買賣二手房如何添加補充合同

1. 如何簽房屋買賣合同和補充協議求答案

有的買方律師主張由他單方來起草合同，往往會遭到賣方和中介方的極力反對。因此，律師想把原合同文本推倒重來不具有可實現性。遇到這種情況，本人的處理辦法是：律師事先起草一份既有利於保護買方利益又能體現公平原則的詳細合同草案，這個草案不必出示給他人而應該做到爛熟於心。然後，迅速瀏覽中介方或賣方提供的合同文本，在最短時間內找出對方合同文本不完善或對我方不利的地方。最後，拿出書面補充協議方案以修改和完善買賣合同，要求在達成買賣合約的同時一並簽署補充協議。這種做法一般能被中介和賣方接受，與買方律師提供合同文本的實際效果差不多。只不過該方法對律師的要求比較高。 其實不管採用哪種合同文本，一份買賣合同至少應該把以下幾個內容說清楚： 1、交易房屋基本狀況，具體包括房屋位置、面積、產權證號、產權人、共有權人等。 2、房屋產權狀況說明，要求賣方書面承諾房屋產權無查封、無債務糾紛，共有權人同意出售房屋，提供的材料齊全、真實、有效，可以辦理權屬過戶、稅務登記、貸款等與交易有關的各項事宜，並保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規定。如有違反賣方應當承擔違約責任。 3、房屋成交價格，應當明確該成交價格是否包括裝飾裝修、傢具家電，公共維修基金款項。如果包括前兩項，應該用附件方式另行說明其具體狀況。 4、付款方式，要說明是通過資金監管賬戶還是自行劃轉，是全款還是商業貸款(或公積金貸款)，貸款沒獲銀行批准或者貸款申請額度不夠的處理辦法是否明確，分批付款的次數和時間是否說清楚。作為賣方律師來說，這個條款最首要的問題是要考慮該付款方式是不是安全。 5、稅費負擔約定，要明確約定買賣各方應當承擔的稅費種類，如約定不明或國家政策變化產生新的稅費，由誰來負擔。 6、權屬轉移登記，也就是房產過戶手續，主要是哪天過戶一定要說清楚，買方交錢和過戶的時間間隔不宜過長，越短越好以免夜長夢多，如果能在交款當天過戶是最好不過了。 7、房屋交接，也就是交房問題，該條款包括交房時間，可以先交房再過戶也可以反過來，交房前賣方應當結清水電煤、暖氣、物業、電話、有線電視等一切費用，交房前(後)多少天賣方應當辦理戶口遷出手續。同時，還要考慮交錢、過戶和交房之間的銜接問題，過戶以後再交房的，買方的購房款不宜在過戶前全部支付給賣方。最好合同約定房屋交驗完畢、各項費用結清以後再支付剩餘尾款，這筆款項哪怕只有一兩萬，也能起到約束賣方的作用。 8、違約責任，包括賣方逾期交房、逾期辦理過戶手續或者權屬產生爭議的違約處理，賣方一房多賣的特別處理辦法，買方逾期付款違約處理等等。違約金的違約數額也有一定技巧，我認為不宜過低，低了對賣方就沒有約束力。此外律師還需關注違約金與定金條款的競合問題。 買賣合同內容如果具備上述各項條款，就可以說基本上完整了。內容完整不代表完善與縝密，為了保護買方權益，律師在起草補充協議時，還可以加上以下幾個條款： 1、公共維修基金過戶：一般情況下，買賣雙方房屋成交價格中都包含了公共維修基金款項。但是，公共維修基金做不到隨房轉移，即使房屋的產權變更登記手續已經辦完，公共維修基金也不會自動轉到買方名下，必須辦理公共維修基金的過戶手續，地點在房屋所在地的各區縣專項維修資金管理部門。因此，補充協議應當約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。 2、一房二賣的特別處理：一處房產簽多家買賣合同是賣方最惡劣的違約行為，它可能導致買方錢房兩空。為了防止一房二賣，北京市建委和工商局的示範合同文本訂立了一個極具威懾力的條款：「出賣人將該房屋出賣給第三人，導致買受人不能取得房屋所有權證的，買受人有權退房，出賣人應當退還買受人全部已付款，按照約定利率付給利息，並按買受人累計已付房價款的一倍支付違約金。」如此高額的違約金——已付房價款的一倍，而不是定金的一倍，足以讓因房價上漲而反悔的賣方望而卻步。該條款參考了銷售新房的相關法律規制措施——最高院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋司法解釋》(法釋[2003]7號)。律師起草補充協議時可以加上此條款。 需要指出的是：加大違約責任是一房多賣行為的事後防範措施，遇上惡意行騙的產權人，他可以視高額的違約責任而不顧，拿著購房人的房款揮霍一空然後賣了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保證買方沒有風險。有了預告登記制度，這種情況就可以被杜絕。 3、關於預告登記的約定：預告登記是由物權法規定的一個新制度，它是指在不動產交易過程中，為防止合同生效後辦理權屬轉移登記手續前，不動產權利人另行處分該不動產，雙方按合同約定將不動產轉移事項向登記機構進行預先登記，確保受讓方在條件成熟時進行正式產權登記。預告登記後，未經權利人同意，產權人不能處分該不動產。可見，賣方如果「一房多賣」，進行預告登記的買方不受任何利益損失。由於預告登記需要建立在雙方自願基礎之上，房地產登記機構辦理預告登記須依雙方的登記申請進行，因此最好書面約定雙方同意向房屋所在地房地產登記機構申請預告登記。 4、各種法律文件之間的沖突解決辦法：買賣二手房需要簽署的法律文件很多，僅合同而言，就有定金合同、居間合同、買賣合同、補充協議等。各份合同的內容有時會出現互不一致甚至相沖突的情況，這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發生沖突，以買賣合同為准。而補充協議正是因為買賣合同有缺陷才訂立的，因此補充協議要說明其他合同文本如與補充協議相沖突，以補充協議為准。 以上四個方面是任何一種買賣都可以或者應當約定的內容。除此之外，補充協議的內容還應當視具體情況而定，每一單買賣的當事人所期望的付款方式、房產有無抵押、交房時間、過戶時間、違約責任數額的不同等等都會影響到補充協議的具體內容。總之，律師起草補充協議一定要替當事人把好查漏補缺的關。

