房地產行業為什麼轉型

㈠ 為什麼"輕資產"模式轉型已成商業地產企業的共識

中國商業地產策劃網上有這篇文章，我就辛苦下幫你粘貼下吧：
房地產行業已經到了拐點的時刻，未來存量房市場將取代增量市場成為市場主體。對於廣闊的存量房市場，社區運營將打破房企傳統的融資、拿地、建房、銷售等重資產的開發模式，而實現輕資產運營。仍然依靠土地資源而存活的房企或將遭遇困境，未來房地產行業精細化、專業化的代建加基金模式，將取代傳統的快周轉模式，成為行業的主流。
正文

什麼是地產行業的重資產模式，當土地升值速度高於資金成本的時候，這個時候所有地產企業都會尋求儲備更多的土地，這也是理性的，這個時候只要拿著資產本身就可以獲得豐厚回報。土地儲備多少也成為衡量地產企業價值的最主要的標准，有時候也是唯一標准。這個就是地產行業的重資產模式。

但是當土地升值速度減緩的時候，這個時候土地儲備本身的價值貢獻在減弱，過度的儲備甚至還會出現新的負的價值貢獻，也就是說當土地或者房屋升值速度低於資金成本的時候，這個時候持有資產就變成負的價值貢獻。於是長期中，企業被迫調整戰略，從重資產模式走向輕資產模式，也就是說從賺取資產升值收益走向賺取增值服務收益。

這里說的增值服務收益像代工品牌溢價收益、物業管理、商業運營、其他衍生收益，再有，地產基金等多元地產金融服務過程中費用的提成收益。在這個轉型過程中，從重資產釋放出來的資本金會重新配置到經營環境，而不再是土地儲備環節，效率越高的企業轉型過程中的優勢越明顯。

我們說重資產、輕資產都不是絕對的，是企業不同市場環境下的選擇。在房價快速上升，資產升值速度遠遠超過資金成本的時候，這個時候持有資產為核心的重資產模式就是企業的理性選擇。但是當房價上升速度受到抑制，持有資產本身的回報降低並且不足以彌補持有期的資金成本的時候，輕資產模式就是企業的理性選擇。

當然我們說這種轉型並不是瞬間發生的，因為城鎮化或者人民幣的升值仍然會在一段時期內推動資產回報的上升，但是長期中土地的紅利、資產的超額回報在衰竭，企業面臨轉型壓力。輕資產模式下，地產企業很多傳統的優勢比如說拿地的優勢會被淡化，他仍然重要，但不像以前那麼重要。而效率優勢會被放大，因此並不是所有的企業都能實現輕資產轉型，只有真正具有效率優勢的企業才能實現成功的轉型。而這種效率優勢我們說它可以在開發、物業管理、招商運營等某個環節中的一招鮮優勢，也可以是在商業地產、工業地產、養老地產等某個細分產品線的一招鮮的優勢，還可以是某種綜合性資源整合能力。無論哪種優勢，輕資產時代，資本資源和效率資源結合更為緊密，一些企業會被放大，一些企業會被淘汰。

輕資產戰略，一個是商業模式創新、一個是金融模式的創新。商業模式，輕資產戰略最簡單代表就是代工模式。代工模式在日本這些年發展比較快，主要由於90年代日本土地資產價格呈現下降趨勢，企業大規模囤地每年要減計資產減值損失，於是大量企業進入代工市場。比如日本最大地產公司之一積水地產1970年在日本首次推出工廠化生產組合式鋼結構住宅，87年又推出組合式木結構住宅，也就是產業化地產模式。積水80%建造環節都可以在工廠完成，工廠生產房屋構件只需要6、7分鍾時間。現場打樁也只需要3個月時間。盡管利潤率不是很高，經營利潤率只有10%左右，但是憑著高周轉，過去十年公司平均總資產回報率達到40%，如果考慮財務杠桿，凈資產回報會更高。而傳統的開發銷售周轉率只有0.6、0.7倍。回報率不到10%。

除了日本，歐美市場上代工模式也是廣泛用於各種類型物業，通過代工門檻並不是產業化生產的技術優勢，還包括管理優勢、專業行業管理經驗、資源整合能力。

比如波士頓地產公司是美國最大的寫字樓上市REITs，當租金回報不足以覆蓋資金成本的時候，這個時候公司轉向定式開發市場，把CBD地區開發管理甲級寫字樓能力應用到政府機構、科研機構辦公大樓上，比如89-96年時期，美國利率普遍在兩位數水平，租金回報不足以覆蓋資金成本，這個時候波士頓地產完成了美國宇航局、聯邦貨幣管理局、美國郵政局、醫療金融局等機構辦公大樓開發與管理。2000年後，美國利率水平比較低，但是由於資產價格持續攀升，使得租金回報也不足以覆蓋資金成本，這個時候公司完成了麻省理工大學項目。這種定製開發的收益保證了公司資本金安全的情況下穩健擴張和低補充的正常運營。這是在寫字樓市場上。

在商場零售物業市場上也有很多類似的例子，比如說REG，美國第三大社區商業REITs，他為美國超市巨頭定製開發了20多種店面，通過為主力租戶定製開發店面，鞏固與零售商之間的關系，開發店面一部分直接賣給零售商，另一部分先與零售商簽訂10年以上長期租約，賣給他自己發起的私募基金，形成了金融平台支持代工模式拓展。所以過去十年REG成立了18家商業地產公司，累計資金數超過100億元。

