1. 房產經紀人如何更好的給客戶推房源呢
一、布局
判斷布局是否合理一個關鍵指標就是容積率，容積率過大則表示小區內居住人口密集，可能會有交通堵塞的情況。還有一些小區雖然容積率不高，但是因為增加了綠化面積和車庫，也會使得小區內交通擁堵。綜合來說，經紀人在為客戶介紹房源時，應從相反的方向介紹，比如小區綠化面積大，空氣清新，車庫多，停下車比較方便等。
二、戶型
跟客戶講解戶型時，可以一邊拿著戶型圖，一邊為客戶講解屋內詳細的情況，一般習慣的介紹順序是從進門開始，然後一次介紹，好的戶型設計在入口處都會設有玄關，方便居住著脫衣換鞋。
如果戶型屬於長條形，經紀人可以建議客戶重進設計裝修，順便給一些裝修建議。
三、地段
房屋的地段決定以後的升值空間，經紀人在為客戶介紹房源地段時，不僅是結合當前的區位，還要看以後的發展，有些房源地段設施不全時低價購買，帶設施健全後，房價自然就會上漲。
四、綠化
由於人們越來越重視空氣質量，所以購房者在選擇房子時都會將小區的綠化作為一個因素，如果房源所在的小區綠化面積比較大，經紀人可以通過強調綠化有利於家人的健康，吸引客戶選擇這個房源。
如果綠化面積相對較小，客戶有比較在意，經紀人可以從價格等其他優勢來講解，比如雖然綠化面積不大，但是房子距離綠化地帶比較近，周圍的公路很整潔，家裡可以放一些盆栽，既能裝飾房間，還能綠化空氣。
五、配套
小區周圍的配套設施是一個很重要的影響因素，如果周圍配套不好，客戶就會直接放棄，比如買學區房的客戶，如果周邊的學校不符合自己的要求那麼客戶肯定會直接放棄，如果經紀人多學校比較了解，能給客戶的孩子提供很好的教育，就可以對客戶進行勸解，否則就不要隨便介紹，以免以後給自己和公司造成不必要的麻煩。
六、價格
買房是一筆高額消費，買房的人想少付點錢，賣房子的人想多要點，兩者永遠是一對冤家。但是選房關鍵是要看性價比，是否物有所值、價格合理。客戶看中某一房屋後，您應當耐心為其對同一區位、同等檔次樓盤的性能進行比較，有比較才有選擇。
七、物業
物業管理費都有哪些內容、小區停車位的收費標准、車位是租是賣等，客戶買房前都應告知清楚(如果您的介紹資料里還沒有這些，請馬上准備)。看重服務的客戶經紀人更要為其介紹物業的優點。
八、採光通風
房間採光和通風是每個購房者必須考慮的事情，所以經紀人一定保證對這方面的介紹是完美的，居住小區內的住宅「戶戶朝南」就是最大的賣點，如再遇到這樣的房屋經紀人當然明白該怎麼說了。
2. 購房知識 4個步驟讓您輕松選房開心置業
買房是中國人一生之中都會經歷的一件事情，什麼時候買房、買什麼樣的房子、買房需要注意什麼事情，這些問題對於購房者來說都是需要考慮的。今天小編為您揭秘購房秘籍，讓您四步輕松選購好房子。
第一步：確定買房的目標
理性和有規劃的消費是購房的前提，購房者需要根據自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤。對於首次置業的人來說，小編建議您可以考慮一房一廳或者小兩房來作為過渡的居所，這些房源一般總價、月供較低，既滿足了居住的需要，也不會對生活質量造成太大的影響。而對於換房的購房者來說，他們的資金積累充足，也有一定的經濟能力，這一類的購房者可以考慮較大的戶型面積。總而言之，樹立有梯度的消費觀很重要，買房也需要量力而行。
第二步：積累買房首付款
購房的關鍵是買房首付款的積累。首先設定一個目標，購房者可以根據自身需求，參考網上的房價，對即將購買的房子總價做一個評估。根據現在的房地產政策，深圳首次置業首付款為房產總價的30%，二次置業首付款為房產總價的60%。當您准備好首付款以後，您就可以開始看房了。
第三步：學習買房常識
看房之前的必須步驟是學習地產基礎知識。購買房屋涉及的金額巨大，購房過程也是一個比較專業的行為。正所謂知己知彼百戰不殆，買房前學習一些房地產基礎知識是必需的。小編建議購房者可以通過網路來查看相關的政策法規，以及購房選房的訣竅和技巧，這樣可以規避購房陷阱，更加輕松的找到好房子。
