A. 二手房評估價是怎麼算出來的
一、測算價格，二手房以同地區商品房價格為基準：
1、房屋因素
(1)折舊：年折舊-2%
(2)套型：「三小」套型(小廳、小廚、小衛)-10%
(3)樓層：2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準價;
(4)朝向：無朝南外門窗-5%
2、環境因素
(1)無物業管理-5%
(2)非獨立封閉小區-5%
(3)有省、市重點小學區+15%
二、計算折舊
房屋折舊是房屋價格補償的形式，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態不變，但由於自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態來表現，就是折舊費。確定折舊費的依據是建築造價、殘值、清理費用和折舊年限。
(1)建築造價是核算折舊費的基礎，由建造中必要的物質消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經營中的進貨價。
它只應是住宅本身的進價，而不應包括其他費用。由於住宅的使用年限長達幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據，而按重置，即在現實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。
(2)房屋的殘值，是指房屋經過長期使用，失去使用價值後，經過拆除清理以後殘留的建築材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應計入成本之內。一般都以殘值扣除清理費用後的剩餘部分為凈殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所佔的比例不大，而且是在住宅報廢後才能得到的，因此它與原值無法比較。
在計算時，都採用按當時工資和材料價格水平預告估計的辦法，有時計算折舊時也採用殘值率這一參數，即殘值和原值的比率。各種結構房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結構為0;磚混結構為2%;磚木結構一等為6%;磚木結構二等為4%;磚木結構三等為3%;簡單結構為0。
(3)使用年限，是住宅實物形態經外界的物理、化學因素作用下，從而發生有形的磨損;在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉移的年限，它是由使用過程中社會經濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經濟壽命。折舊年限除與使用年限有關外，還受無形損耗的影響。
房屋折舊費的計算方法在《國有企業固定資產折舊試行條例》中明確規定，房屋一類的固定資產折舊，採用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：
造價-殘值造價×(1-殘值率)
消費者在購買舊房時，也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為：
舊房價格=造價-年折舊費已使用年數
當然，確定房屋的價格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建築面積和樓房的層次與朝向等。
B. 二手房價格怎麼算，如何對二手房價值評估
對二手房價值評估：
1、房產的年份、硬體和初次購買價格雖然在房產價格大幅上升的時期體現得不很明顯，但對房產價值進行評估時還是要考慮到這就問題的。合理的演算法是每年折舊2%。另外，初次的購買價格也會對價值評估產生一定的影響，二手房定價時要考慮到當地樓市的整體升值（或貶值）幅度。不應該在定價時背離正常的價格規律。
2、樓體結構、層次、朝向關於樓體結構優劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結構名詞的含義一文，好的樓體結構、層次和朝向是為房產加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。
3、外部環境、綠化、人文所出售的房產如果位於外部環境佳、綠化面積大、人文條件好的小區會比較容易得到買家的心理認可。買家會願意多出一些費用來購買這樣的房產。優良的外部環境、綠化、人文等這些因素會為房產每平米加價2%至5%左右，反之亦然。
4、建築質量、外立面造型、內外部裝修建築質量、外立面造型、內外部裝修的優劣程度也是影響房產估值的重要因素。良好的建築質量、獨特又美觀外立面造型、優質的內外部裝修會為房價加分5%左右。