2. 買二手房有了合同，為什麼還要補充協議

有效的，一般注意以下幾個方面：
尾巴一：過戶時間
補充協議里要約定好過戶時間和過戶條件，如果急著拿到房產證，可以在補充協議中約定產證的具體辦理日期，並註明賠償責任。比如，超過一個月不辦理房產證，賠償房價的百分之幾等。如果是買家的原因不能辦理過戶，賣家不承擔責任等。
還有一些非可抗力的原因。比如簽了合同付了巨額首付，貸款卻下不來，房子買不了，購房者可以退房嗎？責任由誰承擔？再比如這些天政策變動頻繁，突然失去購房資格，又以該怎麼辦？這些需要在補充協議中提前約定好。一般來說，如果是賣家原因，購房者可退房且不用承擔違約責任，甚至可要求賣家承擔責任;但如果是買家原因，購房者要承擔違約責任。如果是銀行、政策等原因，購房者可無責解約。
尾巴二：費用拖欠
在簽訂買賣合同的時候，就應注意對房屋交易的關鍵性約定及賣方的任何承諾，要有書面的簽約，不能以口頭約定代替。還有物業費、水費、電費、煤氣費、電話費與房屋有關的這些費用，在購房時一定要核實清楚是否存在拖欠。
除了生活費用，還有公共維修基金的過戶。通常來講，買賣雙方的成交價已經包含了公共維修基金的款項，但是公共維修基金不能隨著房子轉移，必須辦理公共維修基金的過戶手續。所以在補充協議里買賣雙方要簽訂好公共維修基金過戶時間。
尾巴三：戶口期限
在簽訂合同時，一定要註明賣方遷出戶口的期限。您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務，可以採取保留部分尾款，等到其遷出後再付，或者約定一個違約標准，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數額的違約金。
買房從出產證到戶口遷出需要一段時間，年限是從戶口遷入開始計算的，是買房的購房者，因為上海很多對年限都有明確規定，補充協議里要明確戶口遷出時間及違約責任，以防影響孩子的正常。
尾巴四：法律效力
在二手房交易中，補充協議是很重要的一環、法律表示，在二手房交易中，買賣雙方簽訂補充協議後，如果補充協議條款與原合同條款不一致，或是存在沖突，應當以補充協議為准，原合同中明示不得變更的條款除外。