第四步：篩選買房范圍
選擇適合自己的樓盤最重要的就是量體裁衣。由於年輕人的工作流動性較大，購買一個交通便利的房子，能夠讓您不用因為工作變換而搬遷，此外交通便利還能夠為您在大城市中的生活節約時間。所以小編建議首次置業的年輕人可以看看交通便利的二手小戶型。二手小戶型的優勢是交通便利、配套方面成熟、價格相對優惠。
（以上回答發布於2017-01-18，當前相關購房政策請以實際為准）
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3. 一個房產業務員怎樣才能銷售更多的的房子
****看房****
到了這一步，就是該看房的時候了。而你所聯絡的業務員也應該紛紛打電話和你約時間了。在這里先說明一點，每次看房在3-6套之間，太少很難產生對比，太多容易花眼。一個小區內代表性的房型，一般看3-6套心裡就有數了。下面分段來講講幾點要注意的。
1.看房前，大部分中介都會讓客人簽署看房協議書，大致意思就是看今天我帶你看那套那套房子，那你日後如果要買這套房子就必須在我這里成交，否則要賠償傭金損失等等。這個東西對於中介來說也無可厚非，也是保護自己的一種手段。這個東西說有用也有用，還真有告成功過的，最後賠償的傭金。說雞肋也雞肋，人家看房找一個沒親戚關系的朋友簽，然後成交是另外一個人，中介也沒話說。對付的方法其實蠻多，再比如說如果簽看房協議和買房的是同一個人，那你看房協議寫個假名字和身份證號碼吧，中介問你要身份證就說沒帶就是了。呵呵，這樣到時候誰都拿你沒辦法。不過在這里可能就對不起還在做中介的兄弟們了，因為我始終覺得，這個條款對買家並不公平，剝奪了客戶的選擇權利，想靠硬性條款限制住客戶而不是服務取勝。3. 看房中的心理戰。這其實是個很有意思的東西。看房的過程其實也是買賣雙方和中介的一次心理暗戰。
有句老話叫「嫌貨才是買貨人」，在房產買賣當中也一樣。我們業務員最怕的就是遇到看到什麼房子都是一副非常冷靜或很無所謂態度的客人。最開心的就是看到那些挑三揀四，這也不行，那也不好的客人。這個往往是最實在的客人。
站在買家的角度來說，看到比較滿意的房子，就要開始「嫌」了。當然這個「嫌」要有個度，不能把房子批評的一文不值。否則業主惱羞成怒也就難搞了。
在「嫌」房之前，不妨可以先討好討好業主，反正說些敬仰如滔滔江水，連綿不絕的場面話，給業主一個甜棗吃。然後就開始找房子一些有的沒的缺點來批評。總之目的就是給業主一些壓力，你的房子有缺陷，不值那些錢，應該在便宜點。然後時不時把中介拉進來，一起打壓打壓，爭取為日後談價站到主動的位置。
上面只是舉個例子說明而已，其實每個房子，每個客戶，每個業主情況都完全不一樣，不可能一一盡數，這當中玄機千變萬化，只能靠當場隨機應變了。有時遇到一根筋的業主你怎麼打心理戰都沒用。總之把握一條原則，適當的透露自己買房的誠意。但必須又表現出自己的選擇多多，不能讓業主有你非買不可的感覺。把主動權牢牢掌握。
呵呵，講到這里，想起我一個同事搞笑的例子就是典型的失敗。有單生意他看房之前和客戶講好雙方如何如何配合打壓業主價格。進屋後兩個人就在業主面前指指點點唾沫橫飛看似商討，其實就是指桑罵槐，想讓業主主動降價。結果人業主一老人家耳背，不在面前大吼基本聽不到東西。看兩人激烈討論就事不關己高高掛起。笑眯眯的看兩人演完了這出戲。好容易唱完這出才從這家保姆口中得知老人家楞沒聽見兩個字。。。。。。
那個看房協議是每次去都必須簽字吧，每次都不帶身份證沒有關系吧？還有別的招數沒有？
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1.一般業務員帶你看了第一次房後都不會再要求看你身份證了。後面每次看房只要簽字就可以了。業務員也清楚，客戶硬要走，綁不住也是沒有辦法的。後來看房簽字只是回去向經理交任務而已。只是你你要記住你自己簽的假名字啊，不要每次不一樣麻煩了。呵呵~！
