『壹』 賣「二手房」，做為賣家需要注意什麼
因為賣方在買賣房產的過程中是處於一種強勢地位，那麼對於賣方來說，所需要注意的一些
東西相對來說是比較少的，也是比較輕松的。
1、全權委託公證。
如果說賣方賣的樓是一個帶有銀行按揭的樓，如果賣方資金不夠雄厚，那麼就需要有一個贖
樓的程序，在這個程序中，一般是委託中介，以及擔保公司全權處理的，以達到贖樓以及賣
樓的目的。而在本人所接觸的案件過程中，賣方在這個中間出現的問題是最多的，因為全權
委託，中介可以不經賣方同意，完全可以自行買賣該房屋，同時也常常違背賣方的一些口頭
意見，不按照賣方的意願控制房產，而按中介自己的意願控制該房產。而深圳市公證處要求
撤銷公證，需將所有的公證書收回，而中介常常卡住公證書，不返還給賣方。常常賣方無法
控制自己的房產。
2、賣方主動違約。
根據深圳市現在中介所提供的房地產買賣合同來看，合同中都約
定了解約定金，就是賣方要解約，只需雙倍返還定金，而可以不被強制履行也不需要進一步
賠償損失。其實這個解約條款包含有一個條件，那就是賣方應當先啟動解約程序。如果說買
方先啟動強制履行程序，那麼可能面臨的後果就是會被判決強制履行。最近聽說中院開會，
鑒於賣方違約情況過多，以後只要買方強制履行，就支持。但沒有看到相關的文件。
如果說買賣雙方是個人簽定的合同，而非中介操作，那麼說如果賣方主動違約，就會面臨雙
倍返還定金再賠償漲價損失的可能。
賣方主動違約的，最好也是主動找對方協商賠償問題。一但賣方違約，又不主動找對方協商
賠償問題，想拿著定金拖著。一但對方說找不到你的地址，去公安舉報你意圖詐騙，很麻
煩。
3、陰陽合同。
如果沒有在合同中約定營業稅由買方支付，再簽署陰陽合同，就有可能面臨到刑法的處罰。
4、有租約的房屋。
有租約的房屋要確認租房者不會行使優先購買權，同時要租房者出具聲明書，放棄該項權
利，一但忽視租房者的優先購買權，後果會很嚴重，租客可以要求撤銷你和買方的買賣合
同，就是過戶了，仍會撤銷，深圳有相當多的案例。租房者放棄了優先購買權，也要告之買
方知道有租客的存在，否則到時買方找麻煩。
5、無證房地產買賣。
很多賣房者，出賣的是一手房產證還沒有出來的房屋，這種情況有雖然法律有規定，不得買
賣期房，但是那隻是針對賣方的一個管理規定，而非合同是否有效的一個效力條件。並且在
深圳這種情況下都認定無證房地產買賣合同都是一個附生效條件的有效合同，所以賣方幾乎
不要抱有幻想，以這一條來撤銷買賣合同，而達到不賠定金的目的。
6、錢款的收取。
是定金就簽收定金，不是定金不要簽收是定金，定金合同是實踐合同，雖然本來約定只是五
萬，他給十萬，你簽收了，定金就為十萬。如果說定金約定是十萬，但你只簽收了5萬，那
定金就是五萬。首期款一定要買方做資金監管，最好是找銀行，而非中介。一定要看到監管
資金，和銀行承諾貸款，才去辦理《深圳市房地產買賣合同（現售）》。
7、請律師協助。
如果說賣方要請律師幫忙協助，最好是在簽合同之前就找到律師，不要等到合同簽定後再找
律師看具體情況，因為等到合同簽定後，你再找律師，很多東西都無法擔供參考，只能是告
訴一些過程的走法了。
『貳』 我是賣家，過戶需要注意些什麼，什麼時候過戶，正常流程是怎麼樣的
如果買賣雙方無貸款，則在簽完買賣合同之後；若買家貸款購房，則需要在其成功申請貸款簽合同之後。
二手房過戶的整個流程是：
①准備好過戶材料。過戶需要的材料會因為交易房屋性質和買賣雙方的情況有所區別。以商品房為例，買賣雙方准備好各自的身份證、戶口簿、婚姻證明，賣方帶好房產證原件及復印件即可。另外如果是單獨所有，則出賣人和買受人到場即可，如果有共有人，則共有人也需要到場。
②抽取辦理號。就像銀行辦理業務一樣，可以通過房產交易網上預約平台進行預約，憑借預約驗證碼到總服務台取號；也可以現場取號，排隊抽取過戶號。
③遞交材料辦理過戶。交易大廳的電子提示屏會根據辦理進度叫號。留意快到自己的號碼時，買賣雙方需要根據提示到收件窗口遞交過戶所需材料。屆時工作人員會收取材料，指導你填寫相關表格，買賣雙方及銀行報抵押人員（全款購房只買賣雙方即可）需要合影存檔。材料遞交完畢會收到過戶回執單。
④辦理稅費減免及繳稅。過戶當天需要針對房屋情況進行繳稅，如果房屋條件符合稅費減免的標准，需要抽號到查檔窗口辦理稅費減免。
⑤辦理完畢就可以到地稅窗口進行繳稅了，繳稅完畢，在交易大廳需辦理的過戶流程告一段落。接下來會經歷10個工作日左右的二級審批環節，審批通過就可以順利拿到房產證了。
補充賣方需要繳納的稅費及減免規定：
1、個人所得稅
①稅率：
交易總額的1％或兩次交易差額的20％。
②稅額計算方式：
個人所得稅稅額＝二手房交易總額x1％，或個人所得稅稅額＝（二手房交易總額－賣方買房價格）x20％。
③減免規定：
如果賣方及其房產滿足家庭住宅且購房超過5年，免交個人所得稅；其他情況無減免規定。
④繳納注意事項：
納稅人在地稅系統中未能查詢到原值，不能正確計算應納稅額的，應採取核定徵收，購房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1％。
2、營業稅
①稅率：
交易總額的5％。
②稅額計算方法：
營業稅稅額＝二手房交易總額x5％。
③減免規定：
住宅滿兩年，免徵營業稅；未滿兩年住宅不能減免營業稅。
④繳納注意事項：
房產是否滿2年先看產權證，再看契稅，後看票據，三種證件按照時間早的計算。正常情況下，票據早於契稅，契稅早於產權證。
3、土地稅（部分房屋需要繳納）
①稅率及稅額計算方法：
額未超過扣除項目金額50％，稅額＝額x30％；
額超過扣除項目金額50％、未超過100％，稅額＝額x40％－扣除項目金額x5％；
額超過扣除項目金額100％，未超過200％，稅額＝額x50％－扣除項目金額x15％；
額超過扣除項目金額200％以上，稅額＝額x60％－扣除項目金額x35％。
②減免規定：