3. 簽二手房買賣合同補充協議要注意哪些問題

在簽訂二手房購房補充協議時，要注意以下幾個問題：
首先，購房補充協議應標注詳細的房屋信息。主合同對於住宅的信息的描述只是一個大概的狀況，而補充協議則是對房屋細節狀況的一個補充描述。例如，關於房屋的排水的情況，或者是水電費的繳納情況等。
其次，購房補充協議應規定具體繳費和過戶的流程。補充協議中應該明確規定買賣雙方的具體的交易的流程，如果買方是貸款購房，就應該明確買方應該在什麼時候繳納首付款，貸款的時間大概是多長，什麼時候繳納尾款。而業主則在什麼時候辦理過戶手續等。對於這些環節的先後順序應該有明確的規定。
再次，明確繳納各種費用的具體金額。在購房補充協議中，要明確交易過程中各種費用的繳納的具體金額。首先買賣雙方應該明確各自應該繳納的費用。在二手房的交易過程中有很多的費用需要繳納，例如營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅以及經紀服務費、過戶費等。這些費用有的需要購房者來繳納，有的需要業主來繳納，在補充合同中應該具體明確雙方的責任。其次購房者應該明確自己首付款、尾款具體的繳納金額。
最後，要明確違約的責任人。在二手房購房的過程中，可能由於很多的因素，使得交易不能夠順利地完成。而很多糾紛的產生就是由於違約責任人不明確，雙方互相推脫導致。 以上就是對「二手房購房補充協議怎麼寫」「二手房購房補充協議的注意事項有哪些」所作的解答。總之，購房補充協議與購房協議具有一樣的法律效力，所以二手房買賣的當事人必須謹慎對待。如果購房合同或者購房補充協議沒有作出足夠詳細的約定，那就很容易在合同簽訂後發生糾紛。鑒於普通老百姓對購房補充協議的內容並沒有足夠的了解，所以當事人不妨直接聯系律師幫助起草購房補充協議，這樣可以最大程度減少出現糾紛的可能。

4. 二手房買賣合同補充協議怎麼寫

根據你的描述，給你以下建議！
建議你可要求你前男友給你寫一份協議書即回可！

協議書
甲方：（女方）答
乙方：（男方）
甲、乙雙方就位於 市 路 號 室房屋出售事宜達成以下協定。
1、由於該房屋系甲乙雙方十年前購取，後由於特殊原因甲、乙雙方一致協商，甲方為該房屋名義產權人不擁有該房屋任何權利也不承擔該房屋任何義務，乙方為該房屋實際產權人，乙方擁有該房屋所有產權歸屬並承擔該房屋所有義務，且乙方一直積極完善履行了該房屋的權利及義務；
2、現由於乙方出售該房屋，甲方作為名義產權人予以配合辦理，甲、乙雙方協商一致，該房屋交易過程中產生的一切稅、費均由乙方承擔和甲方無關，且該房屋交易中發生任何法律責任均由乙方獨自承擔和甲方無關；
甲方（簽章） 年月日
乙方（簽章） 年月日
希望對你有所幫助！

5. 二手房買賣補充合同 簽訂時需要注意什麼

一、公共維修基金進行過戶的問題
通常來說,房屋的買賣的雙方的銷售價格的裡面已內經包含了這些公共維容修基金,但是公共維修基金其實是不能夠跟隨著房子來一起轉移的,因此,房屋買賣的雙方在簽訂二手房的補充協議的條款的時候,應該首先要約定好房屋買賣雙方來辦理公共維修基金的過戶的時間和地點。
二、遇到一房二賣這種情況要應該怎麼進行處理
為了防止房屋的買方陷入到人財兩空的那種境地,購房人可以對所購買的房產進行簽訂預告的登記,這樣一來,產權人也就不能在私下裡去處理該不動產了。
三、按揭在無法順利的辦理時雙方責任的問題
在買方來辦理二手房的按揭手續的時,可能會因為買方、房子甚至是銀行的原因,而無法順利 辦理,因此我們在簽訂買賣補充協議時,應該要明確按揭如果未能正常的辦理時房屋買賣雙方的各自的責任的問題。
四、買賣的雙方碰到了沖突該如何的解決
近些年來,房屋買賣的雙方因為簽訂合同的內容不一致,責任不明導致的糾紛時有發生。因此我們在簽訂合同的時候,需要明確的規定出現沖突之後的具體的處理方法。