2.要麼簽假名字，要麼找別人代簽，要麼就不簽。呵呵，應該就這三種了。 ****選房****
看房看了一段時間後，業務員就會開始探聽買家的心理了，催促買家下決定了。而這時候一般中介用的招數都是透露危機感，告訴買家哪套哪套又被人訂了，哪套哪套再不下手業主要漲價了等等，當然目的都是給買家施壓，讓其盡快做決定。我們經理經常說的一句話是：「牽住客戶的鼻子走，扯住業主的尾巴行。」意思就是把雙方把握在自己手裡，不讓任何一方脫離控制，最終綁在一起。
這時，做為一個買家，還是那句老話，要把握自己的主動權。不要為業務員的催促所動搖而匆匆下決定。在價格不是背離太多的情況下，先去除價格因素。然後考慮所看房子中合意的。如果確定要買的話，選出2-3套，交個中介。這里記住，把自己最滿意那套放在其次的位置，然後告訴中介一個滿意度稍遜的做為首選，而最滿意的那套放在替補。這個對後面談價時有大用。
在這里還要說明一點，有時候業務員的催促未必是空穴來風，很可能真的某一套房子就要成交了。而且還可能偏偏就是買家最滿意的一套。這個時候，是和中介繼續玩心理還是果斷下注，那就只能自己判斷了。我遇到的例子太多了，有個有點木訥的老公，看了一次房子覺得好就和業主直接簽訂買賣合同了，不是下訂金哦，直接買了。氣的她老婆飛車兩個小時到我們店發了一大通脾氣。而這時業主已經拿了訂金走了。沒辦法只能走了。結果後來事實證明，他們買的那套房是我們那片小區最值當的房子。05年30多萬的房子，07年中最高就到了70多萬了。。。。
所以，這個行當裡面，也有太多的偶然因素在裡面了，這些也很難用理性去分析判斷。運氣這個因素在一個交易裡面，是始終都存在的。區別就是是好運氣還是壞運氣而已~！ 還有一種情況就是買家覺得所有看的房子都不理想，想繼續等等看有沒有更合意的。這個時候，個人建議是找一兩個感覺最好最專業的不同中介的業務員，開誠布公的談談，告訴業務員自己的要求，有新的盤源及時通知。當然，這中間不妨也說兩句業務員的好話，多謝辛苦了之類的。說兩句好話不用本錢，不過可能可以產生更好的結果。
等盤宜專不宜博，保持最多兩個業務員聯系就可以了。一個盤太多的業務員去談，既浪費買家的時間，也讓業主奇貨可居，可能還沒看呢，就升了三五萬元。誰知道七八個業務員，其實都是一個客。
還有一點很小的事情，但是很重要，就是買家最好告訴業務員一個方便的聯系時間。讓業務員有消息就固定那個時間聯系。我一同事，和一客戶本關系不錯，客戶也說有好房子隨時電聯沒關系。所以我同事也無顧忌就有盤源信息就聯絡，結果運氣也不好，打了幾次都是反正對方或開會，或心情不好倒霉的時候。結果後來一次就沒忍住，直接發了火。雙方一拍兩散。生意都沒做成。我們失去了一單生意。該客戶兩個月後在另外一家中介買了我同事最後要介紹的這套房子，價格多了五萬------在和這個客戶談崩後，一買家直接收購了這套房做了個公證委託然後加五萬又直接放盤。所以，這裡面雙方都是輸家。而導致這局面的僅僅是一通不合時宜的電話。
4. 如何選房 房產投資技巧分享
現花自錢買房要買要選房房標准應強調符合居住行戶型設計尤重要面發商提供各種戶型購房者應該選擇呢選房技巧選房技巧：現哪種建築質量信專家解答：俗說百物業汶川震房建築質量問題已經引起百姓前所未重視現建築質量房都採用框架剪力牆結構稱框剪結構利於抗震、抵抗側向風荷載等其剪力牆結構側向剛度變形既承重圍護適用於住宅、旅遊等建築目前外流行高層建築通都採用框架剪力牆結構選房技巧二：說選准房選發商專家解答：發商僅資金雄厚表現市場美譽、百姓口碑、實景呈現、室內外建築細節、建築元素涵蓋藝術造詣、樓體園林尚結合度……買房候看發商理念理念發商論前期施工期物業管理都舍投入更用、負責選房技巧