這個小區為什麼二手房換手率高

① 為什麼二手房升值潛力低

二手房子肯定已經用了很長時間了，所以說戶型特別的老，而且二手房子從外觀上面看也特別的老舊，對於一些年輕人來說，他們是根本就沒有辦法接受那麼舊的房子的。二手房子唯一的優點就是價格比較便宜了，除此之外都是缺點，而且房子的一些設施都已經很落後了。

二手房子建造得比較早，所以說當時房屋並沒有如此緊張，大多數二手房子家中的面積都是挺大的，但是盡管家中的面積比較大，這種房子入手之後也沒有辦法再進行出售了，因為升值空間非常的小。

早年的小區物業都比較差，整體的管理能力都比較差，小區的設備維護、衛生、綠化等堪憂，車位也不是很充足。

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以下這三類房子更容易升值：

1、熱點城市旁的較小城市

熱點城市人口增長太快，房價讓普通人難以承受，很多人會選擇去熱點城市周邊的小城市置業。得益於便利的交通，在較小城市買房價值凸顯。比如深圳周邊的東莞與惠州，源於深莞惠大交通格局的形成，房價上漲趨勢明顯。類似的城市還有北京與天津周邊的保定與廊坊、上海周邊的蘇州。

2、升值潛力大的軌道交通房

如果不願意在市中心買，又要去市中心上班，交通是買房考察的重要因素，通常來講地鐵附近的房子的升值潛力相當可觀。

3、保持穩定的中高端住宅

中高端住宅在2015年可謂出盡風頭，成交呈現爆發式增長，並帶動市場整體價格的攀升。2016年出台的契稅新政，規定總面積在144平方米以上的首套住宅，契稅降低到1.5%，不少中高端住宅都在這個范圍內，雖然稅費費率降低對減輕負擔沒有太大影響，但是也會有相當一部分人受新政影響購買中高端住宅，中高端住宅也極有可能會維持去年的穩定態勢。

② 同一小區 為什麼二手房比新房便宜那麼多

房產等不動產都有一個折舊問題，尤其是使用造成的損耗。當然即使不使用，產權年限也會有自然損耗。這就是二手房為什麼比商品房便宜的主要原因。
當然，有時候買的二手房不比新房差，原因是不同的開發商建房的質量何技術也有差別。這個也不是絕對的，有些二手房確實比新房價格還高，比如周圍環境，地理位置好的房子哪怕再舊都比某些新房值錢。但是當條件相當的時候，當然新的要比舊的優越了，舊的再新都不是個全新的，人人都喜歡全新的這是不言而喻的道理。
二手房交易過戶流程:
1、簽訂買賣協議： 房地產買賣雙方達成交易,簽署買賣協議。買方支付定金給賣方(由經紀方託管),賣方交付房產證給經紀方 。
2、查檔： 經紀方帶房產證,落實產權狀況,查檔取回查檔記錄。
3、轉定： 憑查檔有效單,經紀方轉交賣方託管定金。
4、物業評估： 委託評估機構對用於抵押的物業進行評估。
5、申請按揭： 經紀方協助買方向銀行申請按揭貸款,簽署相關文件。買方存首期款到經紀方或指定銀行託管。
6、銀行出《承諾書》: 銀行經初步審查後,擬同意向買方發放二手房按揭貸款的,出具承諾書。
7、簽署擔保協議: 買賣雙方簽署一次性付款挰保的《擔保協議》,買方提供資金監管協議及凍結資金的單據給擔保公司。
8、辦理委託公證: 融資擔保公司進行調查與審批後,房地產買賣雙方到公證處辦理全權委託公證。,支付擔保費和手續費。
9、贖契: 擔保公司審批並與銀行簽署《保證合同》;銀行放款給擔保公司指定賬號;擔保公司查檔後,代賣方付清銀行 按揭餘款,注銷抵押登記,並取回房產證,由擔保公司保管。
10、申請產權轉移遞件: 經紀方陪同買賣雙方到國土部門簽署正式《房地產買賣合同》,境外人士或境外公司需到公證處公證(支付 公證費),再到國土部門遞件,由經紀方領取並保管回執。
11、審批: 國土部門審核資烊,批准產權轉移。
12、繳納稅費: 國土培門出稅單,買賣方(或經紀方代)繳過戶稅費。
13、出證: 經紀方陪同買賣雙方取《房產證》,並做抵押登記。如買方是境外人士需抵押合同公證,支付公證費。
14、銀行放款: 抵押登記完畢,銀行發放貸款。
15、交接物業:
買賣雙方交接物業,賣方結清相關費用。
16、結清尾數: 經經方將預收的剩餘款項結清給賣方。

③ 二手房高評估是什麼原理

就是做高合同價多貸款，比如說原來三十萬，按照貸款70%的限額，你可以貸款21萬，首付只要9萬；現在把房價做到40萬，按70%貸款就可以向銀行借到28萬，而你真實的成交價是30萬，所以你只要給房東2萬，其餘的由銀行支付，其原理就是幫助暫時沒有能力支付首付的人減輕一些壓力。

