二手房交易如何聯系房主

1. 請問二手房交易流程是怎樣的，在這過程中房主需要做什麼

近兩年來，東莞樓市發展迅速，二手房交易量逐年攀升。在往年顯得相對平淡的二手房交易，受到越來越多購房者的關注。接下來，我們將分兩期對二手房的交易流程，及相關注意事項進行報道。本期報道，重點對二手房交易的相關流程進行詳細說明。
銀行放款通常在新業主房產證出證後
據行內人士介紹，當交易雙方確定交易意向之後，從簽訂合同開始，包括評估、申請按揭貸款、繳納相關稅費、過戶辦證，相對於新商品房的交易流程，二手房交易流程無疑顯得比較復雜。
首先從簽訂合同開始說起。行內人士提醒置業者，在合同中應根據買賣雙方協商的內容，詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，明確付款方式、辦理產權過戶的時間、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款。合同中還應明確規定對於違約行為所應承擔的責任和發生糾紛後的法律解決途徑。由經紀公司代理買賣的，買賣雙方還應與經紀公司簽訂居間擔保合同，並明確經紀方應承擔的居間擔保責任以及經紀方在交易過程中應提供的服務內容。
在簽訂合同之後，便是評估期，在評估期期間，可同步申請辦理銀行按揭貸款。行內人士介紹，這時提到的評估期，是指繳稅時依據的房價評估。在申請辦理銀行按揭貸款時，銀行還會對交易房產進行評估，以衡定可放貸金額。
在銀行確定放貸金額並與買方簽訂合同之後，購房者根據評估公司出具的評估房價繳納相應的稅費，繳稅後，買方和房主到房管所辦理過戶事宜，並辦理房產證。領證後，到銀行辦理抵押登記，抵押完畢後銀行接收資料錄入及發放按揭貸款。
申請辦證時資料應清晰
辦理房產證依然是二手房交易中的重要環節之一，那麼，在二手房交易中申請辦理房產證時，應該提供哪些資料呢？記者就此采訪了東莞市房產管理局交易所的相關負責人。

據介紹，二手交易提供以下資料：
（一）《房地產權證》或《房屋所有權證》、[《土地使用證》（已變更為購買方的）]。
（二）買賣雙方合法身份證明及復印件，如買方是未成年人（即未年滿18周歲），可由其監護人辦理，並提交監護人和申請人合法的身份證明。
（三）共同共有的房地產，須提交房地產共有人共有證及出具其他共有人同意出售的證明書。
（四）如房地產是出租的，須提交租賃合約、及承租人對房屋買賣的征詢意見書。
（五）租地建房的房產轉讓時，先變更土地後房屋轉讓。
（六）繼承、贈與、交換、裁決的房屋須提交公證書或人民法院的裁決書、協作執行通知書等。
（七）法院委託拍賣的房地產，須提交拍賣委託書、拍賣機構拍賣資格證書及營業執照、法人代表證明書、拍賣確認書和拍賣行發票等。
（八）企事業單位、集體單位轉讓、受讓房產須提交營業執照、法定代表人證明書、法人代表身份證明或委託書，及被委託人合法的身份證明，主管單位或國有資產管理部門批准書面證明（批文內容須註明批准賣出、買入的房屋詳細地址）；屬三資企業的還須提交董事會成員名單及董事會的書面決議書（經公證）。
（九）有限責任公司、股份制單位，須提交董事會成員名單、董事會決議（決議內容須註明同意買入、賣出的房屋詳細地址）、營業執照或注冊登記證明、授權委託書、董事長及被委託人合法的身份證明。
（十）企事業單位購買私人的房屋須提交其行政主管部門的批文。
（十一）房屋交易應親自辦理。如本人不能親自辦理時，可依法委託代理人辦理（公證委託）。僑居外國的，委託書須經我國駐該國領使館認證，沒有領使館的須經我國有領使館的第三國認證。港、澳、台的委託書，須經我國政府委託的律師或機構認證（申請人提交的證件是外文，均需一並提交經公證機關翻譯的中文譯本原件），亦可以到當地房產交易所辦理委託。委託人亦可以委託購買方。
在資料齊全的情況下，房管所根據房產檔案資料核實房屋產權狀態是否清晰，在房屋產權狀態清晰的情況下，房管所受理辦證申請，受理後30個工作日內出證。

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2. 看好了一套二手房，請問跟房主直接交易流程是怎麼樣的

