❶ 二手房交易中房主要注意什麼問題,二手房賣方注意事項
二手房過戶流程注意事項:
一、要求賣方提供合法的產權證書正本
要求賣方提供合法的產權證書正本,讓業主給你看身份證原件、房產證原件,你留復印件。注意房產證上有幾個人的署名,如果有兩個人,在簽訂後邊的合同時就需要有兩個人的名字。
其次,看購房時的相關憑據,比如購房發票、契稅發票等,作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。
二、到房管局查詢產權證的真實性:
讓中介帶你到房管局查詢產權證的真實性,包括查房產的基本情況,抵押情況及查封情況,是否與人共享等,注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。
三、要搞清楚所購房源是否屬於允許出售的房屋
一般來說,軍隊、醫院、學校的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。
四、現場了解房產現狀
看有沒漏水、滲水、大裂縫等情況。與商品房不同,二手房買賣一般都是「個案」。所以有關價格、房況等,都需要消費者自己或自己委託機構來詳細了解。在決定購買前,消費者應該仔細觀察戶型是否合理,各種管理是否到位,供電容量是否能夠負荷空調等大型家電,查看天花板是否有滲水痕跡,牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問小區保安水平、物業管理費及收費標准如何。
五、注意所購房屋歷史遺留問題
購買者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長;有沒有欠費情況,如物業管理、水、電、氣費等。
六、對二手房價格進行評估
在掌握房屋基本情況的基礎上,消費者應從多個方面對二手房價格進行評估。也可以委託信得過的中介機構或評估機構進行評估,弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下,銀行按揭時會做保值評估,這個價格可以看出房屋的最低保值價。
七、注意協議簽訂內容
簽訂書面協議時,最主要要關注四個方面,是產權情況、房產總價、交易稅費及日期,其中要注意的是書面協議裡面要明確二手房交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要,像交定金、過戶、交樓時間,確定日期才能夠保證交易順利進行,例如規定贖樓要在45天內做完,首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。
八、合法徹底辦理過戶 注意交費時間
要求業主過戶遞資料完成才給50%房款,拿到受理回執,確定能拿到房產證才給全款;要求中介過戶遞資料完成才給50%中介費,到交完樓才給齊,或者與第三方簽訂協議。
❷ 二手房買賣賣方應注意哪些
二手房交易流程賣房注意事項,賣房作為出讓房屋產權的一方也存在存現,那麼在交易過程中應該注意哪幾方面的風險:
二手房交易流程中,大多數人都關注買房者的利益,忽略了賣房者其實也存在一定的風險,這其中就要注意一下四個環節,維護自身的合法權益。
明確方式期限
賣方大多數情況下會通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時除明確掛牌價格外,還應明確委託方式和掛牌期限。此外,有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來,但最後簽約的肯定是他人。所以,賣方不要輕易收取中介的定金。
謹慎收取定金
二手房交易流程進行到議價過程的時候,中介公司找到客戶後會同賣方議價。如賣方接受購買條件,則從中介處簽收定金。但很多中介公司會要求保管該定金,賣方對此要慎重。房子賣了,定金轉為傭金倒也算了,就怕買方毀約賣方可以沒收定金時,中介公司卻要求分賣方一杯羹。
簽約注意三點
一是將房屋的物理狀況和權利狀況如實告知買方,最好在合同中寫下來;二是提供「三項證明」,即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明,如有抵押,則提供已經書面通知房屋抵押權人的證明,如該房已經出租,則提供房屋承租人放棄優先購買權的書面證明。三是交易流程必須與房款支付掛鉤,即確保在房屋過戶前後拿到房款。
取得放款承諾
簽約時,買方通常只支付首期款,餘款待過戶後由銀行支付。但銀行只根據買方指示付款,如在房屋過戶後、銀行放款之前,買方取消了貸款,則銀行自然不會再放款給賣方,故賣方最好能取得買方貸款銀行的放款承諾。
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❸ 作為二手房賣方,應防範哪些風險
二手房買賣,以下是需要防範的風險以及注意事項:
1、看二手房的物管費用是版否有拖欠;
2、注意遷移權戶口問題;
3、合同的建立是否有改動:
4、約定付房款是否按時收到:
5、確定交房細節是否能出示房屋相關的證件:
6、交房的時間和條件(清空房間,整理干凈等)。
❹ 二手房交易賣方注意事項有哪些
二手房交易賣方注意事項:
1、核實產權是否清晰:賣方必須是房屋的所有人,通過查驗產權證和產權人身份證核實,確認無誤即可。
2、核實房屋狀況:在看房的時候從以下幾個方面入手了解: 房屋建築狀況、房屋小區狀況、房屋權利情況。這些情況的核實,有利於你控制好交易的實際成本和風險。
3、明確交易程序:二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給餘款幾大步驟。這幾個步驟需要注意:保留好交易的證據、過戶是一定要房產證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業費、水電煤氣費。
4、明確違約責任:和賣方要明確嚴格的違約責任,是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中,小額的定金處罰或簡單的「違約方應承擔守約方損失」,缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時,一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發生。如有的買方簽約後認為房價偏高或不想支付過戶稅費,就拖延辦理過戶手續,致使賣方交房後無法及時收到餘款;有的賣方發現房價飆升,則稱未徵得其他共有人同意的買賣合同無效,要求買方退房。
賣房人應繳納稅費:
1、 交易費:3元/平方米
2、 營業稅:差價*5.5%(房產證未滿5年的)
3、 個人所得稅:房產交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產證滿5年並且是唯一住房的可以免除)
❺ 急!急!急!急!買二手房,准備暫不過戶,我該注意什麼協議該怎麼寫
1、請問這種情況,在簽訂二手房買賣協議時應注意什麼?
