關的事情請律師辦，雖然要支付一些費用，但會降低風險
Ⅶ 購買「房改房」二手房的問題
1.根據相關規定，只有三種性質的房子需要補交土地出讓金，分別是房改房、經濟適回用房和70年產權到期的房答子。
2.出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的後取得的土地使用權。
2和3綜合 .
出讓是指土地的所有權不變，所有者將土地的經營管理權以合約的形勢出讓給另一方經營管理，合約期限屆滿，受讓方應當將土地的經營管理權歸還所有權者。
劃撥是指將土地的所有權劃撥給另一方所有，這就意味著原土地所有者將土地劃撥給另一方後，已經永久失去土地的所有權。
Ⅷ 房改房可以交易嗎，購買房改房要注意什麼
1、房改房可以買，最主要是要看產權人與原單位簽署的原購房協議(或稱買賣合同)中有沒有特殊約定，如：房產要轉讓時單位有優先購買權，或只能出讓給本單位職工等。如沒有約定的話，就可以放心購買。
2、二手房市場上的房改房無外乎兩種：完全產權和部分產權。形成這兩種房改房的原因，要追溯至當年的房改政策，當年職工參加房改購買房屋時，有市場價、成本價和標准價購房三種選擇。
3、當年按市場價購房的，產權歸個人所有，可以隨時上市買賣；按成本價購房的，產權歸個人，但一般5年後才能進入市場買賣，買賣前要交納土地出讓金；按標准價購房的，職工擁有部分產權，具體按照當年標准價占成本價的比重來確定。
4、並非所有房改房都可以上市買賣，比如軍隊、保密單位、教育部直屬高校的房改房，目前還不可以隨便出售。
5、在在房改房買賣過戶時，一定要注意產權過戶必須報經房屋土地管理部門辦理完畢才算完成。
6、房改房上市買賣的手續比一般的二手房買賣多了一道手續，即原戶主夫妻雙方須帶房產證、身份證原件去房改辦申請上市買賣，經過鑒定，拿到上市審批方可按二手房買賣程序進行買賣。
7、因此，房改房是可以買的，但是在購買的時候要謹慎。
購買房改房注意事項有：1、了解產權可靠性；2、確認登記的面積、使用期限；3、清楚房屋背景與周邊環境；4、確定房價的合理性；5、慎重辦理交易過戶手續。
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Ⅸ 什麼叫做房改房，二手房改房交易需要注意哪些問題
房改房是享受國家房改優惠政策的住宅，對其銷售對象有限制，並不是任何人都可以購買，可是其價格的優惠和地段的優越，又使得眾多人心動不已。那麼，房改房是否可以購買呢？如果要購買應該要注意什麼呢？
一、房改房可以買賣嗎？
房改房如果想要買賣，前提之一必須是房屋可以上市交易，那就要關注房屋的產權問題，房改房的產權分為三個級別，分別是成本價產權和標准價產權以及標准價優惠產權。
1、成本價的產權屬於完全產權，再上市交易時如果與單位沒有特殊約定的，則不需經過原產權單位同意直接交易，具體的交易方式與經濟適用住房再上市時相同，但是該產權的房屋不能辦理贈與。
2、標准價產權房屋的購買者只擁有房屋94%的產權，原產權單位對其擁有優先購買權，所以上市交易時需要徵得原產權單位的同意，並且交易後，其收益需按照比例進行分成。不過，如果該產權人不想與單位進行收益分成，產權人也可以向原產權單位補齊標准價和成本價的差額，這樣就可以擁有房屋的全部產權。
3、標准價優惠是比標准價更優惠的一種方式，擁有這種產權的產權人只擁有房屋的部分產權，原產權單位擁有部分價值份額，產權人要想再上市交易時，與標准價產權再交易是一樣的。
二、房改房交易需要注意什麼？
1、弄清房改房產權
房改房不同於商品房，消費者往往要面對情況多樣且資訊不太明朗的「個體」，在實施交易之前，弄清房改房的產權是房屋買賣的必經步驟之一，分清楚房屋產權是上述產權中的哪一類。
2、查清房屋的歷史記錄
房改房不像商品房那樣，在土地證上標示出土地明確的使用年限，所以房屋的真實年齡很難確認。不過消費者可以根據房產證和戶主的相關證件，到房管局交易大廳查詢該房屋的檔案，這樣就可以確定房改房的實際年齡，並且通過查詢去了解房屋是否存在被查封和抵押的情況等。
3、確認戶主享有房改政策是否超標
戶主享有房改政策是否超標也會影響房改房的上市交易，按國家規定，「初級職稱享受80㎡、中級職稱100㎡、高級職稱120㎡」，此外，還要注意房屋在上市交易時是否還應該按成本價補足差價。
4、慎重辦理過戶手續
辦理交易過戶手續是房屋買賣的最後環節，最好慎重一些。在交易過戶時，一定要注意產權過戶必須報經房屋土地管理部門辦理完畢才算完成，中介機構、律師的保證或口頭協議都不算完成交易過程。
以上就是小編為大家整理的房改房買賣的相關知識，希望可以幫到大家。
（以上回答發布於2015-11-09，當前相關購房政策請以實際為准）
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Ⅹ 買二手房，是房改房，應注意些什麼問題
這類房改房屬於改制不徹底的房子，如果是長期自住，一般不會產生什麼問題，但如果打算回轉手或遇到單位改制答、房屋拆遷等則可能出現問題。一般要注意以下問題：原戶主與單位是否有特殊協議;沒有房產證的原因，有的房產證可能被單位用於抵押貸款，有的可能是因為單位限制轉讓，有的是因為違規建設;土地產權的性質（自有、劃拔，工業、商住），如果是劃拔或工業用地，則可能出現產權糾紛。