1. 二手房交易如何和客戶交談
一、 銷售人員必須具備的推銷能力： 1、說服能力2、專業化知識二、 銷售人員怎樣才能具備推銷、談判技巧： （一） 、銷售人員必備的談判技巧： 1、能夠激發客戶的購買慾望；2、給予客戶好的感覺；3、激發客戶的購房興趣；4、激發客戶下定決心購買。（二）、說服能力： 1、自信+專業水平 要有自信，自信可磨練推銷談判技巧，有自信的說話技巧才能抓住客戶的心理； 要有專業水平：專業水平就是說具有豐富的房地產專業知識和清晰的表達能力；對自身樓盤的結構、單位面積、朝向、樓層間隔、建築材料、購樓須知、價格、付款方式、銷售手冊、周邊環境、配套設施及周邊樓盤的了解，同時應熟悉、掌握發展商名稱、樓盤詳細地址、銀行帳號、簽訂認購書、交款手續、簽合同、辦按揭、入伙手續、辦房產證等有關手續及收費標准。2、（三意主義）推銷售術 ①誠意（誠懇友善）②創意③熱意（熱情、積極）3、在說服方面，臉部表情可發揮很大作用①根據美國心理學家梅班恩的研究資料得知，說服的三大構成要素為：臉部表情佔55%、聲音佔30%、語辭佔7%②微笑服務，笑臉是萬國共通的語言；③臉部表情應與語辭語氣相一致。4、說服時，要盡量滿足客戶的（三大渴望） 因為忽視人性的基本原理，不論在推銷或人際關系方面都將難以成功；所以對待客戶必須做到：①接納（希望被接受）②認可（希望被認同）③重視（希望被重視）三、 提升說話技巧、吸引客戶的交談方式 1、別令對方疲勞、反感的方式說話 ① 聲音太小、咬字不清，聽不清楚你在說什麼；② 羅羅唆唆、單方面敘述的說話方式；③ 口若懇河的說話方式；④ 正面反駁、傷人自尊心的說話方式。2、注意用字遣詞及語氣 ①不可用太輕浮的語氣，讓人感覺不穩重、成熟；②過份的敬語、奉承會給人虛偽的感覺；③介紹商品時可適當使用手勢、繪聲繪色、效果會更佳；3、要想得到客戶的信賴，要好好活用果斷、反復、傳染的效果 ①果斷——將問題有信心地直截了當地說出；②反復——將項目的突出介紹；③感染——將對項目的自信、自身的熱情傳輸給客戶。四、推銷談判的組合方法 （一）、有計劃、有階段性的推銷、談判 1、接近客戶，套近乎是良好溝通的開始；2、引起對方足夠的注意力、興趣和購買慾望；3、利用自己豐富的房地產專業知識，信心十足地介紹自身項目的； 4、打動他，令對方下定決心購買。（二）、利用暗示進行推銷、談判 1、正面暗示 日本有（醫生的正門、律師的客廳）的說法，即是說：破爛的正門，不堪入目的沙發，讓人無法相信他的本事；相反，華麗的正門，華貴的沙發，則令人心裡舒暢。同樣，銷售員若是穿衣服皺巴巴，表情灰暗，無精打采，那麼就算客戶有滿腔的購買慾望都可能受到影響。2、小小的動作也有暗示的作用①倒背著手面對客戶——讓人感覺高高在上，沒有親近感②抱著胳膊——讓客戶產生反感③搓手——沒能信心的表現④眼睛的動向——眼神不能飄浮不定，眼睛是心靈的窗戶（三）、巧妙利用電話推銷 ，在電話中給人好感的交流 ①注意聲音的高度，速度、語氣、稱呼、自我介紹；②注意聲音給人的感覺；③注意用詞不達意、談話時間，盡量以簡潔為要；④選擇打電話的時機，准備好要談的事項，准備好需記錄用的紙、筆、計算器。
2. 如何讓房主降價二手房怎麼談
經常溝通想買，但是價格稍微降點就可以了。可以從房子存在的瑕疵說出來，這些後期都要花費很多時間和金錢去弄；房子的中介費也是一筆不小的費用，希望互相諒解下
3. 買二手房第一次怎麼談
買二手房，第一次想怎麼談呢，你必須得通過中介，你才能去談這種中介的給你呃當做中間人的話，他給你談的是非常合理，非常合法。