城市綜合體領域一個更為有名的代表公司就是鐵獅門，最大商業地產公司之一，為金融機構定製開發再開發持續管理這種地標性綜合體物業，88年在花旗支持下建立了德國當時歐洲最高的建築物。96年在巴西養老金支持下開發了巴西最高的建築。並選為洛克菲勒建造商。設立14隻基金，吸引了150多位進投資人上百億資金，之所以獲得投資人的青睞，核心能力既不再開發建設的技術優勢，也不在管理優勢，而在於從設計、規劃、營銷、招租、金融服務、法律服務的一體化解決能力。代工模式並不限於住宅，在商業地產等專業性強的領域，這種定製開發已經成為主導模式。而地標性、城市綜合體開發過程中，金融機構與地產企業合作已經成為一種標准開發模式。比如北京中足地塊採取了類似模式。除了產品線上的選擇是多樣的，代工企業所涉足的產業環節也是多樣的，企業可以憑借廣泛的客戶資源、持續的運營管理能力、特殊領域專業經驗進入上下游，少數具有綜合性資源整合能力的企業會進一步延伸進入到資產管理、投資管理的領域，當然這也就需要金融模式的配合。

所以輕資產戰略還包括金融模式創新。為什麼要做金融模式創新呢?這個在這種商業地產、工業地產領域表現的會更為明顯。過去幾年，國內地產企業都非常重視商業地產發展，有很多企業都提出要做租售並舉這樣的目標，但是實際中我們看到內地的大型地產公司目前投資物業在總資產中的佔比平均只有7%左右，而且每年增年速度並不快，以每年0.5、1個百分點速度上升。為什麼增長並不快呢?我們做了一個測算，投資物業毛資金回報能達到10%，凈資金回報率達到5%，這個在國內出租市場上應該是一個很高的回報水平了。即使如此，投資物業每上升10%，企業由於周轉效率減慢，導致開發物業銷售額增速減慢30%左右，這是很多企業不願意承擔的。持有物業比例上升，平均項目資金佔用期延長到3-5年。這顯著於長於企業平均資金來源的企業，使企業再融資壓力加大。地產企業迫切需要金融模式創新來消除或者至少減輕這種持有物業對整體周轉效率負面的影響，化解輕資產與租售並舉目標的矛盾和沖突。

如何進行創新呢?從原始租售並舉一體化到出現開發和持有環節的分離，也就是地產基金的誕生，再進一步，開發、培育和持有環節分離，也就是出現了私募基金和公募基金分化，進一步在某些更專業化的領域里出現輕資產運營的專業運營商，比如酒店管理公司，整個地產金融創新的脈絡就是不斷進行專業化分工。這種分工結果就是我們看到在傳統的租售並舉的模式下地產企業大概有60%的資金都來自於自有資金，這里說的自有資金除了自身股權資本投入更多是其他開發類項目的銷售回款支持。基金模式下，自有資金比例平均降到20%左右，大概有20%、30%來自於外部的基金公司，還有40%來自於外部的債券融資，除了銀行貸款，還包括現代資本市場提供的債權工具。美國模式下，企業自有資金佔比不到5%，大部分資金來自於外部市場提供。

因此我們說，輕資產戰略不止是我們前面講的代工模式或者基金模式，他是由三個決策緯度組成：業務線選擇、價值鏈定位、資本資源整合。業務線選擇主要根據企業自身資源稟賦和外部市場環境來選擇適合自己一種或者幾種產品線，比如住宅、酒店、商場、寫字樓、工業地產、養老地產、城市綜合體等等。在業務線選擇的基礎上，企業會根據自身的人力資本構成和在價值鏈各環節上與行業標桿企業效率對標分析來定位自己的價值鏈優勢，是在拿地、開發、銷售、招租、物業管理、商業運營哪個環節或者哪幾個環節上能夠創造出優於同行的效率回報，從而藉助相應的商業模式創新，比如代工模式、拓寬模式等來把效率放大。最後隨著產業鏈延伸，企業需要藉助資本杠桿進一步放大效率優勢，這就需要搭建一個資本資源的平台，包括了基金平台、私募債券平台、證券化平台，每個平台又可以細分為若干種金融工具組合，形成一個更多樣化的資本組合。

這三個決策緯度又構成了輕資產戰略三個價值空間，首先是現有戰略資源的優化空間，由業務線選擇、價值鏈定位兩個緯度構成，通過將企業現有資源集中配置在優勢的產品線、產業環節上鞏固強化企業效率優勢，為輕資產戰略轉型奠定基礎。第二，商業模式的創新空間，價值鏈的定位和資本資源的整合構成商業模式的創新氛圍，以最恰當的方式吸引資本資源。最後是金融模式的創新空間，業務的選擇和資本資源的選擇構成，根據風險收益特性匹配最適合的金融投資人。這個圖就是剛才講的輕資產戰略三位示意圖，最上面是業務線的選擇，可以採取單產品線策略、多產品線策略、全產品線策略，單產品線，你可以選擇主導市場進入，比如住宅。接下來第二個緯度就是價值鏈定位，在拿地、開發、招商、運營等哪個環節上具有效率優勢從而可以匹配相應的商業模式創新，包括像期權模式、代工模式、託管模式、售後回租的模式等等，最後是資本資源整合平台，包括基金平台、私募債平台、證券化的平台等等。

總之我們說輕資產戰略是一個立體的戰略組合，它的典型表現是周轉率提升，但是這是一個結果，輕資產與高周轉之間並不是等號關系，輕資產是一個體系，既包括對現有資源的優化配置，又包括構建新平台來放大現有效率優勢，而這個新平台既包含了商業模式創新所形成的業務集中平台，又包含了金融模式創新所形成的資本集中平台，同時由於不同企業資源稟賦和市場環境不同，所以在不同的產業環境、不同產品線上又會形成不同的輕資產模式，但是萬變不離其宗，輕資產根本在於是否具有效率優勢，當然這個效率是一個廣義的概念，包含了運營的效率、資本使用的效率、金融的理性。

現在，越來越多企業開始關注輕資產戰略，但是我們說行業內普遍存在著對輕資產的誤讀，很多人認為輕資產是地產企業為了解決當前資金困境而進行的選擇，實際上輕資產本質是在資產回報降低，行業競爭加劇的時代，通過效率資源和資本資源的配置優化來提高行業整體的效率水平和優勢企業的市場空間。

