『壹』 二手房置換中需要經過哪些流程
首先是（步驟一）上網或去中介查看房源信息→→ （步驟二）實地考察看房，確定購房意向回→→ （步驟三）答產權調查、和房主商議合同細節→→ （步驟四）簽訂買賣合同→→ （步驟五）辦理貸款手續、支付首款→→ （步驟六）產權（房產、地產）過戶，房屋交割→→ （步驟七）領房產證（賣方收到銀行貸款）、交易完成每月還貸
『貳』 二手房買賣注意事項是什麼
二手房買賣有一些事情是各位購房者要了解的，很多新手購買二手房往往就是因為自身的不注意，造成了資金財產的損失。那麼二手房交易過程中有哪些交易要點要注意呢？下面我們就來一起看看吧！
要點一：目的決定策略
綜觀目前的二手房市場，主要存在著自住型和投資型兩類人。當你准備購買二手房的時候，首先就應該明確自己為何要買二手房，不同的目的應採取不同的策略。
婚房需求是今年樓市的亮點。由於今年是結婚的大年，不少青年人擠進買婚房之列，這成為了今年房產市場的一大亮點。其實不僅是婚房，對於動遷以及希望通過置換來改善居住環境的人來說，都應該從自己的實際情況來選擇二手房。其中應該選擇那些交通方便、配套完善、面積適中的二手房，或是二手次新商品房。交通、環境、面積以及價格等因素，應該成為普通購房者應該關心的幾大因素，並根據自己的實際情況進行取捨。
相比高峰時期的房價，目前二手房的投資潛力正越來越展現出來，特別是房價與房租之間的「剪刀差」，已使得不少投資者蠢蠢欲動。對於這些投資者來說，在選擇二手房的時候，最需要關心的就是信價比。這不僅是指房價與租金之間的比例，在差不多房價的情況下，追求租金高的二手房。同時也要關心你所投資二手房的房屋狀況，最好買下之後，馬上就能租出去，而不需要太多的裝修費用。
要點二：當心重重陷阱
對於許多急於出售二手房的賣家來說，往往認為只要拿到了錢，自己的房子就出售了，殊不知一些不法中介公司，利用收購的形式賺取不正當差價。業主名義上已經出售了房屋，獲得房款，實際上如果經紀公司在銷售中利用仍為業主名下的房產從事不法活動，業主仍然拖不了干係。因此，房產過戶才是出售房屋的關鍵步驟，提醒業主不要做一手交錢一手交房的快速交易，避免個人風險並且不給不法中介創造收取不正當差價的機會。
值得注意的是，一些房產中介代理交易不透明，賺取不正當差價。簽定協議後，業主不再面對購房者，對於具體的銷售價格及銷售期限無從得知，只是會按照協議獲得約定的售房價款。經紀公司利用買賣雙方不見面的機會賺取差價。作為賣主來說，一定要買賣雙方見面簽定正式的《買賣合同》，為自己爭取獲得陽光操作的機會。
對於二手房買家來說，同樣有許多需要注意的。在買賣交易過程中，大部分情況下，所有的費用都由買方承擔，不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費用，只告知買方全部買下標的房產需要的價款，實際上所謂的全包價比經紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關費用高的多。作為買家來說，一定要將經紀公司收取的費用及需要向相關部門交納的費用了解清楚，最好在合同後附《費用清單》詳細計算相關收費，避免不正當差價。
在購買二手房的時候，一定要看土地、房屋產權的關系是否明晰，有無遺留糾紛問題，防止一房兩賣。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性。注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。特別要仔細關注二手房是否多人共有，如果共有，一定要有共有人同意出賣的證明書，才能簽訂有關協議，否則就會遇到不能辦理產權證的窘境。
對於買家來說，還要注意房屋買賣合同成立與房屋買賣關系成立並不是一回事，房屋買賣合同成立是房屋買賣關系成立的基本前提條件，房屋買賣關系成立是房屋買賣合同所追求的法律後果。作為房屋買賣合同來說，一般只要出賣人是房屋所有權人，雙方自願訂立合同的，房屋買賣合同就成立。而房屋買賣關系否成立，雖然也要看出賣人是否具有產權證，雙方是否自願，但主要看房屋買賣合同約定的條件的履行情況，以及在辦理契稅、產權過戶手續是否已經落實產權所有人是否過戶給買入人。買賣雙方雖然訂立房屋買賣合同，已經交房、交款，但如果房屋已被查封，或者賣方不能處分房屋的，那買賣關系就不能成立，買賣合同就是無效的，過錯方應承擔由此造成的損失。
要點三：關注驗房細節
二手房買賣不僅要在房價上滿意，更需要在交易後的細節上多留意。買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過於籠統，只寫「送」或者「不送」。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由於買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是「送」的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應當足額繳付後，再將維修基金移至買方名下。因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數額。