4. 二手房談判技巧
購買二手房房價的決定權在賣家手上，這個價格是由買賣雙方自行協商的，回具體的還價空間每套房、每個業答主不同，其增減價格的空間也不同，不能一概而論。還價也應隨行就市，以前的價格並不能完全作為還價的參考標准，買家在還價時一定要根據當前的市場行情來進行，這樣成功的可能性才會增加。
1、如果賣家心態較好且不缺錢，則還價成功的可能性較小，而如果賣家有資金去向(如有意投資股市，或者經營方面缺錢等)，則可以大膽還價。
2、有些房子屋頂有些滲漏，或者房型設計有些問題等，這都需要買家仔細進行檢查，因為賣家在報價時是會故意忽略這些因素的。如果買家發現這些問題之後，可能根據其維修成本來確定還價額度。
3、此外，眾多周知，中國的住宅土地使用年限只有70年，雖然目前我們尚無從得知土地使用年限到期之後如何續交土地使用費用，但是不可否認的是，該費用是必須要繳納的。因此買家在考察二手房時，千萬不能忽略房齡因素。對於房齡較長的房源，則應該適當考慮房齡因素，以此為理由要求賣家降價。
5. 買二手房怎麼跟房東談價格
終於講到談價這個階段了。一般來說,這個步驟存在於大部分的交易之中。當然,也有爽快買家覺得合適,也不談價就直接成交了。如遇到這種情況,那個業務員該好好的感謝老天爺的眷顧羅。 很多買家認為,談價只是中介和業主的事情,自己只是報出個價格,合適就買,談不到就不要。這種想法其實無可厚非。但是做為一個真正有需求的買家。一開始抱著這種不見兔子不撒鷹的態度的買家到最後卻往往因為老不能成交,或者看中的房子都給別人買了而慌了神,到最後一有房子也就不管價錢匆匆下決定,反而吃了虧。 所以,選定好房子,最開始下工夫的不是中介,而是買家。 當一個業主決定要售房時,他首先要做的當然就是確定自己的房子的價格。從報紙報刊網上搜尋相同房型的廣告報價,打聽左鄰右舍一些轉手房子的成交價,打電話給中介詢問應該放盤的價格-------當然,一個業主如果詢問放盤的價格,中介都會建議個比市價稍低一點點的價格-------同樣,大部分業主也不會就簡單的相信中介的建議-------所以很多聰明的業主還會扮成買家打電話給中介詢問類似房子的價格,甚至有些業主還會一本正經的扮成買家上門來無簡單一下------我本人還就真接過不少扮成買家其實是想賣房的業主,開始還是迷惑了不少次,不過後來有經驗就基本能看出來了。因為畢竟買房和賣房的所關心的問題還是大不一樣的。經過多方面的信息搜集,可能這時業主已經對自己的房子大概的信息有了較明確的認識了。這個時候,業主就會把自己的一些如裝修,不搬走的家私,電器等稍微折點價----用過的東西都要折價,只不過很多時候買賣雙方對該折多少分歧都是大大的,可能從整個房價看,這些並不是個大錢,但很多時候卻決定了交易的成敗。業主把他認為應該加的全部囫圇上去後。最後就會出了一個價格放盤給中介。這個價格會比業主的心理價位高一些-----不過這個時候探聽業主的心理價位用處並不大,這個價位會隨著各種紛紜而來的看房和談價發生變化。當中介接到了業主放盤,首先並不會太關心業主的價格,沒看到房子,是不能隨意下價格高低的論斷的。要知道,同樣的房子,因為固定投入的不一樣,價格差個十萬八萬以上都是正常的。所以,中介最關心的是,業主在幾家中介放了盤,自己是不是第
6. 買二手房,怎麼和房東談需要注意些啥
首先你不能透入你的最底線。第二你看過房後要有針對點的提他房子的問題，當然必須要比較明顯的瑕疵。第三不要過多的表現你對他房子的喜愛，多表現處於無奈才買房。