⑴ 如何溝通能讓業主和中介的關系更好
一、中介公司的產生
中介公司的產生是代表當地的經濟發展迅速穩定，為什麼經濟發展趨式好會與房地產中介有關呢？
因為當經濟發展好投資生意有可觀回報，工人收入增高、人民開始富裕，字然會在衣、食、住、行，追求更好，特別中國人的傳統思想、住房非常重要，因為住除了有一個居所之外，現今擁有房亦是成就的表現、身份的象徵，如果你擁有的房子越大，就代表你的成就越大、越輝煌，此外房屋除了是需求還是一種較穩定的長遠投資。所以在一個迅速發展的地方，樓房需求量這么大的時候中介公司的出現是起著催促市場發展的作用。
但是要買樓房的人可以選擇發展商的樓房，為什麼要買二手房呢？
因為發展商大多數樓花，往往要等上一段時間才能交樓，加上發展商價格比較高及該房屋的新配套相對不夠齊全，又或者是因為地點的原因，所以會令部分人轉往買二手房，這時中介公司就能發揮作用。
二、中介員的角色
請問閣下是否想過中介員起什麼角色呢？你認為中介員是賣房給客人還是幫客人找房子買呢？
其實中介員是一個比較特別的行業，我們同其他行業的業務員是有很大的不同，一般行，業的業務員是公司有一些自己產品推出市場，公司應因市場定好價格，業務員只需推銷該產品的優點便完任務。這就叫單向推銷。
而我們的角色名副其實是中間人，我們無自己的產品，無自己的定價，我們所做的全受人委託，完成任務收取傭金，我們是推銷服務，推銷你的承諾，推銷你的關系，你的說服力等等而令對方給予你信任。
三、中介員每日工作習慣，紀律及工作態度
中介元每日應有工作的程序及計劃，不可以用「見步行步」的態度處理，要對每見事都
要認真處理，不可以用今日的利益來衡量，因為中介工作好象農夫耕種，今日播種明日收成，所以每天都是默默耕耘。中介員的工作主要分三大類，就是預備、執行、才有收成。
預備：古人有話「工欲善其善，必先利其器」所以預備工作是非常重要，如果預備工作做得不好，就算你有多大的能力問題還是會出現的。所以預備工作是非常重要的。預備工作包括不停找新盤，更新業主動態及樓價。
鋤價（製造一些比市場價低的樓盤）
受業主委託的物業空置，要積極爭取鑰匙。
1、為什麼要不停找新盤呢？
現今市場競爭非常激烈，中介公司在同區可能已有多間地產，如果我們無足夠的盤源，提供不到多一些盤源給客人選擇，無論你口才多好，客人最終會去其他公司買樓，試想想你如果要買日用品，在你前面有一間只有小量貨品選擇的商店，另一間是貨品齊全的家樂福，你會去哪間呢？
2、為什麼要更新業主動態及樓價？
更新的主要目的，是貼近市場咨訊動向，借著用電話或面談與業主建立關系溝通，了解業主賣樓的心態及意向，價錢是否改變或說服業主減價。再更新過程得知業主是否售出或租出，如售出或租出，詢問業主已售或已租的價錢，了解市場最新的價格及透過哪間地產公司成交，從而了解行家動態。再更新的過程中可更了解業主委託放盤是真的想出售或出租，或者只是用試試的心態，如果在更新過程中能預早知道，我們可做出相應對策。
請你記著，如果你每天用心與業主溝通的好，能令業主留下良好的印象，當你有客戶要談價錢或條件，一定會比其他對手容易得多。
3、鋤價（製造荀盤）
鋤價是利用更新時與業主預先談價錢，用較低價錢與較差的條件與業主協商，得知該業主是否急讓，當製造出一個荀盤後，就代表你在這宗交易有50%成功率，為什麼呢？
因為市場中介員很多，你要比人優勝，首先你的貨品要比人優勝，如果你沒有荀盤介紹給客戶，你就不會有客，就算是有，也不會選擇你。