三：現樓盤都規模等買房該何選擇社區專家解答：買房看社區所社區首先要規模建築面積三十萬平米左右比較保障五六十萬平米容納更配套設施；另外值注意解社區現、未規劃藍圖解樓盤規劃設計否性化譬戶型否實用、精緻、典雅、南北流、戶戶景否實現車流等解否未建設配套設施、物業管理否及位等選房技巧四：我平看房經碰容積率、綠化率、攤面積比例些數據代表專家解答：容積率指項目規劃建設用范圍內全部建築面積與規劃建設用面積比比：區內100套住房每套住房建築面積100平米該區占總面積5000平米則該區容積率2容積率越區舒適度越高綠化率綠化面積與項目規劃建設用面積比綠化率越高社區居環境越健康公攤面積比例公攤面積與房總面積比高層公攤面積比例應該24%-30%間既保障公共區域性化住戶擁適度空間房應該宜居、健康、綠色環境應該容積率綠化率高使用率適：容積率度高於3.0綠化率要於30%房使用率應該70%-84%間選房技巧五：現樓盤綠化都五花八門哪些綠化才能優美景觀專家解答：綠化樓盤綠肺綠化優美景觀關鍵於植數量少於否融入精設計綠化由專業景觀設計公司設計 綠系統規劃區綠化體系既融入城市環境滲入居民空間各組團做景觀綠化均勻布、園林裝飾合理布局、區整體綠化體系點、線、面結合構層、化綠化空間體系要體現居住環境自化構想選房技巧六：我喜歡近水房請問何挑選類水景房專家解答：其實園林需要水景仁者樂山智者樂水選擇近水房要切記選擇房與社區都能夠親水檔社區離優美水景才能營造悠閑環境隨享受水邊悠閑適宜居住、適宜、適宜養何選戶型牢記：戶型選擇標准布局合理、靜區明晰、私密性看戶型布局主要指面積配比否恰、各功能區組合否合理及朝向否良般情況客廳、卧室、衛間、廚房、餐廳構住宅布局五基本要素組參考數字說五要素低面積標准：客廳及餐廳14.7平米、主卧雙卧15平米、卧或單卧9平米、廚房5平米、衛間4平米功能區組合要切忌廚廁扎堆或廚房深藏露少蹩腳戶型設計廚房衛間緊連起或者相或者並列戶型盡量避免選擇；廚房使用產油煙、抽油煙機噪音若設計房深處影響家庭員身體健康及休息要注意廚房、衛間帶水、帶臟空間與客廳、卧室怕水、怕臟空間朝向置業傳統理念般南北、東西偏良朝向保證陽光[新消息價格戶型點評]充足、居室通透、迅速排除居室意味改善住宅室內環境利身健康房屋朝向優劣順序南、東南、東、西南、北西客廳、卧室朝向重要首先客廳朝向客廳住宅使用率高、使用數空間客廳朝向南佳向冬寒風呼嘯、夏涼風習習其卧室朝向南佳東南、東、東北要選朝西卧室否則房間經歷整照；兩間及卧室應主卧室朝向評判標准再衛間廚房朝向衛間比較潮要保持採光、通風避免選擇西向衛間；廚房用抽油煙機排氣刮北風候形油煙倒灌廚房要選擇北向靜區目提供溫馨、親切、舒適家居環境按照起居便要求比：卧室位置要深些、衛間與主卧室位置要近些、廚房餐廳相連、客廳主卧應避免互相干擾相獨立牢記：沒戶型適合自戶型
5. 房產價格沒出如何讓客戶認籌
認籌相當於來讓你先自付定金，到時開盤時可以優先選房及享受優惠，到時認籌的錢是直接可以抵扣房款的，一般都是超出實際金額抵扣，比方5000抵1萬，1萬抵2萬等，如果到時不想買這房子了，是可以把認籌金退出來的。
6. 選房買房有妙招 看穿置業顧問常用的推銷辦法
所謂買房砍價,本來感觸寫到這兒就差不多了不過文章結束好歹仍是總結一下。無非便是用一個合理的價位買個你想用來當家的當地(即便是出資需求,結束目的說到底仍是這個)僅次罷了,除開這個需求一切都是那晴空的浮雲,不管置業顧問的心思戰術多麼的健壯,宣揚的辭藻多麼的綺麗,反正判定自個的需求堅持到底也就差不多了
接觸樓盤的第一步是置業顧問,買房的人大約都理解。巧舌如簧,而且善於交流與交流,許多置業者的抉擇方案都是層層誘惑之下。置業顧問對樓盤銷量起到要害的作用,開發商方面自然對他要求嚴格,入職時也是精挑細選,通過了專業的訓練後,中的許多都成為辯才高手。想曉得置業顧問常用的手法嗎?且聽小編給你逐漸說來!
