選二手房如何做加減法

1. 怎麼選二手房給你六大實用標准

二手房交易過程中，就算到了簽訂買賣合同這一步，也千萬別掉以輕心哦！在交易過程中，以下這六大注意事項都一定要看清楚，要不被坑了，你可能會後悔一生！

1.房屋產權和手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的少有憑證，沒有房產證對買房人來說是有極大風險的。房主可能將房產證進行抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。

所以較好選擇有房產證的房屋進行交易。有些房屋共有權共有好多個，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買房人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買房人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

因此「信一天」市場人士認為;最有效的方法就是委託信譽好、專業強的房地產經紀公司承擔擔保責任，來驗證買賣雙方的真實身份、確認房屋產權無糾紛。

2.明確銷售價格和稅費責任

在簽定合同中一定要註明正式的銷售價格，還有交易的時間，交易稅費，還有稅費到底由買賣雙方的哪一方負責。

從現行稅收政策來看，房產買賣過程中歸房主交納的稅費為：營業稅，個人所得稅，印花稅;歸客戶交納的稅費為：契稅，土地出讓金，印花稅(與房主各交一半)。

3.明確買賣雙方的責任

簽定此條款時十分重要，如果有一方出現違約責任，應擁有怎樣的權利，在簽定合同時雙方利益上得到怎樣的補償都要約定清楚，違約金的數量以及交付時間應寫得毫無異議。

4.明確付款方式和時間

雙方應該在合同中明確付款方式和時間。如首付款、尾款的支付比例、數量和時間，確保買方出現拖欠或減少階段支付金額的情況時有據可依，較好地維護自身權益。因為在二手房買賣案例中存在客戶以貸款方式購買二手房卻因為批貸不成而導致交易失敗的例子屢見不鮮，因此為了避免浪費無謂的時間，業主應盡早對客戶是否能被批貸進行確認。

5.過戶時間要明確

過戶時間要明確，買房人最在乎的莫過於什麼時間房屋最終屬於我，因此約定過戶時間是合同中較重要的條款之一，買方需慎重和簽訂准確的時限。

6.物業交割要清楚

在簽定買賣合同時候千萬不要忘記物業交割階段，付加條款里一定要約定水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接時間。對於物業、供暖等費用的繳納時間和標准，應該要到原房主所在單位改簽協議內容，而買方需改簽協議時賣方應做出的配合等，都應在合同中明確註明，從而達到維護買方利益的目的。

（以上回答發布於2016-12-30，當前相關購房政策請以實際為准）

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2. 買二手房省稅費要掌握秘訣 聰明人如何買房

購買二手房時，除了房價本身，還有沉重的買家稅費和賣家稅費等待著買房人。那麼，如何做到盡量減少稅費支出？聰明人都是這樣選二手房。

按自用時間和是否唯一分類

根據自用時間和是否為家庭名下唯一住宅，二手房可以分為四種情況：不滿兩年，滿兩年，滿五年非唯一和滿五唯一。不同種類的二手房，稅費的收取方式也是不同的。

舉例：面積80平米，網簽價格200萬，原價格為160萬的普通住宅（按首套房三成首付，貸款20年）為例，計算不同情況下需要支付多少稅費?