4、當你預先製造到荀盤，就可以縮短你們協商的時間，加快成交速度，減低中途的麻煩及難度，令你的風險減到最低。就算有對手同你竟真同一客戶，你也能勝券在握。但是請各位業務員要明白製造一個荀盤並不容易，不可能一兩句能製造的，是要持之而行，不停用洗腦地方法同業主交談，就好象一副黑色的牆你要把他變百，不可能油一兩次就能完全變白，你需要油可能五次或更多才能完全變白色。
荀盤是用什麼定義呢？
1、價格比市場低
荀盤定義是： 2、業主已確定放盤
3、當有客人下訂金他能立即決定，不需再同其他人商量
4、你很清楚他賣樓的原因
5、爭取鑰匙
爭取鑰匙為什麼會那麼重要呢？
因為每一個客戶進入公司問房子的時候，憑你用口介紹是不夠的，他需要馬上參觀現場，這個時候你才去約業主看房，客人會感覺太麻煩，他亦沒有耐性等你，客人可能回覺得你公司樓盤太少而往其他公司找，而其他公司能及時提供房子給他看，你再爭取這客湖機會就大大減低。更重要的事，你可以為自己爭取更多時間去做更多的生意。
四、受委託放盤最注意事項
（1）業主委託我們放盤主要是經幾類途徑。
1、電話放盤；
2、親自到我們公司放盤；
3、是我們主動要求業主放盤；
4、是朋友或老客戶介紹。
以上無論什麼方式放盤，你必須小心記錄詳細資料，決不能有錯漏。因為這個程序是非常重要的，如你一不小心記錄錯資料便會影響你或你的同事的步數。
（2）收盤記錄資料如下：
放售：
1、業主姓名
2、詳盡地址
3、面積
4、電話號碼（一定要盡量記錄多些業主聯系電話）
5、價錢（可能包括叫價，連傭金底價）
6、是否包稅
7、裝修狀況
8、間格是否改動，該物業是否已吉（空置），如果已吉必須爭取鑰匙放在我們公司
9、現在是否有按揭（盡量了解欠銀行多少錢）
10、看房方式（如業主放鑰匙就不用問）
11、房產證是否他本人（如果是代理人，是否有合法授權文件）
12、為什麼賣樓
13、價格是否再商議
14、是否有特別條約
15、賣樓後會否再買其他樓盤
放租：
1、業主姓名
2、詳盡地址
3、面積
4、電話號碼
5、價錢
6、設備配套
7、裝修狀況
8、間隔有否改動
9、該物業是否已吉
10、看房方式
11、價格可否面議
12、有否特別條約
13、租出後會否再買其他樓盤
最後緊幾提醒業主我們成功幫他售出或租出是須收取傭金。
賣出：收取傭金1%
租出：收取傭金一個月租金的70%
言談及身體語言：
言談及身體語言是表現你品格的一種方法，亦直接的影響你的說服力及影響力。言語其實是一種學問，因為你的說法是等於把你的想法表現出來，把你的事業魅力發揮出來，林令對方很想檁、聆聽你的說話而給你說服，所以說話前請你細心想想你說出來的結果。
老人家經常說：（食物可以隨便食，但說話就不可以隨便講），就是因為你的說話會影響你的結果。（要養成一種習慣就是先想想，然後講）
身體語言：
身體語言是加強你語言上的說服力，增加你的表達能力，所以身體語言是非常重要的，因為你所做的動作，是給予對方的觀感你是否可信的人，還是一個輕佻浮糙的人。
身體語言是包擴你的身體所做的任何動作及眼睛的交流，所以你要留意你自己的動作，眼睛與人交談不要東張西望，身體的動作不要太誇張，動作自然大方。你要緊記你所說的每句話，所做的任何動作，對方都給予你評估。
銷售技巧：
我們與客戶接觸推銷，必要先了解客戶的需要，不要亂做介紹，因為你推銷一樣東西如客人完全不適合，無論該東西有多好，對他都是無興趣，他只覺得你在浪費他的時間，同時也在浪費你自己的時間。所以在與客戶接觸先要了解他的需要，然後才介紹。
如何了解客戶呢？
