買二手房有裁定是什麼情況

A. 買二手房法律方面有什麼要注意的嗎

1、要看房屋手續是否齊全房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證，沒有內房產證的房屋，房主可能有容房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有，將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。

2、房屋產權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如繼承人共有、家庭共有、夫妻共有，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、交易房屋是否在租「 買賣不破租賃 」，買受人有可能不能及時入住房屋。

4 、土地情況是否清晰「二手房」中買受人應注意土地的使用性質，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利。

5、市政規劃是否影響房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格，買受人在購買時應全面了解詳細情況。

二手房買賣合同六大要點：

1、確認房屋產權人和雙方身份

2、明確房屋交易價格

3、明確房款支付方式和時間

4、明確相關稅費支付方式和時間

5、明確交房時間

6、約定違約責任

B. 買了二手房已過戶什麼會被查封這個要什麼處理

：買的二手房，已經過戶，在等待房產證期間，房子被查封，法院做法合法，內可以申請復議。 《中華人民共容和國民事訴訟法》 第一百零八條當事人對保全或者先予執行的裁定不服的，可以申請復議一次。復議期間不停止裁定的執行。

C. 二手房有法院判決更名都需要什麼手續

對於經法院判決的房子，在判決生效後，過戶的方法有二種：
1、由雙方直接到所在專地的房管局，屬依據法院判決書和相應的資料進行過戶。
2、如果對方不主動配合過戶的，可以向法院申請執行，由法院依據相關法律規定進行強制過戶。
《民事訴訟法》
第二百三十六條 發生法律效力的民事判決、裁定，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執行，也可以由審判員移送執行員執行。

第二百五十一條 在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。

D. 買二手房時需進行哪些審查你知道嗎

買二手房不同新房，審查程序可能更多，程序也比較復雜，購房者可能容易忽略。買二手房時需進行哪些審查你知道嗎？特別注意有無禁止買賣情形。

一、權屬審查

應當審查二手房的權屬證明及相關文件，未依法登記取得房地產權證書的，不得買賣；可以向房地產交易中心調查核實。

1、二手房轉讓人應當是依法登記取得房地產權證書的二手房權利人。

2、二手房受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。

3、二手房屬於有限責任公司、股份有限公司的，應當有公司董事會、股東會審議同意的書面文件。

4、二手房屬於國有或集體資產的，應當有主管部門的批准文件。

5、共有二手房，應當有共有人同意轉讓的書面證明。

二、權屬限制審查

1、交易的房屋，有沒有受到司法機關或者行政機關的查封或者以其他形式的限制交易情形。

2、二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有，則要看無取得抵押權人等他項權利人書面同意買賣的證明。

3、是否涉及他人的優先購買權

1）共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優先購買權。如要交易，需要二手房優先購買權人放棄優先購買權的證明。

2）已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。如要交易，需要承租人放棄優先購買權的證明；買受人購房後應繼續履行租賃合同，並與承租人簽訂租賃主體變更合同。

4、有無下列禁止買賣情形：

1）司法機關和行政機關依法裁定，決定產或者以其他方式限制二手房權利的；

2）依法收回土地使用權的；

3）共有二手房，未經其他共有人書面同意的；

4）權屬有爭議的；

5）未依法登記領取權屬證書的；

6）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；

7）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

5、下列公有住房和經濟適用住房禁止買賣：

1）以低於房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；

2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標准，或者違反規定利用公款超標准裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；

3）處於戶籍凍結地區並已列入拆遷公告范圍內的；

4）上市出售後形成新的住房困難的；

5）擅自改變房屋使用性質的；

6）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。

6、當事人買賣的房屋應能保持正常使用功能。超過合理使用年限後若繼續使用的，產權人要委託具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定。

（以上回答發布於2015-10-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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E. 買二手房，房子遭遇司法查封怎麼辦

買二手房，房子遭遇司法查封，買家可積極與查封法院 溝通 、通過申請保全或執行異議 謀求解封 、訴訟至法院要求 解除合同 三種方法來降低自己的風險。

一、什麼是司法查封？

查封，是指有權採取查封措施的國家機關對公民、法人或其他組織的動產、不動產及其他財產權採取的限制處分的行為。交易房屋被查封就是指在房屋交易過程中，交易標的房屋即你所要買賣的房屋，實際處於被 公檢法機關 依法查封狀態下的房子。?

司法查封則是以司法機關為主體進行的查封活動。比如涉及刑事犯罪等其他事務被查封。

二、造成房屋被查封的原因有哪些？

１、房主涉及其他債務糾紛，法院依職權或債權人申請，對房屋進行保全措施。

訴前財產保全屬於應急性的保全措施，目的是保護利害關系人不致遭受無法彌補的損失。

例如， 賣方小李將房子賣給買方小明，買方小明按約定給付賣方小李150萬元的預付款，事後發現賣方小李有欺詐行為，根本沒有能力履行合同。此時買方起訴到法院受理需要一段時間，為防止買方所付錢款被轉移，這個時候法院就可以在訴前查封賣方的房子。

注意： 根據《人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，如果房主及時還錢或者給該筆債務提供擔保，即可解除查封。但是有的房主可能涉及的債務糾紛有多筆，這筆債務雖然解決了，可能還沒來得及過戶，另一筆債務的查封就又來了。