比如剛才提到的代工模式，它的本質上是那些擁有了土地和政策資源優勢的企業，把開發或者物業管理部分環節或者全部環節外包給更有效率企業，從而提升整個地產價值鏈水平，由此創造的溢價空間，比如說外包給一個更有品牌的企業來代工，所形成的品牌溢價。或者規模企業代工所形成采購成本、管理成本節約。或者更具效率的企業代工所形成開發周期縮短，帶來資金成本節約，這些被所有方開發方、管理方共享。

至於說地產金融模式創新，本質是使金融資源更集中配置在具有效率優勢、創造超額回報的企業身上，從而實現地產投資領域資源配置優化。在國內由於地產基金處於起步發展階段，感覺上什麼樣的企業都可以發基金，只要能夠給出足夠高的回報，但是其實從成熟市場來看，最終投資者只是追逐能夠創造超額風險回報的企業。當然資源配置優化的過程同時意味著資源分布的集中，意味著少數優勢企業獲得更多的支持。地產集中度大幅提高。企業為了應付輕資產時代，從現在就應該開始優化資源配置，磨煉鍛煉自身優勢。

㈡ 房地產企業如何轉型升級

8月4日，「2012搜狐財智中國峰會華北站」在青島藍色矽谷核心區美麗的港中旅度假區舉行。本次峰會以「藍海掘金 海洋都市再崛起」為主題，聚焦中國經濟走勢，藍海經濟發展，中國未來十年房地產走向等熱點問題。
地產作為經濟發展中的重要一環起著重要的角色，在當前經濟與行業轉型之際，傳統的地產開發模式已經舉步維艱。未來十年，中國地產怎麼做？地產大亨共聚搜狐財智中國峰會，共同論道房地產市場十年後走勢。
房地產面臨轉型升級機遇
記者在會議現場了解到，當下房地產行業發展面臨著轉型與升級的機遇與挑戰。摩根大通中國區總裁賁聖林現場表示，未來十年時間中，整個房地產尤其是住宅部分，市場的規模將逐漸達到飽和。同時，房地產利潤與以前相比已經沒有那麼大的空間；因為要素成本會加大，包括融資成本、人工成本，以及非市場的因素拿地的成本。
房地產業需要集約化、品牌化，規模加大的同時，市場要進一步細分。賁聖林表示我們既有所謂的住宅市場、商業地產、旅遊地產，其實藍色矽谷這一類地也屬於一種細分市場，這部分將會更加專業化。談到集約化，復地集團副總裁聶振民認為，未來房地產行業將會進一步集中，房企在一百強企業中所佔的份額也會明顯提升，但與此同時將必然帶來企業的兼並與整合。聶振民在此次峰會上還透露，青島也是復地集團一直准備進駐的北方城市，並會在今年年底對青島加大研究和投入，爭取在年底有項目落地。
針對房地產建設逐步城鎮化發展，賁聖林表示，城鎮化在一些發達市場已經成熟，所以房地產在這個時候面對這樣一個轉型升級的機遇是非常難得的。黃金灣投資集團董事長申威表示，很多的縣域城市當地的GDP還是很高，當地的流動人口也非常充足，三四線城市依然有很強的投資空間，我們在膠南地區有一塊住宅，建築面積是79萬平方米。
此外，申威表示，金融化是房地產業的大勢所趨，對於房地產商來說，轉型做金融化探討和突破也是非常必要的。
關於房地產業產品的多元化探討，申威表示，包括在戶型上、建築結構上、成本管控上，利用更多更先進的手段，提高房
地產大亨共聚搜狐財
企的內部管控水平。總結突破轉型，最重要的還是要企業結合自身實力，結合自身的能力煉好內功迎接未來十年的挑戰。提高創新能力與核心競爭力，是市場發展對房地產商提出的更高要求。
旅遊地產將成為發展趨勢
房地產企業發展將逐步多元化將是未來的發展趨勢。聶振民認為，多元化能規避房企風險，未來企業將會更加細分，在地產產業鏈上也會更加的延伸。復地集團地處上海復興，復興是比較多元的，包括鋼鐵、醫葯、商業、證券等行業，復地也傳承了復興的基因，擁有很多
智中國峰會，論道未來十年房地產走向。
屬於復地的產業板塊，同寶鋼合作做工業地產，和金山石化合作在金沙灣，現在我們走國際化的道路，收購和入股了法國地中海度假俱樂部。
港中旅（青島）海泉灣度假區總經理賀曉鴻表示，旅遊地產將成為中國房地產未來發展趨勢，港中旅集團也是把發展旅遊地產作為集團的支柱產業在做。房地產市場的未來走勢我們不好判斷，但是只要在經營上發揮自己獨特的優勢，就一定會在競爭中立於不敗之地。對此觀點，路勁地產董事局主席單偉豹表示贊同，「要做有專長的工作，無論是住宅還是商業地產，你做得比別人好你就會成功」。
賀曉鴻為大家介紹到，建設旅遊地產的目的除了打造一個集旅遊、休閑、度假於一體的基地，希望通過旅遊地產的打造給周邊的地產和物業價值帶來提升。對整個鰲山灣區域的發展，賀曉鴻描繪出了一個宏大的遠景。他希望以後鰲山灣能像博鰲論壇一樣也搞一個論壇，或者是能夠像搜狐中國財智峰會這樣世界級的經濟論壇峰會能夠落地鰲山灣，落地港中旅。
房地產金九銀十值得期待
一直以來，房價都是備受關注的話題，在8月4日舉行的搜狐財智中國峰會上，房價也成為關注的話題，合理的房價到底能否計算？對此，復地集團副總裁聶振民認為，如果只從成本發生的過程來看，房價包括建安成本、房地產開發的成本等，從這個角度來看，房價是可以計算的。但是聶振民認為，市場就是市場，相比較房價，消費者更加關心是需求和心理預期。對於今年下半年市場，與會地產大亨均認為金九銀十房地產依然會穩定健康地發展。
申威對目前房地產市場的判斷用「穩增長」三個字來總結。他認為，中國的投資渠道還是過於狹窄，所以中國房地產市場依然會健康持續的發展，但是不會再出現暴利，不會出現前幾年劇烈的增長。一旦出現暴利，政府還會出現更加嚴厲的政策。所以，申威認為房地產企業，應該正確認識這樣的形勢，房地產的波動是很正常的，房地產企業應該把精力放在更多的煉內功上。
單偉豹則認為，房地產根據經濟規律上上下下，城鎮化和人民實際可支配的改善型房產需求政策壓抑不了，政策可以把自然規律壓扁或者延遲或者提高，但是改變不了經濟的規律。