國產名牌仍是世界名牌,售樓員練刀首先要練「眼」其實便是要學會從客戶衣冠上精確地區分出客戶的經濟實力。從穿戴看。哪個牌子屬第幾等級,搭配得怎樣;從言談舉止看,還可根據來人「坐騎」區分他身份和收購才幹。
讓女性痛惜、男人痛惜。地輿條件、出售報價差不多情況下,擅長這種方法女售樓員比照多一些。許多女售樓員通過勤勞客戶訪問。消費者一般會挑選其所署理樓盤。這種打法比照標准,罕見於各項目售樓處。
一刀上刻著:無敵,解招:鴛鴦刀一短一長。另一刀上刻著:仁者。售樓員一般運用性別優勢贏得消費者的痛惜心,然後通過專業知識協助消費者買到適宜的房子。
出售人員基本上是靠專業知識來與消費者對話,這種「刀」比照仁愛。對消費者的影響也比照小,即便消費者多花點錢也甘願。
快速簽約猶如小李飛刀
如短時間內灌注許多的偏僻詞語給消費者,這種方法其實有許多。讓消費者覺得自個掉隊。然後爭奪消費者信任,不讓客戶有充分考慮權衡的時間,使客戶倉促購房。
售樓人員互相協作打假電話,客戶洽談時間里。或假裝成顧客,要買客戶想要的那套房,製造房子很搶手的形勢。如客戶對某套房有了初步意向後,過幾天售樓處會打電話奉告:此套房有人要收購,假設要馬上來付定金。
便是一個字—快。但小李飛刀有一個訣竅便是不看準縫隙決不下手。假設不是武器榜排行第一的龍鳳雙環」上官金虹非要看看小李飛刀有多快,解招:小李飛刀之所以能排在武器榜上。恐怕小李飛刀早就掛了快速簽約的招數對房地產的外行和老年人比照有用,但是對准備滿足的青年人和行家很難收效。
怎樣面對置業顧問
要害一:讓被逼的人是而不是
一般決議了水平的高低,其實置業顧問和你最初步的一段對話。說白了便是這個時間段以內是不是可以讓你對他發生好感和信任是至關重要的假設一旦你對這位置業顧問的第一印象的心思分數很高,那麼這次生意的主動權可以就在手上了。
而且也沒有必要的這兒可以建議冷對待,需求購房者去學習這些雜亂的交流訣竅顯著是不現實。終究你顧客而對方是效力人員,不管初步他標明怎樣你都冷漠應對就行了當然你自個的心境也不能過於無理取鬧,禮貌但不做任何實質性的答復、淺笑而不答復,讓對方無法對你作出一個精確的心思評估,讓他說話訣竅沒有用武之地、無的放矢。
（以上回答發布於2016-02-26，當前相關購房政策請以實際為准）
7. 二手房怎樣把房子給客戶介紹優點話術
第1式看地段
選房三要素：地段、地段、地段。房產作為不可動的資產，所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產作為一種最實用的財產形式，即使買房的首要目的是為了居住，但同時購買房產還是一種較經濟的、具有較高預期潛力的投資。房產能否升值，所在的區位是一個非常重要的因素。
看一個區位的潛力不僅要看現狀，還要看發展，如果購房者在一個區域各項市政、交通設施不完善的時候以低價位購房，待規劃中的各項設施完善之後，則房產大幅升值很有希望。區域環境的改善會提高房產的價值，例如北京亞運村的落成，就使得周圍房地產價值成倍增長。研究城市規劃，分析住宅所在區位的發展潛力，對購房者十分重要。
隨著交通路網的建設，大家在介紹時應該用車程、車時概念取代原來的絕對位置概念。所以在選擇區位時還要注意交通是否方便，有多少路公共汽車能夠通到小區。交通方便往往是促進房產銷售的強勁賣點，比如說地鐵某號線直達小區、某寬闊大道緊鄰小區……其實這有可能只是城市規劃中的遠期設想，但帶看時一定要鋪陳敘述清楚、有把握甚至可以帶客戶到規劃地點實際感受。
第2式看配套
居住區內配套公建是否方便合理，是衡量居住區質量的重要標准之一。大的社區內或附近一般設有小學，以排除城市交通對小學生上學路上的威脅，且住宅離小學校的距離應在300米左右（近則擾民，遠則不便），這將是最大的賣點，值得大書特書。再有，菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務半徑多大、如150米（這些細節功課將影響您的成敗）。