除了房屋維修基金之外，水、電、物業管理等費用也要關注。由於買賣雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等買方入住後，收到上述賬單時，才發現賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。
在買二手房的時候，還需要在房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、傢具的驗收。一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和牆面滲水等問題。附贈的家電、傢具要根據合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈傢具、家電的數量和品牌，亦或者採用圖像資料作為合同附件。
以上就是二手房交易需要注意的三個方面，希望能對各位有所幫助。
（以上回答發布於2015-10-26，當前相關購房政策請以實際為准）
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『叄』 二手房改造要注意哪些問題
一、牆面地面天花板三面改造不可少
在裝修時，二手房的牆面、地面、天花板的裝修改造也是很重要的，專家建議最好請專業人員對房屋進行實地勘察，看有無明顯裂紋、是否平整、有無脫落和起沙。如果存在這些情況，就要進行修補處理，包括鏟除牆面油污、粉化了的牆漆等，用水泥沙漿修補基層、裂縫、孔洞。另外，修補後要刷一道底漆予以覆蓋，一來使基層牢固，二來可以防止今後基層因泛鹼和受潮而出現變化，然後用按比例稀釋的乳膠漆進行飾面。
二、老化水管應更換 蓄水試驗不可少
上世紀八九十年代的老房子，上水管全部是鍍鋅管，有很多接頭，容易漏水、生銹，使用一定年份後易老化、開裂。鍍鋅管裸露在外也不美觀，建議全部更換。
近幾年的房子，上水管都用PPR管，這種管是一次性熱熔成型，接頭安全，可直接埋在牆里頭，美觀、壽命長。但有些水管是裸露在牆外的，除了影響美觀，也給安裝水龍頭或混水閥帶來困難，最好可以進行水路改造，將水管埋入牆體內。
在裝修二手房之前，應該對衛生間和廚房進行24小時至48小時的蓄水測漏實驗，檢查原有的防水工程做得如何，如果沒有漏水現象，證明防水處理做得很好；如果出現漏水現象則必須重新做防水處理。做完防水處理後，要等地面完全乾透，再鋪設瓷磚，進行整體裝修。而且，在衛生間蹲便改坐便時一定要將坐便器下水口位置的防水處理做好，在設計和裝修衛生間頂部時，應注意方便拆裝，利於今後的檢查和維修。同時要注意的是，施工後不能留下死角。
三、電路非改造不可 插座不夠要增加
二手房普遍存在電路分配簡單、電線老化、違章布線等現象，已不能適應現代家庭的用電需求，所以在裝修時必須徹底改造，重新布線。如果發現原有線路使用的是鋁質電線，則必須將其全部更換成2.5平方毫米截面的銅質電線，而對於安裝空調等大功率電器的線路，則應單獨設置一條4平方毫米截面的線路，並且必須在埋線時使用PVC絕緣護線管。
此外，新的國家標准規定，民用住宅中固定插座數量不應少於12個，但目前仍有不少的二手房原有的插座數量達不到這個標准，如果大量使用移動插座，當電流負荷增大時，移動插座就會因接觸不良而產生異常的高溫，為觸電和電器火災事故埋下隱患。
四、隱蔽工程拆開 嚴格檢查消除隱患
目前家裝中的質量問題，很大一部分是由「隱蔽工程」施工不當造成的。何為「隱蔽工程」？在施工工藝順序過程中，上一道工序的工作結束，將被下一道所掩蓋而無法進行檢查的部位，稱之為「隱蔽工程」。因此，在二手房裝修時，對「隱蔽工程」要格外注意。例如對吊頂內的供水、空調、通風等各種設施的管道、線路、設備是否已做密閉試驗及電器絕緣、電阻測試，連接是否牢固、接頭做法是否符合要求、易燃材料是否已做防火阻燃處理等都屬於「隱蔽工程」的范圍，都是在第一次安裝之後無法再進行檢查的。
業內人士建議，舊房裝修時，能重新打開這些部位是一個消除隱患的好機會，業主一定要嚴格檢查，把以往遺留下的「隱蔽工程」除掉。
五、老舊門窗應更換
門窗老化也是二手房中的一個突出問題，但如果材質堅固，而且你也喜歡其款式，一般來說只要重新塗漆即可煥然一新，但如果有以下問題出現，就必須拆掉重做，主要的問題要看木門窗是否起皮、變形，如果有，則說明木材本身特性發生變化，一定要換新的了。此外，鋼制門窗表面漆膜脫落、主體銹蝕或開裂，除了不安全外，也很難恢復原狀，為了不影響使用效果，專家建議也應更換。
『肆』 二手房改造需要注意的四個注意事項
因為目前的房價過高，很多人會先選擇買二手房，節省的錢可以進行裝修改造，進行二手房改造的時候需要注意四個注意事項，它們就是：必須更換舊水管、電路不可不改造、牆面改造、舊門鎖必須更換。