㈢ 房地產行業轉型文旅地產行業會存在哪些問題

近年來，伴隨宏觀調控政策持續加碼、土地市場競爭愈發激烈，房地產企業紛紛加入產業轉型行列，將目標瞄上旅遊市場。與房地產行業的衰退不同，中國旅遊業近年來發展迅猛。2017年我國實現旅遊總收入5.4萬億元，增長15.1%；全年全國旅遊業對GDP的綜合貢獻為9.13萬億元，佔GDP總量的11.04%。戰略布局文旅地產已成為房企轉型的新趨勢。
據了解，目前已有超過1/3的百強房企進入到文旅地產，這類企業有實力、有視野，房地產開發經驗豐富，但不少地產商依然沿用住宅的生意邏輯進行文旅項目開發，這不僅無益於項目推進，還會帶來更大風險。文旅地產考驗的不僅僅是當事企業的融資能力、資金運作能力，對內容創造及運營方面的能力亦要求極高，包括對宏觀政策的把控和判斷力。
在眾多進軍文旅產業的房企中，萬達表現較為突出，然而，一個無法忽略的事實是萬達文旅項目近年來多地「受挫」的現實。去年7月，為了解決流動性危機，萬達將13個文旅城拋售給了融創。此外，萬達還退出了其首個文旅地產項目——萬達長白山國際旅遊度假區的經營。而被外界視為「小萬達」的中弘股份，在轉型文旅的道路上亦是接連碰壁：三亞的半山半島項目以及海口的如意島項目因環保督查等原因遇阻，公司累計逾期債務超40億。究其原因，既有大勢的影響亦有對政策局勢的錯判，更有開發商對自身能力與經驗的高估。
房企開發文旅項目慣用高舉高打、大步擴張的方式，動輒投資數百、上千億。而高速擴張是對資金需求量的上升，這極其考驗當事企業的融資能力和資金運轉能力。以華僑城為例。自提出「文化+旅遊+城鎮化」模式以來，華僑城在文旅項目的概算投資粗略估算已超萬億。而大規模的拿地後，其資金壓力亦凸顯。數據顯示，2017年華僑城A經營活動產生的現金流量凈額為-77億元，同比下降274.85%。
文旅項目前期投資大，屬於重資產項目，必須靠地產反哺，但是地產的後期溢價需要建立在旅遊的成功運營來提升。若運營不力，則會影響體驗式業態，進而影響地產項目銷售。目前房地產企業運營文旅項目的能力參差不齊，且多數處於待開發階段，如何讓項目內容創新生成並可持續運營是擺在面前的一道難題。
業內有言：得IP者得天下。IP可以說是文旅的核心，它代表著個性化和稀缺性，能提高旅遊目的地的復購、重遊率和二次消費，能從根本上解決同質化競爭所帶來的頑疾。文旅地產發展依託的是文化多樣性的價值認同，想要打造旅遊精品，強勢IP的內容運營無疑是提升知名度的最佳途徑。
作為以服務為核心的產業地產，文旅地產需要思考消費特徵及需求變化、市場環境變化等諸多因素，在拿地策略、客群的定位等方面須做詳細分析。業內也一直批判文旅地產項目大多內涵不足、沒有靈魂，這就要求運營者們將文化與旅遊進行充分有機結合，形成鮮明的主題，以打造差異化體驗。