5、電梯數量和品牌買家來看房時往往會乘坐電梯。而電梯數量和品牌是便利性與安全性的體現。相對較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌雖然不一定為房產價值加分，但卻會對買家的心裡舒適度產生重大的影響。
6、地段等級 較高的地段等級當然會對拉高房價產生作用。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。
7、室內面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛大小、採光室內面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛空間適中使用方便、採光性能理想的房產在定價時要高於其他房產價格的3%至5%左右，反之亦然。
8、交通、商業服務設施、基礎設施交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5%左右的價格。
9、居住人氣、區域規劃居住人氣高的小區往往會使購房者產生從眾心理。另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區域的未來規劃。一個規劃完善的區域會為本地房產提供2%至5%的加價空間。
C. 二手房房價是如何評估的
房地產價格評估是指以技術標准結合市場情況，用公正、公開的原則，對房地回產的經濟價值進行確答認的行為。 房地產作為一項特殊商品，影響其價格的因素很多，單憑經驗是難以掌握的。專業評估人員也要綜合採用兩種甚至兩種以上的評估方法來確定比較合理的價格。
價格評估常用的方法有成本法和市場比較法。 成本法是按建造房屋實際所需的各項費用來計算某一房地產的價格。 市場比較法是比較流行的一種評估方法，就是用近期內已知或已經發生的交易實例，從中選用地段、房屋狀況相近的房地產，將之與需要評估的房地產進行比較，先得出一個初步的價格。由於完全相同的房地產是沒有的，即使是非常類似的房地產，也會受成交日期、區域、環境等因素影響而要再進行修正，最後確定出一個比較合理的價格。
D. 二手房評估流程是什麼
二手房評估主要採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。那麼二手房一定要進行評估嗎？如何才能准確評估二手房房價呢？二手房評估的流程又是怎樣的呢？下面我們就來具體的了解一下這些問題吧！
一、二手房買賣一定要評估嗎
房地產買賣如不涉及國有資產，只是一種民事行為，雙方以約定的價格為准，目前二手房交易比較發達，買賣雙方都可以從中介方或有關部門公布的交易平均價中獲知。如還無法確定，一定要在訂立合現成交前進行評估咨詢，在只理過戶時跟本沒有作為，這已是對合現履行的一部份。
且房地產的價格是波動的，沒有說房地產可以按照評估的價格可以要求撤消合同，所以評估根本不可能保護買賣雙方的利益，而且且相反購房方為此付出了一筆不少的評估費到是事實。
而當評估價格低於成交價時征稅部門還是按照成交價，（當評估高於成交價時按評估征稅），所以沒有公平可言，評估也是沒有必要的。
二、如何准確評估二手房價格
客觀來講，二手房的價格主要是由房屋的區域因素與個別因素形成的。而二手房的評估主要是運用市場比較法，所以在評估過程中，主要是對這兩方面的情況進行比較修正。
區域因素在二手房評估中起到了決定房屋價格的主要作用。如基礎設施與公益設施是否成熟；交通條件如出行是否方便，購物、娛樂是否方便；物業所在社區的環境如小區的綠化率，物業管理情況；人文環境如小區內居民的構成結構、人員素質如何、周圍治安等狀況如何。
個別因素主要是指物業的結構、房型等。
具體如：房屋的結構不同，房屋的造價就不同，使用年限也不同，當然就影響房屋的價格。如房屋朝向、房屋開間、面積分配合理性、房間的採光情況，也要考慮小區幢與幢之間的距離是否開闊。此外，還包括房屋已使用年限的長短及房屋的保養情況，房屋內是否有裂縫、滲水等質量問題。以上列舉的各個方面情況都會影響評估價格。
三、二手房評估流程
（一）房地產評估的流程，如下：
1、三級市場交易成功，並且買方需向銀行按揭貸款。
2、評估業務員在得知物業地址後約客戶到現場實地勘察(查看物業裝修情況，了解周邊物業，以及給物業拍照)。
3、估價師根據物業位置，樓層，以及物業勘察情況，通過市場比較法來確定物業實際價格。
4、在評估報告上由估價師簽名並蓋章，同時蓋上公司的公章。
（二）房地產評估業務來源，如下：
1、銀行；
2、三級市場的地鋪；
3、法院；
4、政府的舊城改造，道路，橋梁建設等。
（以上回答發布於2015-10-29，當前相關購房政策請以實際為准）
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E. 新手如何判斷二手房的價值呢