1、不滿兩年的二手房

不滿兩年的二手房征稅最多，一套房子在交易過程中要產生契稅、增值稅和個稅。

增值稅為全額徵收，稅額=[200萬/(1+5%)]×5.6%=10.67萬。

契稅為全額徵收，由於是90平米以下，稅率為1%，稅額=(200萬-已徵收的增值稅)×1%=1.89萬。

個稅=(200萬-原價格-原來契稅-200萬×10%-貸款利息-此次增值稅)×20%=1.54萬。

三個稅種共14.1萬元。

2、滿兩年的二手房和滿五年非唯一的二手房

這兩種情況免徵增值稅，只徵收契稅和個稅。

契稅仍然是全額徵收，上文已經註明計算方式，稅額=(200萬-已徵收的增值稅)×1%=1.89萬。

個稅=(200萬-原價格-原來契稅-200萬×10%-貸款利息)×20%=3.68萬。

兩個稅種共5.57萬元。

3、滿五唯一

這種二手房只徵收契稅，即契稅額=200萬×1%=2萬元。

聰明人愛選「滿五唯一」

從相同房價的稅費計算中，大家也可以很清晰地看到，「滿五唯一」的二手房是最省錢的！在這里再次強調 「滿五唯一」的二手房定義是按照稅務部門的解釋，「滿五唯一」的房屋是指個人轉讓自用五年以上房屋，並且是家庭名下唯一住宅。從解釋的字面上理解「五年以上」就是房產證的登記日期算起時間超過五年。

此外，根據房屋的性質不同，五年的判定標准也不同，具體如下：

一手商品房按購房合同簽定日期為准；二手商品房按不動產證（房產證）登記日期為准。已購福利房、微利房、安居房購房者，一看不動產證（房產證）登記日期；二看原始購房合同簽署日期；三看第一筆購房款的銀錢收據日期（只要一個日期滿五年即可）。

繼承、分割的房產以原不動產證（房產證）登記日期計算（產權上備注欄會有記載）。直系親屬贈與的房產以原不動產證（房產證）登記日期計算是否滿五年，非直系親屬贈與的房產以新的不動產證（房產證）登記日期計算是否滿五年。

注意！並不是所有的「滿五唯一」都可以享受稅收優惠的，如果是非普通住宅，則需要在繳納契稅的同時，繳納房屋增值部分的增值稅，稅率是5.6%。如果是普通住宅，則只需繳納契稅。

綜合上述，只要賣方買這套房子滿了五年，且是家庭唯一一套住房，且房屋為普通住宅，那麼你買這套二手房時，就可以省去過戶價1%的個稅和5.6%的增值稅。

不過，這需要提供一些證明材料，比如賣方全家人的身份證、戶口本、結婚證等等，因此很多賣方嫌麻煩，也不會告知你此房滿五唯一，而你在不知情、不了解的情況下就會多交大量稅費。所以，以後一定要多詢問幾句，如果想要省力省心的話，可以尋找靠譜的大型中介幫忙，他們都會給出真實的「滿五唯一」房屋信息。

（以上回答發布於2016-11-15，當前相關購房政策請以實際為准）

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3. 買二手房有什麼技巧

1、選擇雨天看房

有的房主在出售二手房之前都會先將房子內翻修一下，為容的就是將房子賣出一個好的價錢，所以很多房屋原本存在的問題就很有可能被裝修所掩蓋了。小編建議大家可以選擇在雨天的時候去看房，房屋經由大雨浸禮後，無論屋主進行過怎樣的裝飾，房屋在雨水侵襲後都會把原來隱藏的缺點暴露出來。如果房子存在滲水的情況，就原形畢露了。

2、選擇晚上看房

買房子可不能只看室內，還要注意周邊的環境，周邊的環境問題在晚上都能得到充分的體現，因為在白天，大多數的人都在上班，小區里的人並不多，所以購房者對小區的安全、噪音干擾等不輕易了解，無法得到切當的信息。

4. 選擇二手房的技巧有什麼

1、選擇雨天看自房

有的房主在出售二手房之前都會先將房子翻修一下，為的就是將房子賣出一個好的價錢，所以很多房屋原本存在的問題就很有可能被裝修所掩蓋了。小編建議大家可以選擇在雨天的時候去看房，房屋經由大雨浸禮後，無論屋主進行過怎樣的裝飾，房屋在雨水侵襲後都會把原來隱藏的缺點暴露出來。如果房子存在滲水的情況，就原形畢露了。

2、選擇晚上看房

買房子可不能只看室內，還要注意周邊的環境，周邊的環境問題在晚上都能得到充分的體現，因為在白天，大多數的人都在上班，小區里的人並不多，所以購房者對小區的安全、噪音干擾等不輕易了解，無法得到切當的信息。