你可以要求押小部分的房款作為押金,等過戶完成後再給房主。
2、我們拿到房產證後,由於未過戶,房產證上的戶主還是賣方的名字,賣方如果去報遺失,申請重新補辦房產證,再將房屋賣與他人,我該怎麼預防這種情況,在協議中該怎麼規避這種情況?
這種情況你是沒辦法避免的,不過戶你就要能承擔這種風險的。一般的房主不會做這種事情的。
3、這種情況,是否需要去公證?我今天打電話咨詢了我們本市的公證處,她說無法對房產證進行公證,只能公證買賣協議?這有用嗎?
你說的公證對你也沒有多大的保障,如果公證買賣協議是有效的,但是公證房屋也有個期限的,有的地方是三個月有效期,有的地方是一年有效期。
4、查詢房屋是否被抵押應該到哪裡查詢?如果房屋被抵押,房產證應該作為抵押物,沒有在賣方手裡;也就是說,賣方能拿出房產證,就表示此房屋沒有被抵押?
不一定的喲。你只要拿著房產證到房產中心去試試能否過戶,抵押的房子是不好過戶的。而且抵押的房產證最後面基本都有個抵押章。
5、由於個人原因,賣方說他要三年後再將現在房屋上的戶口遷走,這有沒有問題?
這條好像不太好吧,因為如果三年後不來遷戶口,你就是打關司也不好強制執行的。必須遷走。這個是大事。
6、我預計兩年後再過戶,到時如果找不到買房就麻煩了,我付款時可否壓一部分錢,等過戶後再付清?壓多少合適?(成交價為39.5萬)
這個沒個准,房主一般是不同意押錢的,除非你買的比市場價高。正常是5萬元左右。不過房主一般不會同意的。
你好,商住的房子不好用公積金貸款,但是可以用商業貸款,首付一般是50%
還有,現在不是有政策嗎,國家公務員或者教師證可以到信用社作無抵押,無擔保的貸款,能貸
5萬元。農村的戶口,一個身份證可以貸款1萬元。
你可以先問人借錢,等過戶完成,拿到房產證再到銀行做抵押貸款,不過利率要比正常貸款高點,好像是1分吧。不過可以貸款你房子評估價的50%,當然,你可以少貸。也可以貸錢用於裝修,最高可以貸5年到15年那種。
你最好還是過戶,不然肯定有風險的。建議你到當地的銀行,商業貸款肯定可以的,這個銀行不行,多問幾家,再找找人,你懂的吧。
僅供參考喲,祝你能心想事成。
❻ 賣「二手房」,做為賣家需要注意什麼
因為賣方在買賣房產的過程中是處於一種強勢地位,那麼對於賣方來說,所需要注意的一些
東西相對來說是比較少的,也是比較輕松的。
1、全權委託公證。
如果說賣方賣的樓是一個帶有銀行按揭的樓,如果賣方資金不夠雄厚,那麼就需要有一個贖
樓的程序,在這個程序中,一般是委託中介,以及擔保公司全權處理的,以達到贖樓以及賣
樓的目的。而在本人所接觸的案件過程中,賣方在這個中間出現的問題是最多的,因為全權
委託,中介可以不經賣方同意,完全可以自行買賣該房屋,同時也常常違背賣方的一些口頭
意見,不按照賣方的意願控制房產,而按中介自己的意願控制該房產。而深圳市公證處要求
撤銷公證,需將所有的公證書收回,而中介常常卡住公證書,不返還給賣方。常常賣方無法
控制自己的房產。
2、賣方主動違約。
根據深圳市現在中介所提供的房地產買賣合同來看,合同中都約
定了解約定金,就是賣方要解約,只需雙倍返還定金,而可以不被強制履行也不需要進一步
賠償損失。其實這個解約條款包含有一個條件,那就是賣方應當先啟動解約程序。如果說買
方先啟動強制履行程序,那麼可能面臨的後果就是會被判決強制履行。最近聽說中院開會,
鑒於賣方違約情況過多,以後只要買方強制履行,就支持。但沒有看到相關的文件。
如果說買賣雙方是個人簽定的合同,而非中介操作,那麼說如果賣方主動違約,就會面臨雙
倍返還定金再賠償漲價損失的可能。
賣方主動違約的,最好也是主動找對方協商賠償問題。一但賣方違約,又不主動找對方協商
賠償問題,想拿著定金拖著。一但對方說找不到你的地址,去公安舉報你意圖詐騙,很麻
煩。
3、陰陽合同。
如果沒有在合同中約定營業稅由買方支付,再簽署陰陽合同,就有可能面臨到刑法的處罰。
4、有租約的房屋。
有租約的房屋要確認租房者不會行使優先購買權,同時要租房者出具聲明書,放棄該項權
利,一但忽視租房者的優先購買權,後果會很嚴重,租客可以要求撤銷你和買方的買賣合