如果賣方出賣的房產土地額小於0，可以免交；如果房齡滿三年，土地稅減半，滿五年免徵。
『叄』 二手房賣方要注意什麼
一，二手房賣方要注意：
1、如果是全款付清，在去房管局簽訂過戶合同時，必須是專先收到全款再簽字，保證自己屬合法權益的絕對安全；
2、如果是買方需要辦理貸款，必須通過一家全國連鎖的正規品牌中介機構代辦，除非當地房管局有資金監管業務才可以，否則，不要配合買方貸款。
『肆』 二手房交易，我是賣方，需要注意哪些風險
買賣二手房，賣方的唯一風險就是過戶後買方不付尾款，不過正常操作是不會內出現這容種情況的，交易流程如下：
簽訂合同
到銀行簽訂貸款合同（全款付沒有這一步）
審核通過後到房管局辦理過戶（全款購房的話辦理過戶的時候買方把尾款付清，然後辦理單方取件）
辦理過戶後取產權證交給銀行（全款房買賣到這里就結束了）
銀行放款搜索
交易結束
『伍』 我是二手房賣方，簽合同時要注意什麼
簽訂二手房買賣合同要注意：
1、基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯系方法；專
2、要求出售方屬或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售；
3、涉及價款的問題：在合同中，寫明總房價，註明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件；
4、寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程及費用；
5、違約責任：明確出現何種情況時即視為違約，違約金、定金、賠償金的計算與給付，產生糾紛協商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等)；
6、寫明合同生效、中止、終止或解除條款；
7、在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外，補充一些條款時，一定要落實在文字上，並要求中介方在上面加蓋公司公章。
『陸』 請問一下二手房交易，賣家注意事項
二手房復過戶買家注意事項：
1.了解房屋制情況。買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
2.簽合同。如賣方提供的房屋合法，可以交易，買方可以交納購房定金(但不是商品房買賣的必經程序)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3.申請過戶。買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續。如果存在無產權或部分產權未得到其他產權共有人書面同意的情況，則拒絕申請。
4.立契。房地產交易管理部門審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。
5.繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
6.辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
『柒』 作為賣家在簽二手房買賣合同時應注意哪些事項
賣家在簽二手房買賣合同時應注意的事項：
一、確認產權的可靠度
1、注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人;
2、搞清楚是成本價房還是標准價房或者是經濟適用住房;
3、產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;
4、一定要驗看產權證的正本，而且到房管局查詢此產權證的真實性。
二、考察原單位是否允許轉賣
1、確認標准價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;
2、大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓;
3、一般來說，軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。
三、查看是否有私搭私建部分
1、是否有佔用屋頂的平台、走廊的情況;或者屋內是否有搭建的小閣樓;
2、是否改動過房屋的內、外部結構，如將陽台改成卧室或廚房、將一間分隔成兩間;
3、陽台是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽檯面積應該怎麼計算的問題。
四、確認房屋的准確面積
1、包括建築面積、使用面積和戶內的實際面積;
2、產權證上一般標明的是建築面積;
3、最保險的辦法是測量一下房屋內從一端牆角到另一端牆角的面積，即所謂地毯面積。
五、觀察房屋的內部結構
1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;
2、管線是否太多或者走線不合理;
3、天花板是否有滲水的痕跡，牆壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。
六、考核房屋的市政配套
1、打開水龍頭觀察水的質量、水壓;
2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個台的節目;
3、確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象;
4、觀察戶內、外電線是否有老化的現象;
5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;
6、煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣;