進行二手房改造的時候，二手房的原始水管經常有許多不合理的設計。在裝修期間，必須徹底檢查原始水道，看它們是否生銹或老化。如果原始管道使用已拆除的鍍鋅管，則必須更換銅管，鋁管和塑料管或PPR管。
進行二手房改造的時候二手房一般是電路分布簡單，電纜老化，接線非法等現象，不能適應現代家庭的用電需求，所以裝修應該完全改造，重新布線。如果發現原始線路是鋁質電纜，則必須用2.5平方毫米的銅線替換。
進行二手房改造的時候改造牆面是必不可少的，應該在進行二手房改造時請專業人士進行調查在房子里看看是否有任何明顯的裂縫，如果是平整的話。有無跌落和打磨。如果存在這些條件，則應進行修理，包括從牆壁上除去油，牆壁用粉末塗料等，以及用水泥砂漿修補底漆，裂縫和孔洞。
進行二手房改造的時候，第一件事就是門鎖更換，因為不知道有多少人還保留了舊鎖的鑰匙。窗戶和門的升級都經過仔細考慮，門窗的老化也是二手房改造的主要問題，但如果材料堅固且喜歡它的風格，可以粉刷。但是，如果出現問題，必須將其拆除並重做。主要問題取決於門和木窗是否脫落和變形。如果存在，則意味著木材本身的特性發生了變化，因此必須進行更換。
在進行二手房改造的時候注意以上這四個注意事項，讓改造更順利。
『伍』 請問置換房子具體是怎麼操作的呢
流程：挑選中介→審查房屋權屬→了解房屋使用狀況→實地查看房屋質量→明確中介收定性質→上下家當面談合同→結清水表帳單→告知電表狀況→協助燃氣過戶→結清電話費→遷移戶口
挑選中介→
如果交易通過中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經驗豐富的經紀人員，而且操作也比較的規范。
審查房屋權屬→
下家要隊房屋的權屬情況有所了解。首先，查看房產證上的產權人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬於共有產權，則還要查看所有房屋共有產權人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產買賣合同時，共有人如步能到場，需出具經過公證的委託書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財產關，《婚姻法》規定，凡是夫妻婚後因購買、繼承取得的房屋屬於雙方共有財產，下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。
了解房屋使用狀況→
首先，一定要確保房屋的產權證是真實的。根據房屋產證，下家可以了解到房屋建築面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內容。另外，下家可到房屋所在地的房地產交易部門查到房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押。
實地查看房屋質量→
下家除了向房屋左鄰右舍、小區物業公司詢問房屋是否做過大修或質量問題外，還應實地查看房屋質量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建築的情況，如擅自佔用屋頂露台、走廊，屋內未經有關部門許可搭有閣樓等。第二，觀察房屋的內部結構，如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，牆壁是否有爆裂或脫皮的情況等；第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調開不了的尷尬；觀察屋內電線是否有老化的現象；最後，下家對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質量缺陷，如牆壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。
明確中介收定性質→
定金糾紛佔二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確終結公司收取定金的性質是代收，還是轉交。如果是代收，則中介公司收取定金時應當出具上家的委託書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉交責任，如約定幾天內轉交，未能按轉交需承擔的違約責任等。為了防止上家收了定金之後提高房屋總價，上下家要在書面的定金協議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣下家就會有保障。
上下家當面談合同→
即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質不高的業務員從中做手腳。因此，在達成交易意向後，上下家要對交易中應發生的稅費有所了解，具體可到房產交易部門咨詢，這樣可以防止少數業務員或中介公司借各種名目亂收費。在交易過程中，上下家不要擅自與業務員簽訂買賣協議，避免業務員將公司業務轉化為人業務，使得上下家無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要當面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發生。