㈣ 為什麼房地產業的生產方式必須轉型

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1998年，我國取消福利分房制度，住宅市場從此走入市場化。盡管自2005年起，為抑制市場過熱的勢頭，房地產調控政策陸續出台，一度被戲稱為「十年九調」，但這十年依然成為房地產市場發展最活躍的時期。然而，牛市總有終結的一日。行業進入了中速而穩定發展的「白銀時代」，房價普漲的時代終結，市場正在發生著前所未有的變化。
「從最初的簡單解決住房問題，到後來的希望改善住房環境，發展到現在的要求住得舒適、環保節能……在房地產市場發展進程中，人們對房子的居住要求也在發生著翻天覆地的變化。精神層面的需求開始逐漸顯現。」沈洵說，隨著城市擴張和各種規劃的逐步實施，城市面貌發生了巨大的改變。房地產業作為其中相當重要的一環，也跟隨城市發展的步伐經歷著自我形式的變遷。
盡管房地產「黃金時代」已經終結，但在「白銀時代」，房企仍有大把機會。
「首先，中國仍處於城鎮化階段，據測算，每年還將釋放出10億平方米的基本住房需求，這依然是一塊很大的蛋糕。」沈洵說，目前發達國家的城鎮化率已達到70%左右，而國家不過50%出頭。根據國務院去年發布的新型城鎮化戰略規劃，到2020年要將常住人口城鎮化率從當前的53.7%提高到60%左右，實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶，這將帶來巨大的住房需求。「房地產企業只要跟著國家的發展戰略走，還是會有市場的。」
不過他也提醒，隨著人均住房面積的提高，品質改善型需求會越來越高。在房價單邊上漲時代終結的背景下，房子的商品屬性會更加明顯，誰的產品品質好，誰就能搶到有限的客戶，這將更加考驗房企的「內功」。【談現狀】
市場持續活躍，達到歷史同期較高水平
在各項新政的利好下，今年無錫的房地產市場逐漸回暖，市場成交活躍，成交量達歷史同期高位，住房價格進一步企穩回升。
據統計，剛剛過去的8月，無錫市區商品房成交面積53.63萬平方米，同比增長1.42%;住宅成交均價7910元/平方米，環比7月份上漲了129元/平方米。所以從整體來看，無錫的房地產市場還是比較平穩的，說明市場仍然是以居住型為主要需求。
從成交結構來看，7、8月份市區商品住宅成交平均面積達120平方米左右，包括別墅、大平層等在內的高端住宅迅速入市，說明改善型需求正在逐步釋放。
不僅僅是商品房市場熱度不減，二手房市場也持續在高位運行。8月，二手房成交面積27.05萬平方米，同比增長33.51%;二手住宅成交面積24.51萬平方米，同比增長68.22%。目前，二手房成交量幾乎已經佔到了無錫整個房地產市場成交的1/3，這從一定層面說明了市場正在逐步走向成熟。
與此同時，外地人在錫購房的比例也在提升。從以前的10%到15%，提高了現在30%左右，也由此可見無錫作為宜居城市的對外吸引力正在與日俱增。【談互聯網+】
如果你不駕馭它，遲早會被淘汰
2015年，品牌房企通過與互聯網門戶平台聯合營銷，以O2O模式形成多平台推廣網路，深度挖掘互聯網創新和房地產的契合點，有效拓展了營銷覆蓋的寬度和深度。
「互聯網營銷手段持續創新，比如眾籌、電商平台、房地產O2O等形式的出現，顛覆了房地產行業傳統營銷形式，成為今年行業的一大亮點。」沈洵說，目前市場面臨的最大問題是庫存壓力大，傳統的銷售模式已經遠遠不能解決企業去化壓力的問題，房地產企業積極通過嘗試各種方式創新營銷管理機制，提出新穎的營銷策略是好事，「互聯網時代的轉型升級你必須要去面對，如果不去駕馭它，那麼遲早會被淘汰」。
談話中，沈洵提到了已經在無錫出現的一些互聯網與房地產業「觸電」的案例，比如，集購物、代收包裹、公共事業繳費等便民服務功能於一體的「櫻桃屋」便民服務中心。通過與大型小區物業合作，這類服務中心能幫助物業更精準地為居民服務，通過服務改變其運營和管理模式。「以前開發商把物業視作一個包袱，開發完了就把所有後續工作往物業公司身上一堆。但是現在大家想法改變了，物業公司成了金礦，大家都期待合作，希望能從合作當中獲得利潤。」沈洵說，互聯網時代，房地產市場也發生了變化，以買方市場為主導，最大限度爭取客戶資源，成為增強企業業績提升的源動力。
【談外來大鱷】帶來多元化的產品與營銷模式
近年來，以萬科、萬達、保利、綠城、雅居樂、富力等為代表的大量外來品牌房企開始湧入無錫房地產市場，在給市場帶來更豐富內容與活力同時，也給本土房產企業帶來不小的壓力。
「外來大鱷迥異於本土房企的市場秉性，讓無錫樓市變得更加多元，對樓市營銷也產生了深遠影響。」沈洵認為，外來大鱷進入無錫，給無錫樓市帶來了更多元化的產品、更先進工藝技術，這有利於整個房地產行業進步。不過，對本土房產企業的沖擊肯定也是存在的。「房企此消彼長，這是市場的一種正常波動。企業不進則退，這是商海的鐵律，只不過這一鐵律在最近幾年的房地產市場中，表現得尤為明顯。」他認為，面對外來大鱷的強勢來襲，本土房企必須依靠對本地歷史文化、人文背景、社會環境的洞悉與深耕，以及自身的重新定位，才能在激烈的市場競爭中形成更加穩固的品牌影響力。【談困難與機遇】前進的道路上遇到困難是常態

然而，樓市在前進過程中，遇到的並非都是「正能量」。比如，有的房企過度追求開發速度而忽視了產品質量，有的以過度追求量的提高而忽視產品的個性……「在前進中遇到困難是正常現象，而且這將成為一種常態。」沈洵認為，目前無錫樓市面臨的最大問題依然是去庫存，即便新推盤速度已經緩之又緩，前期過度開發造成的積壓依然導致去化周期較長。
在他看來，現在的房地產市場已經回歸理性，暴利時代一去不復返。「利潤20%到30%很正常，有的只有10%，甚至虧損。」沈洵說，盡管如此，依然有大型房企在拿地。「這是一種新動向，當國家政策發生變化時，房地產企業如何來把握機遇?」