7、小區有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器;
8、冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
七、了解裝修的狀況
1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;
2、了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重牆的位置等，以便重新裝修。
八、查驗物業管理的水平
1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;
2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;
3、小區是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數量和責任心;
4、小區綠化工作如何，物業管理公司提供哪些服務。
九、了解以後居住的費用
1、水、電、煤、暖的價格;
2、物業管理費的收取標准;
3、車位的費用。
十、追溯舊房的歷史
1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;
2、哪些人住過，什麼背景，是何種用途;
3、是否發生過不好的事情，是否欠人錢或者發生過盜竊案;
4、是否欠物業管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。
十一、了解鄰居的組合
1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區內看人來人往，通過衣首和生活規律判斷人的社會層次;
2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心;
3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。
十二、算計一下房價
1、自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值;
2、委託信得過的中介公司或者評估事務所進行評估;
3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價。
十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：
1、年滿18歲，有城鎮戶口，本地、外地均可;
2、能提供穩定的收入支付本息的證明;
3、願意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;
4、所購房屋產權所屬真實可靠;
5、支付有關手續費。
十四、請律師
1、二手房買賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠;
2、公房上市的時間不長，能提供這一類服務的律師並不多，收費標准也無一定之規;
3、建議請一位盡可能熟悉業務的律師做全面顧問。
十五、找代理行
1、公房上市採取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作;
2、代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的准確程度還需要驗證;
3、在把你的業務交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失?代理行的服務收費標準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?
十六、考察代理行是否可靠代理行應該提供兩證：
1、有效的當地工商局頒發的營業執照，當地房屋土地管理局頒發的中介代理行資質證書;
2、資質證書是行業管理部門頒發的，對保證代理行的可靠性更有作用。
十七、及時了解政策、程序、費用上的變化
1、公房上市還是一個新鮮事物，因此要做好心理准備，隨時了解政策的變化;
2、媒體的報道十分關注公房上市，要注意報紙的新消息;
3、向律師及中介代理行咨詢;
4、最可靠的還是向有關房管部門咨詢，及時了解最新的信息。
十八、產權是否完整
1、確認產權的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現這樣的糾紛;
2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以後才能將房款轉移到原戶主手上。
十九、小心房款和產權的交接
1、不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;
2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成後，再將房款轉入賣方的賬戶。
二十、保證產權順利過戶
1、必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續;有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;
2、從買房的角度來說，一定是產權過完戶以後這套房才真正屬於你，在此之前，賣方隨時可以毀約。
『捌』 二手房房屋買賣流程，注意事項（我是賣家）
全款 ： 掛牌→ 收定→ 簽約 →過戶 →收全款→領新證
商貸： 掛牌→ 收定專 →簽約→ 打首付→ 面簽→屬 批貸 →過戶 →領新證→ 抵押→ 收尾款
商貸，如果走擔保公司，一般見契稅票 銀行即放尾款，否則即是新房本抵押手續完成後放款。
注意的是：新房本出來後，一定要買方去完成抵押手續，否則收不到尾款。