二手房銀行評估都問什麼

1. 二手房評估流程是什麼

二手房評估主要採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。那麼二手房一定要進行評估嗎？如何才能准確評估二手房房價呢？二手房評估的流程又是怎樣的呢？下面我們就來具體的了解一下這些問題吧！

一、二手房買賣一定要評估嗎

房地產買賣如不涉及國有資產，只是一種民事行為，雙方以約定的價格為准，目前二手房交易比較發達，買賣雙方都可以從中介方或有關部門公布的交易平均價中獲知。如還無法確定，一定要在訂立合現成交前進行評估咨詢，在只理過戶時跟本沒有作為，這已是對合現履行的一部份。

且房地產的價格是波動的，沒有說房地產可以按照評估的價格可以要求撤消合同，所以評估根本不可能保護買賣雙方的利益，而且且相反購房方為此付出了一筆不少的評估費到是事實。

而當評估價格低於成交價時征稅部門還是按照成交價，（當評估高於成交價時按評估征稅），所以沒有公平可言，評估也是沒有必要的。

二、如何准確評估二手房價格

客觀來講，二手房的價格主要是由房屋的區域因素與個別因素形成的。而二手房的評估主要是運用市場比較法，所以在評估過程中，主要是對這兩方面的情況進行比較修正。

區域因素在二手房評估中起到了決定房屋價格的主要作用。如基礎設施與公益設施是否成熟；交通條件如出行是否方便，購物、娛樂是否方便；物業所在社區的環境如小區的綠化率，物業管理情況；人文環境如小區內居民的構成結構、人員素質如何、周圍治安等狀況如何。

個別因素主要是指物業的結構、房型等。

具體如：房屋的結構不同，房屋的造價就不同，使用年限也不同，當然就影響房屋的價格。如房屋朝向、房屋開間、面積分配合理性、房間的採光情況，也要考慮小區幢與幢之間的距離是否開闊。此外，還包括房屋已使用年限的長短及房屋的保養情況，房屋內是否有裂縫、滲水等質量問題。以上列舉的各個方面情況都會影響評估價格。

三、二手房評估流程

（一）房地產評估的流程，如下：

1、三級市場交易成功，並且買方需向銀行按揭貸款。

2、評估業務員在得知物業地址後約客戶到現場實地勘察(查看物業裝修情況，了解周邊物業，以及給物業拍照)。

3、估價師根據物業位置，樓層，以及物業勘察情況，通過市場比較法來確定物業實際價格。

4、在評估報告上由估價師簽名並蓋章，同時蓋上公司的公章。

（二）房地產評估業務來源，如下：

1、銀行；

2、三級市場的地鋪；

3、法院；

4、政府的舊城改造，道路，橋梁建設等。

（以上回答發布於2015-10-29，當前相關購房政策請以實際為准）

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2. 二手房評估是什麼 哪些情況下需要評估

買方貸款時需要評估。是由貸款銀行認可的，專業的房地產評估公司來完成的。

3. 二手房貸款需要銀行評估是怎麼回事

是的，二手房必須經過評估確定貸款額度，按照評估價和交易價格較低者計算貸款額度。專
目前市場屬上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:
1. 所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
2．周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
3．所在小區和所在板塊的房價走勢
4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。
對於上述因素，採用科學的統計理論和數學模型演算法，計算出各因素對房價的影響程度。然後根據被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。

4. 二手房按揭，戶已經過了，怎麼銀行還要做評估報告呢

因為銀行需要了解資金流向，調整前後比較表。

資產委託方和佔有方須應對本企業因進行資產評估而組織開展的資產及負債清查的情況和結果作出說明，主要應包括下列內容：

1、列入清查范圍的資產及負債的種類、賬面金額，產權狀況，實物資產分布地點及特點；

2、清查工作的組織，時間計劃、實施方案；

3、清查核實所採取的措施，待處理、待報廢，高、精、尖設備和特殊建築物以及毀損、變質存貨檢測、鑒定的情況；

4、清查中發現的盤盈、盤虧、毀損、報廢、呆壞賬、無需償付的負債情況及其原因分析；

5、根據有關規定對發現問題進行賬務調整的情況，並列示調整前後比較表。

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按揭進程：

第1日 遞交材料，提出申請

買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取並填寫二手房個人借款申請表，填完後將所有材料交給工作人員審閱。

