房地產現金流怎麼算回正

❶ 現金流量如何計算

現金流量表的現金流量簡易計算方法：
一、確定主表的「經營活動產生的現金流量凈額」
1、銷售商品、提供勞務收到的現金
=利潤表中主營業務收入×(1+適用稅率)+利潤表中其他業務收入+(應收票據期初余額-應收票據期末余額)+(應收賬款期初余額-應收賬款期末余額)+(預收賬款期末余額-預收賬款期初余額)-計提的應收賬款壞賬准備期末余額
2、收到的稅費返還
=(應收補貼款期初余額-應收補貼款期末余額)+補貼收入+所得稅本期貸方發生額累計數
3.收到的其他與經營活動有關的現金
=營業外收入相關明細本期貸方發生額+其他業務收入相關明細本期貸方發生額+其他應收款相關明細本期貸方發生額+其他應付款相關明細本期貸方發生額+銀行存款利息收入(公式一)
具體操作中，由於是根據兩大主表和部分明細賬簿編制現金流量表，數據很難精確，該項目留到最後倒擠填列，計算公式是：
收到的其他與經營活動有關的現金(公式二)
=補充資料中「經營活動產生的現金流量凈額」-{(1+2)-(4+5+6+7) }
公式二倒擠產生的數據，與公式一計算的結果懸殊不會太大。
4.購買商品、接受勞務支付的現金
=〔利潤表中主營業務成本+(存貨期末余額-存貨期初余額)〕×(1+適用稅率)+其他業務支出(剔除稅金)+(應付票據期初余額-應付票據期末余額)+(應付賬款期初余額-應付賬款期末余額)+(預付賬款期末余額-預付賬款期初余額)
5.支付給職工以及為職工支付的現金
=「應付工資」科目本期借方發生額累計數+「應付福利費」科目本期借方發生額累計數+管理費用中「養老保險金」、「待業保險金」、「住房公積金」、「醫療保險金」+成本及製造費用明細表中的「勞動保護費」
6.支付的各項稅費
=「應交稅金」各明細賬戶本期借方發生額累計數+「其他應交款」各明細賬戶借方數+「管理費用」中「稅金」本期借方發生額累計數+「其他業務支出」中有關稅金項目
即：實際繳納的各種稅金和附加稅，不包括進項稅。
7.支付的其他與經營活動有關的現金
=營業外支出(剔除固定資產處置損失)+管理費用(剔除工資、福利費、勞動保險金、待業保險金、住房公積金、養老保險、醫療保險、折舊、壞賬准備或壞賬損失、列入的各項稅金等)+營業費用、成本及製造費用(剔除工資、福利費、勞動保險金、待業保險金、住房公積金、養老保險、醫療保險等)+其他應收款本期借方發生額+其他應付
二、確定主表的「投資活動產生的現金流量凈額」
1.收回投資所收到的現金
=(短期投資期初數-短期投資期末數)+(長期股權投資期初數-長期股權投資期末數)+(長期債權投資期初數-長期債權投資期末數)
該公式中，如期初數小於期末數，則在投資所支付的現金項目中核算。
2.取得投資收益所收到的現金
=利潤表投資收益-(應收利息期末數-應收利息期初數)-(應收股利期末數-應收股利期初數)
3.處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收回的現金凈額
=「固定資產清理」的貸方余額+(無形資產期末數-無形資產期初數)+(其他長期資產期末數-其他長期資產期初數)
4.收到的其他與投資活動有關的現金
如收回融資租賃設備本金等。
5.購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金
=(在建工程期末數-在建工程期初數)(剔除利息)+(固定資產期末數-固定資產期初數)+(無形資產期末數-無形資產期初數)+(其他長期資產期末數-其他長期資產期初數)
上述公式中，如期末數小於期初數，則在處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收回的現金凈額項目中核算。