結清水表帳單→
市自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過戶手續。按自來水公司的規定，不論是誰使用的，凡發生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經30日催繳後仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。因此，在交房之前，下家要詢問上家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個份的已繳訖水費賬單收據。
告知電表狀況→
按電力公司規定，凡發現私自裝拆總熔絲箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬於違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗收時，下家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳訖的電費賬單收據。
協助燃氣過戶→
按照燃氣公司的規定，上下家必須一起到燃氣部門辦理過戶手續。
結清電話費→
有的家庭已經安裝了多門電話線路，下家就要仔細問清楚，並且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是-普通電話線還是ISDN電話線，轉讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然後另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要上家的不可，那麼在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結算賬單，一並清結後，再辦理過戶手續。
遷移戶口→
買賣二手房，除房屋交接和權利轉移以外，上家的戶口沒有及時遷出，是發生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶口是否已經遷出。如果上家戶口要在交房後才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚。
『陸』 二手房互換需要哪些
二手房互換實際抄上等同於兩個房地產買賣合同，仍然需要交納兩次買賣的稅費，包括營業稅、個人所得稅、契稅、印花稅、交易手續費等。
只不過互換與兩次買賣合同在房款交付上存在不同。
你可以向房地產交易登記機關進行咨詢如何辦理手續。
『柒』 現在置換需要注意的哪些要點
1、目前二手房市場不是很景氣，置換的周期普遍較長，成交價相對偏低。所以在置換掛牌時，如果想要盡快賣出去就要把掛牌價壓低
2、短期內二手行情走下坡路，建議還是盡快出手，新房行情維持相對穩定，性價比方面新房要更高，建議盡快更新不良資產。
3、如果下家出價不是很離譜的話可以先跟下家當面談，互相讓步成交概率更高。
『捌』 如何進行房屋置換
您好，很高興為您提供解答！
無論是以小換大還是以大換小，都屬於當版前市場成交的主流。因為權目前房價比較平穩，處於適合換房的窗口期，一風險小，二時效好溝通。
建議您先把東四的房子登記出來掛牌銷售，這樣咱們好對自己房屋銷售的具體價格有一個心裡預期，同時再具體對想買的房子進行考察，看看能買什麼樣的房子，選擇什麼樣的區域。
『玖』 必知十大換房攻略：如何賣掉二手房最安全
一、選取大中介較可靠
雖然隨著二手房市場的日漸發展，中介交易正在一步步走向規范，但目前現實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。據一位業內人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第1選擇，一方面操作比較規范；另一方面房源也比較充裕。
專家建議：賣方較好將房屋委託給一些比較大的中介公司，除了能夠保證比較多的客源外，最重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來後顧之憂。
二、兩種代理方式各有利弊
目前委託中介銷售二手房一般有兩種方式：獨有代理方式和一般方式。選取獨有代理方式的客戶不應當將同一套房源委託給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委託幾家中介代理銷售。
