房地產上市企業財務指標看哪些

Ⅰ 財務報表中應該重點看什麼啊

要讀懂財務報表，除了要有基本的財務會計知識外，還應掌握以下方面以看清隱藏在財務報表背後的企業玄機：
● 瀏覽報表，探測企業是否有重大的財務方面的問題

拿到企業的報表，首先不是做一些復雜的比率計算或統計分析，而是通讀三張報表，即利潤表、資產負債表和現金流量表，看看是否有異常科目或異常金額的科目，或從表中不同科目金額的分布來看是否異常。比如，在國內會計實務中，「應收、應付是個筐，什麼東西都可以往裡裝」。其他應收款過大往往意味著本企業的資金被其他企業或人佔用、甚至長期佔用，這種佔用要麼可能不計利息，要麼可能變為壞賬。在分析和評價中應剔除應收款可能變為壞賬的部分並將其反映為當期的壞賬費用以調低利潤。

● 研究企業財務指標的歷史長期趨勢，以辨別有無問題

一家連續贏利的公司業績一般來講要比一家前3年虧損，本期卻贏利豐厚的企業業績來得可靠。我們對國內上市公司的研究表明：一家上市公司的業績必須看滿5年以上才基本上能看清楚，如果以股東權益報酬率作為績效指標來考核上市公司，那麼會出現一個規律，即上市公司上市當年的該項指標相對於其上市前3年的平均水平下跌50%以上，以後的年份再也不可能恢復到上市前的水平。解釋只有一個：企業上市前的報表「包裝」得太厲害。

● 比較企業的利潤水平是否與其現金流量水平一致

有些企業在利潤表上反映了很高的經營利潤水平，而在其經營活動產生的現金流量方面卻表現貧乏，那麼我們就應提出這樣的問題：「利潤為什麼沒有轉化為現金？利潤的質量是否有問題？」銀廣夏在其被暴光前一年的贏利能力遠遠超過同業的平均水平，但是其經營活動產生的現金流量凈額卻相對於經營利潤水平貧乏，事後證明該公司系以其在天津的全資進出口子公司虛做海關報關單，然後在會計上虛增應收賬款和銷售收入的方式吹起利潤的「氣球」。而這些子虛烏有的所謂應收賬款是永遠不可能轉化為經營的現金的，這也就難怪其經營活動產生的現金流量如此貧乏。

● 將企業與同業比較

將企業的業績與同行業指標的標准進行比較也許會給我們帶來更深闊的企業畫面：一家企業與自己比較也許進步已經相當快了，比如銷售增長了20%，但是放在整個行業的水平上來看，可能就會得出不同的結論：如果行業平均的銷售增長水平是50%，那麼低於此速度的、跑得慢的企業最終將敗給自己的競爭對手。

小心報表中的「粉飾」

財務報表中粉飾報表、製造泡沫的一些手法，對企業決策績效的評估容易產生偏差甚至完全出錯現象。

● 以非經常性業務利潤來掩飾主營業務利潤的不足或虧損狀況

非經常性業務利潤是指企業不經常發生或偶然發生的業務活動產生的利潤，通常出現於投資收益、補貼收入和營業外收入等科目中。如果我們分析中發現企業扣除非經常性業務損益後的凈利潤遠低於企業凈利潤的總額，比如不到50%，那麼我們可以肯定企業的利潤主要不是來源於其主營的產品或服務，而是來源於不經常發生或偶然發生的業務，這樣的利潤水平是無法持續的，也並不反映企業經理人在經營和管理方面提高的結果。

● 將收益性支出或期間費用資本化以高估利潤

這是中外企業「粉飾」利潤的慣用手法，比如將本應列支為本期費用的利潤表項目反映為待攤費用或長期待攤費用的資產負債表項目。在國內房地產開發行業中，我們可以經常地看到企業將房地產項目開發期間發生的銷售費用、管理費用和利息支出任意地和長時間地「掛賬」於長期待攤費用科目，這樣這些企業的利潤便被嚴重地高估。
● 以關聯交易方式「改善」經營業績

