如何避免二手房交易中的

① 怎樣防範二手房交易中的陷阱求解答

網友咨詢:?朔州律師為大家講解：謹防二手房交易中的陷阱根據實踐中曾發生的有關實例，在二手房買賣交易中可能存在如下的典型陷阱，本文提供相應的規避方法，希望對購買二手房的消費者能有所幫助。1.產權狀況陷阱：根據法律法規的有關規定，「司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的」房屋不得轉讓。另外，根據房地產交易中心的實踐，若房屋仍設定有抵押，交易中心也不會辦理此種房屋的產權過戶手續。而上述兩種情況，常常會被購房者忽略，而房屋業主通常不會主動提及。如此，可能造成買賣合同已簽訂，買方首期款也已支付業主後，在辦理產權過戶的過程中發現房屋不能轉讓，由此則可能給買方造成很大的損失。規避方法：在簽訂買賣合同前，購房人應至房屋所在區域的房地產交易中心進行產權狀況調查，以確定該房屋是否存在限制或禁止轉讓的情形。2.房屋類型陷阱：現在市面上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未轉為產權房的使用權房即公房。如果這類使用權房未取得產權證，根據有關規定不能轉讓。同樣，要避免購房人在辦理產權過戶時才發現上述問題而遭受損失。規避方法：在簽訂買賣合同前應查看業主是否取得產權證。另外，若求購的是非居住用房，則該房屋的類型必須為商業用房。因為商業用房才可辦理營業執照，否則若購買住宅房，購房人將無法從事預期用途。規避方法：查看產權證，確定其房屋類型。3.合同簽訂人陷阱：眾所周知，房屋買賣合同應由購房人與房屋產權人簽訂。但若購房人忽略驗證合同簽訂人是否是產權人，及該房屋是否還有其他產權人，則產權人或其他共有權人若以合同簽訂人未取得其委託為由，主張該合同無效，那麼，購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責任，即由於合同未成立給其造成的直接損失，且舉證責任在於購房人。此種情形將對購房人非常不利。規避方法：根據產權證或其他法律文件如預售合同確定產權人。若簽訂合同並非產權人，購房人應要求其提供產權人出具的委託書。4.模糊付款方式陷阱：很多買賣雙方通常只關注房屋價款達成一致，對於具體的付款方式卻未給予應有的重視。結果在其後履行過程中常常由於某筆款項的支付時間不明而產生糾紛，受損失的一方因為當初與對方未訂有明確條款而只能自認倒霉。規避方法：雙方簽訂買賣合同時應對付款流程作出明確、具體的約定。5.交房模糊約定陷阱：有時，買賣雙方對於付款方式已有明確的約定，但卻疏忽了交房這一重要環節。在此可能會涉及到交房的具體時間，交房時相關費用的結算。若無具體約定，則可能出現逾期交房，卻無法追究業主違約責任的被動局面，及相關費用無人結算的尷尬情況。規避方法：於買賣合同中明確約定交房日期及應由哪方於交房前結清包括水、電、煤、物管費、維修基金等相關費用。6.非居住用房稅費陷阱：購買出售非居住用房需交稅費的種類、數額與居住用房有較大差別。實踐中，若由於對購買出售非居住用房應繳稅費估算不足，則可能出現大大超出購房人的原先預算或嚴重影響售房人對收益的預期之情形。

② 二手房交易存在哪些風險應該如何避免

二手房的交易環節比較多，時間也比較長，並且中間隱藏著眾多的風險，一個不小心就可能惹上麻煩，所以一定要注意避開風險，今天小編就來給大家講講二手房交易過程中可能存在的風險有哪些？

一、房齡出現問題

售房者一般不會將房齡准確告訴購房者，並且購房者也常常忽視房齡的問題，因此，常常有購房者入住之後發現房齡比想像中大很多，從而發生糾紛的情況出現。所以購房者在查詢房屋信息時一定要注意查詢房齡，如果房齡太大那麼貸款時會遇到些問題，銀行為了控制風險可能只貸6成甚至更低，而且最高貸款年限也會縮短，考驗購房者的首付能力和還款能力。

二、售房者資質有問題

有些售房者明明不是房屋的所有權人，或者只是房屋所有權人之一，但是依然私自將房屋出售，這就是售房者資質存在問題。所以購房者一定要對售房者的信息進行核實，搞清楚他是不是權利人，這套房屋一共有多少權利人，共有權利人是否同意出售房屋等問題。