工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。最後三方約定時間，由銀行聯系指定的房地產評估機構前去驗房做評估。

第2-7日 評估

根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成後，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3-5個工作日內即可完成。交易方需交納500元評估費。

{這一步正常事可以省略的，評估費也不用出}

第8-10日 銀行審批

銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件後，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右，但民生銀行中關村支行與貸款審批部門在同一個寫字樓辦公，報批速度快，每單業務審批時間1-2天即可完成。

5. 二手房銀行的評估價一般怎樣算

若當地有招行，建議聯系貸款客戶經理確認。

6. 二手房貸款銀行評估都包括啥

一、凈得價
在二手房買賣過程中說的凈得價也就是你在網上找房子時看到的「房價」，是指業主賣這套房子拿到手的價格。下圖中紅色方框里的粗體就是房價，即這套房子業主要拿到手的價格總和。

二、評估價
北京超過80%的頭次購房者均使用貸款，無論是公積金、組合貸，還是商貸，都會涉及到貸款，按照央行近日的房貸政策，對於頭次購買住宅的家庭，可以貸款總房款的七成，在二手房范疇這個「可貸款七成」並不是說一套100萬的房子我們可以貸款70萬，而是評估值的七成。
在二手房交易中購房人向銀行提出貸款申請後，銀行會委派評估機構來對房子進行評估，銀行根據評估機構出具的評估報告後才會和借款人進一步磋商借款事宜。一般來說，評估機構會根據房子位置、年代等實際情況得出一個值，這個值就是評估價。你購買房子的價格和評估價存在一定的差異，如下圖的。

實際操作中評估值為房子實際銷售價的80-90%，百分比受房屋建築年代、裝修、位置等因素影響。
三、評估值與銀行貸款的關系
結合評估機構給出的房屋估值，以及對風險、房屋折舊、借款人收入等情況的考慮，最終銀行會同意房貸申請人的申請，並發放貸款。
銀行根據實際情況給出的貸款和評估值、總房價之間的關系如下圖

銀行根據房子的評估值向借款人發放一定比例的房貸，其中首套七成、二套六成、三套拒絕放貸。

7. 關於二手房的評估問題

他房產局能收到中介的錢，銀行能啊？呵呵~ 中介靠什麼吃飯？

8. 二手房銀行評估低怎麼辦

二手房銀行評估：

1. 每個地方的評估價是不一樣的；

2. 二手房價格評估既是一個市場化行為，也是一個非常專業化的房產研究行為，涉及到的因素很多，過程也比較復雜，是目前房產交易雙方極其關心的問題；

3. 目前，房地產評估機構對二手房進行評估有市場比較法、收益法、成本法等方法，目前大多數評估機構在有條件的情況下一般選用市場比較法；

4. 所謂的市場比較法是指，挑選至少3個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例，與所評估二手房進行比照，然後依據實例價格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正。其中，修正價格的因素包括物業類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、採光、廚衛大小、建築質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業內外部裝修、得房率以及物業所處外部環境、綠化、人文、交通、商業服務設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率、區域規劃等，都得加以適當的考慮；

5. 一套房屋，南北朝向當然要比東西朝向的價格稍高；多層住宅樓層以7層為准，底層和頂層的價格就要稍低；房屋新舊主要以建造年代為准，適當看保養程度，一般情況下年折舊率為2%；房型的系數加減就更加復雜，同時還要考慮廳的利用價值(如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別)；廚房、衛生間也有面積基準、明房與暗房的區別；同時，得房率的高低與加減系數也是密切相關的。

9. 買二手房，評估是什麼意思

二手房評估收費：根據省物價局的有關規定，目前評估費收費標准採取累進計費率：內
房屋總價100萬元容以下(含100萬元)的，收取評估總價的 0.42%;
100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%;
500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;
2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;
5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。
房產評估應考慮的因素
1、所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
2、周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
3、所在小區和所在板塊的房價走勢
4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。

10. 銀行怎樣評估二手房房價

你好 其實貸款並不是銀行來評估 而是由與銀行合作的有資質的評估公司來評估專 評估公司是依據房產地屬段 樓層 朝向 年限 交通 等因素來進行評估的

希望對你有幫助！

回答來自：網路房產交流團 網路房產交流俱樂部 敬請關注！