採用這一手法的經典例子是目前已經不存在的「瓊民源」公司。為了掩蓋虧損的局面不惜採用向其子公司出售土地以實現當期利潤，而下一年再從該子公司買回土地的伎倆，後來「東窗事發」，遭到財政部和證監會的嚴厲懲處。所以，我們在分析中應關注企業關聯方交易的情況，研究其占企業總的銷售、采購、借款以及利潤的比例，並應審查這些交易的價格是否有失公允。

● 通過企業兼並「增加」利潤

某些企業在產品或服務已經尚失贏利能力的情況下，採用兼並其他贏利企業的手段來「增加」其合並報表的利潤。這些企業的會計高手利用國內尚未有合並會計報表的會計准則和目前合並報表暫行規定中的「漏洞」，將被兼並企業全年的利潤不合適地並入合並報表中。在分析中應特別注意企業的收購日期，收購前被兼並企業的利潤水平，在合並利潤表的利潤總額和凈利潤之間有無除所得稅和少數股東收益以外的異常科目出現。

● 通過內部往來資金粉飾現金流量

有的企業在供、產、銷經營活動產生的現金流量不足，便採用向關聯企業內部融通資金，並把這些資金的流入列為「收到的其他與經營活動有關的現金」的手法使現金流量表中經營活動產生的現金流量看起來更好。

不誇大財務報表的作用

對財務報表進行分析，有助於我們全面地把握公司的財務情況和評估決策績效，但是也應清醒地認識到財務報表分析的局限性：

首先，企業的資產以及利潤表中的產品銷售成本是按資產或存貨獲得時所支付的金額記錄的，因此資產和銷售成本不是按資產或存貨現行價值反映的。在通貨膨脹的情況下，有可能引起資產報酬率或權益報酬率的高估。另外，歷史成本的原則還導致同業新老企業比較的困難。比如，假設甲、乙兩家企業生產完全同樣的產品，生產能力一樣，本年銷售收入也完全一樣，都是1億元，甲企業是10年前成立的企業，由於固定資產購建比較早，因此當初的成本比較便宜，再由於使用中折舊的緣故，故其固定資產的賬面值較低，僅為2000萬元；而乙企業是剛成立3年的企業，固定資產的購建成本較高，累計提取的折舊較少，所以其賬面值較高，為6000萬元。我們計算甲、乙兩家企業的固定資產周轉率可得：甲企業為10000/2000=5（次），而乙企業為10000/6000=1.67（次）。若我們將兩家企業的周轉率相比，則會得到乙企業的周轉率僅僅為甲企業的1/3，乙企業的資產管理效率似乎遠遠不如甲企業的結論。但是，這樣的結論顯然是有失公允的。解決這一局限性的方法是在企業內部考核中採用資產的現行價值來計量資產的價值，比如甲乙企業的對比中，我們可以按固定資產重新購建的成本——重置成本來替換其賬面值。

其次，會計方法選擇和會計估計的普遍存在。財務會計准則和制度中常常允許對相同的業務採取多個可選擇的方法之一，即使對同類固定資產都採用直線法折舊，不同企業對資產的使用年限、使用年限未能夠在市場上可變賣的價值（殘值）的估計也可能是不一樣的。克服這些問題的方法有：其一，在企業集團內部的績效考核之前，應該按行業統一企業會計制度，盡可能地減少或甚至禁止對同一類經濟業務的不同會計處理方法。其二，作為分析人員，應採用一些剔除由於會計政策不一致對財務指標的影響。

另外，財務指標也具有局限性。企業的內部控製程序是否有效以及企業作為組織的創新和學習能力怎樣等是財務指標所不能反映或不能完全反映的，必須藉助於其他的非財務指標，甚至是難以量化的指標來考核