三、購房者資質有問題

有些地區或者城市對購房者都有一定的要求，如果達不到是不可以購房的，所以在房屋交易前，售房者需要對購房者是否具備購房資格進行查詢，避免「空歡喜一場」。

四、不良中介騙術多

個別中介人員會進行不規范操作，包括暗地裡動手腳「吃差價」，不讓上下家見面等。因此，簽訂房屋合同時，買賣雙方最好能夠見面，並且進行仔細交流，確認好合同細節，這樣可以避免中介陷阱。

五、房屋價格未標清

當前很多人買房時說到都是「到手價」，而那些應該其支付的稅費都轉到下家承擔，對下家而言可能就要多一筆費用，如果不能協商好就會引起糾紛，所以房屋價格一定要標清，如果有其他要支付的費用就另行註明。

六、 「做低房價」

「做低房價」實際上是一種逃稅、避稅行為，觸犯相關法律法規的，售房者可能面臨著無法及時收到全額房款的風險。對於購房者而言，可能會降低其貸款的可貸額度，加大購房者的的風險。此外，如果之後再次轉讓房屋還需按照差額進行計稅，增加成本，所以最好避免。

以上就是小編為大家整理的二手房交易的風險，希望可以幫到你們。

（以上回答發布於2015-11-22，當前相關購房政策請以實際為准）

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③ 如何避免二手房交易過程中賣方不過戶

答案:那個下午，我們還做了什麼事我早已忘記。

④ 如何避免二手房買賣中的「坑」

要對房屋過戶、交付及後續的物業交割做明確約定

在5月日的管城區法院新聞發布會上，該院第三巡迴庭庭長孟永紅介紹了房屋買賣糾紛的受理情況、案件特點、典型案例以及法院處理原則。據介紹，最近半年時間，管城區法院受理此類案件近200起。

誠信交易也是必須的。孟永紅說，遇到房價上漲，有些房屋出賣人認為只要雙倍返還定金和支付數量有限的違約金就可以任意解除合同，然後將房屋再以高價出售獲取利益。這是對法律的片面理解。按照規定，守約方可以選擇，是繼續履行合同還是解除合同後由違約方賠償全部損失。

另外，一旦發生糾紛，要注意搜集保存相關證據。如果出賣房屋需解押，雙方如何約定解押要在合同中明確寫明，若對方違約，要及時提醒並在溝通時進行錄音或找第三方作證；如果通過中介介紹買賣房屋，要加強與中介的溝通，讓中介證實在整個合同履行過程中雙方的履行情況；而且，在簽訂合同時對房屋過戶、交付及後續的物業交割等的時間點要明確補充約定，讓對方簽字認可。

⑤ 如何防範二手房交易中的法律風險及處理建議

二手房交易由於交易金額較大，對非專業的購房人來講其中蘊藏著大量的專法律風險，一旦掉以輕心，就會屬引發糾紛，給自己造成重大損失。對購房者來講，希望可以預防風險或將風險降到最低;對賣房者也同樣如此。
「委託人的合法利益最大化」是律師服務的最高准則，誰聘請律師，律師就維護且只能維護誰的合法權益。因此，只有律師才能為委託人排查風險、規避風險。
律師在交易過程中，能為委託人提供以下的服務：
1、審核相關信息的真實性：包括審核買賣雙方的身份信息的真實性、審核賣方對於標的房產的產權的真實性、審核中介公司的資質是否適格。
2、對於買家而言，律師還可以協助審核標的房產的產權、是否存在禁止交易或限制交易的全面信息。
3、律師可以對合同的制定提供專業意見。
4、起草並協助簽訂補充協議：對於協議履行過程中出現的新情況，可以起草並協助委託人簽訂補充協議。
5、協助辦理貸款、過戶以及房屋交接等手續：審核相關資料、協助做好證據保留及資料交接。
律師存在的最大意義並不在於通過訴訟解決糾紛，而是在於通過事先預防以避免糾紛的發生。