二手房房價水平參差不齊，同等配套的房子，有的房源比市場價貴了幾萬仍有人買，這是為什麼？你對自己的房子有多大把握？什麼樣的二手房可以要個高價？以下這幾點，多一點都是極好的。
一、配套方面
1、這些地段的房子賣價更高（居住區外）
①市中心地段。市中心地段的房子生活配套完善、交通更便捷，日常生活所需的一切都是現成的，這是實實在在的號召力。
②規劃中市政建設的熱點片區。市政建設會直接提升一個區域的整體價值，也會提升居住區的生活層次，周邊二手房價值也能快速提升。
③所在地段並不位於市中心區，但軌道交通和公交網路極為發達的區域。比如天津市北辰瑞景居住區房源的購房者大都是看重了交通的便捷和房源的性價比。
2、生活配套及物業好的房子（居住區內）
①通常在方圓三公里內就有完善的醫院、學校、幼兒園、菜市場、銀行、郵局、甚至公園、影院等的房屋，更容易滿足居民日常生活需要，配套越齊全，購房者越喜歡。
②小區物業好，衛生情況以及車輛停放會更加有序，人員出入不混雜，安全方面不會存在隱患。小區的安保、車位的管理、垃圾的運送、樓道的清掃、房屋設施的管理修繕，都會有相應人員負責。
③緊鄰花園或健身場所的房子。臨街、臨馬路的房子，私密性較差且比較嘈雜，這個時候，緊鄰花園或健身場所的房子就顯得更加受歡迎，自然可以要更高的價錢。
3、房屋情況
①朝向：朝南的主卧是購房者傳統觀念中最喜歡的布局，也符合居住舒適度。南北通透的多室房源號召力最強，而朝西側的一室或東西向的兩室則保值度較低。
②戶型方正、緊湊，但廳、廚、衛、卧功能各具，這類房源在市場上也備受認同。
③樓層情況。一般情況下，6-8層好，15層以上（頂樓除外）的樓層也比較好，房價更高。
④房屋裝修情況。有的二手房即買即住，為購房者省去了裝修的錢。這樣的房子房價更高。
二、房屋屬性
1、剛滿五年的二手次新房
①滿五年的房子，在交易時有增值稅、契稅、個人所得稅減免的優惠。
②滿5年的樓盤入住率較高、小區各方面的配套設施更齊全，物業更成熟，購買後基本能直接住。
③老舊二手房不能要。高齡房產會影響按揭貸款，多數中資銀行都不批准房齡20年以上的個人住房按揭商業貸款。房齡30年以上的房子除了金融風險，還存在戶型老、隔音差、採光不好、衛生狀況差、物業管理質量不高等各種問題。
2、商品房貶值房更受歡迎
在同地段、同小區內，買房人更不喜歡動遷安置房，這類房子的位置和朝向都不好，而且容積率太高。
3、視線開闊的房子
買房者挑選位置、光線等也更謹慎。小區中央比小區外圍好，位置優先排序是，臨近綠化、臨近小路、臨近地鐵、臨近高架／國道／幹道。
三、重點：找對賣房時機
除了傳統的旺季金九銀十，五月、六月也是人們集中看房買房的時候，比起其他的月份，這四個月來看房買房的人會多出至少20%。需求的人多了，漲價自然不成問題。
F. 二手房評估價怎麼算 教你合理評估房產價值
二手房評估價怎麼計算
1. 測算房屋實際價格區間。房屋自身的戶型以及朝向等影響因素的計算是：房屋建成以後每一年的折舊費用-2%的同一地區的房價，三室一廳的小戶型-10%的同一地區的房價，房屋所處的樓層中最好的樓層+3%的同一地區的房價，最便宜的樓層是基準價格，其他的樓層根據位置減去不同的比例，朝向不好的房子-5%的同一地區的房價。房屋配置的影響因素的計算是：小區內沒有物業要扣除5%的房價，不是封閉的獨立的小區也要扣除5%的房價，位於著名小學附近的加上15%的房價。
2. 減去折舊的費用。房屋的造價和殘值，以及清理費用和折舊年限都是折舊費用計算的范圍。
二手房價格評估方法
二手房估價方法購房者或出賣人想要對房屋進行評估可以通過以下五種方法解決二手房評估問題：
1、中介評估，常用二手房評估方法。
2、請專門的評估人員，比較精確的評估方法。
3、找有評估水平的熟人。對買賣雙方來說，二手房評估是為了讓自己心裡有數，熟人評估比較靠譜。
4、平均估價法。平均估價法可以由本人評估，方法就是把近期、同類型甚至同樓層的房子的成交價格匯總，取平均值得到估價。
5、網路調查，買賣雙方可以通過網路查詢，收集目前房價狀況估價。
二手房評估價越高越好嗎
評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。
評估價還影響交易的稅費，增值稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例計算得出，評估價越高，繳納的稅費也越多。
也就是說，評估價低，意味著繳納的稅費少，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金；評估價高，意味著繳納的稅費高，可貸款的額度高，實際支付的首付款可以少一點。
評估價過高或者過低，對於購房者來說，要麼是多繳納稅費，要麼就是多支付首付款，因此評估價適中比較好，土豪可隨意。