Ⅱ 怎樣看上市公司財務報表，如何通過財務指標篩選優質

財務結構：
1、凈資產與年末貸款余額比率必須大於100%（房地產企業可大於80%）。
2、資產負債率必須小於70%，最好低於55%。
償債能力：
3、流動比率在150%~200%較好。
4、速動比率在100%左右較好，對中小企業適當放寬，也應大於80%。
5、擔保比例小於0.5為好。
6、現金比率大於30%。現金比率=（現金+現金等價物）/流動負債
現金流量：
7、企業經營活動產生的凈現金流應為正值，其銷售收入現金回籠應在85~95%以上。
8、企業在經營活動中支付采購商品，勞務的現金支付率應在85~95%以上。
經營能力：
9、主營業務收入增長率不小於8%，說明該企業的主業正處於成長期。如果該比率低於-5%，說明該產品將進入生命末期了。
10、應收賬款周轉速度應大於六次。一般講企業應收賬款周轉速度越高，企業應收賬款平均收款期越短，資金回籠的速度也就越快。
11、存貨周轉速度中小企業應大於五次。存貨周轉速度越快，存貨佔用水平越低，流動性越強。
經營效益：
12、營業利潤率應大於8%，當然指標值越大，表明企業綜合獲利能力越強。
13、凈資產收益率中小企業應大於 5%。一般情況下，該指標值越高說明投資帶來的回報越高，股東們收益水平也就越高。
14、利息保障倍數應大於400%
利息保障倍數=息稅前利潤 / 利息費用
=（利潤總額+財務費用）/（財務費用中的利息支出+資本化利息）
首先是了解公司的營收和獲利情況，公司的銷售額是否增長及增長幅度、毛利率的變動、管理和銷售等費用是否合理，這些因素決定了在正常情況下公司運營總成績單的最後得分，既業績；
其次，也是容易被忽視的，是對資產負債表的分析，目的是判斷公司資產質量和財務狀況如何，這是支持公司業績擴張和業績可信度的基礎，如果一家公司過去的業績成長性和利潤率都很好，但有大量可疑的應收賬款，或負債率過高，這樣的公司最好也別碰；
最後，也是比較簡單的，是查看公司現金流量是否正常，最重要的是經營性現金流，如果經營性現金流長期低於凈利潤，甚至為負數，這是一個危險的信號，說明公司只產生了賬面利潤而沒有收回現金。

Ⅲ ·看一個上市公司財務報表和財務分析的時候,主要看哪幾個指標,有何標准

http://www.cnlist.com/School/JBFX/JBFX_List.aspx?code=8826034

Ⅳ 看一個上市公司財務報表和財務分析的時候,主要看哪幾個指標,有和標准

穩健型的選股方法
1，必須不是虧損的，沒有負面新聞
2，凈資產和股票價格差距盡量小
3，凈資產收益率不太低，5%-10%左右

Ⅳ 房企 資金鏈緊張 看哪些財務指標

首先看資產負債率，資產負債率越高說明房企越高。
還可以從以下幾個角度來看：內1. （累計）經營性容凈現金流：即使是房地產企業，常年的年度累計經營性凈現金流為較大的負數依然十分危險2. 總資產負債率：通常現金流健康的房地產企業都在85%以下3. 凈負債比率：現金流健康的房地產企業建議控制在60%以下，40%以下十分健康4. 負債結構，如短期負債佔比；短期負債佔比過高是不健康的特徵5. 總資產周轉率其實如果從償債能力來說，用的還是償債備付率。

Ⅵ 房地產企業主要看哪些財務指標

房地產企業是個現金為王的行業，現金流是企業財務報表的關注重點，其次就是：利潤率，資產負債表率、流動比及速動比，應收賬款等指標。

Ⅶ 房地產業財務報表需要分析哪些數據

房地產業財務報表需要分析的數據：

1.「應收賬款」項目，應根據「應收賬款」賬戶和「預收賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數，減去「壞賬准備」賬戶中有關應收賬款計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

2.「預付款項」項目，應根據「預付賬款」賬戶和「應付賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數，減去「壞賬准備」賬戶中有關預付款項計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