⑥ 如何規避二手房交易中的風險 小心交易陷阱

二手房以位置較好、交通便利、其生活氛圍濃厚、總房款較底而成為不少初次置業者的首選。然而「二手房」交易也存在許多問題，相對於新房來說二手房的交易手續更加復雜；買二手公房上當受騙後的追索和賠償難度大，稍不留神就會掉進陷阱，或者在一些小問題上浪費很多時間和精力。因此，消費者有必要擦亮自己的雙眼，識破眾多的欺詐、違法的伎倆，維護自己的合法權益。

二手房交易的陷阱主要存在於房屋所有人布下的「陷阱」和中介公司設計的「暗坑」，只要我們在購買時注意並及時識破，就會選到自己滿意的二手房。下面我們就來看看二手房交易過程中可能出現的問題。

1、合同陷阱

消費者在與中介公司簽訂二手房委託預訂協議、交付訂金之前，一定要先了解該中介公司是否有賣主與之簽訂的委託合同。如有的話，根據權利義務對等的公平原則，將雙方的違約責任寫進「協議」之中。如果中介公司沒有與賣主簽訂委託合同，則一定要仔細閱讀「協議」條款內容，對於明顯不利於消費者的、或是雙方權利義務不對等的條款，可以要求修改甚至拒簽。

二手房交易合同需要注意以下十個要素必不可少：

（1）當事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯系辦法等以免出現欺詐情況；雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查；應寫明是否共有財產、是否夫妻共同財產或家庭共同財產。

（2）標的。這里應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況；同時還要寫明房屋產權歸屬（要與第一條銜接）；原售房單位是否允許轉賣；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業管理費用及其他交費狀況；房屋相關文書資料的移交過程。價款這里也是很主要的內容，主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。

（3）履行期限、地點、方式這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關手續的過程；配合與協調問題；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。

（4）違約責任這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什麼情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。

（5）解決爭議的方式是採用仲裁方式還是訴訟方式。如果雙方同意採用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫清明確的條款。

（6）合同生效條款雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當事人不能為自己的利益不正當地阻撓條件成熟或不成熟；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無效或被撤銷後，財產如何進行返還。

（7）合同中止、終止或解除條款明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務；解除權的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除後，財產如何進行返還。

（8）合同的變更與轉讓在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。

（9）附件在此說明本合同有哪些附件；

（10）附件的效力等。

2、質量陷阱（故意隱瞞二手房質量缺陷）

建築質量的好壞直接關繫到購房者在購買時的價格和今後的使用期限，有的二手房就是因建築質量不好的原因，原房主才決定出售的。原房主在交易時，有時可能會有意隱瞞房屋存在的質量問題，購房者如果不仔細觀察就輕易購買，將會受到損失。對房屋質量的檢查包括牆壁、地面是否有裂縫，廚房和衛生間是否漏水，外牆是否滲水、門窗是否有損壞等。除了這些常見的建築缺陷外，購房者還要查清核實二手房的已使用年限和耐用年限，已使用年限越長其房屋質量就有可能越差。一般在交易前房屋出現的房屋裂紋、漏水等質量問題一般都經過業主處理過，交易過程中一般很難發現，但住進去之後就原形畢露。因此有些地方甚至出現了在當地常年搞建築出身的「民間驗房師」，專查建築質量問題。

3、結構陷阱

消費者購買二手房，要特別注意房屋的結構情況，看看房屋的外部狀況和內部格局是否完好。由於有些二手房在原房主使用期間經過改建，其基本結構可能有所改變，經過改建、加建的部分可能會增加二手房的價格，增加購房者的負擔。另外購房者要注意原房屋改建、加建部分的手續是否完善，加建的房屋是否屬於臨時建築中的違章建築，是否通過了有關部門規劃、設計等有關要求，是否補辦了房屋所有權證書等，均要充分了解以免今後產生糾紛。

4、產權陷阱

二手房與新建房一樣同樣需要有合法的產權證明，因此交易中一定要驗看產權證的正本，注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人、有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等，而且還要到有關部門查詢產權證的真實性，要確認原單位是否允許轉賣，因為大部分公房進行房改時原單位都保留有優先回購權，交易中必須到房地產管理部門辦理有關產權過戶手續。目前一些二手房屋轉讓後，新房主以為擁有了舊房主的一切合法權屬證明就可以萬無一失，也就沒有必要再花錢去辦產權過戶手續了，這種做法是政策不允許的，也往往會留下許多隱患，除了新房主不能辦理有關抵押、擔保、行使處分權利之外，萬一原房主推翻原轉讓合同或提出額外要求，極易產生糾紛。

