二手房房本沒下來怎麼買房

A. 購買沒有拿到房產證的二手房需要注意什麼

房產證沒有辦下來是不能進行產權過戶的，如果要出售，只能是由買賣雙方內簽下合同，等房產證辦妥後容才能進行過戶。
房產的交易是以產權的過戶為界線，沒有過戶的產權原則不屬於買方，自然就不會有保障，相對而言，買方的風險較大，具體體現如下方面：1、過戶之前發生拆遷行為；如果過戶前發生了市政規劃折遷，則房屋的產權會被凍結，一旦凍結將不能發生過戶，拆遷賠償也只認產權人本人。2、現產權人發生債務糾紛；產權人一旦發生債務糾紛，則極有可能會被凍結名下所有資產，以後法院處置他的資產，將優先賠償第1次申請財產保全的債務人。3、由於公證處和房管局並沒有聯網，只做財產公證或委託公證，現產權人可以掛失房產證又另外出售辦理過戶。
沒有房產證的房子如何買賣？這種房子在你沒有取得產權證之前上市是不合法的。因為沒有兩證的房子出售是不受法律的保護的。當然也有出售這種房屋的。那這個就是你們私下寫份協議，但是你一定要註明，這房子在過戶中所產生的稅費是由誰交，這很重要的，不知道以後是什麼政策的。多數人就是貪圖你的價格便宜才買這房子的，所以你現在沒證價格肯定也賣不上價。建議你還是有證了再賣吧，那樣能多賣不少錢的。如果不等錢用，那就再等等吧。

B. 二手房買賣，賣家的房產證暫時沒辦下來，我怎麼貸款從他手裡買房子

回答如下：
1、賣家已交了全款，發票也是賣家的名字，即使發票改成你的名字，銀行貸款還是不能辦理，產證上的名字也不能辦成你的名字（因為購房合同是賣家的名字，備案登記時也是賣家的名字）。
2、你這套房實際上是一手房（因為產證還沒有辦出來），所以也不能按照二手房的方法去辦理貸款。
現在的賣家是你的好朋友，應該說沒有什麼大的問題，你如果一定要貸款才能解決問題的，而且房產證還沒有辦理（契稅還沒有交）的話，我給你建議一個可行的方法：
1、你與朋友一起找開發商，要求將原先的購房合同變更成你的名字，變更的方法有兩種：A、撤銷原來網上的登記備案，你與開發商重新簽訂購房合同；B：如果A方法不行，請開發商做退房處理（退房屬違約，但與開發商協調好，最終目標是將房子轉到你的名下，開發商不會吃虧），再與你簽訂購房合同。
2、只要你與開發商簽訂了購房合同，你就具備了貸款的條件，其它都好辦，如首付款憑證什麼的都可以叫開發商協助。而且一般開發商的售樓處有專門協助辦理貸款的銀行工作人員。
如果產證已辦理，說明該房已付全款或者是已辦理購房貸款，你就不能再辦理「購房抵押貸款」；付全款的憑房產證可以辦理「房屋抵押貸款」（注意：這兩種貸款是不同的，前一種是購房首付後，餘款向銀行貸款，並將房屋抵押給銀行，購房人沒有該房屋的完全產權；後一種是房款已全部付清，購房人有該房屋的完全產權，是將產權房抵押給銀行向銀行貸款（房屋價值的50%左右）。.
以上建議供你參考，希望對你有幫助。

C. 我想買個剛蓋好沒多久的二手房商品房，但是房本還沒下來。

風險很大，馬上再慢慢和你說。
2019年7月2號補充：
1、對方的房產證啥時候辦下回來，沒人可以給你保證。答
2、對方房產證辦下來，如果房價漲了，不配合你過戶讓你加錢，你怎麼辦
3、房產證辦到對方名下，如果對方欠錢產生債務糾紛被別人查封，產權怎麼過戶到你名下
問題太多了，慎重。。。。

D. 買的二手房4年了房本沒下來買房人死了怎麼辦

你這個事情有點麻煩了，你買的房沒房產證，錢給了但房屋產權還不是你的，現賣版家又去世了，賣家還沒權有過戶給你的房產屬遺產，遺產將由賣家子女和妻子共同繼承，人越多變數越大，將來過戶也越困難，你要盡可能的多的收集證據，為將來打官司做准備。

E. 如購買二手房沒有房產證，或房產證還沒辦下來，購房合同該怎麼寫

要說清楚物業收據上的費用是誰付,你只要先付給定金(馨窩網注意定金不可退,房東內無過錯情容況下),房產證一般要過段時間才有,一般情況下是半年到一年左右的時間,還有房產的物業收據是還沒辦下來還是辦不下來是一個問題，如果是還沒辦下來就可以，如果是辦不下來就有問題。
開發商將房產正式交付使用時,一般都只有發票和購房合同.
現房東持發票和購房合同是正常的,簽好定金協議,此時要注意查看對方的有效證件