3.「應付賬款」項目，應根據「應付賬款」賬戶和「預付賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數填列。

4.「預收款項」項目，應根據「預收賬款」賬戶和「應收賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數填列。

5.「應收票據」、「應收股利」、「應收利息」、「其他應收款」項目應根據各相應賬戶的期末余額，減去「壞賬准備」賬戶中相應各項目計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

(7)房地產上市企業財務指標看哪些擴展閱讀：

財務報表的作用：

1、導向作用

財務報表的導向作用主要體現在績效指標的導向作用，績效指標就是為員工在工作中明確目標，指導工作。

2、約束作用

財務報表有些會明確告訴員工那些是應該做，自己所做的工作是否與績效指標相符合，約束員工日常行為和管理規范以及工作重點和目標。

3、凝聚作用

一旦財務報表，員工就會利用各種資源，凝聚一切可利用的力量來實現和完成績效目標，可以把大家凝聚在一個共同的目標和方向。

4、競爭作用

財務報表的設定就要求員工要通過努力工作才能完成的目標，績效指標明確員工努力的方向和目標，這樣就提供了員工之間，部門之間，企業與外部之間的競爭的目標和對比標准，使員工為完成績效考核指標互相競爭。

參考資料來源：網路-財務報表

Ⅷ 房地產項目財務分析需要考察哪些指標

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計 1、申報選址定點 2、申報規劃設計條件 3、委託作出規劃設計方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審定規劃設計方案 7、住宅設計方案的專家組審查 8、落實環保「三廢」治理方案 9、委託環境影響評價並報批 10、建設工程勘察招、投標 11、委託地質勘探 12、委託初步設計 13、申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套 14、徵求主管部門審查意見 15、落實市政公用設施配套方案 16、報審市政配套方案 17、市政各管理部門提出市政配套意見 18、市政管線綜合 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費 1、工程勘察（測量）費 2、工程設計費 3、建設工程規劃許可證執照費 4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設工程費 7、建設工程勘察招標管理費 8、勘察設計監督管理費 9、古建園林工程設計費

第四步 房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓 1、辦理建設用地規劃許可證 2、辦理建設用地委託釘樁 3、辦理國有土地使用權出讓申請 4、主管部門實地勘察 5、土地估價報告的預審 6、委託地價評估 7、辦理核定地價手續 8、辦理土地出讓審批 9、簽訂國有土地使用權出讓合同 10、領取臨時國有土地使用證 11、領取正式國有土地使用證 12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥 13、國有土地使用權劃撥用地申請 14、主管部門現場勘察 15、劃撥用地申請的審核、報批 16、取得劃撥用地批准

三、集體土地的徵用 17、徵用集體土地用地申請 18、到擬征地所在區（縣）房地局立案 19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議 21、確定勞動力安置方案 22、區（縣）房地局審核各項協議 23、市政府下文征地 24、交納菜田基金、耕地佔用稅等稅費 25、辦理批地文件、批地圖 26、辦理凍結戶口 27、調查戶口核實勞動力 28、辦理農轉工工作 29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作 31、地上物作價補償工作 32、征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費 1、地價款（土地出讓金） 2、資金佔用費 3、滯納金 4、土地使用費 5、外商投資企業土地使用費 6、防洪工程建設維護管理費 7、土地閑置費 8、土地權屬調查、地籍測繪費 9、城鎮土地使用稅 10、地價評估費 11、出讓土地預訂金 12、征地管理費 13、土地補償費 14、青苗及樹木補償費 15、地上物補償費 16、勞動力安置費 17、超轉人員安置費 18、新菜田開發建設基金 19、耕地佔用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序 1、委託進行拆遷工作 2、辦理拆遷申請 3、審批、領取拆遷許可證 4、簽訂房屋拆遷責任書 5、辦理拆遷公告與通知 6、辦理戶口凍結 7、暫停辦理相關事項 8、確定拆遷安置方案 9、簽訂拆遷補償書面協議 10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置 11、發放運作拆遷補償款 12、拆遷施工現場防塵污染管理 13、移交拆遷檔案資料 14、房屋拆遷糾紛的裁決 15、強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費 1、房屋拆遷補償費 2、搬家補助費 3、提前搬家獎勵費 4、臨時安置補助費（周轉費） 5、清理費 6、停產停業綜合補助費 7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費 8、一次性異地安置補助費 9、房屋拆遷管理費 10、房屋拆遷服務費