還有種情況是房屋被封，原房主依舊出售。離婚夫婦的一方利用法院已經判決並予以登報公告作廢的房產證，尋找買家騙取首付款或押金攜款潛逃，是新近出現的一種陷阱。

沒辦下房產證就出售房屋，也是房地產市場非常火爆的區域的一大怪。因為開發商存在違規開發，手續不全，從而需要等待開發商補齊相關手續和費用才能辦理，或者開發商把整棟房屋在銀行做了抵押，還沒有撤銷抵押等原因導致房屋沒有辦下產權證，但是房主又想變現於是市場中就有了名為出售房屋所有權而實質出售使用權的情況，對於不同情形應該區別對待，慎重購買。

5、偽造各項房屋產權證件和身份證，詐騙房款。

一些詐騙犯採用不正當的手段，偽造幾乎可以以假亂真的房屋所有權證件及身份證，然後公然持假證件到房市登記出賣，而受騙的購房人為了省去中介費，與其私下交易，受害人房子買到手後，當他們持假手續到房產部門去辦理更名手續時被告知他們持有的是假證件（此前被害人如果去房管局咨詢，是查不出問題的）；而此時真房主對自己房子被賣一事還一無所知，因此警方告知房屋所有人不要輕易把自己房屋的各項證件委託給他人，以免給不法之徒帶來可乘之機。

6、不告知拖欠物業管理費以及水、電、暖、氣費等諸多費用，消費者無法結清，或者一些房主簽訂合同後不肯賣了或拖延交付，有的甚至把合同中約定的傢具擅自搬走。

以上就是購房者在選購二手房時需要了解和注意的事情，一定要對上述的問題有所警惕，這樣才能幫助您避免財產損失，讓二手房交易過程更加透明、更加安全。

（以上回答發布於2015-10-22，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑦ 二手房買賣中的陷阱太多了，怎麼才能避免少上當呢

二手房交易十項注意
（1.）房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
（2.）房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
（4）.土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
（5.）市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
（7.）單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
（8）物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
（9）.中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
（10.）合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮
二、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
（3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
（4）、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。
（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
（6）、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。
（8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

⑧ 如何規避二手房交易（買家按揭）中賣家的風險

可以與中介、買受人三方一起到貸款行，落實貸款放貸對象是業主（有書回面文件證明），這答樣就可以交房。況且房屋已經過戶，辦理抵押與是否交房沒有關系，如果中介與買受人書面承諾交付尾款的時間也可以交房，前提是必須簽署尾款交付附加合同，註明付款時間，違約責任，並在糾紛處理條款里約定走仲裁，不走訴訟。因為仲裁一裁終審，不像訴訟可以反復判決，時間太長。

⑨ 二手房過戶中賣方如何規避風險

二手房交易中存在不少陷阱，在購房過程中吃虧的消費者也不少。
首先，切實查明產權狀況。在二手房交易中，產權證是最重要的，法律主要是對有合法產權的房屋進行保護。因此，購買二手房時，一定要清楚房屋的產權歸屬，凡是產權有糾紛的，或是產權不清及無產權的房子，即使房子再合適都不要購買。另外，要特別注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。
其次，現場實地詳細考察房屋結構。二手房結構往往比較復雜，有些房子經多次改造後，結構可能較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建築面積和使用面積是否與產權證上標明的相一致，更要現場了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成的主體結構損壞隱患等情況。
三是多方打聽賣房原因。認真聽取、客觀了解所賣房屋周圍鄰居對該房其他相關情況的介紹。如該房出賣的真正原因、水電煤氣供暖或其他公共設施是否欠賬、是否由於違章裝修改建而存在種種隱患等，以免入住後再生枝節。
四是親自辦理轉讓手續。有些人購房時，一怕麻煩，二容易輕信別人，在售房人的花言巧語下，由售房人全權代辦交易手續，結果拿到手的產權證有可能是假的。
五是預先辦理二手房抵押貸款審批手續。買賣雙方在交易前，最好能預先向申請貸款的銀行咨詢並遞交申請貸款所需詳細、真實的資料。房齡較老、申請人資信不高、申請資料不全等原因都會造成買方不能足額貸款。