6.投資所支付的現金
=(短期投資期末數-短期投資期初數)+(長期股權投資期末數-長期股權投資期初數)(剔除投資收益或損失)+(長期債權投資期末數-長期債權投資期初數)(剔除投資收益或損失)
該公式中，如期末數小於期初數，則在收回投資所收到的現金項目中核算。
7.支付的其他與投資活動有關的現金
如投資未按期到位罰款。
三、確定主表的「籌資活動產生的現金流量凈額」
1.吸收投資所收到的現金
=(實收資本或股本期末數-實收資本或股本期初數)+(應付債券期末數-應付債券期初數)
2.借款收到的現金
=(短期借款期末數-短期借款期初數)+(長期借款期末數-長期借款期初數)
3.收到的其他與籌資活動有關的現金
如投資人未按期繳納股權的罰款現金收入等。
4.償還債務所支付的現金
=(短期借款期初數-短期借款期末數)+(長期借款期初數-長期借款期末數)(剔除利息)+(應付債券期初數-應付債券期末數)(剔除利息)
5.分配股利、利潤或償付利息所支付的現金
=應付股利借方發生額+利息支出+長期借款利息+在建工程利息+應付債券利息-預提費用中「計提利息」貸方余額-票據貼現利息支出
6.支付的其他與籌資活動有關的現金
如發生籌資費用所支付的現金、融資租賃所支付的現金、減少注冊資本所支付的現金(收購本公司股票，退還聯營單位的聯營投資等)、企業以分期付款方式購建固定資產，除首期付款支付的現金以外的其他各期所支付的現金等。
四、確定補充資料的「現金及現金等價物的凈增加額」
現金的期末余額=資產負債表「貨幣資金」期末余額;
現金的期初余額=資產負債表「貨幣資金」期初余額;
現金及現金等價物的凈增加額=現金的期末余額-現金的期初余額。
一般企業很少有現金等價物，故該公式未考慮此因素，如有則應相應填列。
五、確定補充資料中的「經營活動產生的現金流量凈額」
1、凈利潤
該項目根據利潤表凈利潤數填列。
2、計提的資產減值准備
計提的資產減值准備=本期計提的各項資產減值准備發生額累計數
註：直接核銷的壞賬損失，不計入。
3、固定資產折舊
固定資產折舊=製造費用中折舊+管理費用中折舊
或：=累計折舊期末數-累計折舊期初數
註：未考慮因固定資產對外投資而減少的折舊。
4、無形資產攤銷
=無形資產(期初數-期末數)
或=無形資產貸方發生額累計數
註：未考慮因無形資產對外投資減少。
5、長期待攤費用攤銷
=長期待攤費用(期初數-期末數)
或=長期待攤費用貸方發生額累計數
6、待攤費用的減少(減：增加)
=待攤費用期初數-待攤費用期末數
7、預提費用增加(減：減少)
=預提費用期末數-預提費用期初數
8、處置固定資產、無形資產和其他長期資產的損失(減：收益)
根據固定資產清理及營業外支出(或收入)明細賬分析填列。
9、固定資產報廢損失
根據固定資產清理及營業外支出明細賬分析填列。
10、財務費用
=利息支出-應收票據的貼現利息
11、投資損失(減：收益)
=投資收益(借方余額正號填列，貸方余額負號填列)
12、遞延稅款貸項(減：借項)
=遞延稅款(期末數-期初數)
13、存貨的減少(減：增加)
=存貨(期初數-期末數)
註：未考慮存貨對外投資的減少。
14、經營性應收項目的減少(減：增加)
=應收賬款(期初數-期末數)+應收票據(期初數-期末數)+預付賬款(期初數-期末數)+其他應收款(期初數-期末數)+待攤費用(期初數-期末數)-壞賬准備期末余額
15、經營性應付項目的增加(減：減少)
=應付賬款(期末數-期初數)+預收賬款(期末數-期初數)+應付票據(期末數-期初數)+應付工資(期末數-期初數)+應付福利費(期末數-期初數)+應交稅金(期末數-期初數)+其他應交款(期末數-期初數)。

