二手房買賣合同如何判定買房違約

A. 二手房買賣合同中的違約金怎麼計算

具體情況不明不好講，從法律上來講，關鍵要看你們雙方買賣合同約定如何了，具體情況具體分析才行。

B. 如何約定二手房買賣合同中的違約金

一、二手房買賣合同中的違約金約定
1、違約金應占合同總金額的比例是多少
在中介提供的很多關於房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20%。很多人以為違約金最多隻能約定為20%。其實純屬誤讀。我國的《擔保法》中規定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金並不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據自己的意願協商確定。
2、一方延遲履行合同，對方是否可以主張全額違約金?
在二手房買賣合同中，通常會約定一種「滯納金」，主要是針對遲延履行合同義務時，違約方需支付的；另外一種是違約金，通常是指一方違約導致合同無法繼續履行時，違約方需支付給守約方的。但是有時由於合同文字不嚴謹，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續履行，一般參照「滯納金」追究違約責任。
3、違約金的執行是否應嚴格按照合同約定執行?
違約金可以由買賣雙方依據自己的意願協商確定，但如果發生糾紛，並不一定能完全按照約定的數額執行。因為我們國家合同法的違約責任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調整。具體說，如果合同中約定的違約金高於實際損失的30%，則認為違約金約定過高，需要適當調低；如果合同中約定的違約金低於實際損失，則守約方除可主張違約金外，對於違約金不足以彌補損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實際損失調高違約金。比如房屋買賣合同中約定上家如遲延遷出戶口，每逾期一天，需按日支付合同總金額千分之五的滯納金，當雙方發生爭議時，下家無法證明自己的實際損失真有那麼多，法院最終將違約金調整為每日100元。
二、對違約金的理解
違約金是指按照當事人的約定或者法律直接規定，一方當事人違約的，應向另一方支付的金錢。違約金的標準是金錢，但當事人也可以約定違約金的標的物為金錢以外的其他財產。違約金具有擔保債務履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當事人所受損失的效果，因此有的國家將其作為合同擔保的措施之一，有的國家將其作為違反合同的責任承擔方式。
違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規定了適用情形、比例或者金額的違約金；約定違約金是指合同雙方當事人在簽訂合同時自行約定適用情形、比例或者金額的違約金。如果合同中只對違約金做了原則性的規定，沒有具體約定違約金的比例或數額，並且有關法律也沒有明確規定違約金比例或者金額的，則可按《民法通則》及《合同法》中關於承擔違約金責任的一般原則執行。如果合同中沒有規定違約金的條款，法律也未規定違約金比例或者數額的，但只要由於違約造成了對方的損失，違約方就應向對方支付賠償金。該賠償金的數額，應當按照對方遭受的實際損失確定。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

C. 二手房買賣合同簽訂後，買房人無購房資格，不能履行合同，違約嗎

不屬於違約。

如果無購房資格導致房屋買賣無法成交賣方應承擔交易無法繼續進行的責任。 購房者不用負責任。

《合同法》第五十四條規定：「下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：因重大誤解訂立的；在訂立合同時顯失公平的；

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。」

(3)二手房買賣合同如何判定買房違約擴展閱讀

依據《中華人民共和國合同法》第九十五條

法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。

法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告後在合理期限內不行使的，該權利消滅。

第九十六條

當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。

法律、行政法規規定解除合同應當辦理批准、登記等手續的，依照其規定。

第九十七條

合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。

第九十八條

合同的權利義務終止，不影響合同中結算和清理條款的效力。

第九十九條

當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵銷，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵銷的除外。

當事人主張抵銷的，應當通知對方。通知自到達對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限。

D. 二手房買賣如果買方違約，定金如何處理

二手房買賣買方違約怎麼辦
1、在簽訂房屋買賣合同後，由於買方經濟能力關系而導致無法繼續履行合同，構成合同違約，買方當對賣方承擔違約責任。所以，買方在簽訂合同前，一定要仔細考慮自己的房款來源以及後續支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導致違約的尷尬境地。
2、由於買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵為由要求解除合同舉證非常困難，因此難獲法院支持。為了避免產生房屋買賣糾紛，買方除了到現場仔細查看房屋、了解房屋現狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關情況，到物業公司調查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息。
3、在二手房買賣過程中，買方應要求賣方加快交易節奏，盡早配合辦理房屋過戶手續；並且採用安全的房款交割方式，利用本市各區、縣交易中心的二手房交易資金監管平台，以維護自己的合法權利。如果在房屋過戶中發生法院查封情況，應要求賣方提供擔保，將被查封房屋置換出來，盡快辦理過戶，避免經濟損失。
單方解除合同的後果有哪些
1、《中華人民共和國合同法》第8條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。單方擅自解除合同，違反了合同法的有關規定，應就其違約行為承擔相應的法律責任。
2、《合同法》第113條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
3、《合同法》第114條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法，約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。