文中數據來源：前瞻產業研究院《中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》

㈤ 為什麼要向商業地產轉型

資源擁有的程度決定了其擴張的速度。因此在傳統戰略規劃的框架下，「依靠高周轉率實現規模化擴張模式」的經典戰略模式曾被我國房地產界，特別是被住宅地產企業反復復制。究其原因，大約是因為我國資源要素尚未完全市場化，產業還處於成長初期，「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」。所以企業在做戰略規劃時，可以基於國家宏觀經濟的穩定增長，隱含假設房地產行業將持續符合傳統戰略規劃框架的適應性條件。不過，在戰略落地的過程中，多數企業只重視通過不斷地增加土地儲備實現規模擴張，卻忽略了該模式下需要通過提高存貨周轉率以控制短期風險頭寸的戰略核心。而行業標桿企業之所以始終走在行業的前列，是因為其能夠不斷地提高自身的經營和管理能力，通過商業模式和盈利模式的創新以提高企業競爭優勢，從而避免這種簡單的財富增長模式，如萬科的標准化和細分化的產品線等等。
得益於逐步市場化的政策推動和宏觀經濟的穩定增長，2008年之前的我國房地產市場一直維持著傳統戰略規劃框架的三個假設，直到全球金融危機爆發後導致行業首次全面下行，「資源-目標」的戰略規劃邏輯開始因產業環境的變動而陷入矛盾之中。盡管在2009年又迅速回升並且成交量和銷售額雙雙創出新高，但仍然讓整個行業經受了一段艱苦的去庫存化期。同時，因全球宏觀經濟環境的變化，我國的財政和貨幣政策也處於「不穩定狀態」，政策從「快、准、重」出拳刺激經濟到現在開始防通脹，只不過1年時間。此外，資本市場錯誤的估值方式以及我國不健全的資本市場體系，也使地產企業只有不斷地「被」增加土地儲備才能獲得市值提升和融資的可能。當市場環境發生逆轉後，高價持有的單向多方頭寸（土地儲備或者代售產品）就完全暴露在風險之下，資金鏈便成為制約地產公司實現戰略目標的最大瓶頸。
產業環境，特別是金融危機引發的金融環境動盪不僅加劇了行業未來發展趨勢的復雜程度，更增加了房地產企業獲取發展所需資源的成本。受制於土地財政影響，持續並穩定增長的高房價成為住宅地產企業重復「規模化擴張」戰略最重要的假定基礎。無論是對城市化進程還是人口紅利的分析，都是為論證這一基礎的可靠性而已。但事實上，房地產行業是周期性行業，企業在戰略規劃中常常忽略了房地產產業的持續發展和能否維持當前的高房價是完全兩個不同的概念。
市場的動盪使得專注於住宅地產市場的眾多房地產企業開始調整戰略，關注並陸續介入房地產行業的另一個領域——商業地產，並試圖將「規模化」擴張戰略在商業地產領域進行復制。
由於開發商或投資人通常是以持有或「售後返租」等形式直接經營物業資產，因此與住宅地產相比，一個顯而易見的區別是，商業地產能給持有者帶來持續的租金收入，特別是當宏觀經濟政策收緊，銀行信貸收縮時，持續穩定的租金收入將有效改善地產公司的現金流壓力，熨平業績波動。同時，持有住宅地產只是增加存貨，而持有商業地產則類似一項買入期權，既能分享未來土地增值的巨大收益，又可以根據市場周期波動選擇出售或繼續持有——這大概是住宅地產向商業地產轉型的主要原因之一。此外，作為一項能夠持續產生現金流的資產，商業地產天然地具有了資產證券化的條件。無論是ABS還是REITs,都使得商業地產開發商不僅能夠繼續持有並營運商業地產，還能不斷獲得持續開發或收購新增商業地產所需的資金，因此其與住宅地產公司相比有了更多的融資渠道。特別是2010年年初，中國人民銀行辦公廳下發了關於徵求對《銀行間債券市場房地產信託受益券發行管理辦法》意見的通知，標志著房地產投資信託基金的初步試點總體構架已經形成。
但事實上，無論是持續的現金流入或物業期權、還是證券化的融資優勢，都只是商業地產表現出的最終結果，其之所以具有抗周期性，根本原因在於對商業地產產業鏈中三大關鍵環節的控制：選址的前瞻性、設計的商業滿足性以及運營的專業性。而選址取決於對城市化進程和人口遷移的城市變遷研究，定位和設計取決於對商業的理解和主力商戶的要求，後期的營運則必須依託既懂地產開發又熟蘊商業規則的復合型人才，所謂「地段決定人群，人群決定產品，產品決定模式」。在上述前提下，商業地產才能表現出住宅地產所不具備的抗周期的三大產業特徵：多樣化的、持續的現金流入、因營運能力而導致的資產增值預期以及因合理的租期安排而提升的資產流動性（抵押、出售、「售後返租」等）。
（作者系賽普管理高級咨詢師）

㈥ 房地產開發行業轉型升級是什麼意思

房地產企業發展將逐步多元化將是未來的發展趨勢。聶振民認為，多專元化能規避房企風險，未屬來企業將會更加細分，在地產產業鏈上也會更加的延伸。復地集團地處上海復興，復興是比較多元的，包括鋼鐵、醫葯、商業、證券等行業，復地也傳承了復興的基因，擁有很多

㈦ 王健林靠房地產發家致富，為何會中途轉型投資別的產業

靠房地產發家致富的萬達集團董事長王健林，已經敏銳的感覺到了房地產發展的風險，因為在前幾年房地產市場的發展已經達到了一個巔峰時期，基本上沒有再上漲的可能，而且現在國家已經實施了房地產的管控，對於熟知商業發展規律的王健林來說，繼續在房地產行業發展，不如轉型發展別的企業。

而且為了降低萬達的負債，王健林將旗下的旅遊項目和七十多家酒店分別出售給融創和富力集團，而且同時將三十餘萬家萬達百貨出售給蘇寧易購，這是他為了轉型發展，輕裝上路所做的萬全准備。

㈧ 房地產企業怎麼轉型升級給自身帶來的消極影響

您好！
一、轉型

從傳統的投資驅動型增長向綜合服務商模式轉型，中國房地產行業已經從傳統的拿地、蓋房子、賣房子不可逆轉地向「產品＋服務」升級轉型。

從2013年始，中國服務業佔GDP的產值超過了製造業，從宏觀環境看，中國經濟呈現整體轉型的趨勢，一方面以投資和生產為特點諸如傳統的房地產、工業經濟企業的衰落，日漸艱難，另一方面可以看到傳統行業中提前完成產業改造升級的企業，發展極為迅猛，變化如此之快，讓很多房地產行業內的人至今還看不明白為什麼彩生活會比花樣年更為值錢？

中國經濟結構發展的另一個變化是以消費為代表的服務業需求擴張的服務業經濟，包括文化傳媒、教育、醫療等產業的興起和擴張，這一點尤其體現在過往五年來的相關產業在資本市場的活躍程度，這也將成為資本市場下一階段的主流趨勢。所以，你會看到，這幾年來，「房地產＋服務產業」這種典型的城鎮化模式非常具有競爭性，產生了諸如華夏幸福、聯東U谷、曲江文投等類型的長價值鏈的產業服務型房地產企業。產品越來越向細分化，健康養老、休閑度假、體育、文化社區等產品越來越多樣化，消費者在變得挑剔時，市場整體的產品力在大幅提升。