❷ 現金流量表中經營性凈現金流必須為正是怎麼計算的

這個，有可能是編制現金流量表的人不是用經營性應付-經營性應付年初得出來的數據專，而是其中一屬部分，如其他應付款根據本期貸方發生額分析填列的。相應地，在經營性應收項目的減少中，金額也會加大。例如：本年其它應付款貸方發生額2 500 000 000，其中一部分被認定為是本期經營性應付項目的增加。其實，原則上是不用這么編制現金流量表的，直接對資產負債表軋差就可以了。

❸ 房地產股的自由現金流為什麼都是負值，那應該如何估值地產股

我在房地產業界打拚了很久， 那個產業很奇特的。 最誇張的時候20萬成本做2億2千萬版的生意，騙你我是喵喵。權。。它主要靠不斷的周轉周轉再周轉，永遠處於虧錢狀態。因為誰也不會有明確的資金。所以這個估值。。。說實話，很假。很多磚家提出很多方式，但是我自己都不信。。。

❹ 房地產行業衡量現金流充足用什麼指標怎麼計算

現金流不是計算出來的,就是公司在銀行的存款有多少.一個隨時可得的數據

❺ 第一年累計凈現金流量為正怎樣計算靜態投資回收期

投資回收期=總投資/（第一年累計凈現金流+總投資；
靜態投資回收期（簡稱回回收期），是指答以投資項目經營凈現金流量抵償原始總投資所需要的全部時間。它有「包括建設期的投資回收期（PP ） 」和「不包括建設期的投資回收期（PP） 」兩種形式。其單位通常用「年」表示。投資回收期一般從建設開始年算起，也可以從投資年開始算起，計算時應具體註明。
靜態投資回收期是不考慮資金的時間價值時收回初始投資所需要的時間，應滿足下式：
前t項之和（CI-CO)的第t項=0
式中：CI—現金流入，CO—現金流出； —第t年的凈收益，t=1,2,···Pt；Pt—靜態投資回收期。
計算出的靜態投資回收期應與行業或部門的基準投資回收期進行比較，若小於或等於行業或部門的基準投資回收期，則認為項目是可以考慮接受的，否則不可行。

❻ 可以為現金流回正做些啥

要辨證的去看待這個問題。
現金流，說的淺顯一點就是你手裡花出去和收進來的現專金差額，為負則說明手頭屬緊，為正則說明相對寬裕。這樣看來，為正就是好現象，而且要隨著時間的推移，這個數額應該越來越大才好——經營一直賺錢。
但要注意：1，你要一個項目花一大筆錢（假設這個項目你沒有看錯），那在你花出去後手頭就緊了，現金流就變小甚至為負，可這都為了賺下一筆更大的錢做了准備。所以眼下看現金流少了，不見得就是壞事。所以要看現金流少的原因是什麼，都把錢拿去幹啥了。
2，當收入、和應收等影響現金收入的項目沒什麼大改善，而手頭多出一大筆錢，同時負債等影響支出的項目增加，則說明該現金很有可能不是靠經營得來，而是靠借債或其他手段得來——這就是常見的現金流項目做假，顯得好看。這就不是好事了。
明白了？

❼ 為什麼房地產企業經營現金流都是負的

「短期看，我覺得在5年至10年內，(國內)還找不到可以取代（房地產）這個行業版的大火車」，日前接受新京報權記者采訪時這么說，他還預言，「由於人口凈流入，未來10年（北京房價）會持續上漲。」
之所以，他能出此斷言，當然不是因為剛剛超越李嘉誠成為首富，而是由於媒體綜合報道，中央連續3天喊話地產去庫存。顯然，業界和媒體都從中讀出了地產政策即將翻開續篇的味道。
再有，「限購令」已經成為過去，經過年內5次降准降息，以及公積金貸款政策的調整，房貸成本不斷下降，加之二胎政策全面實施也有利於推動住房需求的釋放。房地產政策的每一次調整都不是孤立的。
尤其是，房地產行業數據也是很不樂觀：而在2013年，全國房地產開發投資基本保持在20%左右的速度。

❽ 現金流量現值的計算問題

• 測算每期能收到的資金，比如你投資的是房地產，你每個月就能收到一定的租金，這個租金就是你每個月的開銷金額；比如你投資的是一家公司，那麼公司每個月的收入有好有壞，你還需要做測算，而後加權平均。此處小編以每期的房租為例。進行驗算。如圖所示，是每期的房租可收回金額。

  

• 這里需要注意的是，該函數測算出來的結果是負值，說明你想在未來的12個月每個月收取租金的話就需要現在支付這個數量的貨幣。對於6步驟的圖我們能看到現值還是很低，可以適當的介入。