6. 買二手房沒有加對於貸款的補充協議怎麼辦

保存溝通證據，電話最好錄音。

7. 買賣二手房，補充協議如何簽

補充協議是對原合同的補充或者變更，一般要明確約定，如果補充協議條款與原合同不一致或發生沖突時，應當以補充協議為准，但原合同明示不得變更的條款，補充協議中對該條款發生的變更則不發生法律效力。對於賣方來講，其中的條款約定如果認識模糊，容易造成違約，引發糾紛等情況。所以在此以某中介公司房屋買賣合同補充協議（買方貸款）為範本進行介紹。

其他約定

資料來源：《補充協議》

該內容僅在北京適用

8. 買賣二手房合同的補充條款怎麼寫

根據你的描述復，給你制以下建議！
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協議書
甲方：（女方）
乙方：（男方）
甲、乙雙方就位於
市
路
號
室房屋出售事宜達成以下協定。
1、由於該房屋系甲乙雙方十年前購取，後由於特殊原因甲、乙雙方一致協商，甲方為該房屋名義產權人不擁有該房屋任何權利也不承擔該房屋任何義務，乙方為該房屋實際產權人，乙方擁有該房屋所有產權歸屬並承擔該房屋所有義務，且乙方一直積極完善履行了該房屋的權利及義務；
2、現由於乙方出售該房屋，甲方作為名義產權人予以配合辦理，甲、乙雙方協商一致，該房屋交易過程中產生的一切稅、費均由乙方承擔和甲方無關，且該房屋交易中發生任何法律責任均由乙方獨自承擔和甲方無關；
甲方（簽章）
年月日
乙方（簽章）
年月日
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9. 買賣二手房，補充協議如何簽

在簽訂二手房購房補充協議時，要注意以下幾個問題：
首先，購房補充協議應標注詳細的房屋信息。主合同對於住宅的信息的描述只是一個大概的狀況，而補充協議則是對房屋細節狀況的一個補充描述。例如，關於房屋的排水的情況，或者是水電費的繳納情況等。
其次，購房補充協議應規定具體繳費和過戶的流程。補充協議中應該明確規定買賣雙方的具體的交易的流程，如果買方是貸款購房，就應該明確買方應該在什麼時候繳納首付款，貸款的時間大概是多長，什麼時候繳納尾款。而業主則在什麼時候辦理過戶手續等。對於這些環節的先後順序應該有明確的規定。
再次，明確繳納各種費用的具體金額。在購房補充協議中，要明確交易過程中各種費用的繳納的具體金額。首先買賣雙方應該明確各自應該繳納的費用。在二手房的交易過程中有很多的費用需要繳納，例如營業稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅以及經紀服務費、過戶費等。這些費用有的需要購房者來繳納，有的需要業主來繳納，在補充合同中應該具體明確雙方的責任。其次購房者應該明確自己首付款、尾款具體的繳納金額。
最後，要明確違約的責任人。在二手房購房的過程中，可能由於很多的因素，使得交易不能夠順利地完成。而很多糾紛的產生就是由於違約責任人不明確，雙方互相推脫導致。 以上就是對「二手房購房補充協議怎麼寫」「二手房購房補充協議的注意事項有哪些」所作的解答。總之，購房補充協議與購房協議具有一樣的法律效力，所以二手房買賣的當事人必須謹慎對待。如果購房合同或者購房補充協議沒有作出足夠詳細的約定，那就很容易在合同簽訂後發生糾紛。鑒於普通老百姓對購房補充協議的內容並沒有足夠的了解，所以當事人不妨直接聯系律師幫助起草購房補充協議，這樣可以最大程度減少出現糾紛的可能