什麼樣的「房地產＋服務產業」模式具有競爭持續性？

一是全球化布局的產業視野，能夠將全球性的優勢產業服務於中國消費升級的模式構建。以中國酒店業為例，中國高端酒店業得益於早期的開放，國際一線品牌酒店進入中國提升了該行業的整體水平，目前，可以看到，在養老、健康、體育、娛樂等國際型高端資源不斷被中國資本獵取，這些高端產業的進入，將會大提升該領域的競爭力。過往，中國很多企業開發了諸如遊艇、高爾夫等設施，紛紛出現困難，這時才發現收購世界知名遊艇、體育賽事的開發企業更勝一籌。

二是圍繞產業價值鏈延伸來構建競爭優勢，以金融和後端服務雙向發展綜合服務模式。房地產企業經營模式進一步分化，「專業開發商＋金融服務」是比較好的選擇，其本質是發揮專業開發能力駕馭資本，特別是房地產金融產品證券化的快速推進和互聯網金融的發展，讓開發類企業為消費客戶提供一站式的消費模式迅速成為可能。

受中國資本市場大勢影響，未來金融改革的方向在於改變融資結構，即增加直接融資，尤其是風險類證券市場，而突破點在於多層次資本市場和互聯網金融的創新，在資本沒有大幅上升的預期下，直接融資能力替代了以往間接融資的發展需要。

從中國企業藉助資本完成轉型升級路徑來看，一個明顯產業趨勢就是以上市公司和領先企業為龍頭的並購和整合，成為典型的商業發展升級策略。這幾年來，國內房企受制於資本市場的管制，貼上了房地產主題的上市公司估值低，增發、借殼之市、再融資等資本市場功能沒有得到很好的發揮，房企＋產業基金這種模式，金地、萬通、首創置業等一些房地產企業也在採用，但效果普遍不理想，其中一條根本因素就是房地產基金運作的極度不成熟，過度追求短期效益，以致經營變形。

與以往社會資本進入房地產行業相背離，當前資本呈現出從房地產行業離場的態勢，2014年全國房地產投資縮減了21%左右，在大量資本選擇以上市公司為主體，以「並購基金+上市公司」為主要模式進行轉型升級時，房地產行業在市場與政策的雙重壓力下，以另一種形式進一步深化。2014年全年銷售額TOP10、TOP20的市場佔有率分別約為17%和23%，較2013年提升3.5個和4.3個百分點。TOP10的銷售金額門檻也由2013年的554億提升至658億。去庫存的壓力與疲弱的市場，能夠以並購方式退出的都是幸運的企業，大量中小型房地產企業退出市場，房地產企業已經完成脫離了以往大幅擴張帶動存量優化的增長方式，特別是在一方面市場供很大，另一方面購買能力成為制約瓶頸的背景下，中國房地產金融必將迎來革新式的發展機遇，房地產企業構建資本能力，必將成為下一階段競爭的重要趨勢。

對於以住宅產品為核心業務的開發類企業，「房地產＋住宅消費金融服務」也將成為在政策放寬下的新熱點，特別是資產證券化業務加速推進背景下，投資商、項目管理商、服務商將加速分化。

第三是以互聯網和創意為代表的世界新經濟浪潮的引領和對傳統工業經濟和服務經濟的改造和升級，「房地產＋互聯網（大數據）」，一些企業開始呈現完全顛覆傳統開發模式，諸如小米、京東、騰迅這樣的企業，收購或投資於房地產業只是時間上的問題。

二、方向

中國房地產企業的發展早期以量為主，在上一輪周期中，體現的是量與質並存的局面，現在則完全質的內容縱深發展，呈現以產品深化為主線，向外求開拓的局面。

方向一：建立城鎮化發展模式。中國目前的城鎮化率在55%左右，如果按「全面小康」的2020年目標來看，城鎮化率將達到約62%的水平，那麼2020年城鎮居民住宅將到達314億平米，與現在全國城鎮所有的存量房保守差距在130多億平米以上，這是非常龐大的數據，從2003年到2014年，全國城鎮新竣工的新建住房總面積不過近90億平米。

根據今年的政府工作報告，在房地產內容中，重點內容是推進新型城鎮化取得新突破，要促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化，這是城鎮化布局的直接明確選擇。

方向二：定位於結構化機會。目前市場上結構性的熱點有兩方面，一是基於人口結構的產業機會，面向大健康類特別是「銀發經濟」的市場機會，二是舊城改造與棚改機會。

大健康及養老地產市場是前景廣闊的新興市場，各類進入者起點差不多，有機會出現新的王者。2013年，我國總人口達到13.61億人，其中65歲及以上老年人口數量占人口總數的9.67%。慢性病與亞健康人口比例增加，「亞健康」人群占人口比例的70%，分布於各個年齡，慢性病患病率隨著年齡段增長而顯著提升。城市氣候與環境不斷惡化，以空氣質量為例，2014年上半年，按照實施空氣質量新標準的161個城市的年均值進行評價，僅舟山、深圳、拉薩等9個城市達標，其餘152城市環境空氣質量均未達標，其中京津冀13個城市平均超標天數比例為63.6%。

各類機構紛紛進入養老及大健康類地產投資、開發、運營領域，其中，傳統房地產開發商、產業投資者、保險公司、政府及國外投資機構成為主力。傳統的地產商秉承住宅開發的思路，多採用銷售模式；產業投資者則多採取長期持有運營以獲取回報的方式；保險公司則發揮產融互動的優勢快速進入產業地產領域；政府及外資多在養老地產領域有所涉獵，但仍處在嘗試階段。