２、房子本身所有權存在爭議，涉及訴訟被查封。

這種情況屬於房子本身的所有權人存在爭議，不僅僅是還錢就能解除查封，對於這種產權人不清晰的房子，如果涉及訴訟的話，很可能會被查封。

３、因其他原因被司法機關查封。

比如涉及刑事犯罪等其他事務被查封，同樣也不是給錢就能解除查封的。

三、買二手房，房子遭遇司法查封怎麼辦？

買家在買賣二手房時遭遇司法查封，不可坐以待斃，任憑賣家推諉、拖延時間，應及時採取措施，積極維護自身權益。

1.積極與查封法院取得溝通，通過了解案情、尋求解封實現過戶。

如果賣家的資信狀況不好，也可以考慮是否還要繼續取得房產，防止陷入被動的境地。如果查封是在執行階段，債務比較少且低於尚應支付房款，且買家還是比較希望得到房屋的，可以綜合考慮幫賣家償還債務從而解除查封，順利實現過戶。

注意，做出此種安排必須綜合考慮賣家的情況，在操作過程中嚴格進行風險把控，降低發生再次查封的幾率。

2.通過申請保全或執行異議謀求解封

根據《人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，支付全部價款（或大部分房款，剩餘價款能交付執行）並已經實際佔有房產，但未辦理過戶登記手續的，如果買房人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

3.在確實無法解封或通過上述方式完成解封無法有效規避風險的情況下，則應立即訴訟至法院要求解除合同，並應當採取相應保全措施保障自身的權益。

在目前房價上漲的情況下，房屋如能正常過戶，買家的利益能盡可能得到保障，這也就是為什麼有的買家會不顧實際情況起訴至法院要求判令賣家繼續履行合同。但根據《城市房地產管理法》的相關規定，司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產權利的房地產不得轉讓，買家可能會因此承擔無法獲得法院支持的訴訟風險。此時，買家應選擇解除合同，要求賣家承擔違約責任，並且做好訴訟保全，待強制執行時及時申請參與財產分配，只有這樣才能保障自己的權益，以免受到更大的損失。

四、如何預防查封風險？?

1.對賣家做好背景調查。

可以向中介了解賣家的基本情況。賣家有無正當職業，有無賭博、吸毒或借高利貸等妨礙履約能力的惡習。不要貪圖小利，買一些低價房，可能存在債權債務或一房二賣的風險。

2.網簽合同前或按照合同約定支付每筆房款之前，應查看房屋權利狀況。

買賣雙方網簽合同前，應該查看一下房屋的權利狀況，包括產權人、貸款抵押及是否存在司法查封。網簽後，如遇查封，應立即停止付款，減少損失。

3.採取少首付、多按揭的方式。

二手房買賣，如果買家申請銀行貸款，貸款是在過戶至買家名下後發放給賣家。這樣有效減少了如遇司法查封，買家實付資金的損失，待買家資金充裕時，可提前還貸，此時所付出的貸款成本則轉化為風險控製成本。

注意：

依法被國家機關查封的房產其買賣合同本身是有效的，但解除查封前禁止過戶。

根據 《物權法》 第15條「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力」的規定，一般認為被查封房屋買賣合同本身是有效的，但解除查封前禁止過戶。

資料來源： 《物權法》、《城市房地產管理法》、《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》

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該內容只在北京適用

F. 什麼情況下二手房違約可以強制過戶

按照民事訴訟法相關規定，人民法院的裁判文書具有設立、變更物權的效力。因此您可以持人民法院的判決到當地房管局辦理房產過戶手續。

如果房管局、被執行人不配合，您可以請求人民法院強制執行。法院會給房管局發協助執行函，將房產過戶到您的名下.

《民事訴訟法》第二百五十一條在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。

《民事訴訟法司法解釋》

第四百九十一條 經申請執行人和被執行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會公共利益的，人民法院可以不經拍賣、變賣，直接將被執行人的財產作價交申請執行人抵償債務。對剩餘債務，被執行人應當繼續清償。

第四百九十二條 被執行人的財產無法拍賣或者變賣的，經申請執行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會公共利益的,人民法院可以將該項財產作價後交付申請執行人抵償債務，或者交付申請執行人管理；申請執行人拒絕接收或者管理的，退回被執行人。

第四百九十三條 拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移。

第五百零二條 人民法院在執行中需要辦理房產證、土地證、林權證、專利證書、商標證書、車船執照等有關財產權證照轉移手續的，可以依照民事訴訟法第二百五十一條規定辦理。

G. 二手房買賣過戶法院裁定書和協助執行通知書在幾年內必須過戶

協助抄 執行通知書應以協助執行事項執行完 畢為限,沒有有效期限制。

協助執行，是指由人民法院以外的單位和 個人，按照法協助執行發生法律效力的法律文書所確定內容的法律行為。

委託執行是指因被執行人或者被執行人的財產在外地法院管轄范圍內，而由立案法院委託被執行人住所地或財產所在地法院執行的一項制度。民訴法規定委託執行，目的是為了降低執行成本，提高執行效率。

協助執行，是指由人民法院以外的單位和個人，按照法協助執行發生法律效力的法律文書所確定內容的法律行為。

H. 二手房交易上一手有法院裁定價可以作為成本扣除嗎

這個是不可以的，他只是單獨的一種體現，和買賣沒有任何關系。

實際的還要以原始價格為主，其他方面的不用考慮。

I. 有一司法裁定的房子，我想買下，銀行說這種房子不能做二手房貸款為什麼我很困惑

因為之前有過法務糾葛，銀行評估系統會認為有風險，所以不肯貸