每個客戶無論是電話或是自尋到公司，他都會給你說他的基本需要，但是這基本需要是不夠的，所以我們要加深了解對方，最好的辦法是帶客戶多看幾套房，在看房時了解他的需要，而做出適當的建議及介紹，增加客戶的購買慾念。了解客戶最基本是，客戶買房是投資還是自住，需要多大面積，多少個房，預算房價，為什麼會選擇此區，是否與其他地產公司看過房等。了解他的基本需要後，介紹一些近似的樓盤給他看。
射盤：
當你了解客戶的要求你要帶客戶看房，必須預備多幾套耬盤讓他比較介紹，讓他提出問題從而了解客戶更深入的要求。但你必須要有一個至兩個目標盤，然後作出重點推薦，利用其他不是目標盤作為比較目標盤的好處。（緊急目標盤的定義是該盤的業主你能完全掌握）
揸價：
揸價的意思是把業主給我們的底價提高一點報給客戶，為什麼要這樣做？因為每個人的心理都是怕吃虧。所以無論盤有多荀，客戶都會要求你幫他還價，如果你沒有渣價，業主又不願把底價再減，客戶只會覺得你無能力幫他，而不作決定，更可能會失去客戶。
談判：
進入談判一刻就是生死存亡的一刻，客戶要求你為他傾條件及價格等，進入最後階段，談判成功與否，是你在之前所做的准備及部署是否充足。你與客戶所建立的關系，他對你的信任程度有多少，而影響難度的高低。
往往客戶和業主在談判的階段都會有很多的理由、口籍、優慮的事情而令難度增加。業主和客戶在價格上或條件上出現爭議，雙方都會有各自的理由。在這一刻你是要改變他們的觀念，不要混入僵局的局面，你每遇到對方在找理由或借口，都必須先「同意」後「但是」的方法。因為每個人都是天生希望對方認同自己，當你表示同意他便會對你減低抗拒，覺得你是他的同一陣線。你再跟他分析現時的局面利害關系,他便會比較容易接受你得意見。
（緊記「同意」「但是」）
切記不要犯以下錯誤
1、不可以讓客戶與業主交換聯絡地址及電話。
2、盡量少讓客戶與業主直接溝通。
3、不可以讓客戶知道業主出售或出租之底價。
4、要有時間觀念， 約了客戶千萬不要遲到，不可讓客人等你。
每次外出工作時，先查清楚自己帶出去的必備品帶齊了沒有（包括筆、名片、各樣協議書或合同）
⑵ 請問二手房怎麼找房源以及與業主對話中的說詞，最主要是怎麼能說服他牽委託書。
租轉售話術
買賣市場分析：XXX先生 女士你好，我是XX地產和XXXX小區店的。您的房子以前我們給您出租過，現在快到期了，您現在考慮出售嗎？或您的房子一直沒租出去，（對客戶挑剔或房子差）是否考慮出售呢？
之後說：我們公司分析今年三四月份還是賣方市場，目前XX房價是歷史最高點，正如中央二台經濟頻道對話欄目所說，三四月份會出現房市的小陽春，之後會有回落。下浮15%
投資回報率：目前現在XX地區，價位在二萬三至二萬五之間，您覺得現在價位合理嗎？每個人平均工資8000為例，每月凈得5000元，五個月才能買一平米的建築面積。如果您的房子不打算自用，我建議您賣掉這套房子，價位高能賣個不錯價錢。舉例：XX一套建築面積68平米的兩居室，每月能租2800每年收益33000，如果您現在的房子出售是170萬並且會很快賣掉。您和家人考慮一下，我把我的電話和店面地址給您發過去，明天晚上給您打電話。
目前行情：現在我有許多高端客戶和專業投資客戶，都在找我把現在XXX的房子賣掉，讓我務必在三月底賣出，您想這些高端客戶和專業投資客戶，為什麼在這個時候賣房，他們是對國家政策和市場行情最了解的。所以我建議您在這時候賣房是最合適的。您和家人商量一下，我把我的電話和店面地址給你發過去，明天晚上再跟您聯系。
售轉租話術
經紀人：您好xx我是XX地產xx店xx組小x，請問您（例：XX家園）房子還在出售嗎？
業主：不賣了！
經紀人：你是否覺得現在國家的宏觀調控，不能確定未來的房價是什麼走向，擔心現在一旦出手將來房價大漲，自己會有很大的損失？