E. 二手房買賣合同中，如何確定逾期付款的責任條款

買房逾期付款，需不需繳納要交違約金，主要看雙方的合同。雙方簽訂的合同中，有關於，買房逾期付款需要繳納違約金的條款，違約後就需要繳納違約金。
根據最高人民法院商品房買賣合同糾紛司法解釋第十六條規定當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標准適當減少，當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。買受人逾期付款的違約責任，分為兩種：
1、逾期期限在雙方的約定期限內的，應當支付逾期付款及其利息，合同繼續履行。
2、逾期期限超過約定期限的，可選擇：
(1)合同繼續履行，買受人應當支付逾期付款、逾期付款利息、違約金;
(2)解除合同的，買受人應當支付違約金;
(3)雙方另地約定。相關知識延伸閱讀：逾期付款開發商能拒絕交房嗎
1、開發商行使後履行抗辯權
開發商以逾期付款為由行使後履行抗辯權拒絕交付房屋。即所謂的後履行抗辯權，是指在雙務合同中，負有先履行義務的一方當事人，屆期未履行義務或不適當履行義務時，後履行義務的一方當事人享有的可拒絕對方履行或相應履行要求的權利。所謂雙務合同，是指雙方當事人的義務互為對待給付或對價關系的合同。商品房買賣合同就是雙務合同。買房人有付款義務，開發商有交房義務，買賣雙方履行義務的期限分別屆滿、屆至。後履行抗辯權實質上是對先履行義務一方違約的抗辯。2、開發商行使後履行抗辯權不成立的情況
如果買房人未能在約定期限內支付大部分的購房款，那麼開發商就可根據《合同法》第六十七條規定的先履行抗辯權拒絕交房;如果買房人已經在約定期限內支付大部分的房款，那麼開發商拒絕交房抗辯不予成立。3、買房人以賣房人不具備房屋交付條件的情況，行使不安抗辯不成立
買房人可否以賣房人不具備房屋交付條件，而依據《合同法》第六十八條的規定行使不安抗辯權而拒交購房款呢?其實這是不可以的。《合同法》規定的不安抗辯權行使條件，必須是有確切證據證明賣房人經營狀況嚴重惡化;轉移財產、抽逃資金，以逃避債務;喪失商業信譽;有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。房屋不具備交付條件不屬於以上四種情形。

F. 二手房交易違約，違約金怎麼算

關於二手房合同中的違約金問題，我國法律中並沒有明確規定違約金上限數回額，但不超過實答際損失的百分之三十。具體賠償標准有：1、合同約定違約金數額或者計算方法，一般以合同約定為准；2、根據我國《合同法》第一百一十四條第二款規定：約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少；

G. 想二手房買賣合同，買方什麼情況下違約.比如多長時間

可根據合同提出違約金補償。在二手房交易過程可能出現違約情形主要有以回下幾種：
1.出賣人逾期答交房、逾期辦理過戶手續、逾期遷出戶口；
2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續；
3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責任；
4.房屋質量問題的違約責任；
5.房主在交房時轉移或更換房屋附屬設施或屋內物品的違約責任；
6.根據買賣雙方的特殊需要而可能產生的其它違約情形；
上面提到的1、2兩項屬於逾期履行義務的違約行為，3屬於不履行合同義務的根本違約行為，4、5屬於履行義務不當或不符合約定的違約行為。

H. 怎麼簽訂二手房買賣合同，簽訂購房合同後違約

新房二手房如何選，購房流程有什麼區別：
新房與二手房的流程，大致一樣，但過版程中一些流程的順序是不權一樣的。
購房資質審核：
在認購新房時，購房者就要提交資料進行審核了，而二手房資質審核的節點，在簽約前。一般情況下，購房資質審核需要10個工作日，在認購書中會規定簽訂正式購房合同的日期，如果買認購當天沒有帶齊資審材料，耽誤了購房資質審核，在約定期內沒有簽訂購房合同，購房者則會面臨違約風險。
簽合同和網簽順序：
新房正常的流程是先網簽，再簽訂合同，只有一本合同。二手房的順序是先簽合同，再進行網簽，需要注意的是，二手房簽訂的是兩個合同，前者為買賣合同，後者為網簽合同，兩份合同略有不同。
放貸款的節點：
新房現房，按照銀行的流程時間放貸款，期房的話，商貸和市管公積金貸款，需要等到期房封頂之後，國管正常放貸，放貸時間與是否封頂無關。二手房放貸款的節點，是在新房本下發之後若干工作日內。
相對比之下，買新房比買二手房遇到的糾紛少，新房產權明晰、貸款、產權歸屬都很容易辦理，而二手房在購買過程中，產權、貸款、合同都容易發生糾紛，對比一下，新房購房路程更簡單。