同,就是過戶了,仍會撤銷,深圳有相當多的案例。租房者放棄了優先購買權,也要告之買
方知道有租客的存在,否則到時買方找麻煩。
5、無證房地產買賣。
很多賣房者,出賣的是一手房產證還沒有出來的房屋,這種情況有雖然法律有規定,不得買
賣期房,但是那隻是針對賣方的一個管理規定,而非合同是否有效的一個效力條件。並且在
深圳這種情況下都認定無證房地產買賣合同都是一個附生效條件的有效合同,所以賣方幾乎
不要抱有幻想,以這一條來撤銷買賣合同,而達到不賠定金的目的。
6、錢款的收取。
是定金就簽收定金,不是定金不要簽收是定金,定金合同是實踐合同,雖然本來約定只是五
萬,他給十萬,你簽收了,定金就為十萬。如果說定金約定是十萬,但你只簽收了5萬,那
定金就是五萬。首期款一定要買方做資金監管,最好是找銀行,而非中介。一定要看到監管
資金,和銀行承諾貸款,才去辦理《深圳市房地產買賣合同(現售)》。
7、請律師協助。
如果說賣方要請律師幫忙協助,最好是在簽合同之前就找到律師,不要等到合同簽定後再找
律師看具體情況,因為等到合同簽定後,你再找律師,很多東西都無法擔供參考,只能是告
訴一些過程的走法了。
❼ 買賣二手房,賣方應該注意什麼
二手房賣方注意事項一:選擇規模大且正規的中介
雖然現如今二手房交易逐漸正規,交易環節也更加安全,但是選擇安全正規的大中介還是很重要的。這樣不僅能夠減少不必要的糾紛發生,而且大中介的客源豐富,來買房的人也會多,這樣能更快更安全的將房子賣出去。
雖然現如今二手房交易逐漸正規,交易環節也更加安全,但是選擇安全正規的大中介還是很重要的。這樣不僅能夠減少不必要的糾紛發生,而且大中介的客源豐富,來買房的人也會多,這樣能更快更安全的將房子賣出去。
二手房賣方注意事項二:不要全權委託公證
如果賣房人的房子存在貸款按揭,在賣房錢又不能自己還貸解除抵押,一般需要委託中介,以及擔保公司全權處理的,以達到贖樓以及賣樓的目的。而賣方在這個中間出現的問題是多的,因為全權委託,中介可以不經賣方同意,完全可以自行買賣該房屋,同時也常常違背賣方的一些口頭意見,不按照賣方的意願控制房產,而按中介自己的意願控制該房產。而深圳市公證處要求撤銷公證,需將的公證書收回,而中介常常卡住公證書,不返還給賣方。常常賣方無法控制自己的房產。
如果賣房人的房子存在貸款按揭,在賣房錢又不能自己還貸解除抵押,一般需要委託中介,以及擔保公司全權處理的,以達到贖樓以及賣樓的目的。而賣方在這個中間出現的問題是多的,因為全權委託,中介可以不經賣方同意,完全可以自行買賣該房屋,同時也常常違背賣方的一些口頭意見,不按照賣方的意願控制房產,而按中介自己的意願控制該房產。而深圳市公證處要求撤銷公證,需將的公證書收回,而中介常常卡住公證書,不返還給賣方。常常賣方無法控制自己的房產。
二手房賣方注意事項三:慎重對待定金
是定金就簽收定金,不是定金不要簽收是定金,定金合同是實踐合同,雖然本來約定只是五萬,他給十萬,你簽收了,定金就為十萬。如果說定金約定是十萬,但你只簽收了5萬,那定金就是五萬。首期款一定要買方做資金,是找銀行,而非中介。一定要看到資金,和銀行承諾貸款,才去辦理。
是定金就簽收定金,不是定金不要簽收是定金,定金合同是實踐合同,雖然本來約定只是五萬,他給十萬,你簽收了,定金就為十萬。如果說定金約定是十萬,但你只簽收了5萬,那定金就是五萬。首期款一定要買方做資金,是找銀行,而非中介。一定要看到資金,和銀行承諾貸款,才去辦理。
二手房賣方注意事項四:有租約的房屋要先確認優先購買權
有租約的房屋要確認租房者不會行使優先購買權,同時要租房者出具聲明書,放棄該項權利,一但忽視租房者的優先購買權,後果會很嚴重,租客可以要求撤銷你和買方的買賣合同,就是過戶了,仍會撤銷,有相當多的案例。租房者放棄了優先購買權,也要告之買方知道有租客的存在,否則到時買方找麻煩。
有租約的房屋要確認租房者不會行使優先購買權,同時要租房者出具聲明書,放棄該項權利,一但忽視租房者的優先購買權,後果會很嚴重,租客可以要求撤銷你和買方的買賣合同,就是過戶了,仍會撤銷,有相當多的案例。租房者放棄了優先購買權,也要告之買方知道有租客的存在,否則到時買方找麻煩。