業主：最近看房都煩了，光看不買，看看再說吧，先不賣了！
經紀人：xx先生，其實這一點我們也很有深的感觸，每天帶很多的買房子的客戶，真的是光看不買，也在看國家的『臉色』，誰也說不好將來的房價會是什麼樣子。
業主：是啊，等等再說吧。
經紀人：現在好多客戶也在等，都開始選擇租房子住了。所以像咱們小區這樣的房子非常的好出租，而且價格非常的高，一居室都租到2400.（根據房屋實際情況說價格多報100-200） 您的房子同樣會租一個很不錯的價格。關鍵是，我們小區環境好，位置優越，生活起來非常的方便，對於租房嗎就是圖個舒服方便。而且從長遠角度講北京的房價肯定還是會漲，咱們小區還是有很大的升值空間。房子空著對房子本身也不好，房子是越住越新越有人氣，倒不如拿出來出租，既維護了房子又得到了的收益，將來房價漲高了，您得到的可是雙重的利益.而且出租的同時，和租戶協商好了配合看房，也不會影響到您的利益的。。。。。。
這種情況下，大多的房主都會考慮的給他留下你的電話姓名，多打幾次電話保持聯系讓他感覺到我們也是為他著想，誰也不會和錢過不去，只要為他找到好的租戶，沒有什麼是不可以變通的…
⑶ 做二手房怎麼和業主交流
跟業主說話其實就和朋友說話一樣就好。用心！真誠！
比較重要的一點———你要讓業主覺得你是真心的想幫他把房子賣出去！並且賣個好價格！
覺得對，樓主可以給分。
⑷ 二手房獨家房源是怎麼和業主聊出來的
1、需要你授權,不簽委託等於你沒有授權,我們沒有權利幫你賣房。 2、您不用面對許多不同的中介公司,省略很多時間;3、獨家會是整個公司重點銷售案源,全體同事均會作為最優的房子推薦,不會重復了解房屋狀況,有效客戶較多,成交快速。 4、簽完獨家的房子,我們會爭取更多公司資源,廣告費用申請多,機會一樣不會少。 可以享受免費的報紙廣告、鐵條廣告,還可以把您的房源發布到公司的網站。由於公司上門客戶數量多,因此您的房子會得到大范圍的有力宣傳5、能為您把握好房價,使您享受最高的銷售價位,避免多家委託造成買方到各家中介公司連環壓價,損害您的利益,獨家賣的價格好,買方不會壓價。 6、簽完獨家把鑰匙交給公司,公司派專人負責看房等工作,每個信息都有專門的經紀人跟蹤,而且客戶資料是公司機密,絕對保密。 而且可免因經常須看房影響您的的私人時間和不你要的金錢消費7、公司會以客戶為主,做到誠信可靠可以免受帶客戶看房和受電話打擾的麻煩,使您的正常生活不受影響8、公司在成交後會為您代辦一切手續,會為業主提供售前反饋信息和優質的售後服務,為您節省時間和精力9、公司會保證透明交易,不會出現溢價行為,而且也避免「一房多賣」的弊端,不會發生一些不必要的糾紛
⑸ 我想買二手房，不通過中價，怎麼才能和業主聯繫上
當地的很多新聞報刊，或者登陸國內分類信息網，會有業主的。
⑹ 想買二手房,不行經過中介,怎麼樣才能聯繫到業主
先去看房，然後自己去物業聯系業主，可是房主跟中介是有合同的，所以中介不會賠本的
⑺ 怎麼找到買了二手房的業主
你能找到二手房的話應該會有業主的電話的啊 你在仔細找找吧
⑻ 做二手房如何跟業主談獨家！
跟業主說明做獨家的好處啊，比如就沒有那麼多中介給她打電話了，可以避免生活工作的時候被太多人打擾
⑼ 二手房銷售初次聯系業主該怎樣聊
很多購房者在選購二手房時，主要關注房屋的產權、實景、價格及購入的手續費用專和稅費等，其它的屬則容易忽略。其實，買家在選購二手房時需要特別小心。據有關專業人士表示，買家買二手房時，除了實地考察物業外，更需注意如下幾點： 確保產權清晰。