還有「會所」、銀行、郵局、餐廳等，越細越好。例如「會所」的介紹——由於經濟條件所限，普通老百姓購買的房子面積不會很大，假設您買的是80平方米的住宅，有了會所，您所享受的生活空間就會遠遠大於80平方米。現在居住意識越來越偏重私密性，休閑、社交的需求越來越大，會所將成為您不可缺少的配套…但在這里，會所都有哪些設施，收費標准如何，是否對外營業，預計今後能否維持正常運轉和持續發展等問題，就是您必須了解的內容了。
第3式看綠化
目前北京住宅項目的園林設計風格多樣，但是居住環境有一個重要的硬性指標——綠地率，指的是居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區總用地的百分比。請注意：「綠地率」與「綠化覆蓋率」是兩個不同的概念，綠地不包括陽台和屋頂綠化面積的。由於居住區綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關規范規定：新建居住區綠地率不應低於30％。北京城近郊居住區綠地率應在35％以上，在市區附近，如果住區綠地率能達到40％甚至50％，就比較難得了。
第4式看布局
大家都知道容積率，這是社區布局的關鍵指標。容積率高，說明居住區用地內房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區內的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅（6層以下）為主的住區容積率一般在1.2至1.5左右，高層高密度的住區容積率往往大於2。如容積率過高，會出現樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區的生活環境。容積率的高低，只是一個簡單的指標，有些項目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。
在居住區規劃中，應使住宅布局合理，日照時間和日照質量容易被大家所忽略，北京地區的日照間距（條形住宅長軸外牆之間保持一定距離，即為日照間距）條形住宅採用1.6至1.7H（H為前排住宅檐口和後排住宅底層窗檯的高差）。塔式住宅採用大於或等於1H的日照間距標准。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。（您帶看的房屋具有這些條件能打動客戶）
第5式看區內交通
居住區內的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前的房產賣點是「人車分流」，即汽車在小區外直接進入小區地下車庫，車行與步行互不幹擾，因小區內沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區內的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區環境質量，這種方式推薦給客戶，他們都會喜歡。
而人車混行的小區您要關注是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進住宅組團，停車場若不得不靠近住宅，應盡量靠近山牆而不是住宅正面。另外，汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少；如果購買，今後月管理費是多少，然後仔細算一筆賬再決定是租還是買。（在這里給出合理建議，客戶會信任您）
第6式看價格
大家都明白，買房子當然絕不是越便宜越好，關鍵是要看性能價格比，也就是說是否物有所值、價格合理。客戶看中某一房屋後，您應當耐心為其對同一區位、同等檔次樓盤的性能進行比較，有比較才有選擇。如客戶對有意購買的幾套房產進行性能與價格的比較時，您首先要弄清每套房報的價格到底是什麼價，有的是整套價格、有的是套內建築面積價格……最主要的是應弄清（或換算）所選房屋的實際價格。還有房屋出售時是「毛坯房」、「初裝修」還是「精裝修」，也會對房屋的價格有影響，比較房價時應考慮這一因素。
當幾套房產站到同一起跑線上後，您應幫助客戶首先可以將大大超過預算和性能不佳的剔除，然後再綜合比較。一般來講，性能越好的樓盤越貴，此時就需要冷靜分析：哪些性能是必須的，哪些性能對客戶無用，對於那些只會增加房價的華而不實的賣點性能一定要果斷「割愛」。
第7式看日照