影響二手房評估的因素
二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
1、房產的初次購買價格
初次的購買價格會對價值評估產生一定的影響，房屋的價值一般是隨著時間的推移在初次購買的價格上升或者下降，所以在進行房屋估值時，需要用初次購買的價格加以參考。
2、房產的使用時間
二手房一般都是經過了一段時間的使用之後才出售的，所以在估值時就需要考慮到房屋的使用時間。使用時間長的房屋，價格自然就低一些，使用時間短的房屋，價格相對就高一些，合理的演算法是每年折舊2%。
3、樓體結構、樓層、朝向
好的樓體結構、樓層和朝向是為房產加分的重要因素，通常一個樓層好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%。
4、小區的周邊環境
售房者所出售的房產如果周邊環境十分優良，那就會比較容易得到購房者的心理認可，不錯的周邊環境會為房產每平米加價2%至5%左右。
5、電梯數量和品牌
很多人買房都會看電梯，尤其是買樓房，因為有時電梯數量和品牌會是便利性與安全性的象徵。即使較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌不一定會為房產價值加分，也會對購房者的心裡舒適度產生重大影響。
6、房屋所處的地段
地段的問題相信大家都不會有所疑問，地段好的房子相對於地段不好的房子來說，價格就會偏高，這點是顯而易見的。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的少有性就會帶來不可估量的價值空間。
7、小區的配套設施
交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5%左右的價格。
8、房屋的區域規劃
另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區域的未來規劃，一個規劃完善的區域會為該房產提供2%至5%的加價空間。
G. 二手房買賣中需要評估的情況有哪些，如何評估
二手房交易四種情況需要房產評估：
一、房產評估方法
目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括：
1. 所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
2.周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
3.所在小區和所在板塊的房價走勢
4.被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。
對於上述因素，採用科學的統計理論和數學模型演算法，計算出各因素對房價的影響程度。然後根據被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。
二、房產評估的四種情況
一般情況下，二手房買賣價格只要雙方協商確定，房地產相關部門就會據此登記過戶，但以下四種情形必須進行評估。
1、買賣雙方認為有必要時。
如果有一方或雙方對交易的二手房沒有價格概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不了解，又不相信對方的報價或房產中介機構的評估，可自行委託或雙方共同委託有資格的評估公司進行評估，然後參考評估價格確定雙方的交易價格。
2、進行房地產保險時。
房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。
3、申請抵押貸款時。
向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房者為了少付首付款而報高交易價格，這對貸款銀行來說風險很大。因此，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產進行估價。有些借款人為了能比較順利地貸到款，證實其擁有的房地產價值，會提前委託評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行也會要求其進行評估。
4、發生房地產糾紛時。
二手房買賣合同簽訂後，一方以價格過高或過低而顯失公平為由發生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委託專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁和訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。