F. 買還未辦房產證的二手房怎麼交易

分兩種情況：

1、將來不可以辦理房產證的，不可以購買，風險太大

2、將來可以辦理房產證的，以租代購，房產證辦理完畢後，再辦理過戶手續，以租金抵扣購房款。

二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。

5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

(6)二手房房本沒下來怎麼買房擴展閱讀：

辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

對貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

G. 購買沒有拿到房產證的二手房需要注意什麼

雖然一直跟大家說沒有房產證的二手房不要買，但是也有很多人看好的房子正好就沒有房產證。因為想買新一點的二手房，但是對方是期房還沒有拿到房產證，怎麼交易？

今天小編就給大家講解一下這個問題。

二手房沒有房產證，有好幾種情況，不同的情況注意事項也不相同。

情況一：交了首付未辦按揭

這種情況就是開發商還沒有到房管局備案，是最好處理的。

買賣雙方可以直接到開發商那裡辦理合同轉讓，就是跟開發商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，並將老的購房合同收回即可。然後買方再將首付款付給賣方就行了。

後面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產證下來就直接是買方的名字了。

情況二：沒交房卻已在還房貸

遇到這種情況，你可以選擇直接更名，也可以與賣房一方約定，等房產證下來之後再辦理過戶手續。

那直接更名應該怎麼辦理？

直接更名需要賣方將銀行的貸款還清後，拿著銀行出具的結清證明後去房管局拿出正在抵押合同；

然後由開發商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續；

最後，注銷完成後由買方和開發商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。

直接更名注意事項有哪些？

其中，特別要留意的是，房子必須還清銀行貸款，更名必須取得開發商的同意，買方不能再按揭了，必須全款購買。

這種方式的優點是手續比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風險比較大。

從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因此，法律上對這種交易行為是不保護的，出了什麼問題都只能自己兜著。

當然，對買方來講，降低風險還可從兩方面入手，一是在取得房產證之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。

與賣方約定過戶又應該怎麼辦理？

如果與賣房約定等房產證拿到之後再辦理過戶，就跟二手房買賣一樣了。

具體二手房過戶都有哪些稅費呢？

我們來回顧一下：

一是個人所得稅：為總房款的1%；

（以上回答發布於2016-12-16，當前相關購房政策請以實際為准）

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H. 如何購買已網簽但房產證還沒下來的房子

交易雙方當事人根據網上公示的商品房定金協議或買賣合同文本協商擬定相關條款———由房地產開發企業通過網上簽約系統，列印經雙方確認的協議或合同———雙方當事人簽字（蓋章）———在電子樓盤表上註明該商品房已被預訂或簽約。

每一宗交易的網上操作程序應在24小時內完成。已經備案了，房管局就可以查到的房產記錄，算名下房產了。

按揭貸款程序：

1、購房者購買的商品房必須是與銀行簽訂有按揭協議的房地產開發公司的商品房；

2、與房地產開發企業簽訂購房合同，並按總購房價款的20%付清首期款項；

3、向銀行遞交住房按揭貸款申請，並提交相關資料；

4、銀行對借款人及提供的資料進行調查，對符合條件的由銀行通知借款人到銀行辦理貸款手續；

5、對所購房屋按貸款期限辦理保險；

6、借款人將所購商品房抵押給銀行，房地產企業與相關部門辦理抵押登記，並將《房屋他項權證》遞交銀行保管。

(8)二手房房本沒下來怎麼買房擴展閱讀

在電子商務領域又可以稱為電子締約，目前國際和國內採用線上簽署電子文件的方式有多種，但大多數不具備法律效力。

按照我國《電子簽名法》的規定，唯一具備法律效力的網簽是指簽約雙方採用電子簽名技術（各自使用第三方電子認證機構頒發的買賣盾數字證書）在線簽署電子合同及其他締約協議文本。

此類網簽後的電子文件可以進行保存、提取、司法驗真、稅務稽查等。我國現有能提供網簽服務的第三方電子締約平台有國家批準的CA買賣網等。網簽可以大大提高電子商務的安全高效性。

I. 房產證沒下來的二手房可以買嗎

房產證沒下來的二手房不可以買，因為沒有產權證不能貸款、不能內過戶、也不能辦理公證，所容簽署的協議也是無效的。

沒有產權證不能辦理過戶的話，那麼其中隱藏的風險將會很大，不過戶的話房產的所有權還是原業主的。例如，如果原業主離異的話房產將會被分割，如果他有債務被起訴的話，那麼這套房產將會被法院列入可執行的財產。

(9)二手房房本沒下來怎麼買房擴展閱讀

房產證主要在房屋登記事務范疇中發揮作用，並且主要是為了保證登記活動的秩序與安全。房產證首先起到登記行為完成的證明作用。登記機關在完成房屋登記事務後，將房產證發放給權利人，表明登記機關已經根據事實、法律和當事人的申請，完成了相應的房屋登記。

由於房產證記載的內容與登記簿的內容具有一致性，因此，房產證起到一種備忘的作用。權利人可以根據自己持有的房產證內容，掌握自己的財產情況，而不必每每去查閱登記簿。房產證最重要的作用還是保證登記活動的安全。

因為房屋的權屬情況依據不動產登記簿的記載，而登記簿由登記機關記載並且由該機關保管，並不在權利人的控制之下，如果登記機關或者其工作人員，擅自更改登記簿的內容，權利人就面臨失權的危險。

參考資料來源：網路-房產證