再多說說陽光的問題，萬物生長靠太陽，特別是對經常在家的老人和兒童來說，陽光入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛生，提高住宅的舒適度。北京地處北緯39度57分，住宅內的日照標准參考如下——日照時間以大寒日不少於兩小時為標准。按照《住宅設計規范》規定：「每套住宅至少應有一個居住空間能獲得日照，當一套住宅中居住空間總數超過4個時，其中宜有兩個獲得日照。」居住小區內的住宅「戶戶朝南」就是最大的賣點，如再遇到這樣的房屋您當然明白該怎麼說了。
第8式看通風
在炎熱的夏季，良好的通風往往同寒冷季節的日照一樣重要。北京屬溫帶大陸性氣候，夏季多為東南風，冬季多為偏北風。如果住宅有南北兩個朝向，夏季能有穿堂風，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風的要好。所以一般來說，板樓的通風效果好於塔樓。目前北京樓市中還有「塔聯板」和更緊密結合的「塔混板」出現，此外還要注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區的樓房布局是否有利於在夏季引進主導風，保證風路暢通（如滿足條件，重點推介）。但一些多層或板樓，從戶型設計上看通風情況良好，但由於圍合過緊，或是背倚高大建築物，致使實際上無風光顧（這時就不要強調通風良好）。
第9式看戶型
平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設計有以下幾點要素供您參考介紹：⑴入口有過渡空間，即「玄關」，便於換衣、換鞋，避免一覽無遺。⑵平面布局中應做到「動靜」分區。動區包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應聯系緊密並靠近住宅入口。靜區包括主卧室、書房、兒童卧室等。若為雙衛，帶洗浴設備的衛生間應靠近主卧室。另一個則應在動區。⑶起居廳的設計應開敞、明亮，有較好的視野，廳內不能開門過多，應有一個相對完整的空間擺放傢具，便於家人休閑、娛樂、團聚。⑷房間的開間與進深之比不宜超過1比2，過於長條的戶型不太容易介紹，可以考慮建議進行裝修分割。⑸廚房、衛生間應為整體設計，廚房不宜過於狹長，應有配套的廚具、吊櫃，應有放置冰箱的空間。衛生間應有獨立可靠的排氣系統。下水道和存水彎管不得在室內外露。
第10式看設備
住宅設備包括管道、抽水馬桶、洗浴設備、燃氣設備、暖氣設備等等。主要應注意選擇這些設備質量是否精良、安裝是否到位，是否有方便、實用、高科技的趨勢。以暖氣為例，一些新建的小區，有綠色、環保、節能優點的壁掛式採暖爐溫度可調，特別是家裡有老人和兒童時，可將溫度適當調高，達到最佳的舒適狀態。另外，在介紹房產的時候，也應當注意配套設備技術的成熟度，即是否被廣泛使用，是否經過市場檢驗，因為盲目使用不成熟的高科技產品，最終有可能造成用戶的使用不便或是高額支出。若您在這方面有不太了解的問題要仔細詢問原業主使用情況與禁忌，莫要信口開河。
第11式看節能
您介紹的房產要注意環保與節能也是賣點，如採取了冬季保溫和夏隔熱、防熱及節約採暖和空調能耗的措施——屋頂和西向外窗應採取隔熱措施；按建築熱工分區，北京地處寒冷地區，北向窗戶也不宜過大，並應盡量提高窗戶的密封性。住宅外牆應有保溫、隔熱性能，如外圍護牆較薄時，應加保溫構造等等。
第12式看隔音
雜訊對人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會引起多種疾病。《住宅設計規范》規定，卧室、起居室的允許雜訊級白天應小於50分貝，夜間應小於或等於40分貝。客戶雖然大多無法准確測量，但是肯定會關注這一點。住宅應與居住區中的雜訊源，如學校、農貿市場等保持一定的距離；臨街的住宅為了盡量減少交通雜訊應有綠化屏幕、分戶牆；樓板應有合乎標準的隔聲性能，一般情況下，住宅內的居室、卧室不能緊鄰電梯布置以防噪音干擾。（這些基礎信息您必須預做了解，最好拿出相關的數據更有說服力）
第13式看私密性