流程：簽合同——業主結清貸款清晰產權、買家辦理房貸——交稅過戶
建議找個熟悉流程手續的人代辦，不然裡面很多問題要花費你大量時間精力

3. 請問二手房買賣怎樣跟房東溝通簽定獨家房源

換位思考下，如果你是房東，別人怎麼說你才會同意把房子給他獨家賣。
要簽獨家一定回要給足房東信答任你的理由以及獨家能帶給他的好處，比如說：
1。房子在我手裡比在別人手裡賣的快。
2。我公司規模比較大，銷售團隊實力很強，客源很多。
3。獨家可以避免中介間爭搶客戶壓房價。
4。平常不會有很多中介騷擾房東……

很多東西都是你可以去說服房東簽獨家的，最重要的一點，房東要信任你，沒有這點的支持後面的都是白搭。
努力提高自己的業務水平吧，嘗試給你所有新的房源簽獨家，在失敗中總結經驗，然後邁向成功。

呼呼，希望能夠幫到你，都是經驗之談。

4. 我是買家，二手房如何直接與房東交易

1. 簽買賣合同（風險主要在於資金和交房，在合同里就需要約定具體的資金支付方式，基本上來講資金需要分3筆，第一筆，定金，簽合同時就給，這對於你們雙方都是一個保障。要注意，是「定金」不是「訂金」。第二筆，除了貸款和定金以外的餘款，這個呢，如果想完全規避風險就得雙方房屋交接完畢了再付。不過基本上很難，如果業主不著急住這個房子，可以在過戶之前辦理完成，那麼就可以在過戶的當天把這筆錢交給業主，這樣基本規避了風險。第三筆，銀行貸款，這筆基本都是需要過戶完成以後由銀行直接支付給業主的，不受你的控制了）
   

2. 辦理貸款 這個需要你提前向銀行咨詢好，你是不是能夠貸到你需要的金額，可以自己去銀行問下，基本都會解答你的。順便可以問下他們辦理的流程和需要的資料。 因為地區不同，貸款的流程略有差異，這個就不做解釋了！

3. 過戶及交房 過戶就是你們雙方到房地產交易大廳去辦理房屋過戶手續，當天需要繳納稅費等等，所以呢，這步很重要。 如果想自己辦的話，也建議你提前去你當地的交易大廳去咨詢下具體的流程和需要資料，一般他們大廳內都會有張貼的，實在弄不明白，估計門口也有專門辦這個事的，幾百塊基本就能搞定了。 交房就是你們雙方對於房屋的設施，是否拖欠物業取暖等等費用的結清及交割了！

大體上就是這么幾個步驟，如果就想自己辦，那就多問多跑。地區不同政策完全不同的，保險起見還是自己問問靠譜。

最大的風險就在於資金，只要資金按照我說的方法把控好了，基本風險就規避掉了很大的一部分了！

希望能夠有所幫助！

5. 房子想過戶原房主找不到了 怎麼辦

過戶一定是要有房產證上的人同意，或者是房產證上人所全權委託的人，不然是沒辦法過戶的，如果第二房主是第一房主的全權委託人就可以找第二房主。
二手房過戶流程主要有以下四步：
一、買賣雙方無貸款：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買房將首付款支付給賣方；並約定一個房產進交易中心的時間。進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日後，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶，最後在交房時，下家將尾款結清給賣方。
二、賣方有貸款未還清：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買房將首付款支付給中介公司進行監管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日後，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
20個工作日後，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買房將尾款結清給賣方。
三、買方貸款購房：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤後，雙方達成買賣協議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買方將首付款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束後，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日後，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買方將尾款結清給賣方。
四、買賣雙方均有貸款：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤後，雙方達成買賣協議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂後的三個工作日內，買方將首付款支付給中介公司進行監管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日後，銀行貸款審結結束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；7個工作日貸款審核結束後，買賣雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日後，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業交接手續、水電煤等過戶；最後在交房時，買方將尾款結清給賣方。
房產證辦理過戶所需時間：
材料都沒有問題的話，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產局之後，會有一個回執單，一定要在上面說明的日期去繳納稅金，一般需要15個工作日左右。稅金交清以後就在那裡排隊等著去拿新房產證。房產證辦理時限為10個工作日(自登記受理後次日起)。
二手房過戶所要繳納的費用：
交易稅費共涵蓋8個稅種，主要有契稅、營業稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的徵收比率依地域有所差異，但區別不大。
1、契稅：基準稅率3%，優惠稅率為1.5%和1%。
普通住宅徵收比率為成交價的1.5%，非普通住宅為成交價的4%。具體徵收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價的4%）。
2、營業稅：稅率為5.5%。
根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業稅。
3、印花稅
第一種是比例稅率，適用於房地產產權轉移書據，稅率為0．05%，同時適用於房屋租賃合同，稅率為1%，房產購銷合同，稅率為0．03%；
第二種是定額稅率，適用於房地產權利證書，包括房屋產權證和土地使用證，稅率為每件5元。
4、個人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔。
徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
註：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的退還。
5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等
此類稅種的徵收以營業稅稅額為計稅依據，按實際繳納營業稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。
注意：資金監管對二手房賣家和買家都有好處，它由獨立的第三方（資金監管機構/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買賣糾紛，從而起到降低二手房交易風險的作用。