據介紹，目前比較大的公司一般都傾向於同客戶簽署獨有代理合同，小型中介則比較傾向於一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨有代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促銷售易的早日銷售，但在交易過程中可能會存在一定的風險。
三、代理有效期宜短不宜長
如果簽了一份獨有代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎麼辦？這就需要在簽定合同的時候約定一個有效期，在有效期內未能達銷售易就可以自動解除合同。有效期定多久比較好呢？
專家認為，代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。因為如果一個月內房子未能脫手，但你對中介公司的服務還比較滿意，還可以選擇續約，中介公司一般也樂意。
四、「跳過」中介有風險
有一些「精明」的賣房者通過中介與購房者碰頭後，為了省卻一筆中介費，就會「跳過」中介與購房者直接進行交易。專家認為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現，另一方面也增大了交易的風險，有時反而還會降低交易的效率。
二手房交易是一個煩瑣的過程、需要許多的證明和手續。一旦跳過中介，買賣雙方就必須親自去處理這些事務，將消耗極大的精力和時間，反而會降低交易的效率。
五、不能簽「到手價」
據一些中介公司反映，許多客戶在委託他們賣房的時候由於嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只與公司簽一個「到手價」，即直接到手的錢有多少簽多少。對此，中介公司頗感為難，因為只同客戶簽「到手價」屬於中介公司違規操作行為。
二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續費、中介費等多筆費用。如果只簽一個「到手價」，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等於製造了「暗箱操作」的溫床，較後受到損失的還是交易買賣雙方。因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個「到手價」。
六、心平氣和報房價
近段時間來，上海二手房銷售量有所減少，其中一個主要原因就是由於半年來二手房房價持續上漲，造成不少屋主對物業期望值太高，出現了盲目開價的情況，陷入物業難以銷售的窘境。
專家建議，屋主在報價的時候一定要心平氣和，客觀的估計自己物業的價格。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然後綜合一下報價。
七、交鑰匙要謹慎
許多二手房房主同中介公司簽定了合同後，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹慎。
許多中介公司也並不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬一發生失竊等意外情況，責任歸屬問題就十分麻煩。因此，許多大型中介對交鑰匙也保持了謹慎態度。
八、不要輕易提前交房
在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續前入住。專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續沒有辦妥之前，對於提前交房的要求屋主還需思量。
雖然現在辦理產權過戶的時間已經大大縮短，但是仍需要15天左右的時間，在這段時間里還是有可能產生一些糾紛。糾紛發生後，由於現行法律以「保護現居住者」的權益優先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。
九、合同細節要講清
一些經紀人反映，有時買賣雙方在銷售入住後仍會有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細節問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。
由於買賣雙方缺乏房屋交易的經驗，在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節問題上則不甚關注。如果這些細節問題在簽定合同前就事先約定好了，就不會產生這些「後遺症」了。
十、自售房屋有學問
目前市場上也有一部份屋主的二手房交易並不是通過中介進行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。對於這樣自售二手房的現象，專家提醒：要仔細研究二手房交易的相關政策、程序、手續等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。自己不熟悉的話，起碼也要找一個懂行的朋友陪同。
『拾』 購買二手房，用房屋置換需要怎麼辦理，需要注意什麼
現在還允許置換么？暈