有數據說，到2030年僅養老市場規模將達到30萬億，其中房地產佔比還不得而知，但巨大的市場，其吸引力不言而喻。

城鎮棚戶區和城中村改造作為國家戰略，其市場規模前已述及，其業務特性成為有實力的房企競爭重點，政策性業務可規避調控風險，多是受政府高度重視的重點工程，盡管前期資金有些壓力，但政策性項目獲取土地成本低、利潤高，作為政府重點推進項目融資環境優越，而且政府會給予一定的優惠政策，企業獲取項目的成本也相對較低。這些政策性項目一般位於城市的核心地段，周邊配套成熟，升值潛力大，產品溢價率會很高，企業參與這樣的項目，有利於塑造企業的品牌形象。

三、優化

傳統開發業務的土地升值紅利消失，企業必須將原有存量業務資產盈利能力全面優化，提升運營效率。建立從規劃設計、開發建設、物業管理一體化的產業鏈管理能力是最基礎的項目開發與管理能力，在此基礎上，發展商業管理與運營，成本優勢等差異化能力，在品牌戰略、產品戰略、營銷戰略等方面，在規模化戰略之後，開始向細分市場縱深發展，越來越有特色的小眾市場會被關注。

四、拓展

傳統房地產企業的拓展指的是企業突破原有的產業格局思維，向科技化、社區化及金融化多業發展的跨界混搭，建立專業化與多元化的協同拓展策略，即明確戰略方向，向移動互聯化、社區化、金融化拓展。

內容上，突破傳統房企以前擅長的住宅與商業的雙重業務格局，在戰略規劃上，未來不僅僅是投資規模上的外延，更需要在產業內容上，從移動互聯科技戰略上，逆向建立價值鏈分工與協同，重塑產業發展能力上的構建；資產上，原來房地產是資產，現在是重點布局大數據、人才、內容等；服務上，將傳統的經營形態完成改造，將傳統服務、社交服務等等實現互聯網化、社區化趨勢。

將整體業務模式拓展擴大到現代服務業，有效使用有三個工具，即金融、互聯網、產業部門等，三者內部之間以及跟其他任何產業可以發生關系，包括開發、運營、金融三大環節的全面系統化思維：

1、所有產業的移動互聯網化。所有地產、運營業務的偏內容化和體驗化改造，既有物業運營的移動互聯化，大數據應用帶來的業績增值；

2、本地化、社區化。以走出去引進來的思路，基於互聯社區社交的相關內容的服還沒有供給出來，基於區域布局社區化，以及與傳統服務業的銜接；

3、金融化。基於服務的金融創新、小微金融等發展類似於創投和孵化器功能的新型金融化業務格局與產品形態，過程中生成的服務和內容能夠有效帶地產板塊的金融化發展。

五、再組織

房企的合夥制等體制化的變革，其本質是釋放組織活力的人才戰略，房企適應未來周期下的商業長遠發展的體制性變化機遇，是基於體制變化完成的文化重塑、業務結構、組織結構的再組織。藉助中國資本市場帶來的機會完成人才戰略的戰略布局，特別是混合所有制的戰略機遇，是國有房地產企業完成轉型的最後一次戰略機遇期。

如何看待萬科合夥制？其實萬科並不是第一家推出合夥制的房企，但在當期環境背景下，其一經推出，引起了極大的震動。在整體行業增長放緩的大勢下，規模不再是房企競爭的主要戰略，合夥制一經推出，其對人才的吸引是極具誘惑力的，放眼全國市場，最優秀的項目總經理，城市總經理及集團型管理能力的人才隊伍是非常有限的，在眾創時代，發揮人才的創新創業的能動性，輔之以組織平台戰略，企業必須進行頂層設計和組織再造的深度改造，包括建立激活企業內部人才機制，形成內部創業機制，打造市場化團隊、形成獨特的適應新經濟的企業文化結構和組織結構，通過人才戰略進而完成企業組織的平台化戰略。

六、總結

房地產企業面臨著「十三五」戰略規劃期，要藉助中國整體社會經濟發展變化的格局，創新性發展，找到驅動企業發展的內在動力，包括文化、結構、人才等等，其根本是完成一次系統的對企業再發展的革新式再認識再思考。

望採納，謝謝

㈨ 房地產企業戰略轉型的意義怎麼寫

房地產行業由於疫情，政策等原因，利潤大幅降低，戰略轉型就是盤活資產，提高資產利用率，增加利潤。

㈩ 干貨丨mREITs的發展對中國地產行業轉型有何重要意義

mREITs對我國現階段金融市場之所以重要的原因之一是因為我國當前地產企業所面臨的政策環境以及發展模式可能更類同美國上世紀80年代之前的階段。因此，mREITs在美國早期的發展也值得我們回顧和學習。
REITs是個大家族，並不單一，形態多樣。一些投資人在談到REITs時，將不同形態的REITs混為一談，抹殺了REITs的本質和功能。實踐上，不同形態的REITs發揮的作用並不一樣。從投資模式來看，REITs可以分為權益型（equity REITs）、抵押型(mREITs)、以及混合型三種。權益型REITs主要是以收購商業地產、寫字樓或者酒店等物業，並通過持續物業經營中獲得的租金和物業增值收益為投資人提供回報的一種投資模式。抵押型REITs，即mREITs不擁有、不運營物業，主要是為地產開發商提供住宅或商業按揭貸款和投資CMBS等房地產相關債權，並從收益中為投資人提供回報的一種投資模式。混合型REITs是兼顧權益型和抵押型REITs的模式。
近年來，我國商業地產從增量高速周轉到存量優化運營的轉型過程，對REITs的重視度逐漸增加。但行業的注意力實際上還局限在權益性REITs之中，對mREITs缺乏深刻理解。這可能並不奇怪，因為在美國過去的30年REITs發展中，權益性REITs都佔有絕對份額。2016年，權益型REITs佔REITs市場規模的95%，而mREITs不到5%。但在REITs剛剛發展的初期，並不這樣。mREITs和混合型REITs占據主要地位。