6. 二手房買賣自己辦理的步驟，不找中介的話，怎麼辦

買賣雙方可以直接到房屋所在區縣的房地產交易中心網簽買賣合同。

對於房地產權利人不委託房地產經紀機構出售或者出租存量房的，可向區（縣）房地產交易中心網上房地產申請通過網上操作系統發布房源信息。

雙方達成交易的，房屋所在地的區（縣）房地產交易中心通過網上操作系統為交易雙方當事人提供簽訂交易合同的服務。該項服務僅向買賣雙方收取合同工本費。

上海市人民政府於2006年出台了相關管理規定，上海的二手房買賣合同從2007年1月1日起必須在網上簽訂，並將合同文本傳送至市房地產交易中心備案，之前手工簽訂的「上海市房地產買賣合同」已不再適用。

(6)二手房交易如何聯系房主擴展閱讀

房產過戶注意事項

1、若單位購買私房，還需提交單位法人或其它組織資格證明（營業執照或組織機構代碼）原件及復印件（加蓋公章），單位法定代表人辦證委託書（收件窗口領取），受託人身份證原件及復印件；

2、若非住宅轉移，還需提交土地使用權證書；

3、若當事人不能親自辦理，需出具委託書或公證書，受委託人需出具身份證原件及復印件；

4、房屋若已出租，且承購人非承租人的，需提交承租人放棄優先購買權證明；

5、若有共有權人需出具共有權人同意出售證明和共有權證書；

6、若經法院判決的，需出具法院判決和協助執行通知書。

去交易中心辦理過戶手續，帶上房產證原件，復印件，身份證，復印件，

7. 二手房可以不通過中介直接與房主交易嗎

可以的。
二手房買賣交易的流程如下：
1、買賣雙方先簽訂《房屋買賣合同》；專
2、賣方處屬理好房屋未能滿足交易過戶條件的相關事宜；
3、買方如果是按揭貸款購房的，找銀行申請貸款，並取得銀行的書面答復； 買方如果是一次性付款的，此步驟就不需要了；
4、雙方按當地房管局的要求帶備房產證、身份證等原件，前往房產交易所辦理交易申請。如果當地要求遞件前有部分稅費或費用是先繳交的，備好款項。
5、成功遞件並取得房產交易所收件回執後，買方付按約定首期房款給賣方。
6、問稅、完稅、過戶手續辦妥後，買方支付房款餘款，賣方當日將房屋交付給買方。
7、賣方協助買方完成其他相關事宜的過戶手續，比如物業管理處、供電部門等等。

8. 二手房交易過戶，房東找不到了怎麼辦

起訴房東違約，要求承擔違約責任。
違約責任的承擔方式有以下幾種
（1）支內付違約容金.違約金：指合同當事人在合同中約定的，在合同債務人不履行或不適當履行合同義務時，向對方當事人支付的一定數額的金錢。
（2）損害賠償.損害賠償：是指因合同一方當事人的違約行為而給對方當事人造成財產損失時，違約方向對方當事人所作的經濟補償。
（3）繼續履行.繼續履行：是指由法院或仲裁機關作出要求實際履行的判決或下達特別履行命令，強迫債務人在指定期限內履行合同債務。
其他補救措施.第一百一十一條質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。第一百一十二條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者採取補救措施後，對方還有其他損失的，應當賠償損失。

9. 買二手房直接與房主交易需要哪些手續是否需要找中介

一、二手房交易十項注意
（1.）房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
（2.）房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
（3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可「買賣不破租賃」，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
（4）.土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
（5.）市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
（7.）單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
（8）物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
（10.）合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮
二、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：
（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
（3）、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
（4）、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的「白契」。
（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
（6）、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。
（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。
（8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。