第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序 一、房地產開發項目開工前准備工作 1、領取房地產開發項目手冊 2、項目轉入正式計劃 3、交納煤氣（天然氣）廠建設費 4、交納自來水廠建設費 5、交納污水處理廠建設費 6、交納供熱廠建設費 7、交納供電貼費及電源建設集資費 8、土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續 9、設計單位出報批圖 10、出施工圖 11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發建設工程規劃許可證 15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標 16、辦理招標登記、招標申請 17、招標准備 18、招標通告 19、編制招標文件並核准 20、編制招標工程標底 21、標底送審合同預算審查處確認 22、標底送市招標辦核准，正式申請招標 23、投標單位資格審批 24、編制投標書並送達 25、召開招標會，勘察現場 26、召開開標會議，進行開標 27、評標、決標 28、發中標通知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理 31、辦理質量監督注冊登記手續 32、建設工程監理 33、辦理開工統計登記 34、交納實心黏土磚限制使用費 35、辦理開工前審計 36、交納投資方向調節稅 37、領取固定資產投資許可證 38、報裝施工用水、電、路 39、協調街道環衛部門 40、協調交通管理部門 41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議 42、領取建設工程開工證 四、房地產開發項目的工程施工 43、施工場地的「三通一平」 44、施工單位進場和施工暫設 45、工程的基礎、結構施工與設備安裝 46、施工過程中的工程質量監督 五、房地產開發項目的竣工驗收 47、辦理單項工程驗收手續 48、辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》 49、商品住宅性能認定 50、竣工統計登記 51、辦理竣工房屋測繪 52、辦理產權登記

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費 1、三通一平費 2、自來水廠建設費 3、污水處理廠建設費 4、供熱廠建設費 5、煤氣廠建設費 6、地下水資源養蓄基金 7、地下熱水資源費 8、市政、公用設施建設費（大市政費） 9、開發管理費 10、城建綜合開發項目管理費 11、建築行業管理費 12、綠化建設費 13、公園建設費 14、綠化補償費 15、路燈維護費 16、環衛設施費 17、生活服務設施配套建設費（小區配套費） 18、電源建設集資費（用電權費） 19、外部供電工程貼費（電貼費） 20、建安工程費 21、建設工程招投標管理費 22、合同預算審查工本費 23、質量管理監督費 24、竣工圖費 25、建材發展補充基金 26、實心黏土磚限制使用費 27、工程監理費 28、工程標底編制管理費 29、機電設備委託招標服務費 30、超計劃用水加價 31、夜間施工雜訊擾民補償費 32、佔道費 33、固定資產投資方向調節稅

第七步 房地產開發項目的經營階段

房地產開發項目經營階段的法律程序 一、外銷商品房的銷售 1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》 2、選定中介代理機構和律師事務所 3、與購房者簽訂認購書 4、簽訂正式買賣契約 5、辦理簽約公證 6、辦理外銷商品房預售契約公證 7、辦理外銷商品房的預售登記 8、外銷商品房轉讓登記 9、外銷商品房抵押登記 10、樓宇交付入住手續 11、辦理產權過戶手續

Ⅸ 房地產財務報表中主要考核指標有哪些

收入預測、成本付現預測、基本都圍繞現金流，現金流第一，剩下的都是些常規的了，什麼利潤啦費用啦什麼什麼的，指標很多，但現金流預測房地產相比其他企業更加註重

Ⅹ 房地產行業財務指標的標准有哪些急用！！！

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