二手房賣方注意事項五:不能無證房地產買賣
很多賣房者,出賣的是一手房產證還沒有出來的房屋,雖然法律有規定,不得買賣期房,但是那隻是針對賣方的一個管理規定,而非合同是否有效的一個效力條件。並且這種情況下認定無證房地產買賣合同都是一個附生效條件的有效合同,所以賣方幾乎不要抱有幻想,以這一條來撤銷買賣合同,而達到不賠定金的目的。
很多賣房者,出賣的是一手房產證還沒有出來的房屋,雖然法律有規定,不得買賣期房,但是那隻是針對賣方的一個管理規定,而非合同是否有效的一個效力條件。並且這種情況下認定無證房地產買賣合同都是一個附生效條件的有效合同,所以賣方幾乎不要抱有幻想,以這一條來撤銷買賣合同,而達到不賠定金的目的。
二手房賣方注意事項六:賣方不可隨意違約
根據現在中介所提供的房地產買賣合同來看,合同中都約定了解約定金,就是賣方要解約,只需雙倍返還定金,而可以不被強制履行也不需要進一步賠償損失。其實這個解約條款包含有一個條件,那就是賣方應當先啟動解約程序。如果說買方先啟動強制履行程序,那麼可能面臨的後果就是會被判決強制履行。如果說買賣雙方是個人簽定的合同,而非中介操作,那麼說如果賣方主動違約,就會面臨雙倍返還定金再賠償損失的可能。
❽ 作為賣家在簽二手房買賣合同時應注意哪些事項
賣家在簽二手房買賣合同時應注意的事項:
一、確認產權的可靠度
1、注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人;
2、搞清楚是成本價房還是標准價房或者是經濟適用住房;
3、產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;
4、一定要驗看產權證的正本,而且到房管局查詢此產權證的真實性。
二、考察原單位是否允許轉賣
1、確認標准價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;
2、大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權,因此要確認原單位是否同意出讓;
3、一般來說,軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。
三、查看是否有私搭私建部分
1、是否有佔用屋頂的平台、走廊的情況;或者屋內是否有搭建的小閣樓;
2、是否改動過房屋的內、外部結構,如將陽台改成卧室或廚房、將一間分隔成兩間;
3、陽台是不是房主自己封閉的,這牽涉到陽檯面積應該怎麼計算的問題。
四、確認房屋的准確面積
1、包括建築面積、使用面積和戶內的實際面積;
2、產權證上一般標明的是建築面積;
3、最保險的辦法是測量一下房屋內從一端牆角到另一端牆角的面積,即所謂地毯面積。
五、觀察房屋的內部結構
1、戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點;
2、管線是否太多或者走線不合理;
3、天花板是否有滲水的痕跡,牆壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。
六、考核房屋的市政配套
1、打開水龍頭觀察水的質量、水壓;
2、打開電視看一看圖像是否清楚,能收視多少個台的節目;
3、確認房子的供電容量,避免出現夏天開不了空調的現象;
4、觀察戶內、外電線是否有老化的現象;
5、電話線的接通情況,是普通電話線還是ISDN電話線;
6、煤氣的接通情況,是否已經換用天然氣;
7、小區有無熱水供應,或者房屋本身是否帶有熱水器;
8、冬天暖氣的供應以及費用的收取,暖氣片數夠不夠,暖氣溫度夠不夠。
七、了解裝修的狀況
1、原房屋是否帶裝修,裝修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;
2、了解住宅的內部結構圖,包括管線的走向、承重牆的位置等,以便重新裝修。
八、查驗物業管理的水平
1、水、電、煤、暖的費用如何收取,是上門代收還是自己去繳,三表是否出戶;