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二手房評估

一、評估方法

目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:

1. 所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格。

2．周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格。

3．所在小區和所在板塊的房價走勢。

4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、樓層、面積、房齡、小區內位置、景觀等等。

對於上述因素，採用科學的統計理論和數學模型演算法，計算出各因素對房價的影響程度。然後根據被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。

二、價格因素

1、地段及交通對房價的影響

評估二手房價的高低首先決定於該房屋所在的地段，對於一個城市而言，位於市區黃金地段的物業，必然寸樓寸金。在城市這個有限的空間里，中心城區黃金地段屬於稀缺資源，誰擁有它意味著誰就可享受便捷的交通資源、完善的商業配套資源、成熟生活配套資源等，房價則不言而喻。

一般情況下，市中心區域的二手房與郊區二手房價格相比能產生好幾百甚至上千元一平米的落差。另外，交通狀況對房價的影響也不容忽視，現在越來越多的上班族趨向於購買交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房價就高不可攀，評估此類房產時還應綜合考慮由交通工具所造成的噪音以及房產周圍衛生狀況、空氣質量等相關因素對房屋居住環境產生的影響。

2、相同地段二手房與商品房價格的對比

處於同一地段的二手房與商品房，在價格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區別則是由房屋的房齡及戶型等決定。

房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由於房型及小區環境存在一定差距而造成房價比商品房低，一般房價差距約在1000元/平米左右；房齡在五年以內的二手房，與同樣情況的商品房相比，在房型及小區環境上並不落後，有時由於五年以內的二手房具有裝修時尚、社區成熟等優勢其價格與商品房相比差距也並不大。

3、居住環境及物業管理

居住環境是無數購房者購房前重點考慮的問題，它也是評判房價高低的一個重要因素。在大量樓盤的廣告中，我們不難發現一些這樣的詞語「臨山」、「臨湖」、「親水」等，良好的生態環境已成為商家打造全新商品房項目的一大賣點，因此良好的環境價值也直接反映到了房價上。

同樣，對二手房價的評估也會因為居住環境的優劣而上下浮動，對於二手房屋而言，小區內有「山」、有「水」、有「花」、有「草」，肯定能夠提高房屋居住的舒適度，房價自然會略高於一般小區，而相反房屋周邊有垃圾場、變電站或煙囪等降低居住環境質量的設施，其所在房屋的價格就會大打折扣。

④ 二手房不同的小區價格相差好大，造成二手房價格差別大的因素都有哪些

我們在買二手房的時候，有時候會發現別人的小區二手房賣的便宜，這是為什麼呢？下面我們來看看吧！

1.開發商品牌

品牌開發商和普通開發商開發的房子必須有不同的價格。在大多數人眼裡，品牌開發商更值得信任。這也是一種品牌效應。二手房的價格也會受到開發商品牌的影響。住宅區的總體規劃設計和物業服務質量直接關繫到開發商。品牌開發商和品牌資產將使消費者對購買更有信心，並為住宅增添許多亮點。

以上就是關於一些小區二手房的價格，希望對你買房子有所幫助！

⑤ 搞不懂了，為什麼現在同一小區二手房就比新房貴

二手房一般周圍來配套都比較成熟自，有穩定的生活必備商圈，房子本身也是建好的看的見摸得著，質量口碑都擺在那。而新房，雖然有的可以入住，但質量問題，還有周邊配套肯定不是一時半時就能跟上的，一般要入住兩年以後這個樓盤才能升值比較快，一般要5年左右是這個樓盤價格的黃金時期。
我們小區年初開盤2棟樓是8300左右，我們小區的二手房也賣到了8500還有9000的，都成交了，是真的。

⑥ 住房換手率越多越好還是越少越好

個人認為越少越好，因為好的房子人家住進去後是不會想到要換掉的，相同的，房子設備不好的，人家也不想住。

⑦ 在商品房購買中，何為「得房率」「換手率」又是什麼意思

得房率是指套內建築面積與套（單元）建築隊面積之比。
套內建築面內積容=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。
套（單元）建築面積=套內建築隊面積+分攤得公用建築隊面積。
得房率，是指可供住戶支配的面積與每戶建築面積（包括公用部分面積）之比。得房率是買房比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建築面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在70％左右比較合適，公共部分即寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。
換手率股票術語
是指在一定時間內市場中股票轉手買賣的頻率，是反映股票流通性的指標之一。計算公式為： 某一段時間內股票的成交量 流通股數 換手率＝ ×100％ 股票換手率是市場人氣指標的一種，其顯示出市場的籌碼在一定期間內轉手買賣的情形。 通常換手率愈高，意味著該股的股性較活躍，容易買到，也容易出手；反之，則股性較為呆滯。換手率較高的股票多為市場熱門股，但是換手率高的股票相對投資風險也大，介入時需要謹慎。