住宅之間的距離除考慮日照、通風等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內能辨別對方，12米內能看清對方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小於24米為宜，高層住宅的側向間距宜大於20米。此外，若設計考慮不周，塔式住宅側面窗與正面窗往往形成「通視」現象，客戶選擇住宅時會對這些予以注意（如您介紹的房產有這種情況，請選擇更好的看房時機、盡量避開人員密集的時刻）。
第14式看結構
作為房產銷售人員，您應該在介紹房產時盡量專業，關於住宅的結構類型首當其沖——北京地區目前常見的住宅結構有磚混結構和鋼筋混凝土結構。磚混結構的主要承重結構是粘土磚和小部分鋼筋混凝土構件，只適用於多層住宅，它的優點是造價低，保溫、隔熱性能好，便於施工。缺點是房屋開間、進深受限制，室內格局一般不能改變，牆體結構占據空間過多，整體性、耐久性較差。
鋼筋混凝土結構適用於中高層住宅，其中高層住宅以全現澆剪力牆結構為佳，多層或小高層、高層住宅常用的有框架結構、大模結構、大板結構等。總體說來，鋼筋混凝土結構抗震性能好，整體性強，防火性能、耐久性能好，室內格局較磚混結構靈活。但這種結構的施工難度相對較大，結構造價也相對較高。（以上的說明將為客戶展示您的專業、獲得信任）
第15式看抗震防火
地震烈度表示地面及房屋建築遭受地震破壞的程度，08年大地震在中國造成了很大影響，客戶越來越關注這方面的考慮，所以也是賣點。北京地區的住宅應按8度（不是8級）設防。19層及19層以上的普遍住宅耐火等級應為一級；10層至18層的普通住宅耐火等級不應低於二級。19層及19層以上的普遍住宅、塔式住宅應設防煙樓梯間和消防電梯。
第16式看年限
住宅的使用年限是指住宅在有形磨損下能維持正常使用的年限，是由住宅的結構、質量決定的自然壽命。住宅的折舊年限是指住宅價值轉移的年限，住宅的使用年限一般大於折舊年限。不同建築結構的折舊年限國家的規定是：鋼筋混凝土結構60年；磚混結構50年。（這個知識作為補充、但不要輕易說）
第17式看面積
隨著小戶型熱潮的興起，北京商品房的套內面積稍稍降了一些，但是許多客戶仍然認為住房面積越大越好，似乎小於100平方米的住宅就只能是梯級消費的臨時過渡產品。甚至一些經濟適用房也名不副實，大戶型、復式戶型蓋了不少，致使消費者也被誤導，覺得大面積、超豪華的住宅才好用。其實面積過大的住宅，人在裡面並不一定感覺舒服。從經濟上考慮，不僅購房支出大，而且今後在物業、取暖等方面的支出也會增加。
住宅檔次的高低其實不在於面積的大小，專家認為，三口之家面積有70至90平方米就基本能夠滿足日常生活需要，關鍵的問題在於住宅是否經過了精心設計、是否合理地配置了起居室、卧室、餐廳等功能，是否把有限的空間充分利用了起來。（所以在面積的建議上，您要准備幾種說法，看客戶是要氣派還是實用，從不同的角度去引導，一計不成再生一計）
第18式看分攤
商品房的銷售面積＝套內建築面積＋分攤的公用建築面積；套內建築面積＝套內使用面積＋套內牆體面積＋陽台建築面積。套內建築面積比較直觀，分攤的公共面積則可能會有出入。分攤的公共建築面積包括公共走廊、門廳、樓梯間、電梯間、候梯廳等。客戶看房時，可以提醒其注意公攤面積是否合理，一般多層住宅的公攤面積較少，高層住宅由於公共交通面積大，公攤面積較多。同樣使用面積的住宅，公攤面積小，說明設計經濟合理，購房者能得到較大的私有空間。但值得注意的是：分攤面積也並不是越小越好，比如樓道過於狹窄，肯定會減少居住者的舒適度（這一點尤為重要，可以說服客戶選房更有大局觀）。
第19式看物業管理
物業管理是由具備資格的物業管理公司實施的有償服務，北京地區小區物業管理費標准因住宅等級、服務內容、服務深度而異。物業管理費都有哪些內容、冬季供暖費多少、小區停車位的收費標准、車位是租是賣等，客戶買房前都應告知清楚（如果您的介紹資料里還沒有這些，請馬上准備）。住戶將來長期面對的是物業管理公司，物業管理是一種長期的經營行為。更細節話的物業服務和品牌口碑更好的物業公司都能夠為房產加分，但是物業費的價格也是客戶能否承擔指標之一，最好帶看時就進行引導，行業內在進行最後簽約階段因為物業費無法承擔而放棄的案例不在少數，請提前告知。