2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式,觀察公共樓道的整潔程度及布局;
3、小區是否封閉,保安水平怎樣,觀察一下保安人員的數量和責任心;
4、小區綠化工作如何,物業管理公司提供哪些服務。
九、了解以後居住的費用
1、水、電、煤、暖的價格;
2、物業管理費的收取標准;
3、車位的費用。
十、追溯舊房的歷史
1、哪一年蓋的,還有多長時間的土地使用期限;
2、哪些人住過,什麼背景,是何種用途;
3、是否發生過不好的事情,是否欠人錢或者發生過盜竊案;
4、是否欠物業管理公司的費用,以及水、電、煤、暖的費用。
十一、了解鄰居的組合
1、好鄰居會讓你生活愉快,選不同的時間在社區內看人來人往,通過衣首和生活規律判斷人的社會層次;
2、拜訪上、下、左、右鄰居,了解他們在此居住是否順心;
3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天,了解情況。
十二、算計一下房價
1、自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值;
2、委託信得過的中介公司或者評估事務所進行評估;
3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價。
十三、看看能否做二手房按揭,二手房按揭的條件是:
1、年滿18歲,有城鎮戶口,本地、外地均可;
2、能提供穩定的收入支付本息的證明;
3、願意將所賣的房子作為抵押,或者能提供其它符合條件的抵押;
4、所購房屋產權所屬真實可靠;
5、支付有關手續費。
十四、請律師
1、二手房買賣的情況比商品房更為復雜,因此有律師提供建議參考更可靠;
2、公房上市的時間不長,能提供這一類服務的律師並不多,收費標准也無一定之規;
3、建議請一位盡可能熟悉業務的律師做全面顧問。
十五、找代理行
1、公房上市採取兩頭把關、中間放開的政策,中間的交易過程完全由代理行來操作;
2、代理行的二手房信息要比個人更全面,但是目前來看信息的准確程度還需要驗證;
3、在把你的業務交給代理行之前應該了解:代理行提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發生了問題,代理行是否有義務、有能力負責賠償損失?代理行的服務收費標準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?
十六、考察代理行是否可靠代理行應該提供兩證:
1、有效的當地工商局頒發的營業執照,當地房屋土地管理局頒發的中介代理行資質證書;
2、資質證書是行業管理部門頒發的,對保證代理行的可靠性更有作用。
十七、及時了解政策、程序、費用上的變化
1、公房上市還是一個新鮮事物,因此要做好心理准備,隨時了解政策的變化;
2、媒體的報道十分關注公房上市,要注意報紙的新消息;
3、向律師及中介代理行咨詢;
4、最可靠的還是向有關房管部門咨詢,及時了解最新的信息。
十八、產權是否完整
1、確認產權的完整性,有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港,也會出現這樣的糾紛;
2、只可相信自己的眼睛,一定要在過完戶以後才能將房款轉移到原戶主手上。
十九、小心房款和產權的交接
1、不要隨便相信對方的信譽,先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;
2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位,如律師樓或信譽較好的代理行處,等過戶完成後,再將房款轉入賣方的賬戶。
二十、保證產權順利過戶
1、必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續;有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;
2、從買房的角度來說,一定是產權過完戶以後這套房才真正屬於你,在此之前,賣方隨時可以毀約。