5. 選擇二手房的方法有什麼

選擇好小區，表面看起來都不錯，小區規模最好大一點，太小的小區最好不要選擇，大小區一般開發商實力大，人口多萬一有什麼事好處理。

6. 選擇二手房沒那麼容易 六大問題要注意

不少人把置業目標放到了二手房上面。隨著越來越多的人選擇二手房，其中暴露出來的問題也變得越來越多。以下幾點購房者應該尤需注意。

一、進行漏水檢測

大家在搬入二手房之前，最好在衛浴空間做一個閉水試驗，檢查以前的防水處理做得如何。在測試之前最好與樓下鄰居打招呼，萬一真的漏水，也可以取得鄰居的理解和配合。不管有沒有問題，一定要重新防水，然後再開始貼瓷磚。

二、改造房屋要注意

大家在搬入二手房之前，最好在衛浴空間做一個閉水試驗，檢查以前的防水處理做得如何。在測試之前最好與樓下鄰居打招呼，萬一真的漏水，也可以取得鄰居的理解和配合。不管有沒有問題，一定要重新防水，然後再開始貼瓷磚。

三、陽台改造廚房問題

為了拓寬使用面積，有些業主會將向北的陽台封閉起來，改成廚房，然後將原來的廚房做成儲物間或是其他的用途。但是一旦真正住進來之後，會發現只要一開始做飯，整個家中都是油煙味。其實這種做法真是得不償失。一方面，原來設計的通風線路會受到阻礙，室內空氣不流通，另一方面，廚房的油煙將成為室內空氣污染的源頭。所以大家在二手房裝修的時候一定要仔細考量。

四、新刷牆面要去掉舊漆

粉刷牆壁之前要打好底子，直接就往牆上刷漆的方式是有欠妥當的。一般都要將原有的一些斑駁的舊漆面去掉，然後從新的界面開始粉刷，包括防水的底等。最好請專業的施工人員，這樣能更好地保障今後的使用效果。一些喜歡變化的年輕人不妨可以在局部試用一下壁紙，也是不錯的選擇。

五、檢測水電線路及煤氣管道

專家認為，水、電路改造是舊房改造最復雜的項目之一。裝修前要仔細檢查原有水路、燃氣管線是否銹蝕、老化，水管應該重新換成銅管或PPR管。對於燃氣管道這樣具有危險性的管道，必須請專業人士進行檢測。

六、裝修時多預留一些插座

許多人買二手房就是圖個方便，買了之後隨便修整一下便住進去了，但這樣會產生一個問題：插座不夠用。因為二手房一般年代比較久遠，那個時候家用電器還不是很多，所以相應的插座也比較少，但隨著時代的發展和經濟水平的不斷提高，家用電器不斷增多，插座的需求也在不斷增加。因此，在購買二手房之後裝修時，應該多預留一些插座以備今後使用。

（以上回答發布於2017-02-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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7. 買二手房聽說選對方式，可以省下很多費用，怎麼做才是最省錢的方式

一、委託多家中介獲得更多房源信息

在購買二手房是，忌只委託一家中介。因為如果只有一家中介提供信息的話，可能造成信息閉塞，而被中介糊弄。委託多家中介，不僅可以得到更多房源信息，利於房源比較，還能使中介之間產生競爭關系，使中介提供的服務效率更高且房價更低。在同時委託多家中介時需切記：首先要對買房表現出強烈的願望，這樣中介公司才會對你重視；其次要選擇有實力、有口碑的中介公司，以免造成自身權益的損害。

四，了解物業支出

商品房一旦售出，購房人便要開始負擔房屋的一切支出，如修繕、水電暖、電梯、安保等費用，對這些支出如果考慮不足，會在買房時面臨尷尬。這項開始大概每月數百元甚至上千元，各地區收費標准不同，購房前有必要了解詳情。